III CZP 68/04

Uchwała z dnia 16 listopada 2004 r., III CZP 68/04

Sędzia SN Mirosława Wysocka (przewodniczący)

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Iwony M. przeciwko Wojskowej

Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego "A." w W. o zobowiązanie do złożenia

oświadczenia woli, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w

dniu 16 listopada 2004 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Iwony

Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w

Warszawie postanowieniem z dnia 26 lipca 2004 r.:

„Czy zobowiązanie spółdzielni mieszkaniowej, wynikające z umowy o budowę

lokalu zawartej w celu ustanowienia na rzecz członka spółdzielni własnościowego

spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, którego termin realizacji zgodnie z

umową stron przypadał pomiędzy dniem 24 kwietnia 2001 r. a dniem 15 stycznia

2003 r., z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zm.), jako niemożliwe do

wykonania wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie

ponosi – wygasło, czy też nastąpiło jego przekształcenie w zobowiązanie do

ustanowienia na rzecz członka spółdzielni odrębnej własności lokalu, którego koszt

budowy pokryty został w całości przez wniesienie wkładu budowlanego, oraz czy w

takiej sytuacji roszczenie nabyte trwa mimo wejścia w życie przepisów art. 171 i

nast. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzonych ustawą z dnia 19

grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych

innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058) przywracających możliwość ustanowienia

własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego? "

podjął uchwałę:

Z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zm.) roszczenie o przydział

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uległo przekształceniu w

roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Roszczenie to

przysługuje uprawnionemu także po przywróceniu możliwości ustanowienia

własnościowego prawa do lokalu.

Uzasadnienie

Powódka domagała się zobowiązania Wojskowej Spółdzielni Mieszkaniowej „A.”

w W. do złożenia oświadczenia, że ustanawia na jej rzecz odrębną własność lokalu

mieszkalnego położonego w W. przy ul M. nr 4, m. 24.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Pierwotnie zarzuciła, że żądanie jest

przedwczesne, ponieważ nie upłynął jeszcze przewidziany prawem termin do

przygotowania nieruchomości do wyodrębnienia lokali, ostatecznie jednak zarzuciła

– po przywróceniu możliwości ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa

do lokalu mieszkalnego – że powódce przysługuje, zgodnie z zawartą przez strony

umową, roszczenie o przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

mieszkalnego, a nie o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 26 lipca 2004 r. uwzględnił

powództwo.

W sprawie jest bezsporne, że dnia 20 kwietnia 2000 r. strony zawarły umowę, w

której pozwana Spółdzielnia zobowiązała się – po wybudowaniu budynku

mieszkalnego w W. przy ul. M. nr 4 – przydzielić powódce spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 24 po zapłaceniu przez nią pełnego

wkładu budowlanego. Umowa była dwukrotnie zmieniana. Pierwszy aneks został

podpisany dnia 12 maja 2000 r. Powódka zobowiązała się w nim, że poniesie także

koszty z tytułu „ułamkowej wartości gruntu przypadającego na przydzielone

mieszkanie i miejsce parkingowe w podziemnym garażu”. W aneksie z dnia 15

lutego 2002 r. zostało natomiast bliżej oznaczone mieszkanie i związanie z nim

pomieszczenia oraz przesunięty termin zakończenia budowy budynku mieszalnego

(z dnia 30 czerwca 2001 na dzień 31 marca 2002 r.). Dnia 31 lipca 2002 r. powódka

– po zapłaceniu wkładu budowlanego – wprowadziła się do mieszkania, jednakże

nie doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Sąd Okręgowy przyjął, że źródłem roszczenia powódki jest umowa z dnia 29

kwietnia 2000 r., którą strony zmieniły, o czym świadczą zawarte aneksy, na umowę

o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Sąd Apelacyjny uznał, rozpoznając apelację pozwanej, że w sprawie występują

poważne wątpliwości i przedstawił – na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. – przytoczone

na wstępie zagadnienie prawne.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przepis art. 213 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze

