III CZP 43/05

Uchwała z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

Sędzia SN Barbara Myszka (sprawozdawca)

Sędzia SN Marek Sychowicz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Bogumiła K. przeciwko wspólnocie

mieszkaniowej nieruchomości przy Alejach J. nr 55 w W. o uchylenie uchwał, po

rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 14 lipca 2005 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Warszawie

postanowieniem z dnia 31 stycznia 2005 r.:

"Czy współwłaściciel samodzielnych lokali niewyodrębnionych w

nieruchomości wspólnej posiada legitymację do zaskarżenia do sądu uchwały

wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 25.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.,

o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)?"

podjął uchwałę:

Współwłaściciel samodzielnych lokali niewyodrębnionych jest

legitymowany do wytoczenia powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r.

Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Uzasadnienie

Bogumił K. wystąpił przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy

Alejach J. nr 55 w W. z pozwem o uchylenie czternastu uchwał, wskazanych

spośród uchwał właścicieli lokali podjętych na zebraniu w dniu 15 czerwca 2002 r.,

z powodu ich niezgodności z przepisami prawa.

Wyrokiem z dnia 29 września 2003 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił

powództwo. Istotne elementy stanu faktycznego przyjętego przez Sąd Okręgowy za

podstawę wyroku przedstawiają się następująco.

Wspólnotę mieszkaniową nieruchomości przy Alejach J. nr 55 w W. tworzą

właściciele czterech lokali wyodrębnionych, których udział w nieruchomości

wspólnej wynosi łącznie 0,141, i trzynastu współwłaścicieli 26 samodzielnych lokali

niewyodrębnionych, których udział we wspólnej nieruchomości wynosi 0,859 części.

Powód jest jednym z trzynastu współwłaścicieli. Pozwana sprawuje zarząd

nieruchomością wspólną od dnia 16 czerwca 1997 r., jednak pierwsze zebranie

właścicieli lokali zwołane zostało dopiero na dzień 16 czerwca 2002 r., po czym

termin ten zmieniono na dzień 15 czerwca 2002 r. Zebranie to było poprzedzone

zgromadzeniem współwłaścicieli lokali niewyodrębnionych, odbytym w dniu 8

czerwca 2002 r., na którym dokonano wyboru pełnomocnika na zebranie właścicieli

lokali w osobie jednego z trzynastu współwłaścicieli i upoważniono go do

głosowania w określony sposób w imieniu wszystkich współwłaścicieli lokali

niewyodrębnionych. Powód nie brał udziału ani w zgromadzeniu współwłaścicieli,

ani w zebraniu właścicieli, które odbyło się w dniu 15 czerwca 2002 r. W dniu tym

podjęto m.in. uchwały o ustaleniu wynagrodzenia zarządu wspólnoty, upoważnieniu

zarządu do zmniejszenia wyniku finansowego wspólnoty, udzieleniu absolutorium

zarządowi wspólnoty za lata 1998-2001, zatwierdzeniu sprawozdania zarządu

wspólnoty z wykonania obowiązków za lata 1998-2001 oraz o zatwierdzeniu

sprawozdania finansowego wspólnoty za lata 1998-2001. Powód żądał uchylenia

tych uchwał, podnosząc, że nie został prawidłowo zawiadomiony o terminie

zebrania oraz że zaskarżone uchwały zostały podjęte z naruszeniem art. 25 i 30

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr

80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”).

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo podlegało oddaleniu, ponieważ

powód nie wykazał, że spóźnione zawiadomienie go o terminie zebrania mogło

mieć wpływ na treść zaskarżonych uchwał ani też że uchwały te zostały podjęte z

naruszeniem prawa.

Przy rozpoznawaniu apelacji powoda Sąd Apelacyjny w Warszawie – w

związku z podniesionym w odpowiedzi na apelację zarzutem braku legitymacji

czynnej – powziął poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym

zagadnieniu prawnym, przytoczonym na wstępie uchwały. Uzasadniając swoje

wątpliwości, Sąd Apelacyjny stwierdził, że regulacje zawarte w art. 1 ust. 2, art. 6,

art. 4 ust. 1 i art. 27 u.w.l. w związku z art. 200 i art. 209 k.c. zdają się przemawiać

na rzecz tezy, iż współwłaściciel samodzielnych lokali niewyodrębnionych jest

legitymowany do wytoczenia powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 u.w.l. Z

drugiej zaś strony, z regulacji zawartej w art. 3 ust. 3 u.w.l. wynika, że ustawodawca

uznał współwłaścicieli samodzielnych lokali niewyodrębnionych za jednego

właściciela i przyznał im jeden niepodzielny głos. Tym samym stanowisko

współwłaścicieli lokali niewyodrębnionych podczas głosowania nad uchwałą w

sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu powinno być jednolite.

