V CK 598/03

Wyrok z dnia 20 kwietnia 2004 r., V CK 598/03

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu mieszkalnego sąd może z

urzędu orzec o uprawnieniu pozwanego do otrzymania lokalu, który

zobowiązał się dostarczyć powód.

Sędzia SN Bronisław Czech (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Barbara Myszka

Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej im.

"O." w M. przeciwko Janinie T. o rozwiązanie umowy najmu i eksmisję, po

rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 20 kwietnia 2004 r. kasacji

pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 31 maja 2001 r. oraz

wyroku uzupełniającego Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 5 lipca 2001 r.

uchylił zaskarżone wyroki i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Świdnicy

do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach procesu za instancję

kasacyjną.

Uzasadnienie

Powodowa Spółdzielnia wnosiła o orzeczenie eksmisji pozwanej podnosząc, że

jest w trudnej sytuacji finansowej, którą może poprawić przez sprzedaż mieszkania

zajmowanego przez pozwaną. Powódka proponowała pozwanej sprzedaż tego

mieszkania za 45 000 zł. Pozwana gotowa byłaby je kupić, ale za cenę 15 000 zł,

która jest dla powódki nie do przyjęcia. Powódka zaoferowała też pozwanej

mieszkanie w sąsiednim Z., trochę mniejsze, ale pozwana nie chce przeprowadzić

się do niego, w związku z czym powódka wypowiedziała umowę najmu. W piśmie

procesowym z dnia 20 czerwca 2000 r. wniosła o rozwiązanie najmu i orzeczenie

eksmisji pozwanej, ponawiając propozycję dostarczenia jej lokalu

„zamiennego” w Z.

Sąd Rejonowy w Świdnicy wyrokiem z dnia 13 marca 2001 r. oddalił powództwo,

ustalając, że pozwana mieszka w przedmiotowym mieszkaniu prawie 20 lat. Była,

tak jak i jej mąż, pracownikiem powodowej Spółdzielni. Ma 62 lata, jest samotna, na

emeryturze. W M. mieszkają jej dzieci: dwaj synowie, mający własne domy, i córka

wynajmująca mieszkanie komunalne. Sąd ten przyjął, że Spółdzielnia nie wykazała

istnienia ważnych przyczyn, o jakich mowa w art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca

1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U.

z 1998 r. Nr 120, poz. 787, ze zm. – dalej: "u.naj.lok."), a w szczególności nie

wykazała, by znajdowała się w tak trudnej sytuacji finansowej, która zmuszałaby ją

do sprzedaży mieszkania. Poza tym – zdaniem Sądu Rejonowego – ze względu na

sytuację pozwanej, orzeczenie eksmisji byłoby sprzeczne z zasadami współżycia

społecznego. Sąd Rejonowy przyjął również, że wypowiedzenie przez powódkę

umowy najmu nie było skuteczne, gdyż pismo, w którym było zawarte jej

oświadczenie woli, podpisał Zbigniew W., który wówczas nie był członkiem zarządu,

a podpis samego zastępcy prezesa Spółdzielni Zdzisława C. był niewystarczający.

Na skutek apelacji powódki Sąd Okręgowy w Świdnicy wyrokiem z dnia 31 maja

2001 r. zmienił wyrok Sądu Rejonowego w ten sposób, że nakazał pozwanej, „aby

opróżniła, opuściła i wydała stronie powodowej lokal mieszkalny składający się z

trzech pokoi, kuchni i łazienki, o powierzchni 64,20 m2

z przynależnościami,

położony w budynku nr 9 przy ul. K. w M.” oraz orzekł, że „pozwanej przysługuje

prawo do lokalu mieszkalnego położonego na pierwszym piętrze budynku nr 34

w Z., składającego się z dwóch pokoi, kuchni i łazienki o powierzchni 42 m2

wraz z

pomieszczeniem gospodarczym, a którego remont w niezbędnym do zamieszkania

zakresie przeprowadzi strona powodowa”. Następnie Sąd Okręgowy wyrokiem

uzupełniającym z dnia 5 lipca 2001 r. rozwiązał „umowę najmu lokalu mieszkalnego

o powierzchni 64,2 m2

przy ul. K. nr 9 w M. zawartej dnia 1 kwietnia 1998 r.

pomiędzy Rolniczą Spółdzielnią Produkcyjną im. »O.«. w M. a Janiną T.”.

Sąd Okręgowy ustalił, że powodowa Spółdzielnia znajduje się w trudnej sytuacji

finansowej i pilnie potrzebuje środków finansowych. Wobec odmowy kupienia

mieszkania przez pozwaną, której przysługuje prawo pierwokupu, zawarła umowę

przedwstępną zobowiązującą do sprzedaży mieszkania i otrzymała zadatek kwocie

15 000 zł. Sąd Okręgowy przyjął, że istnieje uzasadniona gospodarcza konieczność

zbycia przez powodową Spółdzielnię udziału w nieruchomości, w której znajduje się

mieszkanie, ze względu na jej trudną sytuację finansową (art. 33 ust. 1 u.naj.lok.).

