III CZP 47/02

93

Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 29 października 2002 r., III CZP

47/02

Prezes SN Tadeusz Ereciński (przewodniczący)

Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca)

Sędzia SN Maria Grzelka

Sędzia SN Jacek Gudowski

Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian

Sędzia SN Zbigniew Strus

Sędzia SN Tadeusz Wiśniewski

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Gminy B. przy uczestnictwie Marii D.,

Piotra J., Mirosławy M., Jarosława M., Małgorzaty S., Krzysztofa S., Aliny D.,

Małgorzaty Marii O., Lucyny S., Bogdana S., Małgorzaty R., Stefanii G., Jerzego G.,

Zofii G., Zofii P., Elżbiety M., Adama S., Barbary S. i Tadeusza J. o zniesienie

współwłasności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu

29 października 2002 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra

Wiśniewskiego, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Najwyższy

postanowieniem z dnia 9 maja 2002 r., III CKN 988/00:

"Czy w postępowaniu o zniesienie współwłasności dopuszczalne jest

ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku wielomieszkaniowym

znajdującym się na gruncie gminy, stanowiącym przedmiot współużytkowania

wieczystego osób fizycznych, które nabyły je w częściach ułamkowych wraz z

udziałem we współwłasności budynku ?"

podjął uchwałę:

Dopuszczalne jest zniesienie współwłasności na mocy orzeczenia

sądowego przez ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku

wielomieszkaniowym, położonym na gruncie gminy, stanowiącym przedmiot

współużytkowania wieczystego tej gminy oraz innych osób, które udziały we

współużytkowaniu nabyły wraz z udziałami we współwłasności budynku.

Uzasadnienie

Zagadnienia prawne przedstawione do rozstrzygnięcia składowi siedmiu

sędziów Sądu Najwyższego postanowieniem zwykłego składu z dnia 9 maja 2002 r.

wynikło w sprawie z wniosku Gminy B. przy uczestnictwie Marii D. i innych o

zniesienie współwłasności. Gmina B. wniosła o zniesienie współwłasności budynku

będącego częścią składową nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka

ewidencyjna nr 1253/9, o pow. 4751 m2

, objętej księgą wieczystą prowadzoną

przez Sąd Rejonowy w Brzesku, przez ustanowienie odrębnej własności lokali

znajdujących się w tym budynku i przyznanie na własność piętnastu lokali

poszczególnym uczestnikom postępowania, zgodnie z aktualnym sposobem ich

użytkowania, pozostałych zaś trzydziestu dwóch lokali na własność Gminie B. wraz

z udziałami w nieruchomości wspólnej obejmującymi udziały w prawie użytkowania

wieczystego gruntu i w prawie własności budynku. Ponadto wniosła o dokonanie

podziału nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka 1253/9 przez

wyodrębnienie działki o powierzchni niezbędnej do prawidłowego korzystania z

usytuowanego na niej budynku.

Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka

1253/9 o powierzchni 4751 m2

stanowi własność Gminy B. na podstawie umowy z

dnia 5 listopada 1996 r. o nieodpłatne przekazanie nieruchomości, co wynika z

wpisu w dziale II KW nr (...) Sądu Rejonowego w Brzesku. Ponadto w dziale II tej

księgi wieczystej uczestnicy postępowania wpisani są jako współużytkownicy

wieczyści gruntu i współwłaściciele usytuowanego na tym gruncie budynku,

stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności. Łączny udział uczestników w

prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we własności budynku wynosi 3/10

części. W konsekwencji Gmina B. jest wyłącznym właścicielem gruntu (przy czym w

3/10 częściach własność gruntu obciążona jest prawem użytkowania wieczystego

na rzecz uczestników postępowania) oraz w 7/10 częściach współwłaścicielem

budynku.

Nie uwzględniając tego wniosku, Sądy obu instancji podniosły, że zniesieniu

współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali stoi na przeszkodzie

stan prawny nieruchomości gruntowej, przedmiotem użytkowania wieczystego stał

się bowiem udział w prawie własności, a z wyodrębnieniem lokalu związany jest

udział w nieruchomości wspólnej obejmującej udział w nieruchomości gruntowej, na

której usytuowany jest budynek. To uprawnienie może być zaś ukształtowane

alternatywnie albo jako udział w prawie własności albo w prawie użytkowania

wieczystego. Zniesienie współwłasności byłoby możliwe tylko po przekształceniu

udziałów uczestników postępowania w prawie użytkowania wieczystego w udziały

we współwłasności w trybie przepisów ustawy z dnia 4 września 1997 r. o

przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom

fizycznym w prawo własności (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299).

