III CZP 81/04

Uchwała z dnia 9 lutego 2005 r., III CZP 81/04

Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Robotniczej Spółdzielni

Mieszkaniowej "P." w W. przeciwko Danucie K.-P., Jerzemu P., Filipowi P.,

Magdalenie P. i małoletnim Aleksandrze P. i Dominice P., reprezentowanym przez

matkę Magdalenę P. o eksmisję, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 9 lutego 2005 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej

Piotra Wiśniewskiego, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd

Okręgowy w Warszawie postanowieniem z dnia 27 września 2004 r.:

„Czy w świetle art. 11 ust. 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z

2001 r. Nr 71, poz. 733 ze zm.) oraz art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.

o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 119 z 2003 r., poz. 1116 ze zm.) sąd

orzekający w sprawie o eksmisję z lokalu mieszalnego może samodzielnie ustalać,

że nie doszło do wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania na

skutek nie zachowania warunków przewidzianych w przepisach pierwszego z

wymienionych artykułów, mimo istnienia prawomocnej uchwały spółdzielni

mieszkaniowej o wykluczeniu dotychczas uprawnionego członka ze spółdzielni?"

podjął uchwałę:

Sąd orzekający w sprawie o eksmisję z lokalu mieszkalnego nie jest

uprawniony – w razie niezaskarżenia uchwały o wykluczeniu członka ze

spółdzielni mieszkaniowej – do ustalenia, że nie doszło do wygaśnięcia

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na skutek niezachowania

przesłanek określonych w art. 11 ust. 8 w związku z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy

z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie

gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.).

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy oddalił powództwo Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej „P.”

w W. o eksmisję z lokalu mieszkalnego przeciwko pozwanym Danucie K.-P. oraz

zajmującym ten lokal wraz nią członkom rodziny wobec stwierdzenia, że

wykluczenie pozwanej ze Spółdzielni nastąpiło z naruszeniem prawa, a w

szczególności zasad wynikających z art. 11 ust. 8 w związku z art. 11 ust. 2 ustawy

z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie

gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm. – dalej:

"u.o.p.l." lub "ustawa o ochronie praw lokatorów"). Pozwana, zalegająca z

wnoszeniem opłat związanych z korzystaniem z mieszkania za więcej niż trzy pełne

okresy płatności, nie została wezwana do zapłaty zaległości w dodatkowym

miesięcznym terminie ani uprzedzona o zamiarze wykluczenia ze Spółdzielni na

skutek ich nieuregulowania.

Przedmiotowy lokal został przydzielony pozwanej na warunkach

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Pozwana zajmuje go wraz z mężem,

dorosłymi dziećmi i małoletnimi wnukami. W latach 2001-2002 nie regulowała

terminowo i w pełnej wysokości opłat eksploatacyjnych związanych z lokalem i z tej

przyczyny rada nadzorcza Spółdzielni podjęła uchwałę o wykluczeniu jej ze

Spółdzielni. Pozwana nie odwołała się od uchwały. Sytuacja materialna pozwanych

jest trudna, nie mają żadnego majątku ani innego mieszkania.

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne

powstało przy rozpoznawaniu apelacji powódki, w której skarżąca zarzucała

naruszenie art. 11 ust. 1 i art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o

spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze

zm. – dalej: "u.s.m.") oraz art. 2 u.o.p.l. Przedmiotem powstałej na tym tle

wątpliwości jest kwestia dopuszczalności samodzielnego ustalenia przez sąd

orzekający w sprawie z powództwa spółdzielni mieszkaniowej o eksmisję, że na

skutek naruszenia art. 11 ust. 8 u.o.p.l. nie doszło do wygaśnięcia spółdzielczego

prawa do lokalu mieszkalnego, mimo istnienia prawomocnej uchwały spółdzielni o

wykluczeniu członka ze spółdzielni. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi odrębną regulację w zakresie praw

lokatorów, których pojęcie zdefiniowano w art. 2 ust. 2 pkt 2. Lokatorem jest

najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego

niż własność. Lokatorem korzystającym z ochrony tej ustawy jest także członek

spółdzielni mieszkaniowej używający lokalu na zasadzie spółdzielczego

lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu. Ustawa ustanawia zasady i

formy ochrony praw lokatorów, których nie przewidują przepisy innych ustaw. Jej

postanowienia w istotny sposób ograniczają m.in. możliwości rozwiązania stosunku

prawnego, na podstawie którego lokator używa lokalu. W związku z tym wykładnia

przepisów ustawy powinna być ścisła, a jej rezultat nie powinien wykraczać poza

rzeczywistą treść i cel zawartych w niej unormowań, by nie prowadzić do dalszej

ingerencji w prawo własności (por. również uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15

listopada 2001 r., III CZP 66/01, OSNC 2002, nr 9, poz. 109).

