V CK 177/02

Wyrok z dnia 8 sierpnia 2003 r., V CK 177/02

Bieg dwumiesięcznego terminu do wykonania prawa pierwokupu (art.

110 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,

jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) rozpoczyna się od dnia

każdorazowego otrzymania przez gminę zawiadomienia o aktualnej treści

warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości bądź prawa jej wieczystego

użytkowania.

Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Bronisław Czech

Sędzia SN Tadeusz Żyznowski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Jarosława M. przeciwko Rudzkiej

Spółce Węglowej, S.A. w R.Ś. o zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie

Cywilnej w dniu 8 sierpnia 2003 r. kasacji powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego w

Katowicach z dnia 17 stycznia 2002 r.

oddalił kasację i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 1800 zł tytułem

kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powód domagał się odszkodowania twierdząc, że poniósł szkodę w związku z

niewykonaniem przez pozwaną obowiązku złożenia oświadczenia, wynikającego z

łączącej strony warunkowej umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania

nieruchomości.

Sąd pierwszej instancji uznał roszczenie za usprawiedliwione co do zasady

(art. 390 k.c.), jednakże powództwo oddalił, gdyż powód nie wykazał wystąpienia

szkody oraz adekwatnego związku przyczynowego.

Sąd Apelacyjny, który oddalił apelację powoda, ocenił jako prawidłowe

ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, a istotę sporu sprowadził do potrzeby

rozstrzygnięcia, czy i jaki wpływ na bieg terminu do wykonania prawa pierwokupu

przez uprawnioną gminę miała zmiana warunkowej umowy sprzedaży. W ocenie

Sądu odwoławczego, warunkowa umowa sprzedaży nie stanowi umowy

przedwstępnej, jej strony mogą ją rozwiązać jak i zmienić aż do czasu wykonania

przez gminę prawa pierwokupu. Zmiana umowy warunkowej wiąże się z

obowiązkiem powiadomienia gminy o tym zdarzeniu, ale wówczas termin do

wykonania prawa pierwokupu biegnie od początku, tj. z dniem zawiadomienia

gminy o dokonanej zmianie, gdyż merytoryczne zmiany takiej umowy tworzą nowy

stan prawny. Skoro więc Gmina skorzystała z prawa pierwokupu w terminie

liczonym z uwzględnieniem zawiadomienia jej o zmianie umowy warunkowej, to

wykonanie umowy zobowiązującej stało się niemożliwe, tym samym roszczenie

powoda stało się nieusprawiedliwione co do zasady. W konsekwencji, za zbędne

uznał Sąd odwoławczy rozważania dotyczące szkody i związku przyczynowego.

Żądanie zasądzenie skapitalizowanych odsetek, jako wynagrodzenia za korzystanie

przez pozwaną z pieniędzy powoda, uznał Sąd za bezzasadne z braku podstaw

zarówno w art. 359 § 1 k.c. jak i w art. 481 § 1 k.c.

Kasacja powoda oparta została na pierwszej podstawie kasacyjnej. Skarżący

zarzucił błędną wykładnię art. 110 § 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. –

dalej: "u.g.n.") przez przyjęcie, że zmiana warunkowej umowy sprzedaży powoduje,

iż termin do wykonania przez gminę prawa pierwokupu biegnie od początku.

Ponadto powód zarzucił naruszenie art. 390 § 1 w związku z art. 361 § 2, art. 471,

491 § 1, art. 494 i 359 k.c. przez przyjęcie, że odsetki od kwot stanowiących cenę

sprzedaży nie wchodzą w zakres odszkodowania należnego z tytułu niewykonania

umowy. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wobec przytoczenia w kasacji wyłącznie pierwszej podstawy kasacyjnej,

oceny zarzutów naruszenia wskazanych w kasacji przepisów prawa materialnego

należało dokonać z uwzględnieniem zaaprobowanych przez Sąd drugiej instancji

ustaleń faktycznych, które stanowiły podstawę wydania zaskarżonego orzeczenia.