Przekształcenie takie następuje jednak na wniosek użytkownika wieczystego, a

uczestnicy postępowania oświadczyli, że nie są tym zainteresowani.

Sąd Najwyższy, przedstawiając składowi powiększonemu do rozstrzygnięcia

zagadnienie prawne, wskazał, że z samej ustawowej definicji współwłasności

wynika, iż przez wspólne prawo należy rozumieć prawo tego samego rodzaju.

Oznacza to, że ta sama nieruchomość nie może być jednocześnie przedmiotem

współwłasności i współużytkowania wieczystego. Stan prawny nieruchomości

gruntowej będącej przedmiotem sprawy ukształtował się jednak w sposób

sprzeczny z tą zasadą, gdyż w stosunku do niej nie istnieje prawo wspólne dla

wnioskodawcy i uczestników. Tym ostatnim, jako współwłaścicielom budynku w

częściach ułamkowych, przysługuje bowiem w stosunku do nieruchomości

gruntowej prawo użytkowania wieczystego w częściach, których suma nie stanowi

jedności. Taki stan prawny ukształtował się w wyniku nabycia przez gminę od

przedsiębiorstwa państwowego, na podstawie umowy z 1996 r., udziału we

współwłasności budynku, posadowionego na gruncie stanowiącym własność

Skarbu Państwa, obciążonym prawem użytkowania wieczystego na rzecz tego

przedsiębiorstwa i uczestników, którzy wcześniej nabyli od przedsiębiorstwa udziały

we współwłasności budynku wraz z odpowiadającymi im udziałami w prawie

użytkowania wieczystego.

Przedmiotowa umowa z 1996 r. została zawarta na podstawie przepisów

ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych

budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. Nr 119, poz.

567 ze zm.). Przepisy tej ustawy przewidują (art. 6 ust. 1 zdanie pierwsze i ust. 2),

że gmina na podstawie umowy o nieodpłatnym przekazaniu nabywa własność

budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie, a jeżeli budynek lub inne

urządzenia wzniesione zostały na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,

gmina nabywa własność gruntu z mocy prawa, zaś prawo użytkowania wieczystego

gruntu wygasa (art. 7 ust. 4 pkt 1). Jedynie w przypadku, gdy w budynku

wzniesionym na gruncie oddanym przekazującemu w użytkowanie wieczyste

wyodrębniono własność niektórych lokali, odpowiadające udziałowi właściciela

lokalu we wspólności (nieruchomości) prawo użytkowania wieczystego obciąża

nadal grunt gminy (art. 6 ust. 3).

Te przepisy nie dają jednak – zdaniem składu orzekającego

przedstawiającego zagadnienie prawne – odpowiedzi na pytanie co do losów prawa

użytkowania wieczystego związanego z udziałem we współwłasności budynku po

zawarciu umowy o przekazaniu na podstawie przepisów ustawy z dnia 12

października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków

mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe. Z jednej strony taka sytuacja nie

mieści się w hipotezie art. 7 ust. 4 pkt 1 tej ustawy (zastosowanie tego przepisu

prowadziłoby nie tylko do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego, lecz także

prawa własności budynku), z drugiej brak podstaw do przyjęcia, że obciążające

grunt gminy prawo współużytkowania wieczystego, związane z udziałem we

współwłasności budynku, przekształca się z mocy prawa z dniem przekazania w

prawo współwłasności gruntu.

Prokurator Prokuratury Krajowej wyraził zapatrywanie, że przekazany gminie,

na podstawie przepisów ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach

przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa

państwowe, udział w użytkowaniu wieczystym nie wygasa. Skoro bowiem

użytkowanie wieczyste nie może być ustanowione na udziale we wspólności

nieruchomości, to przekazanie gminie jedynie udziału w użytkowaniu wieczystym

wyłącza zastosowanie konfuzji. W konsekwencji gminie, mimo że stała się z mocy

prawa właścicielem nieruchomości gruntowej, przysługuje udział w użytkowaniu

wieczystym. Nie ma zatem przeszkód do zniesienia współwłasności przez

ustanowienie odrębnej własności lokali.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przed podjęciem rozważań poświęconych problemom, jakie powstają na tle

przedstawionego zagadnienia prawnego, konieczne jest wskazanie na dodatkowe

elementy stanu faktycznego, co pozwoli z jednej strony uniknąć wątpliwości bądź

niejasności, z drugiej zaś ułatwi te rozważania. Chodzi tu w szczególności o

następujące elementy.

