V CK 76/04

Wyrok z dnia 8 października 2004 r., V CK 76/04

Najem (dzierżawa) może być obciążeniem nieruchomości w rozumieniu

art. 46 § 1 pkt 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (jedn.

tekst: Dz.U. z 2003 r. Dz.U. Nr 188, poz. 1848 ze zm.).

Sędzia SN Barbara Myszka (przewodniczący)

Sędzia SN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)

Sędzia SA Elżbieta Strelcow

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa „U.P.”, spółki z o.o. w P. przeciwko

Powszechnej Spółdzielni Spożywców „S.” w O. o wydanie, po rozpoznaniu na

rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 8 października 2004 r. kasacji strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 sierpnia 2003 r.

oddalił kasację i zasądził od strony powodowej na rzecz strony pozwanej

kwotę 10 800 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Spółka z o.o. „U.P.” w P. wniosła o nakazanie wydania jej przez pozwaną

Powszechną Spółdzielnię Spożywców „S.” w O. położonego w O. pawilonu

handlowego nr 60 wraz z przyległym terenem, jako podstawę żądania powołując

umowę dzierżawy zawartą w dniu 26 października 1999 r.

Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo, ustalając, że dnia 26 października

1999 r. pozwana zawarła z Regionalną Siecią Handlową „R.”, spółką z o.o. w P.

umowę, na podstawie której wydzierżawiła jej określony w pozwie pawilon

handlowy o powierzchni 864 m2

wraz z przyległym terenem na lat 15, z możliwością

przedłużenia ustalonego terminu dzierżawy. Wydanie pawilonu dzierżawcy miało

nastąpić dnia 20 stycznia 2000 r. W umowie postanowiono, że wydzierżawiający

wyraża zgodę na wstąpienie w miejsce dzierżawcy jakiejkolwiek innej spółki, w

której dzierżawca lub udziałowiec dzierżawcy ma większość akcji lub udziałów albo

głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy lub zgromadzeniu wspólników. W

imieniu pozwanej umowę dzierżawy podpisali: prezes zarządu Krzysztof D. i Halina

S., która była wpisana w rejestrze spółdzielni jako pełnomocnik, przy czym treść i

granice jej umocowania określała uchwała zarządu. Uchwała ta stanowiła o

udzieleniu Halinie S. pełnomocnictwa do reprezentowania pozwanej w zakresie jej

działalności. Pełnomocnictwa o takim zakresie udzielili prezes zarządu Krzysztof D.

i członek zarządu Barbara S. Podpisanie umowy dzierżawy w dniu 26 października

1999 r. nastąpiło po długich negocjacjach przedstawicieli spółki „R.”, Mariana D. i

Apoloniusza Ś., z prezesem zarządu pozwanej.

Uchwałą zgromadzenia przedstawicieli członków z dnia 14 czerwca 1999 r.

zatwierdzono program działania pozwanej na 1999 r. Program ten przewidywał

stworzenie z pawilonu nr 60 wzorcowego sklepu i zakładał zwiększenie nakładów

na ten cel z pierwotnie planowanej kwoty 90 000 zł do kwoty 380 000 zł. Krzysztof

D. długo nie ujawniał w spółdzielni, którą kierował, faktu podpisania umowy

dzierżawy pawilonu, ponieważ – jak wyjaśnił – takie było życzenie kontrahenta.

Uczynił to dopiero w dniu 17 stycznia 2000 r., a w dniu 20 stycznia 2000 r. strony

porozumiały się co do przesunięcia terminu wydania dzierżawcy pawilonu na dzień

24 stycznia 2000 r.

Udziałowcami spółki „R.” byli Jan K., Piotr G., Ewa D. i Jerzy K. Umową z dnia

22 listopada 2001 r. spółka „R.” przeniosła na wspólników spółki cywilnej „M.-2000”,

tj. na Jana K., Piotra G., Ewę D. i Iwonę Ś., prawa i zobowiązania wynikające z

umowy dzierżawy zawartej dnia 26 października 1999 r. Pismem z dnia 26

listopada 2001 r. spółka „R.” zawiadomiła pozwaną o wstąpieniu wspólników spółki

cywilnej „M.-2000” w miejsce dotychczasowego dzierżawcy. Dnia 4 grudnia 2001 r.

spółka cywilna „M.-2000” uległa przekształceniu w spółkę z ograniczoną

odpowiedzialnością „U.P.” – stronę powodową w sprawie.

