II CK 381/02

Wyrok z dnia 27 stycznia 2004 r., II CK 381/02

Działanie nabywcy nieruchomości w zaufaniu do pośrednika nie oznacza

w każdym wypadku zachowania należytej staranności (art. 527 k.c.).

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz

Sędzia SN Mirosława Wysocka

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Heleny G. przeciwko Tadeuszowi i

Elżbiecie małżonkom J. o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną, po

rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 27 stycznia 2004 r. kasacji

powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 11 grudnia 2001 r.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w

Poznaniu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 11 grudnia 2001 r. zmienił wyrok

Sądu Okręgowego i oddalił powództwo o uznanie za bezskuteczną w stosunku do

powódki umowę sprzedaży szczegółowo opisanej nieruchomości gruntowej

zabudowanej domem, garażem i budynkiem gospodarczym, którą pozwani zawarli

z Romualdem i Ewą małżonkami I. Rozstrzygnięcie to oparte zostało na

następujących ustaleniach i wnioskach.

W dniu 27 października 1998 r. w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej dla

nieruchomości, którą małżonkowie I. sprzedali w późniejszym czasie pozwanym,

uczyniona została wzmianka o złożonym przez powódkę wniosku o dokonanie

wpisu hipoteki przymusowej na kwotę 300 000 zł. Podstawą wniosku było

postanowienie z dnia 5 maja 1998 r. o zabezpieczeniu powództwa przeciwko

Romualdowi I. o zapłatę kwoty 262.820 zł z odsetkami z tytułu niezwróconej

pożyczki. Kwota ta wraz z odsetkami i kosztami procesu zasądzona została od

Romualda I. na rzecz powódki wyrokiem z dnia 30 września 1998 r.

Postanowieniem z dnia 13 kwietnia 1999 r. sąd wieczystoksięgowy odmówił wpisu

hipoteki przymusowej na podstawie postanowienia z dnia 5 maja 1998 r. ze

względu na brak klauzuli wykonalności przeciwko małżonce Romualda I.

W dniu 1 lipca 1999 r., dzięki pośrednictwu biura prowadzonego przez

Grażynę B. doszło do zawarcia umowy przedwstępnej, na podstawie której Ewa i

Romuald małżonkowie I. zobowiązali się sprzedać pozwanym nieruchomość, dla

której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), zapewniając, że nieruchomość nie

jest obciążona, a przeciwko nim nie jest prowadzone żadne postępowanie

egzekucyjne. Przedłożone przez Romualda I. wypisy z księgi wieczystej nie

zawierały wzmianki o złożonym przez powódkę wniosku o wpis hipoteki

przymusowej. W dniu 16 lipca 1999 r. doszło do zawarcia w formie aktu

notarialnego umowy przyrzeczonej. Przed jej zawarciem ani pozwani, ani pracownik

biura pośrednictwa nie sprawdzili wpisów w księdze wieczystej.

Sąd Apelacyjny odmiennie niż Sąd Okręgowy przyjął, że wydany przez sąd

wieczystoksięgowy wypis z księgi wieczystej nie zawierał wzmianki dotyczącej

wniosku o wpis hipoteki. Sąd ten podkreślił, że skoro umowa, na podstawie której

pozwani nabyli nieruchomość od małżonków I. przygotowana była przez

specjalistyczne biuro obrotu nieruchomościami oraz zawarta została przed

notariuszem, który nie zakwestionował dokumentów dotyczących nieruchomości, to

nie można zarzucać pozwanym, że nie sprawdzili stanu prawnego nieruchomości,

ujawnionego w księdze wieczystej. Pozwanym nie można więc przypisać braku

zachowania należytej staranności umożliwiającej uzyskanie wiedzy, że Romuald I.

działał z pokrzywdzeniem powódki. Nie została zatem spełniona jedna z

koniecznych przesłanek skargi pauliańskiej (art. 527 k.c.), stanowiącej podstawę

wytoczonego powództwa. Uzasadniało to zmianę wyroku i oddalenie powództwa.

Kasacja powódki oparta została na obu podstawach kasacyjnych. Zarzucając

naruszenie art. 233 § 1, art. 278 § 1 i art. 177 § 1 pkt 4 k.p.c., a także art. 527 k.c. i

art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst:

Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) skarżąca wnosiła o uchylenie

zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Apelacyjny uznał, że spełnione zostały trzy z czterech przesłanek skargi

pauliańskiej: po pierwsze – wskutek zawarcia umowy doszło do pokrzywdzenia

powódki jako wierzycielki, po drugie – Romuald I., będąc jej dłużnikiem, miał

świadomość pokrzywdzenia powódki, i po trzecie – pozwani (osoby trzecie) uzyskali

korzyść majątkową. Według Sądu Apelacyjnego, nie została spełniona czwarta

przesłanka, gdyż – jak ocenił – pozwani nie wiedzieli i nawet przy zachowaniu

należytej staranności nie mogli wiedzieć o pokrzywdzeniu powódki.

