III CZP 9/05

Uchwała dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05

Sędzia SN Zbigniew Strus (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Gerard Bieniek

Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku "M.P." S.A. w K. przy uczestnictwie

Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta K. o wpis prawa użytkowania wieczystego

gruntu i własności budynków, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 21 kwietnia 2005 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej

Iwony Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy

w Katowicach postanowieniem z dnia 5 stycznia 2005 r.:

"Czy ważna jest umowa oddania w wieczyste użytkowanie nieruchomości oraz

przeniesienia prawa własności jedynie części budynku i czy dopuszczalne jest w

przypadku ważności tej umowy wpisanie w księdze wieczystej na rzecz nabywcy

prawa wieczystego użytkowania oraz własności części budynku znajdującego się

na tej nieruchomości, gdy pozostała część budynku znajduje się na sąsiedniej

nieruchomości objętej odrębną księgą wieczystą i ujawniona jest w niej jako

wieczysty użytkownik i właściciel pozostałej części budynku inna osoba niż

nabywca?"

podjął uchwałę:

Umowa oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oraz

przeniesienia własności znajdującej się na niej części budynku jest nieważna

(art. 58 § 1 i 3 k.c.), jeżeli z okoliczności wynika, że bez postanowienia o

przeniesieniu własności części budynku nie zostałaby zawarta.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy, rozpoznając apelację wnioskodawcy „M.P.” S. A. w K. od

postanowienia sądu rejonowego oddalającego wniosek o odłączenie działki nr 39 z

dotychczasowej księgi wieczystej i urządzenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz

wpis prawa użytkowania wieczystego i własności budynków, przedstawił Sądowi

Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne przytoczone w części

wstępnej uchwały.

Według dokonanych w sprawie ustaleń, wnioskodawcy została oddana w

użytkowanie wieczyste działka zabudowana budynkami „E” oraz „F”, które w części

posadowione są na tej działce, a w części na innych nieruchomościach mających

odrębne księgi wieczyste.

Oddalając wniosek, sąd prowadzący księgę wieczystą stwierdził, że

„przedmiot użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności

budynków i urządzeń” jako prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, a

wymaganie to nie zostało w sprawie spełnione.

Sąd Okręgowy skłonił się w kierunku wykładni art. 235 § 1 zdanie drugie k.c.

dopuszczającej współistnienie użytkowania wieczystego nieruchomości i części

znajdującego się na niej budynku, przyjmując, że w opisanym stanie faktycznym

właściciel gruntu zgodnie z art. 48 k.c. był właścicielem tej części budynku jako

„części składowej”. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Typowe zależności prawne między nieruchomością gruntową a

posadowionym na niej budynkiem wyraża art. 47 § 1 k.c., potwierdzając zasadę

superficies solo cedit. Dotyczy to zwłaszcza budowli i innych urządzeń, które stają

się częścią składową nieruchomości, wskutek czego nie nabywają statusu rzeczy i

nie mogą być bez odłączenia przedmiotem samodzielnego obrotu. Zasada

powyższa doznaje licznych wyjątków o charakterze normatywnym. Stanowi o tym

przepis art. 46 § 1 k.c., dopuszczający w odniesieniu do budynków trwale

związanych z gruntem oraz części takich budynków status odrębnych

nieruchomości, ale z zastrzeżeniem istnienia podstawy w przepisach szczególnych.

Jeśli chodzi o części budynków, to wykładnia logiczna nie pozwala uznać, że chodzi

o jakiekolwiek fizyczne elementy, lecz o części w znaczeniu przestrzennym, które

ponadto mogą być przedmiotem odrębnej własności, czyli o samodzielne lokale

mieszkalne lub lokale o innym przeznaczeniu.

