I CK 156/02

Wyrok z dnia 21 października 2003 r., I CK 156/02

Lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca

1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903), które nie

zostały wyodrębnione, stanowią wyłączną własność dotychczasowego

właściciela nieruchomości i jemu przypadają pożytki oraz przychody z lokali.

Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)

Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca)

Sędzia SA Grzegorz Misiurek

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy Miejskiej P. przeciwko

wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy ul. B.J.G. nr 24 w P. o uchylenie

uchwały, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 21 października

2003 r. kasacji strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia

16 stycznia 2002 r.

oddalił kasację.

Uzasadnienie

Gmina Miejska w P. domagała się uchylenia uchwały nr 9/00 pozwanej

wspólnoty mieszkaniowej w P. przy ul. B.J.G. nr 24, powziętej dnia 18 października

2001 r. przez właścicieli lokali wyodrębnionych w tej nieruchomości, w części

dotyczącej pobierania przez wspólnotę czynszu od najemców lokali komunalnych.

Sąd Okręgowy w Rzeszowie wyrokiem z dnia 30 marca 2001 r. powództwo

oddalił i ustalił, że w dniu 18 października 2000 r. właściciele lokali położonych w

budynku przy ul. B.J.G. nr 24 w P. podjęli uchwałę nr 9/00, w której powierzyli

wykonywanie czynności zwykłego zarządu – zarządowi wspólnoty do czasu

faktycznego przejęcia budynku i dokumentacji technicznej. W ramach tych

czynności zwykłego zarządu wymieniono m.in. „pobieranie czynszu od lokatorów

mieszkań komunalnych”. Zebranie było zwołane zgodnie z obowiązującymi

przepisami i władne było podejmować skuteczne uchwały. Zdaniem Sądu

Okręgowego zaskarżona przez Gminę część uchwały dotyczącej upoważnienia do

pobierania czynszu od lokatorów mieszkań komunalnych, nie narusza prawa.

Czynsz najmu należny od lokatorów mieszkań komunalnych stanowi pożytek z

nieruchomości wspólnej, a zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 – dalej: "u.w.l."),

pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków

związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają

właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.

Uwzględniając apelację powodowej Gminy Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia

16 stycznia 2002 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że uchylił uchwałę

wspólnoty mieszkaniowej w części dotyczącej pobierania przez zarząd wspólnoty

czynszów od lokatorów mieszkań komunalnych. Sąd ten wskazał, ze lokale

niewyodrębnione nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, a zatem pożytki z

tych lokali nie stanowią pożytków i przychodów z nieruchomości wspólnej.

Wyrok ten zaskarżyła kasacją pozwana wspólnota. Jako podstawy kasacyjne

wskazała: naruszenie prawa materialnego, tj. art. 3 ust. 2, art. 4 ust. 1 w związku z

art. 12-17 u.w.l., art. 35, 38 i 104 k.c. oraz naruszenie przepisów postępowania,

które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 386 § 1 w związku z art. 316

k.p.c. i wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz wyroku Sądu Okręgowego i

odrzucenie pozwu, względnie o uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego i przekazanie

sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu dotyczącego legitymacji

czynnej Gminy. Powództwo zostało wniesione przez Gminę Miasta P. Ta osoba

prawna została wskazana w pozwie jako powód, a nie Przedsiębiorstwo Gospodarki

Mieszkaniowej mimo, że na egzemplarzu pozwu zamieszczono błędnie pieczątkę

tego Przedsiębiorstwa. Wniosek ten potwierdza zresztą uzasadnienie pozwu, w

którym jednoznacznie wskazuje się, że Gmina Miejska P. jest właścicielem

niewyodrębnionych lokali i zaskarżona uchwała narusza jej interesy. Pozew

podpisała jako pełnomocnik procesowy radca prawny Dorota S., załączając jednak

pełnomocnictwo podpisane przez dwóch członków zarządu spółki z o.o. pod nazwą

Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej. W tej sytuacji Sąd Okręgowy