Zgodnie z art. 3 u.o.p.l., przepisy ustawy nie naruszają przepisów innych

ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora.

Unormowanie to określa rolę i charakter przepisów ustawy jako przepisów

uzupełniających i modyfikujących regulacje poszczególnych stosunków prawnych,

które stanowią podstawę używania lokalu mieszkalnego, przez wyznaczenie

koniecznego poziomu ochrony praw lokatora, co oznacza pierwszeństwo ich

stosowania tam, gdzie poziom ochrony przewidziany innymi przepisami jest niższy.

Zasadę wyrównania standardu ochrony prawnej lokatorów korzystających z lokalu

na podstawie innych stosunków, które nie ustają przez wypowiedzenie, do poziomu

gwarantowanego przez ustawę o ochronie praw lokatorów wyraża wprost art. 11

ust. 8, stanowiąc, że w przypadku tych stosunków, a w szczególności w wypadku

spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego

w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora, niż to wynika z przepisów

tego artykułu.

Stosownie do art. 11 ust. 1 u.o.p.l., wypowiedzenie przez właściciela stosunku

prawnego, na podstawie którego lokator jest uprawniony do używania lokalu, może

nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w tym przepisie i pod rygorem nieważności

powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Zważywszy, że lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą

ustania członkostwa (art. 11 ust. 1 u.s.m.), nie budzi wątpliwości, iż wykluczenie

członka ze spółdzielni – prowadzące do wygaśnięcia jego prawa do lokalu – nie

może nastąpić z innych przyczyn, niż wymienione w art. 11 u.o.p.l. Gdy przyczynę

wykluczenia członka stanowi zaleganie z opłatami za używanie lokalu, spełnione

muszą być wymogi określone w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.; lokator–spółdzielca musi

być w zwłoce z zapłatą opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a

spółdzielnia powinna wcześniej uprzedzić go na piśmie o zamiarze podjęcia takiej

uchwały oraz wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i

bieżących należności.

Ustawa nie sankcjonuje nieważnością niedochowania wymogów, które określa

art. 11 ust. 2 dla wypowiedzenia stosunku prawnego, stanowiącego podstawę do

używania lokalu mieszkalnego. Rygor nieważności czynności wypowiedzenia

zawiera natomiast ust. 7 art. 11 ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1

stycznia 2005 r., po zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów ustawą z dnia 17

grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym

zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw

(Dz.U. Nr 281, poz. 2783). Zróżnicowanie sytuacji prawnej lokatorów w zakresie

skutków niedochowania warunków wypowiedzenia dowodzi zamiaru ustawodawcy

zróżnicowania przysługującej im na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów

ochrony przy zastosowaniu określonych kryteriów preferencji. Artykuł 12 u.o.p.l.,

uchylony ustawą z dnia 17 grudnia 2004 r., wprowadził dodatkową, kwalifikowaną

przez poziom dochodów gospodarstwa domowego lokatora przesłankę

wypowiedzenia, jeżeli miało ono nastąpić z przyczyn i w trybie określonym w art. 11

ust. 2 pkt 2, w postaci obligatoryjnej procedury ugodowej. Wypowiedzenie

dokonane z naruszeniem przepisów jej dotyczących było nieważne (art. 12 ust. 10).

Na tle różnorodności reguł określających prawidłowe dokonanie czynności

prawnych zasadnicze znaczenie dla rozróżnienia tych, które decydują o ważności

czynności prawnej i całkowitej ich nieskuteczności, od tych, które nie wyłączają jej

skuteczności, lecz w określony sposób ją ograniczają, ma interpretacja i analiza

porównawcza. Jak się przyjmuje, użycie w ustawie pojęcia „nieważność” oznacza

zwykle bezwzględną nieważność czynności prawnej. Na gruncie ustawy o ochronie

praw lokatorów rozróżnić więc należy czynności nieważne, tam gdzie ustawodawca

przez użycie pojęcia "nieważność" wyznacza taką sankcję, oraz czynności wadliwe,

które nie odpowiadają ustanowionym w ustawie przesłankom materialnym lub

formalnym.