Okoliczności sprawy usprawiedliwiające przedstawienie zagadnienia

prawnego nakazują ograniczyć rozważania dotyczące uznania budynku za odrębną

nieruchomość do wypadku oddania jej w użytkowanie wieczyste. Umowa taka

podlega przepisom art. 234 i 235 k.c. oraz art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze

zm. – dalej: "u.g.n."), w których mowa o wyjątku od zasady superficies solo cedit w

stosunku do budynków i innych urządzeń, nabytych przez wieczystego użytkownika

(...). Pojęcie „innych urządzeń” nie może obejmować części budynków znajdujących

się w ich strukturze, ponieważ prowadziłoby to do sprzeczności miedzy przepisami

art. 46 § 1 i art. 235 § 1 k.c. Chodzi tu więc o takie urządzenia, jak stacje

transformatorowe, oczyszczalnie ścieków lub urządzenia transportowe.

Przepisy art. 235 k.c. i art. 31 u.g.n. mają charakter bezwzględnie

obowiązujący, co wielokrotnie potwierdzał Sąd Najwyższy (por. np. wyrok z dnia 23

stycznia 2003 r., II CKN 1155/00, OSNC 2004, nr 4, poz. 61, uchwały z dnia 14

listopada 1963 r., III CO 60/63, OSNCP 1964, nr 12, poz. 246 i z dnia 19 stycznia

1971 r., III CZP 86/70, OSNCP 1971, nr 9, poz. 147). Dlatego umowa o oddanie

gruntu w użytkowanie wieczyste jednej osobie, a przeniesienie własności

znajdującego się na niej budynku na inną osobę lub pozostawienie go właścicielowi

jako części składowej gruntu byłaby sprzeczna z prawem. Przedstawiona

konstrukcja prawna komplikuje się jednak w szczególnych przypadkach, gdy

budynek znajdzie się na obszarze więcej niż jednej nieruchomości. Okoliczności

faktyczne i prawne prowadzące do takiego stanu mogą być zróżnicowane.

Ustalenia w sprawie będącej przedmiotem rozpoznania pozwalają przyjąć

założenie, że prawne wyodrębnienie trzech nieruchomości nastąpiło w przeszłości,

przed zawarciem umowy stanowiącej podstawę wniosku o wpis To wyodrębnienie

skomplikowało stan prawny, gdyż ustawa tylko fragmentarycznie reguluje skutki

posadowienia budynku po obydwu stronach granicy (art. 151 k.c.). Jeżeli dokonano

tego w trakcie budowy i budynek stanowiłby część składową gruntu, wątpliwość

dotyczy statusu prawnorzeczowego struktury znajdującej na cudzej nieruchomości.

Treść art. 151 k.c. zdaje się wskazywać, że ustawodawca w takim wypadku chroni

integralność budynku. Jest to jednak sytuacja przejściowa, ponieważ wykupienie

gruntu przez inwestora lub nabycie odpowiedniej służebności powoduje powrót do

stanu zgodnego z zasadą określoną w art. 47 § 1 k.c. Nie unormowano natomiast w

sposób szczególny wypadków tworzenia (wyodrębniania) dwóch lub więcej

nieruchomości w taki sposób, że będą zabudowane jednym budynkiem.

Rozstrzygając to zagadnienie należy zwrócić uwagę na pojęcie budynku. Nie

definiują go przepisy art. 235 k.c. i art. 31 u.g.n. W ustawie z dnia 24 października

1974 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 ze zm.) odwoływano się tylko do

potocznego rozumienia tego słowa, a ustawa z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo

budowlane (jedn. tekst: Dz.U. 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) w art. 3 ust. 2,

definiując to pojęcie, wskazuje cechy zgodne z potocznym rozumieniem (dach,

ściany, związanie z gruntem). Trzeba jednak dodać, że definicja zawarta w Prawie

budowlanym dokonywana była jedynie pod kątem tego Prawa. Można zatem

przyjąć, że budynek jest obiektem budowlanym o wyraźnie zamkniętej bryle, co

wyróżnia go spośród podobnych obiektów, jak wiaty, altany, urządzenia liniowe itp.