Zdaniem tego Sądu rozwiązaniu najmu nie stoi na przeszkodzie ochrona interesów

pozwanej, gdyż powódka oferuje jej mieszkanie w Z., położone w odległości

zaledwie 3 km od M. Przeprowadzka do Z. nie utrudni pozwanej w istotny sposób

kontaktów z dziećmi zamieszkałymi w M. Ponadto Sąd Okręgowy podkreślił, że

mieszkanie dotychczas zajmowane przez pozwaną powierzchniowo znacznie

przekracza jej usprawiedliwione potrzeby.

Pozwana wniosła kasację od obu wymienionych wyroków Sądu Okręgowego i

zarzuciła naruszenie przepisów kodeksu postępowania cywilnego – art. 321 § 1, art.

193 § 2 i 3 w związku z art. 187 § 1 i art. 130 § 1 i 4, art. 233 § 1 k.p.c. w związku z

art. 6 k.c. Zarzuciła też nieważność postępowania (art. 379 pkt 2 i 5 k.p.c.) oraz

naruszenie prawa materialnego – art. 33 ust. 1 u.naj.lok. Wniosła o „uchylenie

zaskarżonych wyroków, zniesienie postępowania w części dotkniętej nieważnością i

przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu”.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Powódka żądała orzeczenia eksmisji pozwanej z lokalu mieszkalnego, powołując

się na rozwiązanie umowy najmu na skutek dokonanego wypowiedzenia. Następnie

w postępowaniu przed Sądem Rejonowym, przyznając, że wypowiedzenie było

nieskuteczne, w piśmie procesowym z dnia 20 czerwca 2000 r. żądała (jak się

wyraziła, „alternatywnie”) rozwiązania najmu i orzeczenia eksmisji, co potwierdziła

w kolejnym piśmie z dnia 21 sierpnia 2000 r. Uzasadniając żądanie twierdziła, że

sprzedaż mieszkania pomoże jej w przezwyciężaniu trudnej sytuacji finansowej.

Kopie tych pism otrzymał pełnomocnik pozwanej radca prawny Grzegorz F., który

odpowiedział na nie swoimi pismami procesowymi z dnia 7 lipca 2000 r. oraz z dnia

5 września 2000 r. Wymienione pisma powódki zostały również odczytane w Sądzie

Rejonowym na rozprawie w dniu 7 września 2000 r., na której obecny był m.in.

pełnomocnik pozwanej. Wynika z tego, że Sąd Rejonowy, przyjmując do

rozpoznania rozszerzone powództwo – wbrew twierdzeniu skarżącej – nie uchybił

przepisom art. 130 § 1 i 4, art. 187 § 1 oraz art. 193 § 2 i 3 k.p.c.

Nastąpiła więc zmiana powództwa w rozumieniu art. 193 § 1 k.p.c. przez

wystąpienie również z żądaniem rozwiązania najmu na podstawie art. 33 ust. 1

u.naj.lok.). Tak zmienione powództwo Sąd Rejonowy rozpoznał i oddalił, o czym

świadczy zarówno sentencja, jak i uzasadnienie wyroku z dnia 13 marca 2001 r.;

nie uchybił zatem art. 321 § 1 k.p.c. (...)

Sąd Okręgowy nie naruszył art. 321 § 1 k.p.c. przez orzeczenie, że pozwanej

„przysługuje prawo do lokalu mieszkalnego w Z.”, gdyż powódka w toku

postępowania wystąpiła z propozycją objęcia przez pozwaną tego lokalu. Nie było

to wprawdzie i nie mogło być przedmiotem żądania pozwu, jednak Sąd mógł z

urzędu orzec o tym, stosując przez analogię przepis art. 36 ust. 1 i 3 u.naj.lok.,

dotyczący lokalu socjalnego, którego zapewnienie ciąży na gminie (zob. wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 1999 r., II CKN 239/98, OSNC 1999, nr 9, poz.

163). Orzeczenie to jest jednak błędne, gdyż Sąd nie orzekł jakiego rodzaju prawo

przysługuje pozwanej do tego lokalu oraz nie ustalił stanowczo, czy powodowa

Spółdzielnia ma prawo dysponowania tym lokalem. Ponadto sformułowanie

dotyczące mieszkania w Z.: „którego remont w niezbędnym dla zamieszkania

zakresie przeprowadzi strona powodowa” jest niedookreślone i nie wiadomo, co

znaczy „w niezbędnym dla zamieszkania zakresie”.

