III CZP 104/03

Uchwała z dnia 23 stycznia 2004 r., III CZP 104/03

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)

Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

Sędzia SN Maria Grzelka

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Natalii W. przy uczestnictwie Skarbu

Państwa – Państwowego Gospodarstwa Leśnego "Lasy Państwowe" Nadleśnictwa

T. o odłączenie z księgi wieczystej, założenie księgi wieczystej i wpisy, po

rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 23 stycznia 2004 r.,

przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Jana Szewczyka, zagadnienia

prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Koszalinie postanowieniem z

dnia 6 listopada 2003 r.:

"Czy ważna jest umowa sprzedaży przez Skarb Państwa – Państwowe

Gospodarstwo Leśne "Lasy Państwowe" w trybie bezprzetargowym, w oparciu o

art. 40 a ust. 2 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (jedn. tekst: Dz.U. z

2000 r. Nr 56, poz. 679 ze zm.), nieruchomości zabudowanej budynkiem

mieszkalnym wolno stojącym (w którym dopuszcza się wydzielenie jednego lokalu

mieszkalnego) oraz budynkiem gospodarczym (budynkami gospodarczymi) ?"

podjął uchwałę:

Umowa sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, o

której mowa w art. 40a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (jedn.

tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 56, poz. 679 ze zm.), zawarta w trybie

bezprzetargowym, jest ważna również wtedy, gdy na tej nieruchomości

znajduje się budynek gospodarczy.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w Koszalinie, rozstrzygając apelację od postanowienia Sądu

Rejonowego w Koszalinie z dnia 9 lipca 2003 r., stwierdził, że przy rozpoznaniu

sprawy powstało zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości przedstawione

Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 k.p.c.

W rozpoznawanej sprawie ustalono, że wnioskodawczyni Natalia W. wystąpiła do

Sądu Rejonowego w Koszalinie z wnioskiem o wpisanie jej w księdze wieczystej nr

(...)05, jako właścicielki nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną nr 112/5,

położonej w K. Jednocześnie wnioskodawczyni wniosła o odłączenie z księgi

wieczystej nr (...)11 działki numer 113/6 oraz założenie dla niej nowej księgi

wieczystej i wpisanie w jej dziale drugim jako współwłaścicieli Skarbu Państwa –

Państwowego Gospodarstwa Leśnego "Lasy Państwowe", Nadleśnictwo T. w 6/7

częściach oraz wnioskodawczyni w 1/7 części. Podstawą wpisu stanowiła umowa

notarialna sprzedaży z dnia 7 kwietnia 2003 r.

Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 9 lipca 2003 r. oddalił wniosek,

stwierdzając, że przedmiotem sprzedaży w umowie z dnia 7 kwietnia 2003 r. był

lokal mieszkalny, stanowiący budynek mieszkalny, położony na działce nr 112/5

wraz z przynależnymi pomieszczeniami w budynku gospodarczym, oraz udział w

1/7 części działki nr 113/5, na której znajduje się studnia głębinowa dostarczająca

wodę do budynku mieszkalnego na działce nr 112/5. Sprzedaż tak opisanej

nieruchomości nastąpiła w trybie bezprzetargowym, na podstawie przepisów

ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 56, poz.

679 ze zm.) oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2002 r. o zasadach zbywania mieszkań

będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych

z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych

mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2003 r. Nr 4, poz. 24 ze

zm.). Zgodnie z art. 40a ust. 1-3 ustawy o lasach, Lasy Państwowe mogą

sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne

lokale mieszkalne, zwane "lokalami", oraz grunty z budynkami mieszkalnymi w

budowie nieprzydatne lasom państwowym. Sprzedaż następuje po cenie rynkowej,

a łącznie z lokalami sprzedaje się grunty wraz z przynależnościami, niezbędne do

korzystania z lokali. Zdaniem Sądu Rejonowego oznacza to, że w trybie

bezprzetargowym mogą być sprzedawane tylko nieruchomości zabudowane

budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne. Ponieważ w

rozpoznawanej sprawie nastąpiła sprzedaż lokalu mieszkalnego i budynku

gospodarczego, który nie może być traktowany jako pomieszczenie przynależne do

lokalu mieszkalnego, Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że umowa sprzedaży

z dnia 7 kwietnia 2003 r., jako sprzeczna z art. 38 ust. 4 ustawy o lasach, nie może

być podstawą dokonania żądanych wpisów i wniosek oddalił (art. 6299

k.p.c.).

Rozpoznając apelację Sąd Okręgowy w Koszalinie dokonał wykładni art. 40a ust.

1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Zdaniem Sądu, wykładnia literalna

tego przepisu przemawia przeciwko dopuszczalności sprzedaży w trybie

bezprzetargowym nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi oraz

budynkami gospodarczymi. Także na tle ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o

własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 56, poz. 679) i ustawy z dnia 15

grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością

przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu

Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących

własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm.) brak podstaw do

uznania, że zbycie budynku mieszkalnego obejmuje również zbycie budynku

gospodarczego. Taka wykładnia art. 40a ust. 1 ustawy o lasach, w ocenie Sądu

Okręgowego, pozostaje jednak w sprzeczności z celem, dla którego dopuszczono

sprzedaż bezprzetargową nieprzydatnych Lasom Państwowym nieruchomości.