Po pierwsze, przedmiotowa nieruchomość, jako nieruchomość zabudowana

budynkiem wielomieszkaniowym, stanowiła własność Skarbu Państwa.

Przedsiębiorstwo Usługowo-Handlowe „K.” uzyskało – prawdopodobnie w wyniku

uwłaszczenia na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o

zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr

79, poz. 464 ze zm.) – prawo użytkowania wieczystego gruntu i własność

posadowionego na nim budynku wielomieszkaniowego.

Po drugie, uczestnicy postępowania nabyli stosowne udziały w użytkowaniu

wieczystym gruntu i własności budynku na podstawie umów sprzedaży zawartych w

latach 1991-1996. W sprawie nie wyjaśniono jednoznacznie, czy uczestnicy

postępowania nabyli od wymienionego Przedsiębiorstwa odrębne lokale wraz z

udziałem w nieruchomości wspólnej (obejmującym udział w prawie użytkowania

wieczystego i udział we współwłasności części budynku i urządzeń, które nie służą

wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy

z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 80, poz.

903 – dalej: "u.w.lok."), tj. jako prawo związane z własnością lokalu, czy też nabyli

udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku samoistnie,

tj. bez nabycia wyodrębnionych lokali. Sądy orzekające w obu instancjach, jak i

skład zwykły Sądu Najwyższego, przyjęły, że nastąpiło nabycie samych udziałów.

Zresztą samo sformułowanie zagadnienia prawnego wskazuje na trafność tego

wniosku, nie sposób jednak pominąć faktu, że w kasacji pojawia się twierdzenie, iż

w chwili zawarcia umowy o przekazaniu pomiędzy Przedsiębiorstwem Usługowo-

Handlowym „K.” a gminą będącą wnioskodawcą w niniejszej sprawie, „(...) część

lokali została zbyta na rzecz uczestników, którzy zostali również

współużytkownikami wieczystymi gruntu”. Gdyby istotnie to twierdzenie było

prawdziwe, to jest oczywiste, że zbycie lokali na rzecz uczestników musiałoby

poprzedzić ich wyodrębnienie, a wówczas udział w prawie użytkowania wieczystego

gruntu i w prawie własności części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku

właścicieli lokali, byłoby prawem związanym z własnością lokali (art. 3 ust. 1

u.w.lok.). W takiej sytuacji przedmiotem umowy przekazania przez

Przedsiębiorstwo na rzecz gminy nie byłyby udziały w prawach użytkowania

wieczystego gruntu i własności budynku, lecz własność lokali niewyodrębnionych,

przysługująca wyłącznie Przedsiębiorstwu jako dotychczasowemu właścicielowi i

odpowiadający jej udział w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 3 zdanie drugie

u.w.lok.). Istotne jest wszakże spostrzeżenie, że wówczas – zgodnie z art. 3 ust. 1

zdanie drugie u.w.lok. – nie byłoby w ogóle dopuszczalne zniesienie

współwłasności nieruchomości wspólnej, gdyż jest to współwłasność przymusowa,

taki zaś rodzaj współwłasności ukształtowałby się już z chwilą wyodrębnienia

pierwszego lokalu na rzecz uczestnika postępowania. Z tych względów

przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne byłoby bezprzedmiotowe.

Po trzecie, sporządzona w dniu 5 listopada 1996 r. umowa przekazania

nieruchomości (tak określa ją ustawodawca w art. 4 ustawy z dnia 12 października

1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez

przedsiębiorstwa państwowe) pomiędzy Przedsiębiorstwem Usługowo-Handlowym

„K.” a Gminą B. w istocie obejmowała nieodpłatnie przekazanie na rzecz Gminy

tego prawa, które przysługiwało Przedsiębiorstwu, tj. udziału wynoszącego 7/10 we

współużytkowaniu wieczystym gruntu i takiego udziału we współwłasności budynku.