W ocenie Sądu Okręgowego, postanowienia umowy dzierżawy z dnia 26

października 1999 r. nie zapewniały wprawdzie realizacji przyjętego przez pozwaną

programu na 1999 r., a nawet uniemożliwiały stworzenie z pawilonu nr 60

wzorcowego sklepu pozwanej, jednak nie miało to wpływu na ich skuteczność.

Naruszenie tego programu mogło stanowić tylko podstawę do odwołania osób

reprezentujących pozwaną z zarządu lub do pociągnięcia ich do odpowiedzialności

odszkodowawczej albo karnej, nie mogło natomiast pozbawić skuteczności umowy

zawartej z podmiotem będącym osobą trzecią względem członków i organów

pozwanej.

Reprezentacja pozwanej przy zawarciu umowy dzierżawy przez prezesa

zarządu i pełnomocnika pozostawała w zgodzie ze statutem pozwanej. Halina S.

jako pełnomocnik była umocowana do reprezentowania pozwanej w zakresie jej

działalności, a zawieranie umów dzierżawy – nawet co do istotnej części majątku

pozwanej – należało do zwykłych czynności zarządu i nie wymagało

pełnomocnictwa szczególnego.

Skuteczne, zdaniem Sądu Okręgowego, było także wstąpienie strony

powodowej w pozycję dzierżawcy w miejsce spółki „R.”.

Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego i oddalił powództwo,

zgadzając się z apelacją, że pozwana, zawierając umowę dzierżawy, była

nienależycie reprezentowana. Działanie Krzysztofa D., członka zarządu, i Haliny S.,

pełnomocnika, w ramach tzw. mieszanej reprezentacji łącznej (art. 54 § 1 ustawy z

dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Dz.U. Nr

188, poz. 1848 ze zm. – dalej: "Pr.spółdz." i § 38 statutu pozwanej) wymagało dla

swej skuteczności odpowiedniego umocowania obu tych osób. Źródło umocowania

Haliny S. stanowiło pełnomocnictwo, o którym mowa w art. 55 § 1 Pr.spółdz.

Umocowywało ono wyłącznie do dokonywania czynności prawnych związanych z

kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą pozwanej – zwykłym jej zarządem,

tymczasem zawartą w dniu 26 października 1999 r. umowę dzierżawy, dotyczącą

istotnego, największego składnika majątku pozwanej, należało uznać za czynność

przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Stąd wniosek, że Halina S. nie mogła na

podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa skutecznie reprezentować pozwanej

przy zawarciu umowy dzierżawy pawilonu. Powyższej oceny nie mógł zmienić fakt

działania Haliny S. wraz z prezesem zarządu Krzysztofem D., fakt ten nie dawał

bowiem podstaw do rozciągnięcia umocowania Haliny S. jako pełnomocnika do

granic umocowania przysługującego Krzysztofowi D. jako członkowi zarządu.

W rezultacie, zawarta w dniu 26 października 1999 r. umowa dzierżawy została

uznana za nieważną (art. 58 § 1 w związku z art. 38 k.c.).

Poza tym, gdyby nawet ocenić reprezentację pozwanej jako prawidłową,

zawarta przez pozwaną umowa dzierżawy jest nieważna z innej przyczyny, a

mianowicie, z powodu sprzeczności z zasadami współżycia społecznego i

założeniami Prawa spółdzielczego (art. 1, 36-38 i 67 Pr.spółdz. oraz art. 58 i 3531

k.c.). Celem tej umowy było niewątpliwie przysporzenie dzierżawcy korzyści z

uszczerbkiem dla pozwanej; miała ona zostać pozbawiona na wiele lat możliwości

korzystania z największego pawilonu handlowego. Zawierając tę umowę

zlekceważono znaną obu stronom wolę spółdzielców, organu nadzorującego oraz

pozostałych członków zarządu. Działano przy tym w tajemnicy przed nimi. Bez

eksploatowania wspomnianego pawilonu pozwana nie mogłaby osiągnąć swych

statutowych celów.