Z art. 36 ust. 1 i 3 u.naj.lok. wynika, że lokal socjalny zapewnia gmina, a więc

należy on do jej zasobów mieszkaniowych (art. 20 u.naj.lok.). Według zatem

stosowanego w drodze analogii art. 36 u.naj.lok. prawo do władania

przedmiotowym lokalem w Z. powinna mieć powodowa Spółdzielnia, by możliwe

było orzeczenie o uprawnieniu pozwanej do niego; w przeciwnym razie orzeczenie

byłoby niewykonalne. (...)

Zasadny jest zarzut naruszenia art. 33 ust. 1 u.naj.lok. przez jego błędną

wykładnię i zastosowanie, mimo braku stosownych ustaleń. Zgodnie z tym

przepisem, z ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 32 u.naj.lok.,

wynajmujący może wytoczyć powództwo o rozwiązanie najmu i nakazanie przez

sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i

terminu rozwiązania umowy. Przesłanką dopuszczalności rozwiązania najmu jest

wystąpienie „ważnej przyczyny" w rozumieniu art. 33 ust. 1 u.naj.lok.

Oceniając, czy w konkretnych okolicznościach zachodzą „ważne przyczyny",

należy mieć na względzie przede wszystkim cel tego przepisu, odczytywany przy

uwzględnieniu zasady ochrony własności (art. 21 i 64 Konstytucji) i zasady ochrony

lokatorów (art. 75 Konstytucji). Wykładając pojęcie „ważne przyczyny", sąd

orzekający o żądaniu rozwiązania umowy najmu musi zatem dokonać oceny –

sprzecznych ze swej istoty – interesów najemcy i wynajmującego. Ocena ta

prowadzi do przyznania ochrony interesom jednej ze stron umowy najmu, kosztem

drugiej strony.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wielokrotnie występował już problem

wykładni wymienionego pojęcia. Sąd ten uznał, że z ważną przyczyną w rozumieniu

art. 33 ust. 1 u.naj.lok. mamy do czynienia wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych

względów osobistych lub rodzinnych niezbędny wynajmującemu, a nie jest

niezbędny najemcy (wyrok z dnia 27 maja 1999 r., II CKN 362/98, OSNC 1999, nr

12, poz. 215). „Ważne przyczyny" powinny być porównywalne, gdy chodzi o ich

wagę, z ważnymi powodami określonymi w art. 32 u.naj.lok. Ważnym powodem

uzasadniającym rozwiązanie umowy może być godny ochrony interes

wynajmującego, jednak powinien on mieć walor uzasadniający pozbawienie

najemcy przysługującej mu ochrony (wyrok z dnia 27 marca 2000 r., III CKN

659/98, nie publ.). Możliwość korzystnej sprzedaży nieruchomości przez

wynajmującego z reguły nie stanowi „ważnej przyczyny” w rozumieniu art. 33 ust. 1

u.naj.lok. (wyrok z dnia 24 października 2000 r., V CKN 132/00, OSNC 2001, nr 4,

poz. 62).

W świetle tej wykładni istotnego znaczenia nabiera porównanie interesu powódki

w rozwiązaniu najmu i interesu pozwanej w jego zachowaniu. Sąd Okręgowy

szczegółowo ustalił sytuację życiową pozwanej, skarżąca trafnie zarzuciła jednak,

że przyczyna żądania rozwiązania najmu wskazana przez powódkę, tj. potrzeba

sprzedaży przedmiotowego mieszkania, celem uzyskania środków finansowych dla

„ratowania” trudnej sytuacji finansowej powódki, nie została wykazana w

postępowaniu dowodowym.

W związku z tym należy zauważyć, że informacje o trudnościach finansowych

powodowej Spółdzielni zawarte są w pismach procesowych jej pełnomocnika, w

których nastąpiła zmiana powództwa, szczególnie zaś w piśmie z dnia 11

października 2000 r. podpisanym przez dwóch członków zarządu. Zeznania

prezesa zarządu powodowej Spółdzielni, przesłuchanego przez Sąd Rejonowy,

poświęcone są natomiast kwestii wypowiedzenia najmu i pertraktacjom

prowadzonym z pozwaną. Pełnomocnik pozwanej w piśmie procesowym z dnia 5

września 2000 r. zaprzeczył twierdzeniom powódki o jej trudnej sytuacji finansowej,

nie można zatem uznać, że okoliczności te zostały przyznane. (...)

W tej sytuacji trafny jest zarzut skarżącej, że z naruszeniem art. 233 § 1 k.p.c. nie

zostały rozważone okoliczności mające świadczyć o trudnościach finansowych

powodowej spółdzielni, jako przyczynie żądania rozwiązania najmu.

Sąd Najwyższy, mając powyższe na względzie, orzekł, jak w sentencji (art. 39313

§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 k.p.c. w związku z art. 39319

i 391 § 1 k.p.c.).