Konieczność zajęcia jednolitego stanowiska przemawia natomiast – stwierdził Sąd

Apelacyjny – przeciwko dopuszczeniu możliwości zaskarżenia uchwały przez

jednego ze współwłaścicieli.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rozważania prowadzące do rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia

prawnego trzeba rozpocząć od przypomnienia znaczenia podstawowych pojęć,

którymi ustawodawca posłużył się w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali, takich, jak wspólnota mieszkaniowa, nieruchomość wspólna oraz udział w

nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 6 u.w.l., wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli,

których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Przytoczony przepis nie

zawiera zastrzeżenia, że wspólnotę mieszkaniową tworzą tylko właściciele lokali

wyodrębnionych, dlatego nie powinno budzić wątpliwości, że w budynkach, w

których nastąpiło wyodrębnienie jedynie części lokali, wspólnotę tę tworzą zarówno

właściciele odrębnych lokali, jak i dotychczasowy właściciel budynku, z którego

lokale zostały wyodrębnione.

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział

w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można

żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna

własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i

urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 1 i 2

u.w.l.). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy, w skład tej nieruchomości mogą wchodzić

elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W

pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które

są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna

klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one część nieruchomości

wspólnej, określanej w doktrynie mianem współwłasności koniecznej lub

przymusowej.

Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także takie elementy,

których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego

charakteru; ustawa określa je jako pomieszczenia przynależne, zaliczając do nich

przykładowo piwnicę, strych, komórkę lub garaż (art. 2 ust. 4 u.w.l.). Pomieszczenia

tego typu ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, nie mają jednak charakteru

urządzeń koniecznych do takiego korzystania. Przewidziany w art. 3 ust. 1 zdanie

drugie u.w.l. zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej dotyczy tej

jej części, do której należą elementy pierwszej kategorii, tworzących wspólną

nieruchomość, mające charakter jej składników koniecznych, bez istnienia

współwłasności w takim zakresie nie byłoby bowiem możliwe funkcjonowanie

odrębnych własności lokali (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 3 października

2003 r., III CZP 65/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 189, a także wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97, OSNC 1999, nr 6, poz. 113

lub z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00, OSNC 2003, nr 2, poz. 21).

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej

odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią

pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali

wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, natomiast udział właściciela

samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada

stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń

przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z

pomieszczeniami do nich przynależnymi. Dla wyznaczenia stosunku, o którym

mowa, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu,

jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego

przynależnych (art. 3 ust. 3 i 4 u.w.l.).

Z przedstawionych regulacji wynika, na co zwrócono już uwagę w doktrynie,

że z chwilą ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu dochodzi do

powstania w danej nieruchomości swoistego podziału i powstania jakby kilku

nieruchomości. Następuje wyodrębnienie lokalu, który staje się odrębną

nieruchomością, dochodzi do powstania nieruchomości wspólnej, obejmującej

elementy wspólne budynku oraz prawo do gruntu, dotychczasowy właściciel

budynku traci natomiast wyłączność dysponowania elementami wspólnymi budynku

i prawem do gruntu, gdyż bez zgody właściciela odrębnego lokalu nie może

samodzielnie zadysponować tym wspólnym prawem w zakresie przekraczającym

udział związany z lokalami niewyodrębnionymi. Dotychczasowy właściciel budynku

dysponuje od tej chwili częściami wspólnymi nieruchomości tylko o tyle, o ile udziały

są związane z samodzielnymi lokalami jeszcze niewyodrębnionymi. Do lokali

należących nadal do dotychczasowego właściciela należą przy tym wszystkie

lokale, mogące, w myśl art. 2 ust. 1 u.w.l., stanowić odrębne nieruchomości (zob.

uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1999 r., III CZP 32/99, OSNC 2000, nr

6, poz. 104).