Skarga kasacyjna powodowej spółki została oparta na naruszeniu art. 365 § 1

i art. 366 k.p.c. przez uznanie, że w niniejszej sprawie nie wiąże prawomocny wyrok

Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej z dnia 30 października 2001 r. oraz

prawomocny wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 maja 2002 r., na

naruszeniu art. 233 § 1 w związku z art. 382 k.p.c. przez przyjęcie, że powodowa

spółka zawierając umowę dzierżawy wiedziała o uchwałach organów pozwanej

dotyczących jej planów rozwoju, na naruszeniu art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 38

k.c. oraz art. 8, 46 i 54 § 1 Pr.spółdz. przez uznanie, że umowa dzierżawy była

nieważna, gdyż Halina S. przekroczyła granice udzielonego jej umocowania, na

naruszeniu art. 55 § 1 Pr.spółdz. przez przyjęcie, że udzielone Halinie S.

pełnomocnictwo nie obejmowało umocowania do zawarcia w imieniu pozwanej

umowy dzierżawy, o którą toczy się spór, na naruszeniu art. 103 § 1 k.c. w związku

z art. 55 § 1 Pr.spółdz. przez uznanie, że w dniu 20 stycznia 2000 r. nie doszło w

następstwie przesunięcia terminu wydania dzierżawcy pawilonu do potwierdzenia

umowy dzierżawy przez pozwaną, na naruszeniu art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 1,

36-38 i art. 67 Pr.spółdz. przez stwierdzenie na ich podstawie nieważności umowy

dzierżawy, oraz na naruszeniu art. 3531

k.c. przez przyjęcie, że umowa dzierżawy

pozostawała w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego i była także z

tego powodu nieważna.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)

Nie można się zgodzić z twierdzeniami skarżącej o naruszeniu art. 55 § 1

Pr.spółdz. przez przyjęcie, że udzielone Halinie S. pełnomocnictwo nie obejmowało

umocowania do zawarcia w imieniu pozwanej umowy dzierżawy, o którą toczy się

spór. Pełnomocnictwo udzielone Halinie S. było – jak trafnie przyjął Sąd Apelacyjny

– przewidzianym w art. 55 § 1 Pr.spółdz. w brzmieniu obowiązującym od 26

września 1994 r. pełnomocnictwem do dokonywania czynności prawnych

związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni.

Zestawienie tego pełnomocnictwa w powołanym przepisie, wzorem art. 98 k.c., z

pełnomocnictwem do dokonywania czynności określonego rodzaju i

pełnomocnictwem do poszczególnych czynności przemawia za dostrzeganiem w

nim swoistej postaci pełnomocnictwa ogólnego w rozumieniu art. 98 zdania

pierwszego k.c., tj. pełnomocnictwa umocowującego jedynie do dokonywania

czynności zwykłego zarządu, a więc takich tylko czynności, które zgodnie z

zasadami prawidłowej gospodarki są nieodzowne do wykonywania przekazanych

pełnomocnikowi spraw mocodawcy. Do prawidłowego kierowania bieżącą

działalności gospodarczą pozwanej spółdzielni z pewnością nie było konieczne

wyłączenie z przedsiębiorstwa spółdzielni na wiele lat istotnego jego składnika.

Warto w tym miejscu przypomnieć, że art. 40 ustawy z dnia 29 października

1920 r. o spółdzielniach (jedn. tekst: Dz.U. z 1950 r. Nr 25, poz. 232), wyraźnie

wyłączał z zakresu umocowania pełnomocników ustanowionych do prowadzenia

całego przedsiębiorstwa spółdzielczego lub jego oddziału m.in. obciążanie

nieruchomości, przez które w piśmiennictwie rozumiano także oddanie

nieruchomości w najem lub dzierżawę, podkreślając, że „odmienność prawnej

struktury stosunku musi ustąpić na drugi plan, skoro ustawa chce zapobiec pewnym

następstwom gospodarczym, te zaś mogą być groźniejsze przy najmie niż np. przy

ustanowieniu czasowego użytkowania”.