Pierwszym zagadnieniem, które wymaga rozważenia, jest kwestia

dopuszczalności przekazania gminie zakładowego budynku mieszkalnego przez

przedsiębiorstwo państwowe, na podstawie przepisów ustawy z dnia 12

października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków

mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe, w sytuacji gdy przekazywany

budynek jest przedmiotem współwłasności przedsiębiorstwa państwowego oraz

osób fizycznych i stanowi odrębną nieruchomość budynkową, gdyż znajduje się na

gruncie, wobec którego temu przedsiębiorstwu i osobom fizycznym przysługuje

prawo współużytkowania wieczystego. Wątpliwości mogą wynikać z tego, że

zgodnie z art. 1 ust. 1 tej ustawy reguluje ona zasady i tryb przekazywania przez

przedsiębiorstwo państwowe gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi oraz

lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności (art. 3 ust. 3 ustawy). Brak

natomiast wyraźnego unormowania co do przekazania udziału we współwłasności

budynku i związanego z nim udziału w prawie użytkowania wieczystego. Mimo to

przyjąć należy dopuszczalność takiej czynności. Pozytywną odpowiedź mogłoby

uzasadniać rozumowanie a maiori ad minus, co jednak nie jest w tej sytuacji w pełni

przekonywające. Wyraźnego argumentu za udzieleniem takiej odpowiedzi

dostarcza natomiast sam ustawodawca w art. 6 ust. 3 tej ustawy. W przepisie tym

przewidziano expressis verbis możliwość przekazania budynku, w którym została

ustanowiona odrębna własność lokali. Jeśli tak, to w tej sytuacji przedmiotem

umowy przekazania jest kompleks związanych uprawnień obejmujący odrębną

własność części budynku, na którą składają się wszystkie samodzielne,

niewyodrębnione lokale oraz te części budynku i urządzeń, które służą wyłącznie do

użytku właściciela lokali niewyodrębnionych oraz udział w nieruchomości wspólnej,

tj. udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu i we współwłasności tych części

budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych

lokali.

To rozwiązanie prawne trudno uznać za wyjątkowe, skoro prawa

przysługujące w tym wypadku przedsiębiorstwu państwowemu są zbywalne. Jeśli

zatem ustawodawca w art. 6 ust. 3 powołanej ustawy dopuścił możliwość

przekazania gminie kompleksu praw, które powstały w wyniku wyodrębnienia i

zbycia lokali i przysługują dotychczasowemu właścicielowi, to brak istotnych

argumentów przeciwko dopuszczeniu również możliwości przekazania na rzecz

gminy w trybie przewidzianym w tej ustawie bardzo zbliżonego kompleksu praw, tj.

udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu i związanego z nim udziału w

prawie odrębnej własności budynku zakładowego.

W konsekwencji kolejnym problemem, który wymaga podjęcia, jest rozważenie

skutków prawnych przekazania gminie przez podmiot uprawniony, na podstawie

przepisów ustawy z dnia 12 października 1996 r., udziału w prawie użytkowania

wieczystego gruntu i związanego z nim udziału w prawie odrębnej własności

budynku zakładowego. Punktem odniesienia musi być regulacja prawna dotycząca

skutków przekazania przez podmiot uprawniony budynku, w którym uprzednio

ustanowiono odrębną własność lokali. Jak wyżej wskazano, przedmiotem

przekazania jest kompleks związanych praw przysługujących w takiej sytuacji

podmiotowi uprawnionemu jako dotychczasowemu właścicielowi. Regulacja ta

zawarta jest w art. 6 ust. 3 tej ustawy. Stwierdzono tam, że jeżeli w budynku, o

którym mowa w ust. 2, wyodrębniono własność niektórych lokali, po zawarciu

umowy przekazania odpowiadające udziałowi właścicieli lokalu we wspólności

prawo użytkowania wieczystego obciąża grunt gminy. Treść tego przepisu jest

lakoniczna, niemniej można z niej wyprowadzić wniosek, że przysługujący

właścicielom odrębnych lokali udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu

(jako element udziału w nieruchomości wspólnej) nie wygasa, jak również nie

zmienia się jego przedmiot. Zmiana dotyczy jedynie właściciela gruntu, gdyż prawo

użytkowania wieczystego będzie obciążać grunt, który stał się własnością gminy.

Takie rozwiązanie koreluje zresztą z art. 6 ust. 2 omawianej ustawy, który stanowi,

że jeżeli budynek i inne urządzenia zostały wzniesione na gruncie oddanym

przekazującemu w użytkowanie wieczyste, z chwilą zawarcia umowy gmina nabywa

własność gruntu z mocy prawa.