Odmienność ocen obu orzekających Sądów w zakresie czwartej przesłanki

wynika z odmiennych ustaleń, dokonanych w wyniku różnej oceny dowodów

zarówno co do treści wypisów z księgi wieczystej wydanych przez sąd

wieczystoksięgowy, jak i co do obowiązku pozwanych sprawdzenia przed

zawarciem umowy treści księgi wieczystej nabywanej nieruchomości.

Odnosząc się do zapatrywania Sądu Apelacyjnego, przy uwzględnieniu

podstaw, na których oparta została kasacja, stwierdzić należy, że okoliczność, czy

Romuald I. otrzymał z sądu wypisy z księgi wieczystej ze wzmianką o złożonym

wniosku o wpis hipoteki, czy też bez tej wzmianki jest bez znaczenia z punktu

widzenia art. 527 k.c. Nie jest istotne, jakie wypisy otrzymał Romuald I. oraz czy je

sfałszował, skoro istotne jest zachowanie nabywców nieruchomości (pozwanych), a

nie zbywców (Romualda I. i jego żony). Dlatego powołany w kasacji zarzut

naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. przez błędną ocenę dowodu z zeznań pracownicy

sądu wieczystoksięgowego nie mógł odnieść skutku. Z tych samych względów nie

jest usprawiedliwiony zarzut naruszenia art. 177 § 1 pkt 4 k.p.c. przez

niezawieszenie postępowania do czasu zakończenia postępowania karnego

prowadzonego przeciwko Romualdowi I. o sfałszowanie wypisów z księgi

wieczystej. Okoliczności dotyczące postępowania Romualda I. są bez znaczenia

dla oceny, czy pozwani działali w złej wierze, chyba że przyjmie się założenie, iż

współdziałali z Romualdem I. Do przyjęcia takiego wnioskowania brak jednak

jakichkolwiek podstaw.

Wobec tego, że Sąd Apelacyjny przyjął, iż pozwani uzyskali korzyść

majątkową (nieekwiwalentność świadczeń), zarzut naruszenia art. 278 k.p.c. przez

niedopuszczenie dowodu z opinii biegłego w celu dokonania wyceny nieruchomości

też jest bezzasadny.

Za usprawiedliwioną uznać należało podstawę naruszenia prawa materialnego

przez błędną wykładnię art. 527 k.c. i wskutek tego jego niezastosowanie. Nie

można podzielić poglądu Sądu Apelacyjnego, że skoro pozwani skorzystali z

pośrednictwa biura obrotu nieruchomościami, to zwolnili się z obowiązku podjęcia

we własnym zakresie działań umożliwiających dowiedzenie się, iż Romuald I.

działał ze świadomością pokrzywdzenia powódki. Nabywca nieruchomości

korzystający z usług biura pośrednictwa nie jest zwolniony – w kontekście

przesłanek skargi pauliańskiej – z powinności sprawdzenia stanu prawnego

nieruchomości, działanie bowiem w zaufaniu do pośrednika nie wyczerpuje,

wynikającej z art. 527 k.c., przesłanki zachowania należytej staranności

umożliwiającej dowiedzenie się, że zbywca działał ze świadomością pokrzywdzenia

wierzyciela. Zaniedbania pośrednika nie zwalniają nabywcy od skutków

wynikających z art. 527 k.c.; mogą mieć znaczenie tylko przy ocenie ewentualnych

roszczeń wynikających ze stosunku prawnego łączącego nabywcę nieruchomości z

pośrednikiem. Przyjęcie poglądu przeciwnego, zaprezentowanego przez Sąd

Apelacyjny, przekreślałoby ochronę, jaką zapewnia wierzycielowi instytucja skargi

pauliańskiej. Skoro sam fakt korzystania z biura obrotu nieruchomościami nie jest

równoznaczny z zachowaniem należytej staranności w rozumieniu art. 527 k.c., to

przyjęta przez Sąd Apelacyjny tylko na podstawie tej okoliczności ocena, że

pozwani zachowali należytą staranność i mimo tego nie mogli się dowiedzieć, iż

Romuald I. działał ze świadomością pokrzywdzenia powódki, nie zasługiwała na

akceptację. (...)

Z przytoczonych względów należało orzec, jak wyżej (art. 39313

§ 1 i art. 108 §

2 w związku z art. 391 § 1 i art. 39319

k.p.c.).