Ustalenie, że udzielone Halinie S. pełnomocnictwo nie obejmowało

umocowania do zawarcia w imieniu pozwanej spornej umowy dzierżawy, nie

przesądzało jednak jeszcze, iż umowa ta nie mieściła się w zakresie czynności,

które mogły być dokonane przez Halinę S. wespół z Krzysztofem D. w ramach tzw.

mieszanej reprezentacji łącznej (art. 54 § 1 Pr.spółdz.).

Zgodnie z art. 54 § 1 Pr.spółdz. w brzmieniu obowiązującym od 26 września

1994 r., oświadczenia woli za spółdzielnię składają dwaj członkowie zarządu lub

jeden członek zarządu i pełnomocnik. Rozwiązanie to przypomina uregulowania

kodeksu spółek handlowych wcześniej znane kodeksowi handlowemu. Należy w

szczególności przytoczyć obowiązujący w czasie, którego dotyczy spór, przepis art.

199 § 1 k.h., który wymagał do składania oświadczeń woli w imieniu spółki z

ograniczoną odpowiedzialnością mającej zarząd wieloosobowy, w braku w tym

względzie postanowień w umowie spółki, współdziałania dwóch członków zarządu

albo jednego członka zarządu łącznie z prokurentem. Ustawa o spółdzielniach z

1920 r. nie znała podobnego rozwiązania do przewidzianego w przytoczonych

wyżej przepisach. W przypadku zarządu wieloosobowego też wymagała, aby

oświadczenia woli w imieniu spółdzielni składali co najmniej dwaj członkowie

zarządu (art. 36), jednak ewentualne trudności w spełnieniu tego wymagania

pozwalała ona rozwiązywać w inny sposób, a mianowicie przez ustanawianie

zastępców członków zarządu mogących działać zgodnie z przepisami dotyczącymi

członków zarządu (art. 39). Niemożność rozwiązania w ustawie o spółdzielniach z

1920 r. wspomnianych trudności przez dopuszczenie działania członka zarządu

łącznie z prokurentem była oczywistą konsekwencją ustanowionego w tej ustawie

zakazu udzielania przez spółdzielnie prokury (art. 40 ust. 2). Dopiero ustawa z dnia

17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm.)

przewidziała możliwość składania oświadczeń woli za spółdzielnię, oprócz

przynajmniej dwóch członków zarządu, przez członka zarządu i pełnomocnika (art.

47 § 1). Chodziło tu o osobę upoważnioną przez zarząd do składania oświadczeń

woli za spółdzielnię łącznie z członkiem zarządu, czyli niejako do zastępowania

drugiego członka zarządu, a więc o pełnomocnika szczególnego rodzaju, różnego

od znanych tej ustawie również pełnomocników do prowadzenia przedsiębiorstwa

lub zakładu spółdzielni bądź do dokonywania czynności określonego rodzaju lub

czynności szczególnych (art. 48). Pełnomocnik, którego dotyczył art. 47 § 1

omawianej ustawy, przypominał więc dawniejszego zastępcę członka zarządu,

różniąc się od niego tylko sposobem powołania. Ustanawiali go członkowie

zarządu, a nie organ powołujący zarząd; poza tym, inaczej niż zastępca członka

zarządu, nie podlegał on wpisowi do rejestru spółdzielni (zob. art. 7 ustawy o

spółdzielniach z 1920 r. i art. 7 ustawy o spółdzielniach i ich związkach z 1961 r.).

Powyższe rozwiązanie zostało przejęte przez art. 54 § 1 Pr.spółdz. w pierwotnym

brzmieniu obowiązującym do dnia 25 września 1994 r. (zob. także art. 55 § 1

Pr.spółdz. w pierwotnym brzmieniu, obowiązującym do dnia 25 września 1994 r.

oraz art. 10 Pr.spółdz. w pierwotnym brzmieniu, obowiązującym do dnia 31 grudnia

2000 r.).