Obiekt taki może stanowić odrębną nieruchomość (art. 46 § 1 k.c.), jeżeli zgodnie z

art. 235 § 1 k.c. znajduje się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Przesłanka ta jest zgodna z art. 31 u.g.n., według którego wymaganie równoczesnej

sprzedaży odnosi się do budynków znajdujących się na tej nieruchomości, tj.

oddawanej w użytkowanie wieczyste. Wyjaśniając reguły podziału nieruchomości

zabudowanych, Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 maja 1966 r., III CR

103/66 (OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110), w uchwale pełnego składu Izby Cywilnej

Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69 (OSNCP 1970, nr 3,

poz. 39), a ostatnio w wyroku z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04 (nie publ.)

zwracał uwagę na konieczność wyodrębnienia dzielonych budynków ścianą

istniejącą lub utworzoną w tym celu, pokrywającą się z pionową płaszczyzną

dzielącą grunt.

W rozpoznawanej sprawie techniczny podział budynku nie został dokonany,

mimo wyodrębnienia nieruchomości. Wobec tego żadna z „części” znajdujących się

po obu stronach granicy nieruchomości nie spełnia wymagań niezbędnych do

uznania jej za budynek, podlegający reżimowi określonemu w art. 31 u.g.n. i art.

235 k.c. Należy zwrócić uwagę, że regulując w ustawie o gospodarce

nieruchomościami prawne związki między własnością budynków a wieczystym

użytkowaniem gruntu, ustawodawca konsekwentnie podkreślał ograniczenie ich

zakresu do budynku i nieruchomości jako całości (por. art. 207 ust. 1 i art. 208 ust.

2 u.g.n, a pośrednio również art. 210 ust. 1 i art. 211 u.g.n.). Powstaje zatem

wątpliwość, czy nieruchomość z częścią budynku może być oddana w użytkowanie

wieczyste.

Przed oddaniem status prawny gruntu zawierający struktury budowlane

określane jako części budynku jest wyraźny; struktury te stanowią części składowe

nieruchomości gruntowej. W takim razie umowa o oddanie nieruchomości w

użytkowanie wieczyste nie podlega ograniczeniom wynikającym ze wskazanych

przepisów stosowanych ściśle, tj. łącznego spełnienia przesłanek technicznych

(dotyczących budynku) i prawnych (nieruchomości jako gruntu w określonych

granicach). Wobec tego odpowiedź negatywna na pytanie o dopuszczalność

umowy nie znajduje podstawy normatywnej. W konsekwencji, w razie oddania w

użytkowanie wieczyste nieruchomości, na której posadowiona jest struktura nie

będąca w tych granicach budynkiem, nie powstaje prawo związane – własność

nieruchomości budynkowej.

Rozwiązanie powstałej w wyniku takiej czynności prawnej kolizji uprawnień

właściciela do części składowych i użytkownika wieczystego do gruntu zajętego

przez tę część wymaga zgodnego współdziałania obydwu uprawnionych albo

dokonania przebudowy istniejącego obiektu budowlanego w celu wyodrębnienia

dwóch budynków, które podlegać będą skutkom określonym w art. 235 § 1 zdanie

drugie k.c.

Dopuszczalność oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz

niedopuszczalność przeniesienia własności budynku nakazuje dokonać oceny

umowy według kryterium ważności części czynności prawnej wskazanego w art. 58

§ 1 i 3 k.c. Niemożliwe jest zatem rozstrzygnięcie dalszych wątpliwości Sądu drugiej

instancji, dotyczących dopuszczalności wpisu w aspekcie ważności czynności

prawnej.

Na marginesie należy dodać, że sąd prowadzący księgę wieczystą ma

ograniczoną kognicję (art. 6268

§ 2 k.p.c.) i w razie złożenia wniosku o wpis prawa

użytkowania wieczystego i własności budynku nie może poza wskazanymi w tym

przepisie podstawami ustalać okoliczności niezbędnych do rozstrzygnięcia

ważności czynności prawnej.

Powyższe rozważania uzasadniały podjęcie uchwały przytoczonej na wstępie

(art. 390 k.p.c.).