Otwarte pozostaje jednak pytanie, czy w wyniku przekazania wskazanego

kompleksu praw przez podmiot uprawniony gmina wstępuje w miejsce

przekazującego ten kompleks uprawnień, czy też oprócz zmiany podmiotu dochodzi

do przedmiotowych przekształceń tych uprawnień. Skład orzekający Sądu

Najwyższego, który przedstawił zagadnienie prawne, odwołał się do art. 7 ust. 4 pkt

1 omawianej ustawy, stwierdzającego, że z dniem przekazania wygasa prawo

użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest położony budynek i inne

urządzenia, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 3. Konsekwencją przyjęcia takiego poglądu

jest przekształcenie kompleksu związanych praw, które były przedmiotem

przekazania. W szczególności, wchodzące dotychczas w skład nieruchomości

wspólnej współużytkowanie wieczyste gruntu przez przekazującego i właścicieli

odrębnych lokali przekształca się w ten sposób, że udział w użytkowaniu

wieczystym przysługujący podmiotowi przekazującemu wygasa, a równocześnie

gmina staje się właścicielem gruntu (w miejsce Skarbu Państwa).

Podzielenie tego poglądu prowadzi do powstania dość złożonej sytuacji

nieruchomości wspólnej. Ta złożoność przejawia się w dwóch aspektach:

Po pierwsze, wygaśnięcie dotyczy tylko udziału w prawie użytkowania

wieczystego przysługującego przekazującemu, co rodzi wątpliwości odnośnie do

sytuacji prawnej pozostałych współużytkowników – właścicieli odrębnych lokali,

którym przysługują ściśle określone udziały w tym prawie. Brak podstaw do

przyjęcia, że udziały te ulegają proporcjonalnemu powiększeniu, tak aby suma

dawała jedność, a zatem uznać należy, iż ich udziały pozostają niezmienione.

Wówczas jednak dochodzi do nietypowej sytuacji, w której suma udziałów w

użytkowaniu wieczystym wynosi mniej niż jeden.

Po drugie, uprawnieni w zakresie nieruchomości wspólnej (gmina jako

właściciel lokali niewyodrębnionych i właściciele odrębnych lokali) swoje

uprawnienia do gruntu wchodzącego w skład tej nieruchomości wspólnej wywodzą

z różnych tytułów prawnych: z prawa użytkowania wieczystego i z prawa własności.

Jest to zatem konstrukcja dość złożona, a jej podstawy jurydyczne mogą

budzić wątpliwości. Taka sytuacja nie jest jednak wyjątkowa, gdyż zachodzi także

wówczas, gdy Skarb Państwa, gmina lub inna jednostka samorządu terytorialnego

wyodrębnia sukcesywnie lokale w budynku wzniesionym na własnym gruncie i

przenosi własność tych odrębnych lokali na inne podmioty wraz z udziałem w

nieruchomości wspólnej, przy czym udział w gruncie wchodzącym w skład tej

nieruchomości wspólnej kształtowany jest jako udział w prawie użytkowania

wieczystego. W takiej sytuacji suma udziałów w prawie użytkowania wieczystego,

do czasu wyodrębnienia wszystkich lokali, nie stanowi jedności, a więc nie

wyczerpuje całego prawa. Możliwość stosowania tej konstrukcji wyraźnie

przewidywał art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami

i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 187 ze zm.

– dalej: "u.g.g."), stanowiąc, że sprzedaż lokali w budynkach stanowiących

własność Skarbu Państwa lub własność gminy może następować wraz ze

sprzedażą lub oddaniem w użytkowanie wieczyste części gruntu niezbędnego do

racjonalnego korzystania z domu. Należy jednak odnotować, że już wówczas

zgłaszano wątpliwości co do jej poprawności jurydycznej i celowości korzystania z

możliwości oddania gruntu w użytkowanie wieczyste.

W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn.

tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 – dalej: "u.g.n.") nie ma podobnego przepisu,

jednakże Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 września 1995 r., III CZP 127/95

(OSNC 1996, nr 1, poz. 12) stwierdził, że wybór między ewentualnościami

zawartymi w art. 21 ust. 1 u.g.g. nadal zapewniają gminom przepisy dotyczące

gospodarowania ich gruntami. Taki pogląd przeważa też w literaturze, aczkolwiek

występuje też stanowisko wykluczające taką możliwość.