W świetle stanu prawnego wynikającego z ustawy o spółdzielniach z 1920 r., a

następnie z ustawy o spółdzielniach i ich związkach z 1961 r. oraz z Prawa

spółdzielczego w brzmieniu obowiązującym do dnia 25 września 1994 r., nie

powinno budzić wątpliwości, że złożenie oświadczenia woli przez członka zarządu

łącznie z zastępcą członka zarządu lub przez członka zarządu łącznie z

pełnomocnikiem należało traktować jako działanie zarządu, a zatem, że zakres

kompetencji wymienionych osób do reprezentowania spółdzielni wyznaczał zakres

kompetencji przyznanych zarządowi jako organowi powołanemu do działania za

spółdzielnię.

Na tle art. 54 §1 Pr.spółdz. w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 września

1994 r. wyłania się natomiast pytanie, o jakim pełnomocniku jest tu mowa: czy, jak

uprzednio, o specjalnym pełnomocniku ustanowionym do działania łącznie z

członkiem zarządu, czy też o którymś z pełnomocników wymienionych w art. 55 § 1

Pr.spółdz. w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 września 1994 r. Za pierwszą

ewentualnością trudno się opowiedzieć, ponieważ wtedy niezrozumiały stałby się

sens zmiany wprowadzonej do art. 54 § 1 Pr.spółdz. Najbardziej uzasadnione jest

uznanie za mogącego działać łącznie z członkiem zarządu tego pełnomocnika,

który stosownie do art. 55 § 1 Pr.spółdz. został umocowany do dokonywania

czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą

spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki.

Jak się wyjaśnia w literaturze przedmiotu, art. 54 § 1 Pr.spółdz. w

obowiązującym obecnie brzmieniu wzorowany był na art. 199 § 1 i zbieżnym z nim

art. 370 § 1 k.h., a z pełnomocnictw, o których mowa w art. 55 § 1 Pr.spółdz.,

najbliższe prokurze jest pełnomocnictwo do dokonywania czynności prawnych

związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej

wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki. Poza tym, tylko przy takim

rozumieniu art. 54 § 1 Pr.spółdz. wprowadzoną do niego zmianę można ocenić jako

racjonalną w związku z tym, że według obowiązującego do 31 grudnia 2000 r. art.

10 Pr.spółdz. jedynie pełnomocnicy, którym udzielono umocowania do dokonywania

czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą

spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki, podlegali,

podobnie jak członkowie zarządu, wpisowi do rejestru.

Przyjęcie, że art. 54 § 1 Pr.spółdz. ma na względzie działanie członka zarządu

z pełnomocnikiem umocowanym do dokonywania czynności prawnych związanych

z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej

organizacyjnie i gospodarczo jednostki, rodzi problem podobny do występującego w

związku z mieszaną reprezentacją łączną na gruncie kodeksu spółek handlowych

(art. 205 § 1 i art. 373 § 1; zob. także uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27

kwietnia 2001 r., III CZP 6/01, OSNC 2001, nr 10, poz. 148), a uprzednio kodeksu

handlowego (art. 199 § 1 i art. 370 § 1). Chodzi o rozstrzygnięcie, czy zakres

kompetencji osób działających w ramach mieszanej reprezentacji łącznej wyznacza

zakres kompetencji przyznanych zarządowi jako organowi osoby prawnej, tj. czy

umocowanie pełnomocnika działającego razem z członkiem zarządu poszerza się

do granic kompetencji zarządu, czy też zakres kompetencji osób działających w

ramach mieszanej reprezentacji łącznej wyznacza zakres umocowania udzielonego

pełnomocnikowi, tj. czy kompetencja członka zarządu działającego razem z

pełnomocnikiem ulega zwężeniu do granic umocowania udzielonego

pełnomocnikowi.

Według dominującego w piśmiennictwie poglądu ukształtowanego w czasie

obowiązywania kodeksu handlowego, w odniesieniu do mieszanej reprezentacji

łącznej członka zarządu spółki kapitałowej oraz prokurenta, właściwy jest pogląd,

zgodnie z którym zakres kompetencji osób działających w ramach mieszanej

reprezentacji łącznej wyznacza zakres kompetencji przyznanych zarządowi jako

organowi osoby prawnej. W myśl tego poglądu, podczas obowiązywania kodeksu

handlowego członek zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i prokurent

działając łącznie mogli więc także zbyć przedsiębiorstwo, wydzierżawić je i

ustanowić na nim użytkowanie oraz zbyć i obciążyć nieruchomość, pomimo że art.