prawidłowo zobowiązał stronę powodową do uzupełnienia braku formalnego w

zakresie reprezentacji procesowej. To postanowienie Sądu podjęte na rozprawie w

dniu 13 grudnia 2000 r. znajduje pełne uzasadnienie w art. 126 § 3 k.p.c. Gmina

przedstawiła w terminie prawidłowo udzielone pełnomocnictwo procesowe,

podpisane przez dwóch członków zarządu miasta. Zgodnie zatem z art. 130 § 3

k.p.c. pozew uzupełniony w terminie, wywołuje skutki od chwili jego wniesienia. Z

tego też względu nie są zasadne wszelkie zarzuty naruszenia przepisów

postępowania w zakresie uznania przez sąd drugiej instancji legitymacji czynnej

Gminy.

Przechodząc do merytorycznej oceny kasacji, a w szczególności zarzutów

dotyczących naruszenia przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali podnieść należy, że w istocie spór dotyczy określenia pojęcia nieruchomości

wspólnej, o której stanowi art. 3 ust. 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l.

jedynie pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków

związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają

one właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Ustawową definicję

nieruchomości wspólnej zawiera art. 3 ust. 2 u.w.l. stanowiąc, że nieruchomość

wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie

do użytku właścicieli lokali. Na tym tle wątpliwość, czy lokale niewyodrębnione

stanowią element nieruchomości wspólnej, została już dawno wyjaśniona. Sąd

Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97 (OSNC 1999, nr 6,

poz. 113) stwierdził jednoznacznie, że współwłasnością właścicieli wyodrębnionych

lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części

budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do

właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i

które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich

lokale. Podobnie w wyroku z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00 (OSNC 2003,

nr 2, poz. 21) Sąd Najwyższy wskazał, że samodzielny lokal mieszkalny nie należy

do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli

nieruchomości lokalowych.

Dlatego należy uznać, że lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l.,

zarówno wyodrębniony jak i niewyodrębniony nie wchodzi w skład nieruchomości

wspólnej, czyli nie jest objęty współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i

dotychczasowego właściciela. Wniosek ten wynika wprost z art. 4 ust. 1 u.w.l.,

stanowiącego, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do

niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same

uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to

także do jego obowiązków. W przepisie tym wyróżnia się zatem wyraźnie

uprawnienie dotychczasowego właściciela co do niewyodrębnionych lokali (co do

których jest wyłącznym właścicielem) oraz co do nieruchomości wspólnej (który jest

współwłaścicielem). Konsekwentnie zatem art. 4 ust. 2 u.w.l. stwierdza, że przy

sukcesywnym wyodrębnianiu lokali, stronami umowy o wyodrębnieniu dalszych

lokal i nie są właściciele lokali już wyodrębnionych. Jeśli lokale niewyodrębnione

byłyby objęte współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego

właściciela (stanowiły element nieruchomości wspólnej), to wówczas wyłączenie

udziału właścicieli lokali wyodrębnionych w umowach dotyczących wyodrębnienia

dalszych lokali (art. 4 ust. 2 u.w.l.) byłoby nie tylko niezrozumiałe, lecz naruszałoby

ich prawo własności w ramach udziału we współwłasności. Uzasadniona jest zatem

teza, że lokale samodzielne w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l., które nie zostały

wyodrębnione, nie są objęte współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i

dotychczasowego właściciela nieruchomości (nie stanowią elementu nieruchomości

wspólnej, o której stanowi art. 3 ust. 2 u.w.l.). Stanowią one wyłączną własność

dotychczasowego właściciela nieruchomości, a pożytki i przychody z tych lokali

przypadają wyłącznie jemu. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej o pobieraniu tych

pożytków przez wspólnotę, narusza zatem prawa dotychczasowego właściciela, a

tym samym uchylenie jej w tej części było uzasadnione.

Z tych względów zaskarżony wyrok jest oczywiście prawidłowy, zaś kasacja –

jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw – podlega oddaleniu (art. 39312

k.p.c.).