III CZP 103/03

Uchwała z dnia 11 lutego 2004 r., III CZP 103/03

Sędzia SN Kazimierz Zawada (przewodniczący)

Sędzia SN Bronisław Czech (sprawozdawca)

Sędzia SN Iwona Koper

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Projektowo-

Wykonawczego "B.-P. Z.N.", spółki jawnej w K. przeciwko Miastu K. o ustalenie, po

rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16 stycznia 2004 r.,

przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra Wiśniewskiego, zagadnienia

prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Koszalinie postanowieniem z

dnia 6 listopada 2003 r.:

"Czy w razie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na cele

budownictwa mieszkaniowego, na której to nieruchomości następnie wzniesiono

budynek mieszkalny i ustanowiono w nim odrębną własność kilkudziesięciu lokali

mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego (z ułamkowym prawem wieczystego

użytkowania związanym z każdym z tych lokali), uzasadniona jest w odniesieniu

tylko do ułamkowej części użytkowania wieczystego związanej z lokalem

użytkowym zmiana stawki procentowej opłaty rocznej na podstawie art. 73 ust. 2

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst:

Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) motywowana trwałą zmianą sposobu

korzystania z nieruchomości? (innymi słowy: czy dopuszczalne jest pobieranie

różnych stawek procentowych opłaty rocznej od współużytkowników wieczystych

jednej nieruchomości w zależności od tego, czy udział danej osoby w prawie

użytkowania wieczystego związany jest z lokalem użytkowym, czy też z lokalem

mieszkalnym) ?"

podjął uchwałę:

Ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego w budynku

wzniesionym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste pod

budownictwo mieszkaniowe nie uzasadnia zmiany stawki procentowej opłaty

rocznej (art. 73 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).

Uzasadnienie

Gmina Miasto K. umową z dnia 4 czerwca 1996 r. oddała Zdzisławowi N. i Annie

N. w wieczyste użytkowanie działki nr 2/2 i 2/3 o łącznej powierzchni 0,8922 ha,

położone w K. przy ul. F., objęte księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd

Rejonowy w Koszalinie. W § 5 umowy zawarte jest m.in. stwierdzenie, że

„nieruchomość zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona

jest pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne”. Po kolejnych podmiotowych

zmianach wieczystym użytkownikiem stało się Przedsiębiorstwo Projektowo-

Wykonawcze "B.-P. Z.N.", spółka jawna w K. (dalej: "spółka"), które wzniosło na

nieruchomości dwa budynki mieszkalne wielokondygnacyjne nr 40 i 42. W

budynkach tych ustanawiane były odrębne nieruchomości lokali mieszkalnych.

Oświadczeniem z dnia 4 lipca 2002 r., sporządzonym w formie aktu notarialnego,

spółka – za zgodą pozostałych współużytkowników wieczystych i współwłaścicieli

budynków – ustanowiła odrębną własność lokalu użytkowego położonego w

podpiwniczeniu pierwszej klatki budynku nr 42. Z wydzielonym lokalem związany

jest udział wynoszący 75/10000 części we współużytkowaniu wieczystym i we

współwłasności wspólnych elementów budynku. Wyodrębniony lokal został

odłączony do nowej księgi wieczystej, stanowi jednak nadal własność spółki.

Zarząd Miasta K. pismem z dnia 17 lipca 2002 r. wypowiedział spółce

dotychczasową stawkę opłaty rocznej w wysokości 1 % i ustalił ją na 5 % ceny

nieruchomości w odniesieniu do udziału 75/10000 w użytkowaniu wieczystym

związanym z wymienionym lokalem użytkowym. Wypowiedzenie stawki zarząd

uzasadniał trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości i przez to zmianę

celu oddania w wieczyste użytkowanie, w odniesieniu do wymienionego udziału.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie orzeczeniem z dnia 12 lutego

2003 r. oddaliło wniosek spółki o ustalenie, że zmiana stawki procentowej opłaty

rocznej jest nieuzasadniona. Spółka wniosła sprzeciw od tego orzeczenia, a Sąd

Rejonowy w Koszalinie wyrokiem z dnia 30 czerwca 2003 r. ustalił, że wysokość

przedmiotowej stawki wynosi 5 %.

W związku z rozpoznawaniem sprawy na skutek apelacji powodowej spółki Sąd

Okręgowy w Koszalinie przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia

zagadnienie prawne przytoczone na wstępie uchwały. Sąd Okręgowy zauważył, że

wykładnia literalna mających zastosowanie w sprawie przepisów ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46,

poz. 543 – dalej: "u.g.n."), a szczególnie art. 73 ust. 2 wskazuje, iż wysokość stawki

rocznej zależy od celu podstawowego, na który została oddana nieruchomość w

wieczyste użytkowanie; w niniejszej sprawie jest nim oddanie na cele budownictwa

mieszkaniowego. Trwałe wyodrębnienie lokalu użytkowego i związanego z tym

udziału w użytkowaniu wieczystym może jednak uzasadniać w stosunku do tego

udziału podwyższenie stawki.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przedmiotem oddania w użytkowanie wieczyste jest nieruchomość gruntowa (art.