61 § 2 k.h. wyłączał te czynności z zakresu umocowania prokurenta. Tak samo

rzecz przedstawia się według omawianego poglądu również obecnie. Członek

zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i prokurent działając łącznie mogą

zbyć przedsiębiorstwo, oddać je do czasowego korzystania, zbyć nieruchomość lub

obciążyć nieruchomość, mimo że art. 1093

k.c. wyłącza te czynności z zakresu

umocowania prokurenta.

Według poglądu, który znalazł odbicie w zaskarżonym wyroku, o możliwości

reprezentowania spółki przez członka zarządu współdziałającego z prokurentem

decyduje zakres umocowania prokurenta jako węższy od zakresu kompetencji

zarządu. U podstaw tego poglądu leży zarzut sprzeczności stanowiska większości z

art. 61 § 2 k.h. (art. 1093

k.c.), wymagającym wyraźnego upoważnienia do

dokonania przez prokurenta wymienionych w tym przepisie czynności, oraz z art. 60

k.h. (art. 1092

§ 1 k.c.), wymagającym zachowania formy szczególnej dla

oświadczenia woli o udzieleniu prokury, a także z art. 63 k.h. (art. 1096

k.c.),

zakazującym substytucji prokury.

Należy opowiedzieć się za pierwszym, dominującym poglądem. Przytoczona

wyżej krytyka tego poglądu opiera się na przyjęciu, że zakłada on poszerzenie

umocowania prokurenta przez dorozumiane oświadczenie woli współdziałającego z

prokurentem członka zarządu. Używanie niekiedy przy objaśnianiu przepisów

dotyczących współdziałania członka zarządu z prokurentem metaforycznych

określeń mówiących o rozszerzeniu zakresu umocowania prokurenta w sytuacjach

objętych tymi przepisami nie powinno jednak inspirować do wyciągania z tych

określeń wniosku jakoby rozszerzenie to miało oparcie w oświadczeniu woli

współdziałającego z prokurentem członka zarządu. Możliwość dokonywania przez

prokurenta łącznie z członkiem zarządu wszystkich czynności mieszczących się w

zakresie kompetencji przyznanych zarządowi jako organowi osoby prawnej wynika

bowiem z samej ustawy, z samych tych przepisów, które stawiają na równi z

działaniem dwóch członków zarządu działania członka zarządu i prokurenta.

Przepisy, w których reguluje się mieszaną reprezentację łączną prokurenta z

członkiem zarządu, jednoznacznie wskazują, że działanie w ramach tej

reprezentacji należy z wszystkimi tego konsekwencjami traktować na równi z

działaniem zarządu. Dopuszczenie współdziałania prokurenta z członkiem zarządu

jedynie w granicach umocowania wynikającego z prokury byłoby zresztą

nieracjonalne, w takich granicach prokurent może działać w imieniu spółki sam

lub – w razie prokury łącznej – z innym prokurentem.

Z analogicznych przyczyn, w zgodzie z powyższym poglądem należy również

interpretować art. 54 § 1 Pr.spółdz. Problem zakresu kompetencji osób działających

w ramach przewidzianej w tym przepisie mieszanej reprezentacji łącznej należy

zatem rozstrzygnąć na rzecz stanowiska, zgodnie z którym zakres ten odpowiada

granicom, w jakich za spółdzielnię może działać jej zarząd, działanie zaś członka

spółdzielni łącznie z pełnomocnikiem umocowanym do dokonywania czynności

prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni

lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki podlega ocenie co do

swej skuteczności według zasad dotyczących działania zarządu. To więc, że

udzielone Halinie S. pełnomocnictwo nie obejmowało umocowania do zawarcia w

imieniu pozwanej spornej umowy dzierżawy, nie wykluczało kompetencji Haliny S. i

Krzysztofa D. do zawarcia tej umowy w ramach tzw. mieszanej reprezentacji

łącznej.