W istocie rzeczy wątpliwości jurydyczne związane są z tym, że skoro

przedmiotem użytkowania wieczystego może być jedynie grunt jako całość (tak

wyraźnie stanowi przepis art. 232 §1 k.c.; por. też uchwałę składu siedmiu sędziów

Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1993 r., III CZP 81/93, OSNCP 1994, nr 2,

poz. 27), to w przypadku, gdy udziały w prawie użytkowania wieczystego nie

wyczerpują całości tego prawa, nie jest jasne, kto jest „uzupełniającym”

współużytkownikiem. Zgłaszane w tym przedmiocie propozycje nie znalazły

akceptacji. Tak czy inaczej, jeżeli podzielić pogląd zawarty w uzasadnieniu

przedstawionego zagadnienia prawnego, że z dniem przekazania wygasa udział w

prawie użytkowania wieczystego przysługujący podmiotowi przekazującemu (co

powoduje z jednej strony, że suma udziałów pozostałych współużytkowników

wieczystych – właścicieli odrębnych lokali nie wyczerpuje jedności, z drugiej zaś

gmina i właściciele odrębnych lokali swoje uprawnienia do gruntu jako elementu

nieruchomości wspólnej wywodzą z różnych tytułów prawnych – z prawa

użytkowania wieczystego i z prawa własności) – to fakt ten nie oznacza, aby

powstała sytuacja wyjątkowa. Mimo wszystkich zastrzeżeń, zarówno w

orzecznictwie Sądu Najwyższego, jak i w przeważającej części doktryny, dopuszcza

się możliwość powstania takiej sytuacji w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali

i przenoszenia ich własności na inne podmioty wraz z udziałem w prawie

użytkowania wieczystego przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu

terytorialnego. W każdym razie w tej sytuacji nie jest dopuszczalne zniesienie

współwłasności, skoro ma ona charakter przymusowy.

Rozważenia wymaga jednak sama zasadność poglądu o wygaśnięciu – w

omawianej sytuacji – udziału w użytkowaniu wieczystym przekazanego gminie

przez podmiot uprawniony, skład Sądu Najwyższego przedstawiający zagadnienie

prawne odwołał się bowiem do art. 7 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 12 października

1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez

przedsiębiorstwa państwowe. Można przecież przyjąć, że przewidziane w tym

przepisie wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego dotyczy wyłącznie sytuacji,

kiedy w całości przysługuje ono przekazującemu podmiotowi, a zawarte w art. 7 ust.

4 pkt 1 zastrzeżenie co do art. 6 ust. 3 oznacza, iż w sytuacji określonej w art. 6 ust.

3 ustawy użytkowanie wieczyste nie wygasa. W konsekwencji gmina wstępowałaby

z chwilą zawarcia umowy w kompleks praw przekazanych przez uprawniony

podmiot. Oczywiście, taka koncepcja pozostawałaby w sprzeczności z powszechnie

akceptowaną zasadą, że Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego

nie może być użytkownikiem wieczystym gruntu, który jest jej własnością. Wiadomo

jednak, że od zasady konfuzji istnieją wyjątki, które przede wszystkim ustanawia

sam ustawodawca w uzasadnionych przypadkach. Tytułem przykładu można

wskazać na art. 325 § 2 k.c. i art. 229-1

§ 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. –

Prawo spółdzielcze (jedn. tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm.). Także Sąd

Najwyższy ze względów funkcjonalnych przyjął w uchwale składu siedmiu sędziów

z dnia 14 marca 1995 r., III CZP 165/94 (OSNC 1995, nr 6, poz. 87), że w

przypadku likwidacji przedsiębiorstwa państwowego, przysługujące mu do tej chwili

prawo użytkowania wieczystego oraz odrębna własność budynku nie wygasają,

mimo ich przejścia na rzecz Skarbu Państwa. Również w literaturze przytacza się

sytuacje, w których ze względów funkcjonalnych uzasadnione jest przyjęcie wyjątku

od konfuzji.

Konfuzja znajduje normatywny wyraz w art. 247 k.c. Stanowi on, że

ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy

obciążonej, albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność

rzeczy obciążonej. W odniesieniu do użytkowania wieczystego o konfuzji stanowi

m.in. art. 32 u.g.n.

Już z samej treści tych przepisów wynika, że z konfuzją mamy do czynienia

wówczas, gdy osoba będąca podmiotem danego prawa staje się jednocześnie

podmiotem wszystkich wynikających z tego prawa obowiązków; chodzi tu o

zjednoczenie samego prawa z odpowiadającymi mu obowiązkami. Tymczasem w

rozważanej sprawie nastąpiło przekazanie udziału w użytkowaniu wieczystym przez

podmiot uprawniony na rzecz gminy, która jednocześnie z mocy prawa nabyła

własność gruntu (art. 6 ust. 2 ustawy o zasadach przekazywania zakładowych

budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe), mamy więc do

czynienia z sytuacją, w której z prawem własności zbiega się podmiotowo tylko

udział w prawie użytkowania wieczystego, a nie całe prawo użytkowania

wieczystego.