Kierując się wykładnią celowościową, Sąd drugiej instancji opowiedział się w

konsekwencji za dopuszczeniem zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem

mieszkalnym i gospodarczym, byłoby bowiem trudne do uzasadnienia dlaczego,

jeżeli na sprzedawanej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny oraz

budynek gospodarczy, który stanowi łącznie z nim tzw. siedlisko, sprzedaż budynku

mieszkalnego mogłaby się odbywać w trybie bezprzetargowym, tylko na rzecz

określonych osób na preferencyjnych warunkach, funkcjonalnie zaś z nim związany

budynek gospodarczy mógłby zostać sprzedany jedynie w trybie przetargowym na

rzecz nabywcy, który zaoferuje najwyższą cenę. Dodatkowo Sąd Okręgowy

podniósł, że kierowanie się wykładnią językową prowadziłoby do naruszenia zasady

równego traktowania osób nabywających nieruchomości służące zaspokajaniu

potrzeb mieszkaniowych, gdyż jeżeli nabywany jest lokal mieszkalny, a nie

budynek, to z przepisów ustawy o odrębnej własności lokali wynika, że

dopuszczalne byłoby nabycie także budynku gospodarczego traktowanego jako

tzw. pomieszczenie przynależne.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Okręgowy trafnie podkreślił, że nie można akceptować sytuacji, w której

ustawa dopuszcza sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym,

w specjalnym trybie, na rzecz wskazanego w ustawie kręgu osób, przy

jednoczesnym wyłączeniu możliwości sprzedaży, na tych samych warunkach,

budynku gospodarczego związanego z budynkiem mieszkalnym. Nieracjonalność

takiego rozwiązania widoczna jest szczególnie wyraźni w sytuacji, w której chodzi o

sprzedaż budynków mieszkalnych położonych na terenach wiejskich. Na

przeznaczonej do sprzedaży nieruchomości, obok budynku mieszkalnego,

posadowiony jest z reguły budynek gospodarczy, w którym znajdują się różnego

rodzaju pomieszczenia (komórki, drewutnie, kurniki, obory, pralnie czy suszarnie)

niezbędne dla normalnego, w warunkach wiejskich, funkcjonowania mieszkańców.

W rozważanej sytuacji chodzi o sprzedaż tzw. osad leśnych, w których potrzeba

posiadania pomieszczeń gospodarczych jest jeszcze wyraźniejsza, niż w typowych

budynkach wiejskich. Taka regulacja prowadziłaby do absurdalnych wręcz sytuacji,

w których nabywca domu mieszkalnego musiałby stawać do przetargu po to, by

kupić budynek, położony na tej samej nieruchomości, i zapewnić sobie używanie

pomieszczeń niezbędnych dla jego normalnej egzystencji. Przekreślałoby to

możliwość skorzystania przez osoby wskazane w ustawie z dogodnego sposobu

nabycia mieszkania, ustanowionego właśnie z myślą o nich, bądź stanowiłoby

źródło nieprzezwyciężalnych problemów, które powstawałyby w razie nabycia

budynku mieszkalnego bez pomieszczeń do niego przynależnych.

Nie można natomiast podzielić stanowiska Sądów obu instancji, że z wykładni

językowej art. 40a ust. 1 ustawy o lasach wynika zakaz zbywania wraz z budynkami

mieszkalnymi także budynków gospodarczych. Powołany przepis stanowi, że na

specjalnych warunkach, w trybie bezprzetargowym i na rzecz osób wskazanych w

ustawie Lasy Państwowe mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane

budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, zwane "lokalami", oraz

grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne Lasom Państwowym.

Z tekstu ustawy wyraźnie wynika, że mogą być sprzedawane m.in. nieruchomości

zabudowane budynkami mieszkalnymi. Jeżeli więc ustawodawca dopuszcza

sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, to nieruchomość

taka jest zbywana razem z jej częściami składowymi.

Zgodnie z art. 47 § 1 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym

przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Budynek gospodarczy

znajdujący się na nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, o której

mowa w art. 40a ust. 1 ustawy o lasach, jest częścią składową tej nieruchomości,

gdyż nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całej

nieruchomości lub samego budynku. Z powołanego przepisu nie wynika więc,

wbrew odmiennemu stanowisku obu Sądów, zakaz zbywania razem z

nieruchomością zabudowaną budynkiem mieszkalnym, także znajdującego się na

tej nieruchomości budynku gospodarczego. Wręcz przeciwnie, art. 47 § 1 k.c.

przesądza, że budynek gospodarczy musi być zbyty jako część składowa

nieruchomości razem z tą nieruchomością. Tylko wyraźny przepis ustawy mógłby

wprowadzać wyjątek od tej zasady, a takiego wyjątku nie można konstruować

powołując się na art. 40a ust. 1 ustawy o lasach. Gdyby ustawodawca zamierzał

zakazać zbywania na szczególnych warunkach, łącznie z budynkiem mieszkalnym,

budynków gospodarczych, to wspomniany przepis musiałby taki zakaz zawierać,

skoro zaś zakazu takiego brak, działa zasada superficies solo cedit. Jak się

okazuje, wykładnia literalna i wykładnia celowościowa, art. 40a ust. 1 ustawy o

lasach państwowych, prowadzi zatem do tych samych rezultatów.

Nie ma więc żadnych wątpliwości, że umowa sprzedaży nieruchomości

zabudowanej budynkiem mieszkalnym, na której znajduje się również budynek

gospodarczy, może być zawarta w trybie bezprzetargowym. Z tych względów Sąd

Najwyższy, na podstawie art. 390 k.p.c., orzekł, jak w uchwale.