Niekiedy jednak kompetencję organu osoby prawnej do dokonywania

określonych czynności prawnych ogranicza się przez uzależnienie ważności tych

czynności od zgody innego organu tej osoby. Przejawem takiego rozwiązania jest

art. 46 § 1 pkt 3 Pr.spółdz. Z przepisu tego, stanowiącego, że do zakresu działania

rady nadzorczej należy podejmowanie uchwał w sprawie nabycia i obciążenia

nieruchomości, wynika, iż uchwała rady nadzorczej zezwalająca na nabycie lub

obciążenie nieruchomości jest przesłanką ważności umowy prowadzącej do zbycia

lub obciążenia nieruchomości przez spółdzielnię. Nasuwają się dwie możliwości

rozumienia użytego w tym przepisie zwrotu mówiącego o obciążeniu

nieruchomości. Według pierwszej, przez obciążenie nieruchomości należy rozumieć

tylko ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, a według

drugiej, również zawarcie takich umów, które nie prowadzą do ustanowienia

ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, lecz których następstwa

gospodarcze są w danym przypadku porównywalne z ustanowieniem

ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości. Przykładem takich umów

mogą być umowy najmu i dzierżawy nieruchomości i to nie tylko wtedy, gdy najem

lub dzierżawa mają być wpisane do księgi wieczystej. Podzielając przytoczony

wcześniej pogląd wypowiedziany jeszcze na tle ustawy o spółdzielniach z 1920 r.,

że w przepisach poddających ograniczeniom obciążanie nieruchomości

spółdzielczych chodzi przede wszystkim o zapobieżenie określonym następstwom

gospodarczym, należy opowiedzieć za drugą możliwością.

Ewentualny zarzut, że bronione zapatrywanie może wywoływać niepewność w

sferze związanej z reprezentacją spółdzielni i tym samym zagrażać bezpieczeństwu

obrotu, jest łatwy do odparcia. Byłoby inaczej, gdyby w rozpatrywanej sytuacji

chodziło o czynności dokonywane zawodowo. Wydzierżawianie na wiele lat

nieruchomości spółdzielczych i zawieranie innych podobnych czynności prawnych o

charakterze obligacyjnym mających za przedmiot nieruchomości spółdzielcze nie

należy jednak do czynności dokonywanych przez spółdzielnie zawodowo. Przy

takich zaś czynnościach można wymagać od kontrahentów spółdzielni większej

ostrożności. Zgodnie z bronionym zapatrywaniem, umowa dzierżawy, o którą

chodzi w sprawie, mogąc prowadzić do konsekwencji gospodarczych niczym nie

różniących się od następstw oddania pawilonu nr 60 w wieloletnie użytkowanie,

wymagała więc do swej ważności stosownej uchwały rady nadzorczej pozwanej i

ostatecznie, wobec braku takiej uchwały, była nieważna na podstawie art. 39 (a nie

58 § 1) w związku z art. 38 k.c. i art. 46 § 1 pkt 3 Pr.spółdz. (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 24 marca 2004 r., IV CK 108/03, OSNC 2005, nr 4, poz. 65).

Rozpatrywanie w tym kontekście powoływanego w skardze kasacyjnego także art.

8 Pr.spółdz., obowiązującego do 31 grudnia 2000 r., nie ma znaczenia dla

rozstrzygnięcia sprawy.

Wobec tego, że w świetle art. 54 §1 Pr.spółdz. działanie członka zarządu z

pełnomocnikiem w ramach mieszanej reprezentacji łącznej należy traktować z

wszystkimi tego konsekwencjami na równi z działaniem zarządu spółdzielni,

pozbawione doniosłości dla rozstrzygnięcia sprawy są także twierdzenia skargi

kasacyjnej o naruszeniu przez Sąd Apelacyjny art. 103 §1 k.c. w związku z art. 55

§1 Pr.spółdz. Do oceny ważności umowy zawartej przez osobę działającą jako

organ osoby prawnej, lecz niebędącą jej organem lub przekraczającą zakres jego

umocowania, nie stosuje się bowiem art. 103 k.c., ale art. 39 k.c. (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 12 grudnia 1996 r., I CKN 22/96, OSNC 1997, nr 6-7, poz.

75). (...)

Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 39312

k.p.c.). (...)