Na tle art. 247 k.c. zgodnie przyjmuje się, że jeżeli uprawniony z tytułu

ograniczonego prawa rzeczowego nabył udział w własności rzeczy obciążonej tym

ograniczonym prawem rzeczowym, to zastosowanie art. 247 k.c. jest możliwe tylko

wówczas, gdy ograniczone prawo rzeczowe może być ustanowione na udziale, np.

użytkowanie. Jeżeli zaś ograniczone prawo rzeczowe może obciążać tylko całą

rzecz, a nie udział, to o konfuzji nie ma mowy. Stwierdził to jednoznacznie Sąd

Najwyższy w uchwale z dnia 10 marca 1983 r., III CZP 3/83 (OSNCP 1983, nr 8,

poz. 115), przyjmując, że nabycie w drodze dziedziczenia udziału w spadku, w

skład którego wchodzi nieruchomość obciążona służebnością osobistą, przez

osobę, której służebność przysługuje, nie powoduje wygaśnięcia tej służebności.

Można tu wskazać także sytuację, gdy spółdzielnia mieszkaniowa jako właściciel

budynku uzyskuje – w jakikolwiek sposób – udział we własnościowym

spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego usytuowanego w tym budynku.

Uznanie za niekonstytucyjną zasady jednopodmiotowości spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu, wyrażonej w art. 215 § 1 Prawa spółdzielczego,

czyni taką możliwość aktualną.

Wyłączenie zasady konfuzji w tych przypadkach należy odnieść także do

użytkowania wieczystego. Jeżeli zatem orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjmuje

zdecydowanie pogląd, że nie jest możliwe obciążenie użytkowaniem wieczystym

udziału we współwłasności, a stanowisko takie przeważa też w literaturze, to

uzasadniony jest pogląd, iż w sytuacji nabycia przez Skarb Państwa lub jednostkę

samorządu terytorialnego – jako właściciela nieruchomości – udziału w użytkowaniu

wieczystym obciążającym tę nieruchomość, zastosowanie konfuzji nie wchodzi w

rachubę. Podobna sytuacja występuje wówczas, gdy użytkownik wieczysty nabył

udział we współwłasności nieruchomości obciążonej tym użytkowaniem

wieczystym.

Należy przy tym zauważyć, że nabycia udziału w użytkowaniu wieczystym

przez gminę, jako właściciela nieruchomości na podstawie przepisów ustawy z dnia

12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków

mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe, nie sposób traktować jako

sytuacji wyjątkowej. Z takim przypadkiem mamy do czynienia także wówczas, gdy

Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego nabędzie wyodrębniony

lokal, z którym związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego na gruncie

skarbowym albo Skarb Państwa nabędzie w drodze dziedziczenia udział w

użytkowaniu wieczystym obciążającym grunt będący jego własnością.

Rozważania te można podsumować następująco. Zastosowanie konstrukcji

konfuzji w odniesieniu do prawa własności nieruchomości i użytkowania

wieczystego obciążających tę nieruchomość jest ograniczone ze względu na fakt,

że przedmiotem użytkowania wieczystego może być jedynie grunt stanowiący

własność skarbową lub samorządową (art. 232 § 1 k.c.) Grunt zaś – zgodnie z art.

46 § 1 k.c. – to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot

własności. Przedmiotem użytkowania wieczystego nie może być zatem udział w

prawie własności. Tym samym konfuzja znajdzie zastosowanie wówczas, gdy

użytkowanie wieczyste obciążające nieruchomość przejdzie w całości na

właściciela tej nieruchomości albo jeżeli użytkownik wieczysty nabędzie własność

nieruchomości obciążonej. Przejście na właściciela nieruchomości jedynie udziału w

użytkowaniu wieczystym obciążającego nieruchomość nie powoduje zatem

wygaśnięcia użytkowania wieczystego ani w odniesieniu do tego udziału, ani w

odniesieniu do użytkowania wieczystego w całości. Na tle okoliczności niniejszej

sprawy ta konstatacja jest aktualna, gdy podmiot uprawniony umową uregulowaną

w przepisach ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania

zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe przekaże

gminie budynek, położony na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste, w

którym uprzednio albo gdy po wyodrębnieniu lokali zbyto je na rzecz innych osób

wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej obejmującej m.in. udział w prawie

użytkowania wieczystego gruntu, albo gdy zbyto na rzecz innych osób udziały w

prawie użytkowania wieczystego gruntu i udziały w odrębnej własności budynku (a

więc bez wyodrębnienia lokali). W obu sytuacjach przysługujący podmiotowi

przekazującemu udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu i związany z nim

udział w odrębnej własności budynku nie wygasa na skutek zawarcia umowy

przekazania z gminą, mimo że gmina z mocy prawa staje się wówczas właścicielem

gruntu (art. 6 ust. 2 ustawy). W wyniku zawarcia takiej umowy następuje jedynie

zmiana podmiotu, któremu przysługują uprawnienia będące przedmiotem

przekazania, natomiast uprawnienia te przekształceniu nie podlegają. Gminie, mimo