Z nieruchomością wspólną łączy się zarząd tą nieruchomością. Każdy

właściciel lokalu ma nie tylko prawo, ale i obowiązek współdziałania w zarządzie

nieruchomością wspólną, niemniej w umowie o ustanowieniu odrębnej własności

lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego właściciele lokali

mogą uregulować kwestię sposobu tego zarządu. W braku stosownych

postanowień umowy, obowiązują natomiast zasady wynikające z przepisów ustawy

o własności lokali. Według tych zasad, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali

niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest

większa niż siedem, zarząd nieruchomością wspólną może być sprawowany

bezpośrednio przez członków wspólnoty mieszkaniowej; do zarządu tego mają

odpowiednie zastosowanie przepisy art. 199-209 k.c. Jeżeli zaś lokali

wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem,

właściciele lokali są obowiązani powołać zarząd wspólnoty. Może być on

jednoosobowy lub kilkuosobowy, a w jego skład mogą wchodzić wyłącznie osoby

fizyczne, wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. O wyborze zarządu

decydują zarówno właściciele wyodrębnionych lokali, jak i dotychczasowy właściciel

budynku, który we wspólnocie mieszkaniowej reprezentuje udziały we

współwłasności związane z lokalami niewyodrębnionymi. Jak wynika z art. 4 ust. 1

u.w.l., dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do

niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same

uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych.

Czynności zwykłego zarządu zarząd wspólnoty podejmuje samodzielnie,

natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu – po uprzednim

podjęciu przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie takich

czynności (art. 22 u.w.l.). Uchwały, o których mowa, zapadają większością głosów

właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w

uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, iż w określonej sprawie na każdego

właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l.).

Ustawodawca nie określił ani sposobu reprezentacji na zebraniu, ani sposobu

głosowania przez współwłaścicieli lokalu albo współwłaścicieli samodzielnych lokali

niewyodrębnionych. Ustawa o własności lokali nie zawiera odpowiednika art. 11

obowiązującego przed dniem 1 stycznia 1965 r. rozporządzenia Prezydenta

Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94,

poz. 848 ze zm. – dalej: „rozporządzenie z 1934 r.”), który stanowił, że „jeżeli lokal

należy do kilku właścicieli, obowiązani są oni wybrać osobę zdolną do działań

prawnych, która reprezentować ich będzie na zebraniu właścicieli lokali i wobec

zarządu”. Wynikający z przytoczonych wyżej unormowań szczególny charakter

własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości

wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie,

prowadzą jednak – pomimo braku stosownej regulacji – do identycznego wniosku.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają przecież stanowiska

współwłaścicieli danego lokalu. Pogląd taki wyraził również Sąd Najwyższy w

uchwale z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 (OSNC 2004, nr 12, poz. 189),

stwierdzając, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z

własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, iż nie

przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu. Innymi słowy, udział w

nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom

lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej

przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody – zwrócić się o

rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l.

Jeżeli zaś postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada

jeden głos, współwłaścicielom lokalu głos ten przysługuje niepodzielnie.

Jeżeli nie wszystkie lokale w nieruchomości zostały wyodrębnione,

dotychczasowy właściciel budynku reprezentuje te udziały w nieruchomości

wspólnej, które są związane z lokalami jeszcze niewyodrębnionymi. W przepisach

ustawy o własności lokali mówi się każdorazowo jedynie o „właścicielu”

samodzielnych lokali niewyodrębnionych, nie powinno jednak budzić wątpliwości,

że zwrot ten jest jedynie konsekwencją przyjętej techniki legislacyjnej i odnosi się

do sytuacji typowej, w której zarówno lokale wyodrębnione, jak i niewyodrębnione

nie są objęte współwłasnością. Samodzielne lokale niewyodrębnione mogą być

jednak – jak ma to miejsce w sprawie, w której wyłoniło się rozważane zagadnienie

prawne – przedmiotem współwłasności. W takiej sytuacji współwłaścicielom, tak jak

i współwłaścicielom odrębnego lokalu, przysługuje niepodzielnie udział w

nieruchomości wspólnej. Odpowiada on stosunkowi powierzchni użytkowej

samodzielnych lokali niewyodrębnionych wraz z powierzchnią pomieszczeń

przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z

pomieszczeniami do nich przynależnymi. Skoro zaś tak obliczony udział w

nieruchomości wspólnej przypada współwłaścicielom niepodzielnie, to i w tym

wypadku należy przyjąć, że wszelkie czynności przekraczające zakres zwykłego

zarządu tą nieruchomością wymagają jednolitego stanowiska współwłaścicieli.

