I CK 66/02

Wyrok z dnia 18 września 2003 r., I CK 66/02

Sąd rozpoznając sprawę po jej przekazaniu przez samorządowe

kolegium odwoławcze, uprawniony jest samodzielnie ustalić wysokość opłaty

rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (art. 43c ust. 6 i 8 ustawy z dnia 29

kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, jedn.

tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.).

Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz

Sędzia SA Włodzimierz Gawrylczyk

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa spółki z o.o. "S.M." w W. przeciwko

Miastu Stołecznemu W. o ustalenie, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 18 września 2003 r. kasacji strony powodowej od wyroku Sądu

Apelacyjnego w Warszawie z dnia 29 czerwca 2001 r.

oddalił kasację.

Uzasadnienie

Na skutek sprzeciwu, wniesionego przez Gminę W.C. od orzeczenia

Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., Sąd Okręgowy w Warszawie

rozpoznał na podstawie art. 43e ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce

gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz.

127 ze zm. – dalej: "u.g.g.") powództwo spółki „S.M.” w W. – użytkownika

wieczystego o ustalenie, że podwyższenie przez pozwaną Gminę opłaty za

użytkowanie wieczyste jest uzasadnione w mniejszej wysokości.

W wyniku tego procesu, w którym pozwany utrzymywał, że aktualizacja opłaty

rocznej jest usprawiedliwiona do kwoty 141 232,89 zł, zaś powód godził się z

podwyższeniem opłaty jedynie do kwoty 11 582,40 zł, Sąd Okręgowy w Warszawie

wyrokiem z dnia 23 czerwca 1999 r. ustalił, że dokonana przez Gminę W.C.

aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości

położonej w W. przy ul. Ś. nr 18, o powierzchni 2413 m2

, do której zobowiązany jest

powód jako użytkownik wieczysty, jest uzasadniona do kwoty 83 031 zł poczynając

od dnia 1 stycznia 1996 r. Jednocześnie Sąd Okręgowy oddalił dalej idące żądanie

powoda zmierzające do ustalenia, że podwyższenie opłaty jest jeszcze w dalszej

części nieuzasadnione.

Sąd Okręgowy ustalił, że powodowa spółka jest użytkownikiem wieczystym

opisanego gruntu, a także właścicielem zbudowanego na nim budynku.

Właścicielem gruntu jest Gmina W.C., która w 1995 r. wypowiedziała powodowi

dotychczasową opłatę roczną z tytułu wieczystego użytkowania oraz wskazała

nową opłatę w kwocie 141 232,89 zł, ustaloną na podstawie opinii rzeczoznawców,

którzy zastosowali dwie metody: porównawczo-cenową oraz kapitalizacji dochodu.

Przy uśrednieniu danych wynikających z zastosowanych metod cena 1 m2

gruntu

wyniosła 792 dolarów amerykańskich, co odpowiadało 1,951 zł za metr

kwadratowy.

Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny

nieruchomości, zlecając ustalenie wartości gruntu zgodnie z art. 38 § 2 u.g.g. przy

uwzględnieniu aktualnie kształtujących się cen w obrocie gruntami, dokonanych

nakładów, funkcji wyznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego dla tych

gruntów, ich położenia oraz stopnia wyposażenia w urządzenia komunalne,

energetyczne i gazowe, a także stan zagospodarowania tych gruntów.

Ze względu na to, że w okolicach położenia nieruchomości nie doszło do

żadnych transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania na rynku wtórnym,

biegły ocenił transakcje nabycia użytkowania wieczystego na rynku pierwotnym.

Analiza takich transakcji w porównaniu do obrotu na rynku wtórnym na terenie

dzielnicy M. doprowadziła go do konkluzji, że cena, którą uzyskuje się ze sprzedaży

na rynku wtórnym w stosunku do ceny z rynku pierwotnego, jest o 30 % niższa.

Dlatego biegły dysponując cenami użytkowania wieczystego na rynku pierwotnym

gruntów o zbliżonym położeniu, ceny te obniżył o 30 %, co ostatecznie

doprowadziło do ustalenia ceny 1 m2

w kwocie 1147 zł za m2

oraz opłaty za

użytkowanie wieczyste całego gruntu w wysokości 83 031 zł.

Sąd Okręgowy podzielił opinię biegłego sądowego. Wskazał, że działań na

rynku pierwotnym nie można zakwalifikować jako obrotu gruntami w rozumieniu art.

38 § 2 u.g.g. Poza tym zastosowana wcześniej przez Gminę metoda kapitalizacji

dochodu budziła zdaniem Sądu istotne zastrzeżenia albowiem dochód przynosił

budynek stanowiący własność użytkownika wieczystego. Sąd ten nie uwzględnił też

cen stosowanych przez urzędy skarbowe, bowiem nie uwzględniają one

indywidualnych cech danej nieruchomości.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 29 czerwca 2001 r. oddalił apelacje obu

stron. Sąd ten uznał, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z

tytułu użytkowania wieczystego było usprawiedliwione zmianą wartości gruntów. Za

właściwą metodę wyceny wartości nieruchomości należy uznać metodę odnoszącą

się do cen kształtujących się w obrocie gruntami na rynku wtórnym, przy czym

przedmiotem sprzedaży byłoby prawo użytkowania wieczystego. Ze względu na

brak danych porównawczych z rynku wtórnego, trafnie przyjęto za biegłym ceny

użytkowania wieczystego na rynku pierwotnym, obniżone o 30 %.

