III CZP 70/03

Uchwała z dnia 24 października 2003 r., III CZP 70/03

Sędzia SN Józef Frąckowiak (przewodniczący)

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

Sędzia SN Zbigniew Strus

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Krystyny R. i Krzysztofa R. przeciwko

Urszuli S., Jerzemu S., Bożenie D., Jadwidze K., Jadwidze K.-K., Dorocie B.,

Barbarze R., Stanisławowi K., Adamowi K. i Markowi K. o uzgodnienie treści księgi

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na

posiedzeniu jawnym w dniu 24 października 2003 r., przy udziale prokuratora

Prokuratury Krajowej Jana Szewczyka, zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Okręgowy w Kielcach postanowieniem z dnia 25 czerwca 2003 r.:

"Czy w sytuacji, gdy ta sama nieruchomość objęta jest dwiema księgami

wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, wyłączona jest rękojmia wiary

publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach

wieczystych i hipotece – Dz.U. Nr 19 poz. 147 ze zm.) ?"

podjął uchwałę:

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przewidziana w art. 5

ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst:

Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) jest wyłączona w sytuacji, gdy w

chwili zbycia dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w

których wpisani są różni właściciele.

Uzasadnienie

Przedstawione zagadnienie prawne, powstało w sprawie o uzgodnienie treści

księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w której ustalono m.in., że

każda z dwóch działek będących przedmiotem sprawy objęta została dwiema

księgami wieczystymi ujawniającymi różnych właścicieli, przy czym tylko wpisy w

jednej księdze są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Dotyczy to działki nr

560/1 uregulowanej zarówno w księdze wieczystej nr (...)85, w której jako

właściciele figurują Urszula i Jerzy S., jak i w księdze wieczystej nr (...)72, w której

jako właściciele figurują Krystyna i Krzysztof R., oraz działki nr 989/3 uregulowanej

zarówno w księdze wieczystej nr (...)51, w której jako właściciel figuruje Józef K.,

jak i w księdze wieczystej nr (...)72, w której jako właściciele figurują Krystyna i

Krzysztof R. Własność obu tych działek o łącznej powierzchni 697 m2

nabył przez

zasiedzenie z dniem 1 stycznia 1975 r. Józef K., co stwierdził prawomocnym

postanowieniem z dnia 12 grudnia 2001 r. Sąd Rejonowy w Kielcach. Oznaczone

innymi numerami, były one objęte księgą wieczystą nr (...)51, w której jako

właściciel figurował Józef K. W 1985 r. działkę nr 560/1 podarował on pozwanym

małżonkom Urszuli i Jerzemu S. i m.in. dla tej działki urządzono księgę wieczystą

kw. nr (...)85, wpisując w niej jako właścicieli tych pozwanych. Działka nr 989/3

pozostała w księdze wieczystej nr (...)51. Te same działki, oznaczone na podstawie

pomiarów geodezyjnych z 1967 r. jako działka nr 104, zostały, wraz z działkami 97 i

507, objęte aktem własności ziemi z dnia 11 grudnia 1973 r., wydanym na rzecz

Magdaleny W. na podstawie przepisów ustawy z dnia 26 października 1971 r. o

uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.), choć

bezsporne jest, że Magdalena W. nigdy nie była posiadaczem działki nr 104, jej

samoistnym posiadaczem był bowiem Józef K. Dla objętych aktem własności ziemi

działek nr 97, 104 i 507 urządzona została księga wieczysta nr (...)72, w której jako

właścicielka figurowała Magdalena W. Po sprzedaży i odłączeniu z tej księgi działek

nr 97 i 507, pozostała w niej działka nr 104, którą Magdalena W. umową z dnia 25

czerwca 1996 r., sporządzoną w formie aktu notarialnego, sprzedała powodom

Krystynie i Krzysztofowi małżonkom R. Nabywcy wpisani zostali do księgi

wieczystej nr (...)72 jako właściciele tej działki.

Sąd Rejonowy w Kielcach, rozpoznając roszczenie małżonków R. o

uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wyrokiem z

dnia 14 marca 2002 r. nakazał odłączenie od nieruchomości objętej księgą

wieczystą nr (...)85 działki gruntu oznaczonej numerem 560/1 oraz odłączenie od

nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...)51 działki gruntu oznaczonej

numerem 983/3 i stwierdził, że dla działek tych urządzona jest księga wieczysta

nr (...)72, w której są one oznaczone jako działka nr 104. Sąd Rejonowy uznał, że

ostatnim tytułem własności do spornej nieruchomości legitymują się powodowie,

którzy nabyli ją w 1996 r. od osoby posiadającej tytuł własności w postaci aktu

nadania ziemi.