Pierwszy z zarzutów sprowadza się do błędnej wykładni art. 110 ust. 2 u.g.n.

Powód zakwestionował stanowisko Sądu odwoławczego, wyrażające się

stwierdzeniem, że w razie zmiany lub uzupełnienia warunkowej umowy sprzedaży

przed złożeniem przez uprawniony podmiot oświadczenia o wykonaniu prawa

pierwokupu, termin do wykonania tego uprawnienia biegnie od początku z dniem

zawiadomienia gminy o dokonanej zmianie umowy warunkowej. Zdaniem

skarżącego, powiadomienie gminy o zmianie umowy ma wyłącznie charakter

informacyjny i nie wpływa na bieg terminu do złożenia oświadczenia, który

rozpoczął się od chwili zawiadomienia gminy o treści umowy warunkowej w jej

pierwotnym brzmieniu.

Stanowisko skarżącego nie jest trafne.

Zasada swobody umów nie doznaje ograniczenia wskutek istnienia podmiotu

uprawnionego do wykonania prawa pierwokupu, nawet jeśli źródłem tego prawa jest

ustawa. W piśmiennictwie przyjmuje się, że prawo pierwokupu nie stanowi

przeszkody do rozwiązania przez strony warunkowej umowy sprzedaży, zanim

oświadczenie o wykonaniu tego prawa zostanie złożone. Pogląd ten jest

równoznaczny z zakwestionowaniem odmiennego stanowiska wyrażonego przez

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 października 1991 r., III CZP 94/91 ("Palestra"

1992, nr 1-2, s. 83), w której stwierdzono, że do czasu złożenia przez zarząd gminy

oświadczenia co do wykonania prawa pierwokupu nieruchomości wyłączone jest

rozwiązanie przez strony umowy sprzedaży, zawartej pod warunkiem, że zarząd

gminy nie wykona prawa pierwokupu. Również w najnowszym piśmiennictwie

zajęto zasługujące na aprobatę stanowisko, że strony umowy warunkowej

dysponują możliwością jej zmiany, a także mogą dokonać rozwiązania umowy, co

przede wszystkim wynika z zasady swobody umów, przy czym zmiana i

rozwiązanie umowy warunkowej jest dopuszczalne również po upływie terminu do

wykonania prawa pierwokupu, gdyż jeżeli prawo pierwokupu nie zostało wykonane.

Strony były zatem uprawnione do dokonania zmiany umowy warunkowej

przez uzupełnienie jej pierwotnego brzmienia przez dodanie § 9a, co uczyniły w

dniu 22 października 1999 r. w formie aktu notarialnego. Problem sprowadza się

więc do pytania, czy istnieje obowiązek zawiadamiania organu wykonawczego

gminy o treści umowy warunkowej w jej nowym zmienionym brzmieniu, a jeśli tak,

to czy zawiadomienie takie skutkuje ponownym rozpoczęciem biegu

dwumiesięcznego terminu do wykonania przez uprawnioną gminę prawa

pierwokupu. Na obydwa pytania należy udzielić odpowiedzi twierdzącej.

Ustawowy obowiązek notariusza zawiadomienia organu wykonawczego gminy

o treści warunkowej umowy sprzedaży (art. 110 ust. 3 u.g.n.) należy rozumieć w ten

sposób, że wykonanie tego ustawowego obowiązku następuje po każdorazowej

zmianie treści umowy warunkowej, aktualna treść umowy warunkowej jest bowiem

podstawą dokonania przemyślanej oceny przez uprawniony podmiot i powzięcia na

jej podstawie decyzji o skorzystaniu bądź o rezygnacji z wykonania swojego

ustawowego uprawnienia w postaci prawa pierwokupu. Trafnie zatem wywiódł Sąd

Apelacyjny, że nie sposób przyjąć, aby zmiany warunkowej umowy sprzedaży

pozostawały poza zakresem świadomości uprawnionego z tytułu prawa

pierwokupu, zwłaszcza że wszelkiego rodzaju merytoryczne zmiany lub

uzupełnienia treści takiej umowy tworzą nowy stan prawny. Taki właśnie stan

prawny, ostatecznie ukształtowany między stronami warunkowej umowy sprzedaży,

powinien być podstawą do podjęcia merytorycznej decyzji przez uprawnioną gminę

po uprzedniej ocenie celowości i zasadności skorzystania z prawa pierwokupu.