Wyrok ten zaskarżyła kasacją powodowa spółka. Jako podstawy kasacyjne

wskazała naruszenie art. 43a ust. 2 u.g.g. przez błędną wykładnię polegającą na

potraktowaniu wniosku o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej jest

nieuzasadnione, art. 43a ust. 2 u.g.g. w związku z art. 32 ust. 1, art. 7 i 8 ust. 2

Konstytucji przez wydanie wyroku sankcjonującego nierówne traktowanie

podmiotów przez organy władzy publicznej. Ponadto wskazano na naruszenie art.

378 § 1 i art. 328 § 2 k.p.c. przez zaniechanie rozpoznania zarzutów apelacji, art.

328 § 2 k.p.c. przez brak wyjaśnienia podstawy faktycznej i materialnoprawnej

orzeczenia oraz art. 321 § 1, 187 i 189 k.p.c. w związku z art. 43e ust. 4 zdanie

drugie u.g.g. oraz art. 7 i art. 8 ust. 2 Konstytucji przez wydanie wyroku

orzekającego ponad żądanie.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i poprzedzającego

wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie i przekazanie sprawy temu Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania względnie o zmianę wyroku przez

ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest

nieuzasadniona lub uzasadniona w wysokości nie przekraczającej 11 582,40 zł.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności należy rozważyć zasadność zarzutu naruszenia art.

43a ust. 2 u.g.g. przez to, że sądy obu instancji potraktowały wniosek wniesiony

przez powoda o ustalenie, iż podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania

wieczystego jest nieuzasadnione w mniejszej wysokości – jako żądanie ustalenia

konkretnej wysokości tej opłaty. Z tym zarzutem wiąże się też podstawa kasacyjna

dotycząca naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 187, 189 i 321 § 1 k.p.c. w

związku z art. 43e ust. 4 zdanie drugie u.g.g. i w związku z art. 7 i 8 ust. 2

Konstytucji. Taką kolejność uzasadnia z jednej strony fakt, że jest to zarzut najdalej

idący, z drugiej – bardzo obszerne uzasadnienie tego zarzutu zawarte w kasacji.

Skarżąca dokonała wnikliwej analizy prawnej przepisów art. 43a-43g u.g.g.

(które nie obowiązują od dnia 1 stycznia 1998 r.) regulujących mechanizm prawny

tzw. aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W jej wyniku

doszła do wniosku, że przewidziany w tych przepisach tryb kontroli zasadności

aktualizacji opłaty rocznej przez samorządowe kolegium odwoławcze i sąd

powszechny, zakłada odmienną kognicję tych organów. O ile bowiem samorządowe

kolegium odwoławcze jest władne wydać orzeczenie o charakterze kształtującym,

czyli m.in. ustalić samodzielnie wysokość tej opłaty, o tyle sąd powszechny

uprawniony jest jedynie ustalić, że podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione (jeśli

stwierdzi, że nie zostały spełnione przesłanki do podwyższenia) albo, że

podwyższenie jest uzasadnione w mniejszej wysokości, niż faktycznie dokonane.

W każdym razie sąd nie może ustalić samodzielnie określonej wysokości opłaty

rocznej, jeśli uzna, że podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej

wysokości, niż zaproponował właściwy organ wypowiadając opłatę dotychczasową.

Odwołując się do treści art. 43f ust. 4 tej ustawy skarżąca dopuściła możliwość

ustalenia przez sąd konkretnej wysokości wpłaty jedynie wówczas, gdy użytkownik

wieczysty zażądał obniżenia opłaty.

Ustosunkowując się do tego zarzutu należy wskazać, że przepisy art. 43a-43g

zostały wprowadzone do ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i

wywłaszczaniu nieruchomości w następstwie nowelizacji dokonanej ustawą z dnia

21 października 1994 r. (Dz.U. Nr 123, poz. 601), a przestały obowiązywać z dniem

1 stycznia 1998 r., z utratą mocy obowiązującej ustawy o gospodarce gruntami na

podstawie art. 241 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Należy

jednak zauważyć, że rozwiązania zawarte w art. 43a-43g u.g.g. zostały w istocie

przyjęte do nowej ustawy o gospodarce nieruchomościami (por. art. 78-81 tej

ustawy). Z tych względów ustalenie prawidłowej wykładni tych przepisów, które

zastosowano w niniejszej sprawie, jest nadal aktualne, mimo zmiany stanu

prawnego.