(jedn. tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 – dalej: "Pr.spółdz.") stanowił, że

członek spółdzielni mieszkaniowej, w zależności od rodzaju wniesionego wkładu

(mieszkaniowego lub budowlanego) oraz zgłoszonego wniosku, może uzyskać

spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego typu lokatorskiego albo

własnościowego. Przytoczony przepis, a także § 3 i 4, został skreślony na

podstawie art. 29 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (Dz.U. Nr 4, poz. 27 – dalej: "u.s.m."), która weszła w życie dnia 24

kwietnia 2001 r. Jednocześnie – zgodnie z art. 37 u.s.m. – po wejściu w życie

ustawy spółdzielnia mieszkaniowa nie mogła ustanowić spółdzielczych

własnościowych praw do lokali mieszkalnych, spółdzielczych praw do lokali

użytkowych, w tym garaży, ani praw do miejsc w wielostanowiskowych lokalach

garażowych.

Przepis art. 37 u.s.m. został uchylony na podstawie art. 1 pkt 26 ustawy z dnia 19

grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych

innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058 – dalej: "u.z.u.s.m."), która weszła w życie

dnia 15 stycznia 2003 r. Derogacja wymienionego przepisu była rezultatem

przywrócenia możliwości ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu mieszkalnego, a także lokalu o innym przeznaczeniu oraz miejsca

postojowego w garażach wielostanowiskowych, na skutek dodania – na podstawie

art. 1 pkt 17 u.z.u.s.m. – w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych rozdziału 21

zatytułowanego „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”.

Ponieważ powyższa ewolucja stanu prawnego – zachodząca w okresie

obowiązywania zawartej przez strony umowy z dnia 20 kwietnia 2000 r. – stała się

źródłem wątpliwości stanowiących podstawę przestawionego zagadnienia

prawnego, dlatego nie bez znaczenia dla jego rozstrzygnięcia są także motywy

legislacyjne obrazujące cel uchwalenia ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i

ustawy zmieniającej ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i niektórych innych

ustaw.

Z trzech poselskich projektów ustaw dotyczących spółdzielczego prawa

mieszkaniowego – po pierwszym czytaniu – podstawę dalszych prac legislacyjnych

stanowił projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zawarty w druku

sejmowym nr 407 z dnia 7 maja 1998 r. Wymieniony projekt przewidywał, że z

dniem wejścia w życie ustawy spółdzielcze własnościowe (ale nie lokatorskie)

prawo do lokalu mieszkalnego i użytkowego uległoby przekształceniu ex lege w

prawo odrębnej własności lokalu. W uzasadnieniu projektu podkreślano

konieczność zapewnienia silniejszej niż dotychczas ochrony praw majątkowych

członków spółdzielni mieszkaniowych. Wskazywano, że układ stosunków

własnościowych, w którym właścicielem w znaczeniu cywilnoprawnym pozostaje

spółdzielnia, członkom zaś przysługuje jedynie ograniczone prawo rzeczowe

(w wypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), jest anachronizmem.

Szczególnie dotkliwe są istotne ograniczenia w zakresie korzystania przez

członków z przydzielonych lokali oraz rozporządzania prawami do tych lokali (np.

zbywania i wynajmowania) i dziedziczenia tych praw. W uzasadnieniu projektu

wyrażono pogląd, że w tej sytuacji niezbędne jest wprowadzenie takiej regulacji

prawnej, która byłaby dostosowana do zachodzących w kraju zmian – w sferze

politycznej, społecznej, a zwłaszcza ekonomicznej. Powinny to być zmiany

radykalne, prowadzące do przekształceń systemowych, a nie tylko poprawiające

obecnie obowiązujące prawo.