Termin, w którym prawo to może zostać wykonane przez uprawnioną gminę,

określił ustawodawca na dwa miesiące, licząc od dnia otrzymania przez organ

wykonawczy gminy zawiadomienia o treści umowy sprzedaży (art. 110 ust. 2

u.g.n.). W piśmiennictwie sformułowano przekonywujący pogląd, że wspomniany

termin jest terminem zawitym, a jego przekroczenie powoduje niemożność

wykonania prawa pierwokupu przez organ wykonawczy gminy. W tej sytuacji nie

można przyjąć, co trafnie zaakcentował Sąd drugiej instancji, aby dokonanie zmiany

treści umowy warunkowej i zawiadomienie organu wykonawczego gminy o jej

aktualnym brzmieniu miało pozostawać bez wpływu na bieg terminu do wykonania

prawa pierwokupu. Przyjęcie odmiennego poglądu powoda musiałoby w

konsekwencji prowadzić do zaaprobowania niedopuszczalnego skutku w postaci

możliwości faktycznego skracania ustawowego dwumiesięcznego terminu

wykonania prawa pierwokupu przez strony umowy warunkowej, dokonujące jej

zmiany w ramach swobody kontraktowej.

W wyjątkowych okolicznościach nie można wyłączyć sytuacji, w której istotna

zmiana treści umowy warunkowej została dokonana na dzień przed upływem

dwumiesięcznego terminu wynikającego z art. 110 ust. 2 u.g.n., co – przy

interpretacji prezentowanej w kasacji – wykluczałoby praktycznie możliwość

dokonania przez uprawnioną gminę oceny aktualnej treści umowy warunkowej i

podjęcie w odpowiedzialny sposób decyzji w przedmiocie skorzystania z prawa

pierwokupu. Podzielenie interpretacji powoda oznaczałoby więc w praktyce

możliwość skutecznego blokowania przez strony warunkowej umowy sprzedaży

wykonywania przez gminę przyznanego jej ustawowo prawa pierwokupu, a co

najmniej niedopuszczalne faktyczne ograniczanie określonego przez ustawodawcę

terminu, w którym prawo to może być przez gminę wykonane. Powyższym,

niedopuszczalnym konsekwencjom nie zapobiegłoby nawet uznanie za trafny

poglądu, że skoro przepisy nie określają terminu przesłania zawiadomienia

organowi wykonawczemu gminy o treści warunkowej umowy sprzedaży, to należy

przyjąć, iż zawiadomienie takie powinno być przesłane bezzwłocznie, a więc w

możliwie najkrótszym terminie od chwili sporządzenia aktualnej wersji warunkowej

umowy sprzedaży.

Wobec powyższego należy zgodzić się ze stanowiskiem, że w razie

dokonania przez strony umowy warunkowej zmiany tej umowy organ wykonawczy

gminy każdorazowo powinien zostać zawiadomiony o dokonanej zmianie, a więc o

aktualnej treści warunkowej umowy sprzedaży. W tej sytuacji bieg

dwumiesięcznego terminu do wykonania prawa pierwokupu rozpoczyna się od dnia

każdorazowego otrzymania przez organ wykonawczy gminy zawiadomienia o

aktualnej treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości bądź prawa jej

wieczystego użytkowania.

Sąd Apelacyjny dokonał więc prawidłowej wykładni art. 110 ust. 2 u.g.n., a

zarzut kasacji zmierzający do zakwestionowania powyższej interpretacji należało

uznać za bezzasadny. (...)

W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 39312

k.p.c.).