Treść art. 43a-43g u.g.g. budziła poważne wątpliwości, których źródłem było

to, że przy ich formułowaniu użyto „żargonu urzędniczego” zamiast terminologii

prawniczej. Mimo to treść tych przepisów nie pozwala podzielić poglądu

przedstawionego w kasacji, jakoby samorządowe kolegium odwoławcze

rozpoznając wniosek użytkownika wieczystego o ustalenie, że podwyższenie opłaty

jest nieuzasadnione lub uzasadnione w mniejszej wysokości władne było ustalić

konkretną wysokość opłaty, natomiast sąd rozpoznając tę samą sprawę po jej

przekazaniu przez kolegium na skutek złożonego sprzeciwu, nie mógł ustalić

konkretnej wysokości tej opłaty. Skarżąca dostrzegła treść art. 43c ust. 8 u.g.g., w

którym stwierdzono, że przepisy ust. 6 i 7 stosuje się odpowiednio, jeżeli sprawę

rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową.

Odpowiednio zaś stosowany art. 43c ust. 6 ustawy stanowi, że ustalona

prawomocnym orzeczeniem kolegium lub ugodą zawartą przed kolegium nowa

wysokość opłaty obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po

roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.

Zestawienie tych dwóch przepisów prowadzi zatem do jedynie logicznego

wniosku, że odpowiednio stosowany art. 43c ust. 6 u.g.g. w sytuacji, gdy sprawę

rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową oznacza,

iż ustalona prawomocnym wyrokiem sądowym lub ugodą zawartą przed sądem

nowa wysokość opłaty obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku

następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.

Tak więc sama treść przepisów (mimo ich niedoskonałości) przesądza o tym, że

nowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego może być ustalona przez sąd

rozpoznający sprawę przekazaną przez kolegium wskutek wniesienia sprzeciwu.

Należy zauważyć, że nie jest uprawnione odwoływanie się do art. 189 k.p.c.,

ponieważ w sprawie nie chodzi o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku

prawnego lub prawa (bezsporne jest, że strony łączy stosunek prawnorzeczowy

użytkowania wieczystego), lecz o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu

użytkowania wieczystego. Oznacza to, że uznając iż wysokość opłaty zaoferowanej

w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona (wobec nie spełnienia ustawowych

przesłanek do aktualizacji opłaty) sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości;

jeśli natomiast uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona, to

powództwo oddala (art. 43c ust. 7 stosowany odpowiednio na podstawie art. 43c

ust. 8), jeśli zaś uzna, iż podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej

wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala

(art. 43c ust. 6 stosowany odpowiednio na podstawie art. 43c ust. 8). Przyjęcie

odmiennego stanowiska, które reprezentuje skarżąca w kasacji, prowadziłoby do

niezamierzonych następstw. Jeśli bowiem sąd w sentencji stwierdziłby jedynie, że

podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione, to przecież konieczne byłoby nowe

ustalenie opłaty rocznej, skoro dotychczasowa opłata została wypowiedziana.

Z tego też względu w takiej sytuacji sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości.

Podobne następstwo wynikałoby w razie ustalenia, że podwyższenie opłaty

uzasadnione jest w mniejszej wysokości, niż to zaoferowano w wypowiedzeniu.

Takie zresztą ustalenie, bez określenia konkretnej wysokości opłaty, podważałoby

sensowność orzeczenia. Nie jest też dopuszczalne różnicowanie kognicji sądu co

do ustalenia konkretnej wysokości opłaty rocznej w zależności od tego, czy w

sprawie chodzi o podwyższenie, czy też o obniżenie opłaty.

Reasumując ten wątek stwierdzić należy, że wbrew zarzutom podniesionym w

kasacji, nie można przyjąć, że sąd drugiej instancji, akceptując ustaloną przez sąd

pierwszej instancji wysokość opłaty rocznej, naruszył art. 43a ust. 2 u.g.g., a także

art. 187, 189 i 321 § 1 k.p.c. w związku z art. 43c ust. 4 zdanie drugie u.g.g.

Należy zgodzić się ze skarżącą, że sąd drugiej instancji nie ustosunkował się

do wszystkich zarzutów zawartych w apelacji, wbrew wymaganiom wynikającym z

art. 378 § 1 i art. 328 § 2 k.p.c. Nie miało to jednak istotnego wpływu na wynik

sprawy. Nie jest natomiast trafny zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c., jeżeli

skarżąca podnosi, że sąd drugiej instancji nie uwzględnił dowodów wskazanych w

opinii biegłego na istnienie sąsiednich gruntów o niższej wartości. Powodowa

spółka na rozprawie przed Sądem Apelacyjnym wnioskowała o uzupełnienie opinii

biegłego odnośnie do określenia wartości gruntów sąsiednich. Sąd tego wniosku nie

uwzględnił. Prawidłowo sformułowany zarzut kasacyjny powinien zatem wskazywać

naruszenie art. 217 § 2 k.p.c., a nie art. 328 § 2 k.p.c. Takiego zarzutu jednak nie

podniesiono, zaś Sąd Najwyższy – zgodnie z art. 39311

§ 1 k.p.c. – rozpoznaje

sprawę w granicach zaskarżenia kasacją oraz jej podstaw.

Z tych względów orzeczono, jak w sentencji (art. 39312

k.p.c.).