27 u.g.n.; zob. również art. 232 k.c.). Przez nieruchomość gruntową rozumie się

grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli

stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1 u.g.n.; zob. również art. 46 § 1

k.c.). Stąd wynika, że współużytkowanie wieczyste powstałe w następstwie

przekształcenia użytkowania wieczystego przysługującego jednemu podmiotowi,

np. na skutek wyodrębnienia nieruchomości lokalowych, ma nadal za przedmiot

nieruchomość, a nie wyodrębnione lokale.

Przepisy kodeksu cywilnego (art. 232-243) i ustawy o gospodarce

nieruchomościami nie zawierają uregulowań dotyczących współużytkowania

wieczystego w częściach ułamkowych. Ze względu na naturę prawną użytkowania

wieczystego, zbliżoną raczej do prawa własności (współwłasności) niż do praw

rzeczowych ograniczonych, zarówno w doktrynie, jak i w judykaturze przyjęto, że w

wypadkach, w których określone kwestie nie są unormowane w art. 232-243 k.c., w

ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w umowie o oddanie nieruchomości

gruntowej w użytkowanie wieczyste, należy – przez analogię – stosować przepisy

normujące prawo własności (współwłasności) (zob. np. uchwałę Sądu Najwyższego

z dnia 9 grudnia 1969 r., III CZP 95/69, OSNCP 1970, nr 10, poz. 125 oraz

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73,

OSNCP 1974, nr 11, poz. 197).

W związku z tym w zakresie rozliczeń z tytułu opłaty rocznej należnej za udział

we współużytkowaniu wieczystym możliwe jest stosowanie w drodze analogii art.

207 k.c., współużytkowników wieczystych obciąża zatem obowiązek uiszczenia

opłaty rocznej w części odpowiadającej ich udziałowi we współużytkowaniu. Taka

zasada przyjęta jest zresztą w praktyce; ustalona opłata roczna należna od

nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste dzielona jest na poszczególnych

współużytkowników stosownie do wielkości ich udziałów we współużytkowaniu

wieczystym. Czym innym natomiast jest określenie wysokości stawki procentowej

opłaty rocznej, zależnej od celu określonego w art. 72 ust. 3 u.g.n., na jaki

nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

Odpowiedź na przedstawione pytanie prawne zależy przede wszystkim od

wykładni art. 73 ust. 2 u.g.n., według którego, jeżeli po oddaniu nieruchomości

gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z

nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana,

stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.

Odpowiedzieć trzeba zatem na pytanie, czy wyodrębnienie lokalu użytkowego

spowodowało trwałą zmianę sposobu korzystania z „nieruchomości”, powodującą

zmianę celu, na który została ona oddana w użytkowanie wieczyste.

Gramatyczna wykładnia art. 27, 72 ust. 3 i art. 72 ust. 1 i 2 u.g.n. wskazuje na to,

że pojęcia „sposobu korzystania” z nieruchomości oraz „celu”, na który została

przeznaczona, dotyczą „nieruchomości gruntowej” oddanej w użytkowanie

wieczyste, stanowiącej własność Skarbu Państwa lub gminy, a nie odnoszą się do

wyodrębnionej nieruchomości lokalowej, będącej przedmiotem własności innej

osoby; tym bardziej nie dotyczą „udziału” we współużytkowaniu wieczystym.

Zmiana przeznaczenia (celu) wyodrębnionego lokalu lub wyodrębnienie lokalu

użytkowego w budynku posadowionym na nieruchomości gruntowej oddanej w

użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe nie jest zatem zmianą celu,

na który została oddana ta nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Wyodrębnienie

lokalu użytkowego w takim budynku nie uzasadnia więc zmiany stawki procentowej

opłaty rocznej przypadającej od udziału we wspołużytkowaniu wieczystym

związanym z tym lokalem.

Inaczej przedstawia się podobne zagadnienie na tle przepisów ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze

zm.), która przyjmując zasadę pokrywania wydatków i ciężarów związanych z

utrzymaniem nieruchomości wspólnej stosownie do wysokości udziałów w tej

nieruchomości, jednocześnie stanowi, że uchwała właścicieli lokali może ustalić

zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z wymienionego tytułu, w

części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, jeżeli uzasadnia

to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 2 i 3). Mając to na względzie Sąd

Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97 (OSNC 1998, nr 1,

poz. 6) przyjął, że wynikający z art. 12 ust. 2 w związku z art. 13 ust. 1 wymienionej

ustawy obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków

związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych

obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2

powierzchni lokalu. W konsekwencji możliwe jest określenie w uchwale właścicieli

zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii

zobowiązanych.

W ustawie o gospodarce nieruchomościami nie ma podobnych przepisów, które

umożliwiałyby zmianę stawki procentowej opłaty rocznej lub zróżnicowanie jej

wysokości w stosunku do udziału we współużytkowaniu wieczystym w razie

ustanowienia odrębnej własności lokalu bądź zmiany sposobu korzystania z niego.

Może to prowadzić do sytuacji niesprawiedliwych i z tego względu celowa jest

odpowiednia interwencja ustawodawcy. (...)

Sąd Najwyższy, mając powyższe na względzie, rozstrzygnął przedstawione

zagadnienie prawne jak w uchwale (art. 390 § 1 k.p.c. i art. 1 pkt 1 lit. a ustawy z

dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym, Dz.U. Nr 240, poz. 2052).