III CZP 23/04

Uchwała z dnia 24 czerwca 2004 r., III CZP 23/04

Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)

Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

Sędzia SN Iwona Koper

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "K." w K.

przeciwko Gminie Miasta K. o ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na

posiedzeniu jawnym w dniu 24 czerwca 2004 r., przy udziale prokuratora

Prokuratury Krajowej Piotra Wiśniewskiego, zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Krakowie postanowieniem z dnia 11

marca 2004 r.:

"Czy stwierdzenie w umowie o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste

zawartej pod rządami ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w

miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159 ze zm.) oraz wydanej na podstawie art.

23 ust. 2 tej ustawy uchwały nr 105 Rady Ministrów z dnia 22 marca 1962 r. w

sprawie wytycznych dla ustalenia opłat z tytułu korzystania z terenów w miastach i

osiedlach (M.P. Nr 7, poz. 221) i zarządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z

dnia 5 listopada 1962 r. w sprawie wytycznych co do wprowadzenia opłaty rocznej

za użytkowanie wieczyste terenów w miastach i osiedlach (M.P. Nr 83, poz. 389),

że użytkownik wieczysty będzie uiszczał opłaty roczne obniżone o 50 %, zachowuje

moc wiążącą pod rządem obecnie obowiązującej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741), w sytuacji kiedy cel

ustanowienia użytkowania wieczystego został zrealizowany i nie uległ zmianie, ale

oświadczenie właściciela gruntu o wypowiedzeniu opłaty rocznej kwestionowane w

sprzeciwie od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego przed sądem

powszechnym poprzedzone było wcześniejszymi wypowiedzeniami opłaty rocznej

bez przewidzianego umową jej obniżenia?"

podjął uchwałę:

Obniżenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego o 50 %

ustalone w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zawartej w

czasie obowiązywania ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w

miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159 ze zm.), zachowuje skuteczność

także pod rządem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm.) dopóty,

dopóki umowa stron w tym zakresie nie zostanie skutecznie zmieniona.

Uzasadnienie

(...) Na rzecz powodowej Spółdzielni zostało ustanowione użytkowanie

wieczyste działki nr 630 objętej księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd

Rejonowy dla Krakowa-Podgórza. Ustanowienie użytkowania wieczystego nastąpiło

umową notarialną z dnia 8 września 1967 r., w której strony zastrzegły m.in., że

użytkownik wieczysty będzie uiszczał opłaty roczne z tytułu użytkowania

wieczystego obniżone o 50%. Pismem z dnia 11 grudnia 2001 r. właścicielka gruntu

pozwana Gmina K. wypowiedziała wysokość opłaty rocznej w odniesieniu do

nieruchomości oddanej powodowej Spółdzielni na podstawie umowy z dnia 8

września 1967 r. Na podstawie opinii biegłych rzeczoznawców, którzy ustalili

wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia, pozwana Gmina wyliczyła nową

opłatę roczna na kwotę 24 236,22 zł. Szacunek biegłych zakwestionowała

powodowa Spółdzielnia, która po wyczerpaniu drogi postępowania

administracyjnego przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w Krakowie

skierowała pozew o ustalenie.

Na podstawie opinii wydanej przez biegłego Sąd ustalił wartość nieruchomości

na kwotę 1 926 640 zł i przyjął, że zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz.

543 ze zm. – dalej: "u.g.n."), pozwana Gmina miała prawo do podwyższenia opłaty

rocznej za użytkowanie wieczyste, gdy nastąpił wzrost wartości nieruchomości.

Wypowiedzenie czyni zadość wszystkim wymogom stawianym przez ustawę, zatem

zgodnie z art. 72 ust. 1 pkt 4 u.g.n. opłata roczna powinna wynosić 1% wartości

nieruchomości, czyli kwotę 19 266,40 zł. Zgodnie z treścią łączącej strony umowy,

opłata ta powinna jednak zostać obniżona o 50%. Wprawdzie przepisy stanowiące

podstawę wprowadzenia takiej obniżki do umowy o ustanowienie użytkowania

wieczystego (ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce gruntami w miastach i

osiedlach oraz uchwała nr 105 Rady Ministrów z dnia 22 marca 1962 r. w sprawie

wytycznych dla ustalania opłat z tytułu korzystania z terenów w miastach i osiedlach

i zarządzenie Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 5 listopada 1962 r. w sprawie

wytycznych co do wprowadzania opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste terenów

w miastach i osiedlach) zostały uchylone, to jednak – zdaniem Sądu Rejonowego –

nie spowodowało to pozbawienia skuteczności postanowienia umowy dotyczącej

obniżki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Obowiązująca ustawa o

gospodarce nieruchomościami ani wydane na jej podstawie akty prawne nie

zawierają przepisów, które zakazywałyby stosowania obniżek opłat z tytułu

użytkowania wieczystego, ustalonych pod rządem poprzednio obowiązujących

ustaw, zgodnie wiec z zasadą pacta sunt servanda, a także zasadą praw nabytych,

należy, w ocenie Sądu Rejonowego, przyjąć, że ustalona w umowie 50% obniżka

opłat rocznych ma zastosowanie do kolejnych aktualizacji opłat rocznych

dokonywanych już pod rządem ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd

Rejonowy nie podzielił zarzutu strony pozwanej, że w sposób dorozumiany doszło

do zmiany umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego, gdyż powodowa

Spółdzielnia zaprzeczyła, aby do takiej zmiany doszło, a strona pozwana nie

przedstawiła na tę okoliczność dowodu, pomimo że zgodnie z art. 6 k.c. ciężar

dowodu spoczywał w tym zakresie na niej. W tej sytuacji Sąd Rejonowy ustalił

opłatę roczną z uwzględnieniem 50% zniżki.

Rozpatrując apelację pozwanej Gminy, Sąd Okręgowy powziął wątpliwości,

które sprowadzają się do następujących kwestii. Z jednej strony Sąd Okręgowy

dostrzegł trafność stanowiska Sądu Rejonowego, tym bardziej bezsporne jest, iż

przeznaczenie gruntu określone w chwili jego oddawania w użytkowanie wieczyste,

nie uległo zmianie, z drugiej jednak nie jest jasne, czy aktualizacja opłaty rocznej,

bez uwzględnienia 50% obniżki, może być traktowana jako zmiana umowy z dnia 8

września 1967 r. Zdaniem strony powodowej, tego rodzaju zmiana wymaga dla

swej ważności zachowania formy aktu notarialnego, zważywszy, że umowa została

zawarta w takiej właśnie formie. Takie stanowisko może, w ocenie Sądu

Okręgowego, budzić wątpliwości, gdyż ustalenie wysokości opłat za użytkowanie

wieczyste, w przeciwieństwie do ustanowienia użytkowania wieczystego, nie

wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Skoro umowa została zawarta w

formie aktu notarialnego, a więc także w formie pisemnej, to ewentualnie w sprawie

mógłby znaleźć zastosowanie art. 77 k.c. Oświadczenie o wypowiedzeniu

(podwyższeniu) opłat rocznych czyni zadość formie pisemnej określonej w art. 78

k.c., brak jednak podstaw do uznania, że doszło w tym zakresie do zmiany umowy,

z zachowaniem formy określonej w art. 78 k.c., jeżeli oświadczenie to nie zostało

podpisane przez użytkownika wieczystego. Poza tym ustalenie sposobu określenia

wysokości opłaty rocznej z zastosowaniem obniżki jest na tyle istotnym elementem

umowy, że trudno przyjąć zmianę, czy wypowiedzenie takiego postanowienia

umownego w sposób dorozumiany, zwłaszcza że właścicielem gruntu

wypowiadającym umowę jest zawsze podmiot dysponujący kwalifikowaną obsługą

prawną i zapleczem administracyjnym, od którego należy wymagać precyzji

sformułowań. Mając na względzie podniesione wątpliwości, a także występującą

rozbieżność w takich sprawach w orzecznictwie sądów okręgu Sąd Okręgowy

przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne

sformułowane w sentencji postanowienia.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota przedstawionego przez Sąd Okręgowy zagadnienia prawnego

sprowadza się do ustalenia, czy pod rządem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami zachowują moc bonifikaty w opłacie rocznej z tytułu

użytkowania wieczystego udzielone użytkownikowi w umowie, zawartej – z

zachowaniem formy notarialnej – przed wejściem w życie tej ustawy. Dla

wyjaśnienia tej kwestii, wbrew sugestiom zawartym w rozważaniach Sądu

Okręgowego, nie ma znaczenia, to że przepisy obowiązującej w dniu zawarcia

umowy ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce gruntami w miastach i

osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159, ze zm.) przewidywały udzielanie bonifikat miedzy

innymi spółdzielniom mieszkaniowym, a obecnie obowiązująca ustawa o

gospodarce nieruchomościami stwarza jedynie możliwość udzielania takich

bonifikat. Czym innym jest bowiem kwestia udzielania bonifikaty, a czym innym zaś

odpowiedź na pytanie, czy wprowadzona postanowieniem umownym bonifikata

dalej zachowuje swoją skuteczność. Jak trafnie zwróciły uwagę Sądy orzekające w

sprawie, za utrzymaniem udzielonej w umowie bonifikaty przemawia przede

wszystkim zasada pacta sunt servanda.

Stosunek prawny pomiędzy stronami sporu – pozwaną Gminą (właścicielem

gruntu) oraz użytkownikiem wieczystym (powodową Spółdzielnią) – został

ukształtowany, w granicach dozwolonych przez ustawę, także postanowieniami

zawartej przez nich umowy. Jest bezsporne, że postanowienie umowy z dnia 8

września 1967 r. dotyczące bonifikaty mieściło się w granicach przyznanej stronom

swobody w kształtowaniu treści stosunku prawnego użytkowania wieczystego.