W uzasadnieniu poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych zawartego w druku sejmowym nr 315 z dnia 7 lutego 2002 r.

stwierdzono, że przywrócenie możliwości ustanowienia spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu leży w interesie członków spółdzielni.

Podkreślono, że zakaz ustanowienia tego prawa nie znajduje uzasadnienia

prawnego i merytorycznego, tym bardziej, że spółdzielcze własnościowe prawa do

lokalu powstałe przed wejściem w życie ustawy, tj. przed dniem 24 kwietnia 2001 r.,

są i będą prawami długotrwale istniejącymi.

W stanowisku Rządu, popierającym ten projekt zmiany ustawy, wyeksponowano

występujące w praktyce problemy spowodowane zakazem ustanawiania

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Według Rządu, pogorszeniu

uległa sytuacja prawna członków spółdzielni posiadających lokatorskie prawo do

lokalu, ponieważ uniemożliwiono im, do czasu przeprowadzenia przez spółdzielnie

czasochłonnych czynności przygotowawczych, przekształcenie niezbywalnego

prawa do lokalu typu lokatorskiego w zbywalne prawo do lokalu typu

własnościowego. Również kwestią wysoce skomplikowaną – w myśl wspomnianego

stanowiska Rządu – stała się sprawa wykonania przez spółdzielnie mieszkaniowe

zobowiązań wynikających z umów o wybudowanie lokalu i ustanowienie

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zawartych przed wejściem w życie

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Członkowie spółdzielni oczekujący na

lokal, których ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie

zostały zrealizowane przed dniem 24 kwietnia 2001 r., znaleźli się w trudnej

sytuacji, gdyż realizacja ekspektatywy o nowej treści, tj. ekspektatywy odrębnej

własności lokalu, podlega bardziej rygorystycznym zasadom i wymaga dłuższego

czasu.

W judykaturze Sądu Najwyższego nie ma jeszcze orzeczeń, które dotyczyłyby

kwestii niezrealizowanego przez spółdzielnię uprawnienia jej członka o przydział

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (powstałego przed dniem 1

kwietnia 2001 r.) po uchyleniu art. 37 u.s.m. i przywróceniu możliwości

ustanowienia wymienionego ograniczonego prawa rzeczowego.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 853/99 (nie publ.),

wydanym w sprawie o nakazanie spółdzielni mieszkaniowej, aby wykonała uchwały

z 1992 i 1993 r. zobowiązujące ją do przydziału spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu, stwierdził natomiast, że powódce przysługuje obecnie – ze

względu na stan prawny obowiązujący w chwili wyrokowania (wynikający z art. 37

u.s.m. zakaz ustanawiania spółdzielczego ograniczonego prawa do lokalu) –

roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W przytoczonym orzeczeniu

Sąd Najwyższy opowiedział się więc za konstrukcją przekształcenia roszczenia o

przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w roszczenie o

ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Również w literaturze przedmiotu wyrażano opinie, że z chwilą wejścia w życie

art. 37 u.s.m. roszczenie uprawnionego o przydział (ustanowienie) spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu nie wygasło, lecz uległo przekształceniu w

roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Umowy zobowiązujące do

ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zawarte przed

wejściem w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i nie zrealizowane do

tego czasu, zmieniały się z chwilą wejścia w życie ustawy w umowę o budowę

lokalu, o której mowa w art. 18 u.s.m. Powództwa o zobowiązanie spółdzielni do

złożenia oświadczenia o przydziale spółdzielczego własnościowego prawa do lokali,

nierozpoznane do dnia 24 kwietnia 2001 r., wymagały więc przekształcenia i

zgłoszenia żądania, aby spółdzielnia złożyła oświadczenie o ustanowieniu odrębnej

własności lokalu; w przeciwnym wypadku pierwotne powództwo ulegałoby

oddaleniu. W piśmiennictwie zwrócone też uwagę – w związku z uchyleniem art. 37

u.s.m. – że obowiązujący przez blisko dwa lata zakaz ustanawiania spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu spowodował różne nieodwracalne skutki, m.in.

ekspektatywy spółdzielczych własnościowych praw do lokali przekształciły się w

ekspektatywy odrębnej własności lokali.