Sąd pierwszej instancji nie rozważał kwestii, czy rękojmia wiary publicznej

ksiąg wieczystych obejmuje także sytuacje, w których ta sama nieruchomość ma

urządzone dwie księgi wieczyste, ujawniające różnych właścicieli i gdy tylko jeden

wpis jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Tę wątpliwość powziął Sąd

Okręgowy, rozpoznając apelację pozwanej Urszuli S. Wskazał, że w literaturze

prezentowane są dwa stanowiska w tym przedmiocie, a przyjęcie każdego z nich

prowadziłoby do innego rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy. W ocenie tego

Sądu, bardziej przekonujące jest stanowisko, zgodnie z którym działanie rękojmi

wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest w takiej sytuacji wyłączone, a jedynie

dopuszczalne jest wykazanie złej wiary nabywcy, jeżeli z drugiej księgi wieczystej w

sposób bezsporny wynika, że prawo nie przysługiwało zbywcy uprawnionemu

według księgi wieczystej.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota przedstawionego zagadnienia prawnego sprowadza się do pytania, czy

gdy dla tej samej nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których

ujawnieni są różni właściciele, a tylko wpisy w jednej księdze są zgodne z

rzeczywistym stanem prawnym, działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

wynikająca z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

(jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."), a zatem,

czy osoba, która nabyła nieruchomość od podmiotu ujawnionego, niezgodnie z

rzeczywistością, w księdze wieczystej jako właściciel, nabywa własność tej

nieruchomości, traci ją zaś właściciel prawidłowo ujawniony w drugiej księdze.

Zgodnie z jednolitym stanowiskiem Sądu Najwyższego, gdy ta sama działka,

objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele,

dopuszczalne jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym

stanem prawnym (por. m.in. uchwały z dnia 31 stycznia 1996 r., III CZP 200/95,

OSNC 1996, nr 5, poz. 67 oraz z dnia 29 lutego 1996 r., III CZP 16/96, OSNC 1996,

nr 5, poz. 73). Ze względu na to, że uzgodnienie takie polega na doprowadzeniu

księgi do jej rzeczywistego, a więc aktualnego w dacie orzekania stanu prawnego

(por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 grudnia 1988 r., III CRN 434/88,

OSNC 1991, nr 1, poz. 12), konieczne jest ustalenie rzeczywistego właściciela

nieruchomości, co w rozpoznawanej sprawie wymaga, jak trafnie stwierdził Sąd

Okręgowy, rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego.

Trafnie też Sąd ten wskazał, że w literaturze prezentowane są w tym

przedmiocie dwa stanowiska, trzeba jednak stwierdzić, że przeważa pogląd, iż w

opisanej na wstępie sytuacji rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa.

Także Sąd Najwyższy zajął takie stanowisko w uzasadnieniu wyroku z dnia 24

stycznia 2002 r. III CKN 405/99 (OSNC 2002, nr 11, poz. 142), stwierdzając, że

rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona, gdy nieruchomość w

chwili sprzedaży jest objęta dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są

różni właściciele.

Prezentowany w literaturze pogląd odmienny, zakładający, że rękojmia wiary

publicznej ksiąg wieczystych nie jest wyłączona, w sytuacji która występuje w

rozpoznawanej sprawie prowadzi w konsekwencji do takich samych skutków, jak

stanowisko przeciwne. Przyjmuje bowiem, że wprawdzie w opisanej sytuacji działa

rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, jednak wówczas, gdy wpis prawa

własności w jednej księdze jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, a w

drugiej nie, nabywca od osoby wpisanej do księgi niezgodnie z rzeczywistością jako

właściciel nigdy nie będzie mógł być uznany za działającego w dobrej wierze ze

względu na przewidzianą w art. 2 u.k.w.h. zasadę jawności materialnej ksiąg

wieczystych i wypływającą z niej niemożność zasłaniania się nieznajomością wpisu

w drugiej księdze wieczystej. Tak więc także w świetle tego stanowiska, w sytuacji,

która występuje w rozpoznawanej sprawie, nabywca od nieuprawnionego, ale

wpisanego właściciela, nie mógłby się powoływać na rękojmię wiary publicznej

ksiąg wieczystych jako działający zawsze w złej wierze.

Trudno jednak uznać, by taka wykładnia art. 5 u.k.w.h. dała się pogodzić z

pojęciem złej wiary w rozumieniu art. 6 ust. 2 u.k.w.h. oraz by jej zastosowanie

mogło doprowadzić do prawidłowego ustalenia stanu prawnego nieruchomości w

krańcowych sytuacjach patologicznych, w których istnienie dwóch ksiąg

wieczystych dla jednej nieruchomości spowodowane jest błędami geodezyjnymi w

oznaczeniu działki.