Jeżeli natomiast postanowiono, że na każdego właściciela przypada jeden głos,

głos ten przysługuje współwłaścicielom niepodzielnie. W braku zgody

współwłaściciele samodzielnych lokali niewyodrębnionych mogą, tak jak

współwłaściciele odrębnego lokalu, zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do

sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali

albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną

lub w inny sposób narusza jego interesy. Ustawodawca nie wprowadził ograniczeń

przewidzianych w art. 12 ust. 3 rozporządzenia z 1934 r. Przepis ten przyznawał

prawo wytoczenia powództwa każdemu właścicielowi lokalu, który na zebraniu

właścicieli głosował przeciw uchwale, a po jej powzięciu zgłosił sprzeciw do

protokołu, a właścicielowi nieobecnemu wtedy, gdy nieprawnie na zebranie

dopuszczony nie został, gdy zebranie zwołane zostało wadliwie lub gdy uchwała

zapadła w przedmiocie nieobjętym porządkiem obrad. Należy zatem przyjąć, że

uchwałę zaskarżyć może każdy właściciel, zarówno ten, który nie brał udziału w

głosowaniu nad uchwałą, jak i ten, który brał udział w głosowaniu, w tym także

właściciel, który głosował za uchwałą. W art. 25 ust. 1 u.w.l. mówi się wprawdzie o

właścicielu lokalu, nie ulega jednak wątpliwości, że – ze względu na treść art. 4 ust.

1 u.w.l. – takie samo uprawnienie przysługuje właścicielowi samodzielnych lokali

niewyodrębnionych.

Zagadnienie, czy także współwłaściciel jest legitymowany do zaskarżenia

uchwały w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l., było przedmiotem rozważań w nauce prawa.

Wyrażone zostało zapatrywanie, że powództwo przewidziane w art. 25 ust. 1 u.w.l.

wytoczyć może także każdy ze współwłaścicieli lokalu, zastosowanie ma tu bowiem

art. 209 k.c., dający każdemu współwłaścicielowi uprawnienie do dokonywania

czynności zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Trzeba zgodzić się z

poglądem, że wytoczenie powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 u.w.l. służy

szeroko rozumianemu zachowaniu wspólnego prawa, zmierza bowiem do uchylenia

uchwały podjętej z naruszeniem prawa lub umowy o ustanowieniu odrębnej

własności lokali względnie umowy określającej sposób zarządu. Czynności

zmierzające do zachowania wspólnego prawa może natomiast – jak wynika z art.

209 k.c. – wykonywać każdy ze współwłaścicieli. Uzasadniony jest w tej sytuacji

wniosek, że prawo zaskarżenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.

przysługuje nie tylko właścicielowi samodzielnych lokali niewyodrębnionych, lecz

także każdemu ze współwłaścicieli. Trzeba podkreślić, że za przyznaniem

współwłaścicielowi legitymacji do zaskarżenia uchwały przemawiają też dyrektywy

wykładni funkcjonalnej, prawo do zaskarżania uchwał jest bowiem instytucją

gwarantującą prawidłowe wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną.

Dostrzegając argumenty przemawiające za udzieleniem twierdzącej

odpowiedzi na postawione pytanie, Sąd Apelacyjny wyraził wątpliwość, czy nie

sprzeciwia się temu wzgląd na konieczność zajęcia przez współwłaścicieli lokali

niewyodrębnionych podczas głosowania nad uchwałą jednolitego stanowiska.

Nasuwających się w związku z tym wątpliwości Sąd Apelacyjny bliżej nie uzasadnił,

stwiedził jedynie, że konieczność zajęcia przez współwłaścicieli jednolitego

stanowiska podczas głosowania przemawia przeciwko dopuszczeniu możliwości

zaskarżenia uchwały przez jednego ze współwłaścicieli.

Konieczność zajęcia przez wszystkich współwłaścicieli samodzielnych lokali

niewyodrębnionych jednolitego stanowiska podczas głosowania nad uchwałą nie

stoi na przeszkodzie zaskarżeniu tej uchwały przez jednego tylko ze

współwłaścicieli. Możliwość zaskarżenia uchwały nie jest zależna ani od udziału w

głosowaniu, ani od sposobu głosowania, dlatego uchwałę może zaskarżyć także

właściciel lokalu, który za nią głosował. W przypadku współwłasności przyczyną

dodatkowych komplikacji mogłaby być niewątpliwie różnica zdań, gdyby z

powództwem o uchylenie uchwały wystąpił współwłaściciel, który zajmował

odmienne stanowisko od jednolitego głosu oddanego ostatecznie podczas

glosowania. Nie powinno to jednak sprzeciwiać się możliwości zaskarżenia przez

tego współwłaściciela uchwały, która została podjęta niezgodnie z prawem lub

umową właścicieli lokali albo z naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania

nieruchomością wspólną. Jedynie ostatnia z wymienionych w art. 25 ust. 1 u.w.l.

przesłanek zaskarżenia uchwały będzie w takiej sytuacji wymagała dokonania

wykładni, nie stanowi to jednak dostatecznego argumentu przeciwko przyznaniu

każdemu ze współwłaścicieli legitymacji do wytoczenia powództwa, o którym mowa

w art. 25 ust. 1 u.w.l.

Z tych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.,

rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.