Zmiana treści tego stosunku, polegająca na odebraniu użytkownikowi prawa do

bonifikaty, musiałaby więc mieć swoją podstawę bądź w ważnie dokonanej zmianie

wiążącej strony umowy, bądź w przepisach prawa. Podkreślić należy, że żaden

przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawiera postanowienia, które z

mocy prawa odbierałoby użytkownikom wieczystym prawo do bonifikaty nabytej na

podstawie ważnie zawartej umowy. Jedynie art. 73 ust. 6 przewiduje, że jeżeli po

oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste nastąpiła zmiana celu będącego

podstawą udzielenia bonifikaty, podlega ona wypowiedzeniu na zasadach

określonych w art. 78-81. Powołany przepis nie rozróżnia bonifikat udzielonych pod

rządem ustawy o gospodarce nieruchomościami od bonifikat, do których użytkownik

wieczysty nabył prawo przed wejściem tej ustawy w życie. Co więcej, jak wynika z

art. 221, do nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem wejścia

tej ustawy w życie, stosuje się odpowiednio przepisy tej ustawy w zakresie

dotyczącym udzielania bonifikat.

W obowiązującym stanie prawnym brak więc podstaw dla stwierdzenia, że z

mocy prawa, z chwilą wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami,

wygasła bonifikata przyznana użytkownikowi wieczystemu na podstawie umowy

zawartej przed wejściem tej ustawy w życie. Skoro zaś z ustaleń dokonanych przez

Sąd Okręgowy wynika, że nie nastąpiła zmiana celu będącego podstawą udzielenia

bonifikaty, to uznać należy, iż brak nawet podstaw do jej wypowiedzenia przez

pozwaną Gminę. W tym kontekście bez znaczenia są rozważania, czy nastąpiło

skuteczne wypowiedzenie tej bonifikaty, nawet bowiem gdyby uznać, że

wypowiedzenie zostało dokonane z zachowanie wymogów formalnych, to i tak w

świetle art. 73 ust. 6 u.g.n. było ono nieważne, wobec braku ustawowej podstawy

do jego dokonania.

Użytkownik wieczysty, który uzyskał bonifikatę w opłacie rocznej z tytułu

użytkowania wieczystego przed wejściem w życie ustawy o gospodarce

nieruchomościami, ma do niej prawo, jeżeli przysługiwała mu w dniu wejścia w

życie tej ustawy. Ponieważ w rozpoznawanej sprawie użytkownik wieczysty nabył to

prawo jeszcze pod rządem ustawy o gospodarce gruntami w miastach i osiedlach,

to rozważyć należy, czy nie stracił go po wejściu w życie ustawy z dnia 29 kwietnia

1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z

1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.). Utrata prawa do bonifikaty mogłaby nastąpić tylko

wtedy, gdyby przepisy tej ustawy lub przepisy wykonawcze przewidywały utratę z

mocy prawa nabytych przez użytkowników wieczystych bonifikat. Jak wynika z

analizy wspomnianych przepisów, brak wśród nich przepisu, który pozbawiałby

użytkowników wieczystych przyznanych im bonifikat w opłatach z tytułu

użytkowania wieczystego. Należy też podkreślić, że na tle ustawy o gospodarce

gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, podobnie zresztą jak na tle obowiązującej

ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyraźnie trzeba odróżnić opłatę roczną i

jej wypowiedzenie od bonifikaty od takiej opłaty. Wypowiedzenie opłaty rocznej, w

związku z jej aktualizacją, nie jest więc tym samym co wypowiedzenie bonifikaty.

Także przewidziane w § 37 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 lipca 1991 r.

w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o gospodarce gruntami i

wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 72, poz. 311 ze zm.) obniżenie opłat za

użytkowanie wieczyste dotyczyło opłaty rocznej, a nie bonifikaty od niej. Tym

samym nie można uznać, że wraz z końcem przewidzianych w tym przepisie ulg w

opłatach rocznych, co nastąpiło w 1995 r., użytkownicy wieczyści utracili prawo do

nabytych na podstawie umowy bonifikat.

Dokonana analiza przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz

przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości prowadzi

do wniosku, że użytkownik wieczysty, który nabył prawo do bonifikaty od opłaty

rocznej na podstawie umowy zawartej po rządem ustawy o gospodarce gruntami w

miastach i osiedlach, zachowuje to uprawnienie do czasu zmiany umowy w tym

zakresie lub skutecznego jej wypowiedzenia. W tej sytuacji uznać należy, że nie

pozbawia użytkownika wieczystego prawa do bonifikaty samo wypowiedzenie

opłaty rocznej dokonane w celu jej aktualizacji.

Biorąc pod uwagę powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390

k.p.c., orzekł, jak w uchwale.