Dlatego też, przychylając się do przeważającego w literaturze i wyrażonego

także w orzecznictwie Sądu Najwyższego stanowiska, że w rozważanej sytuacji

rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona w całości, wskazać

trzeba, iż zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 u.k.w.h. księgi wieczyste zakłada się i prowadzi

tylko dla nieruchomości, które ich nie mają, a celem ich prowadzenia jest ustalenie

stanu prawnego nieruchomości. Osiągnięciu tego celu podporządkowane są

instytucje przyjęte w ustawie o księgach wieczystych i hipotece i cel ten powinna

również uwzględniać wykładnia. Istnienie dwóch ksiąg wieczystych dla jednej

nieruchomości z różnymi wpisami prawa własności w sposób oczywisty nie pozwala

na osiągnięcie ustawowego celu instytucji księgi wieczystej, jakim jest ustalenie

stanu prawnego nieruchomości. Trzeba zatem uznać, że w tak patologicznej

sytuacji ustawowe instytucje służące osiągnięciu celu prowadzenia ksiąg

wieczystych nie mogą mieć zastosowania, mogłoby to bowiem prowadzić do

skutków godzących w porządek prawny. Trafnie więc wskazuje się w

piśmiennictwie, że w takiej sytuacji nie mogą być chronione przewidzianą w art. 5

u.k.w.h. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych wpisy dotknięte opisanymi

wadami. Trafnie też stwierdził Sąd Najwyższy we wskazanym wyroku z dnia 24

stycznia 2002 r., że gdy istnieją dla jednej nieruchomości dwie księgi wieczyste z

różnymi wpisami prawa własności, nie można przyjąć domniemania przewidzianego

w art. 3 u.k.w.h., iż ujawnione w księdze wieczystej prawo jest wpisane zgodnie z

rzeczywistym stanem prawnym.

Przewidziana w art. 5 u.k.w.h. instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg

wieczystych, związana z domniemaniem, o którym mowa w art. 3 i mająca służyć

sprawności oraz bezpieczeństwu obrotu nieruchomościami uregulowanymi w

księgach wieczystych, stanowi nie tylko ustawowe odstępstwo od zasady nemo

plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet, lecz także od konstytucyjnej

zasady ochrony prawa własności wyrażonej w art. 21 i 64 Konstytucji. Jedynie ze

względów związanych z bezpieczeństwem obrotu ustawodawca wprowadził w art. 5

u.k.w.h. instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, uznając, że gdy

nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą, to jej treść powinna rozstrzygać na

korzyść osoby, która przez czynność prawną nabyła nieruchomość od osoby

według księgi wieczystej uprawnionej, choć osoba ta rzeczywiście uprawnioną nie

była.

Zasada ta, w przewidzianej ustawowo sytuacji istnienia jednej księgi

wieczystej, rozstrzyga kwestię nabycia własności nieruchomości na korzyść

starannego nabywcy, który sprawdził księgę wieczystą i nabył nieruchomość od

osoby ujawnionej w niej jako właściciel. Jej stosowanie prowadzi do utraty

własności przez osobę, która jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości, ale na

skutek na ogół własnych zaniedbań nie doprowadziła do wpisania swojego prawa

do księgi wieczystej oraz do uzyskania własności przez osobę, która nabyła

nieruchomość od osoby nie będącej właścicielem. Rękojmia wiary publicznej ksiąg

wieczystych stanowi zatem istotną ingerencję ustawodawcy w prawo własności,

prowadzącą do jego utraty najczęściej bez możliwości uzyskania jakiejkolwiek

rekompensaty. Instytucja ta nie może być więc wykładana rozszerzająco i

stosowana w sytuacjach, których wystąpienia ustawodawca nie tylko nie

przewidział, ale których istnienie jest sprzeczne z istotą ksiąg wieczystych i celem

ustawy. (...)

Z tych względów należy uznać, że przewidziana w art. 5 u.k.w.h. rękojmia

wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona, jeżeli w chwili zbycia, dla

nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni

właściciele. W takiej sytuacji ustalenie, komu przysługuje prawo własności

nieruchomości, następuje przy zastosowaniu zasad ogólnych, w tym wspomnianej

już zasady, że nikt nie może przenieść więcej praw niż posiada.

Biorąc to pod uwagę Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 k.p.c. rozstrzygnął

przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.