III CZP 26/03

Uchwała z dnia 23 maja 2003 r., III CZP 26/03

Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz

Sędzia SN Mirosława Wysocka

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Rejonu Obsługi Mieszkańców „P.", sp.

z o.o. w K. przeciwko Barbarze B., Tadeuszowi B. oraz małoletnim Anecie B.,

Violetcie B., Jarosławowi B. i Pawłowi B. działającym przez pełnomocnika

ustawowego matkę Barbarę B. o eksmisję, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na

posiedzeniu jawnym w dniu 23 maja 2003 r., przy udziale prokuratora Prokuratury

Krajowej Piotra Wiśniewskiego, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd

Okręgowy w Krakowie postanowieniem z dnia 13 grudnia 2002 r.:

"Czy w świetle art. 25 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce

nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) zarządca

nieruchomości znajdującej się w zasobie Gminy wykonujący czynności zarządu w

oparciu o umowę zarządu zawartą przed dniem wejścia w życie tej ustawy jest

legitymowany czynnie w sprawie przeciwko byłemu najemcy o opróżnienie lokalu

mieszkalnego po zakończeniu stosunku najmu powstałego przed dniem wejścia w

życie powołanej wyżej ustawy w sytuacji, gdy nie nastąpiła zmiana treści umowy

zarządu ?"

podjął uchwałę:

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 25 ust. 3 ustawy z

dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z

2000 r. Nr 46, poz. 543, ze zm.), zarządca nieruchomości należącej do zasobu

gminnego nie jest uprawniony do dochodzenia na drodze sądowej zwrotu

przedmiotu najmu.

Uzasadnienie

Powód, który jest zarządcą nieruchomości położonej w K. przy ul. R. nr 12,

należącej do Gminy Miasta K., wystąpił o eksmisję pozwanych z lokalu

zajmowanego w tym domu z powodu niepłacenia przez nich czynszu.

Wyrokiem z dnia 20 czerwca 2002 r. Sąd Rejonowy w Krakowie uchylił

wydany wcześniej wyrok zaoczny i oddalił powództwo, przyjmując, że w świetle art.

25 ust. 3 w związku z art. 23 ust. 1 pkt 7-8 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. –

dalej: "u.g.n.") powód, jako zarządca, nie ma legitymacji do wytoczenia powództwa

windykacyjnego.

Rozpoznając apelację powoda kwestionującą ten pogląd prawny, Sąd

Okręgowy powziął wątpliwości co do jego trafności, formułując je w przestawionym

do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu zagadnieniu prawnym. W uzasadnieniu

podkreślił, że dodatkowe trudności interpretacyjne wynikają z faktu, iż umowa o

zarząd została zawarta przed wejściem w życie ustawy o gospodarce

nieruchomościami, czyli w okresie obowiązywania art. 64 ustawy z dnia 2 lipca

1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr

120, poz. 787 ze zm. – dalej: "u.naj.lok."), który przewidywał wprost legitymację

czynną zarządcy budynku do wystąpienia z pozwem o opróżnienie lokalu przez

byłego najemcę.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi w art. 25 ust. 1, że gminnym

zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd gminy. W art. 25 ust 2 w związku z art.

23 ust. 2 ustawy zdefiniowane zostały najważniejsze czynności, składające się na

to gospodarowanie. Stosownie do art. 25 ust. 3, wykonywanie tych czynności, z

wyłączeniem wymienionych w art. 23 ust. 1 pkt 7 i 8, może być powierzone

zarządcom nieruchomości. Przewidziane w pkt 8 wyłączenie uprawnienia zarządcy

dotyczy podejmowania czynności w postępowaniu sądowym w sprawach o

własność lub inne prawa rzeczowe na nieruchomości, o roszczenia ze stosunku

najmu lub dzierżawy, o stwierdzenie nabycia spadku, o zasiedzenie oraz o wpis w

księdze wieczystej lub o założenie księgi wieczystej. Kategoryczność tego

wyłączenia sprawia, że omawiany przepis nie pozwala występować zarządcy m.in.

o wydanie przedmiotu najmu, i to zarówno we własnym imieniu (zastępstwo

pośrednie), jak i w imieniu właściciela – gminy (zastępstwo bezpośrednie).

Nie zmienia tego stanu rzeczy okoliczność, że umowa zarządu została

zawarta przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wprawdzie obowiązujący wówczas art. 64 u.naj.lok. dawał zarządcy uprawnienie do

wytoczenia powództwa o zwrot przedmiotu najmu, lecz został on uchylony z chwilą

wejścia w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz.

733), tj. z dniem 10 lipca 2001 r., co spowodowało utratę przez zarządcę tego

uprawnienia procesowego (zasada bezpośredniego działania ustawy procesowej).

Wbrew stanowisku strony powodowej, stwierdzić należy, że umowa o zarząd

nie może stwarzać samoistnej podstawy do występowania z powództwem o

wydanie nieruchomości przez zarządcę. Niniejsza sprawa została rozpoczęta po

wejściu w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,

gdyby więc nawet zawarta wcześniej umowa o zarząd przewidywała takie

uprawnienie zarządcy, ustawa pozbawiała stronę powodową tego uprawnienia

mocą powołanych przepisów art. 23 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 25 ust. 3.

Błędne jest także zapatrywanie powoda, że na podstawie art. 185 ust. 3

ustawy w umowie zarządu można w dalszym ciągu zastrzec upoważnienie

zarządcy do występowania z roszczeniem o zwrot przedmiotu najmu na drodze

sądowej. Treść takiej umowy pozostawałaby w sprzeczności z art. 25 ust. 3 u.g.n.,

co czyniłoby takie postanowienie umowne nieważnym (art. 58 § 1 k.c.). Prowadzi to

do wniosku, że w obecnym stanie prawnym zarządca nieruchomości należącej do

zasobu gminnego nie może występować z powództwem o wydanie przedmiotu

najmu zarówno we własnym imieniu, jak i w charakterze pełnomocnika właściciela.

Tego uprawnienia procesowego zarządca pozbawiony został przez ustawę z dnia 1

marca 1996 r. o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzeń

Prezydenta Rzeczypospolitej – Prawo upadłościowe i Prawo o postępowaniu

układowym, Kodeksu postępowania administracyjnego, ustawy o kosztach

sądowych w sprawach cywilnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 43, poz.

189), która dokonała wykreślenia zarządcy z przewidzianego w art. 87 § 1 k.p.c.

kręgu osób mogących być pełnomocnikiem strony w postępowaniu cywilnym.

Można mieć wprawdzie wątpliwości, czy stan taki odpowiada zasadom

pragmatyzmu w zarządzaniu zasobem gminnym, zwłaszcza w dużych

aglomeracjach miejskich, ale regulacja tej kwestii należy do kompetencji

ustawodawcy.

Uzasadnia to udzielenie odpowiedzi sformułowanej w sentencji uchwały (art.

390 § 1 k.p.c.).