że stała się właścicielem gruntu, nadal przysługuje udział w prawie użytkowania

wieczystego tego gruntu oraz udział we współwłasności budynku wzniesionego na

gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste i to w takim samym zakresie, w jakim

prawa te przysługiwały podmiotowi przekazującemu.

Dotychczasowe rozważania pozwalają odnieść się bezpośrednio do

przedstawionego zagadnienia prawnego. W świetle art. 7 ust. 1 i art. 11 u.w.lok.,

sama dopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokali przez sąd w drodze

orzeczenia znoszącego współwłasność nie budzi żadnych wątpliwości. Oczywiście,

dopuszczalne jest również zniesienie współwłasności prawa użytkowania

wieczystego, gdyż w drodze analogii znajdują tu zastosowanie przepisy dotyczące

zniesienia współwłasności (por. też art. 237 k.c.). W sytuacji, gdy budynek będący

przedmiotem współwłasności jest – na podstawie art. 235 § 1 k.c. – przedmiotem

odrębnej własności, to zniesienie współwłasności budynku jest możliwe tylko z

jednoczesnym zniesieniem wspólności prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie

bowiem z art. 235 § 2 k.c., przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność

budynku posadowionego na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z

użytkowaniem wieczystym. Oznacza to, że w tej sytuacji prawem głównym (wbrew

regule wyrażonej w art. 50 k.c.) jest prawo użytkowania wieczystego, a prawo

własności budynku jest prawem związanym i podrzędnym. W konsekwencji nie jest

możliwe rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego bez jednoczesnego

rozporządzenia własnością budynku ani rozporządzenia własnością budynku bez

jednoczesnego rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego. Nie budzi więc

żadnych wątpliwości dopuszczalność zniesienia współwłasności budynku przy

jednoczesnym zniesieniu współużytkowania wieczystego gruntu.

Rozważyć jeszcze należy, czy dopuszczalne jest zniesienie wspólności tych

praw – a takiej sytuacji dotyczy przedstawione zagadnienie prawne – przez

ustanowienie odrębnej własności lokali. Pewne wątpliwości mogą wynikać z tego,

że zarówno w art. 7 ust. 1, jak i w art. 11 ust. 1 u.w.lok., jest wyraźnie mowa o

orzeczeniu sądu znoszącym współwłasność, co mogłoby sugerować, że nie jest

dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokali w drodze orzeczenia sądu

znoszącego wspólność użytkowania wieczystego. Pogląd taki nie jest uzasadniony.

Przemawiają za tym następujące argumenty.

Po pierwsze, ze zniesieniem wspólności prawa użytkowania wieczystego

związane jest zniesienie współwłasności budynku, a zatem literalny wymóg z art. 7

ust. 1 i 11 ust. 1 u.w.lok. jest spełniony. Po drugie, jeśli nie jest kwestionowana

możliwość ustanowienia w drodze umowy lub jednostronnej czynności prawnej

odrębnej własności lokali w budynku wzniesionym na gruncie stanowiącym

przedmiot użytkowania wieczystego, to brak argumentów przemawiających za

wyłączeniem możliwości ustanowienia w takiej sytuacji odrębnej własności lokali w

drodze orzeczenia sądowego. Po trzecie, chociaż ustanowienie odrębnej własności

lokali w drodze orzeczenia znoszącego współwłasność użytkowania wieczystego

gruntu i współwłasność budynku nie prowadzi do całkowitego zniesienia wspólności

tych praw (powstaje współwłasność przymusowa co do nieruchomości wspólnej), to

jednak nie jest to sytuacja wyjątkowa, gdyż dzieje się tak zawsze w razie zniesienia

współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali.

Zważywszy na przedstawione argumenty, Sąd Najwyższy podjął uchwałę o

treści przytoczonej na wstępie (art. 393-14

k.p.c. w związku z art. 13 ust. 4 i art. 17

ustawy z dnia 20 września 1984 r. o Sądzie Najwyższym, jedn. tekst: Dz.U. z

1994 r. Nr 13, poz. 48 ze zm.).