Podstawowym sposobem zaskarżenia uchwały przez członka spółdzielni jest

tryb przewidziany w art. 42 Pr.spółdz., prowadzący do unieważnienia przez sąd

uchwały sprzecznej z prawem lub statutem (nieważność względna). Nie oznacza to

całkowitego wyłączenia spod kontroli sądowej wszelkich uchwał niezaskarżonych w

tym trybie; w wypadkach szczególnie rażącego naruszenia prawa można uznać

uchwałę za nieważną na podstawie art. 58 k.c. (nieważność bezwzględna). Na

nieważność bezwzględną może powołać się każda osoba zainteresowana, nie

będąc związana terminami określonymi w art. 42 § 3 Pr.spółdz. Stwierdzenie

nieważności uchwały można uzyskać w drodze powództwa o ustalenie tej

nieważności (art. 189 k.p.c.) lub powództwa o roszczenie, którego przesłanką jest

nieważność uchwały. Ponieważ istnieje ona z mocy prawa, powinna być przez sąd

uwzględniona z urzędu, niezależnie od tego czy zgłoszony został odpowiedni

zarzut. Na gruncie poprzedniego stanu prawnego, tj. przed wejściem w życie

ustawy o ochronie praw lokatorów oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

przyjmowano, że sankcja bezwzględnej nieważności nie ma zastosowania do

uchwał walnego zgromadzenia podejmowanych w sprawie wykreślenia lub

wykluczenia z grona członków spółdzielni. Zasady zaskarżania uchwał spółdzielni

nie zostały zmienione wraz z wejściem w życie wymienionych ustaw.

W obecnym stanie prawnym bezprzedmiotowy stał się – występujący w

piśmiennictwie na tle brzmienia art. 11 ust 8 u.o.p.l. – spór dotyczący możliwość

zastosowania uchylonego art. 12 u.o.p.l. do spółdzielczych praw do lokalu.

Znaczenie dla rozstrzyganego zagadnienia zachował natomiast pogląd

zwolenników jego stosowania do tych stosunków, zgodnie z którym uchwała

spółdzielni (rady nadzorczej, walnego zgromadzenia, zebrania przedstawicieli)

podjęta z naruszeniem art. 12 ust. 1-4 u.o.p.l. jest bezwzględnie nieważna na

podstawie art. 12 ust. 10 u.o.p.l. Stanowisko to należy podzielić, uznając że w takiej

sytuacji nie ma zastosowania art. 42 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo

spółdzielcze (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm. – dalej:

"Pr.spółdz.").

Odmiennie natomiast kształtuje się sytuacja prawna w przypadku naruszenia

wymogów określonych w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l., niesankcjonowanego

nieważnością czynności wypowiedzenia. Przepis art. 11 ust. 8 u.o.p.l. zmienił

warunki wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie

ustania członkostwa, które nie może obecnie nastąpić w sposób i na warunkach

mniej korzystnych niż wynikające z art. 11 u.o.p.l. Określone w nim przesłanki

wypowiedzenia stosunku prawnego, na podstawie którego lokator jest uprawniony

do używania lokalu, stanowią dodatkowe przesłanki pozbawienia członkostwa w

spółdzielni mieszkaniowej. Uchwała spółdzielni o wykluczeniu członka ze względu

na zaleganie z opłatami, podjęta bez spełnienia przesłanek przewidzianych w art.

11 ust. 8 w związku z art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l., może być na skutek zaskarżenia

jej przez członka, na podstawie art. 42 Pr.spółdz., unieważniona przez sąd z

powodu sprzeczności z ustawą. Jeżeli nie została w tym trybie zaskarżona, sąd

orzekający w sprawie o eksmisję nie jest uprawniony do ustalenia, że na skutek

niezachowania tych przesłanek nie doszło do wygaśnięcia spółdzielczego prawa do

lokalu.

Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie

prawne, jak w uchwale (art. 390 § 1 k.p.c.).