Należy podzielić stanowisko wyrażone w piśmiennictwie i w wyroku Sądu

Najwyższego z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 853/99, że roszczenie o ustanowienie

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, niezaspokojone do chwili wejścia

w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uległo przekształceniu w

roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Przepis art. 37 u.s.m.

wprowadził bezwzględny zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu mieszkalnego i użytkowego. Regulacja ta była realizacją założenia

– jak wynika z przedstawionych w projekcie ustawy celów dokonywanych zmian –

że ograniczone prawa rzeczowe do lokali spółdzielczych miały istnieć tylko

przejściowo, do czasu, kiedy wszystkie nie wygasną albo nie zostaną

przekształcone w prawo własności. Umowy, w których spółdzielnia zobowiązywała

się do ustanowienia – po wybudowaniu budynku – spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu, niewykonane do wejścia w życie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych, nie mogły więc zostać zrealizowane w pierwotnej formie. Po

wejściu w życie art. 37 u.s.m. spółdzielnia mogła wywiązać się z nich jedynie przez

ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Konstrukcja prawna, że z chwilą wejścia w życie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych zobowiązanie spółdzielni wygasło „jako niemożliwe do wykonania

w skutek okoliczności za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności”, jest

nie do zaakceptowania. Jej przyjęcie byłoby równoznaczne z pozbawieniem

uprawnionych prawa podmiotowego tymczasowego (ekspektatywy) w postacie

oczekiwania na ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a po

wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – ustanowienia odrębnej

własności lokalu. Uprawnienia osoby oczekującej na nabycie spółdzielczego prawa

do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej są w orzecznictwie i w literaturze uznawane

za klasyczny przykład ekspektatywy (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 2

lutego 1992 r., III CZP 116/92, OSNC 1993, nr 3, poz. 36). Przyjmuje się, że

oczekiwania prawne takiej osoby korzystają w zasadzie z takiej ochrony, jaka

przysługuje innym prawom podmiotowym. Obecnie art. 19 ust. 1 u.s.m. wprost

stwierdza, że z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje

roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane "ekspektatywą

odrębnej własności lokalu". Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna

wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na

spadkobierców i podlega egzekucji.

Z tych samych powodów nie można uznać, że po wejściu w życie ustawy o

zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw

powstałe już roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu uległo

przekształceniu z powrotem w roszczenie o ustanowienie spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu. Koncepcja taka naruszałaby zasadę ochrony

praw nabytych. Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu przysługuje

więc uprawnionemu, mimo że nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

przywróciła możliwość ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu. Za takim stanowiskiem przemawiają także cele, jakie przyświecały

ustawodawcy, gdy nowelizował ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Jak

wynika z uzasadnienia projektu ustawy oraz stanowiska Rządu popierającego

projekt, celem zmiany stanu prawnego było polepszenie, a nie pogorszenie sytuacji

prawnej członków spółdzielni.

Nie ma przeszkód, aby strony – zgodnie z zasadą swobody umów – zmieniły

umowę o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 u.s.m. na umowę o ustanowienie

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale wymaga to zgodnej woli obu

stron. Jeżeli jednak uprawniony nie zgadza się na przekształcenie umowy

prowadzące do uzyskania słabszego prawa (ustanowienia ograniczonego prawa

rzeczowego do lokalu zamiast odrębnej własności lokalu), to spółdzielnia

mieszkaniowa jest zobowiązana do ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Spółdzielnia może odmówić ustanowienia odrębnej własności lokalu tylko tym

osobom, z którymi do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej ustawę o

spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw nie miała zawartej lub

przekształconej z chwilą wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

umowy o budowę lokalu w rozumieniu art. 18 u.s.m.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.