IV CK 106/05

Wyrok z dnia 7 października 2005 r., IV CK 106/05

Wyceny nieruchomości w postępowaniu dotyczącym prawa użytkowania

wieczystego zabudowanej nieruchomości, wniesionego jako wkład do spółki

z ograniczoną odpowiedzialnością, powinien dokonać biegły, któremu nadano

uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego na podstawie przepisów ustawy z

dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z

2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Barbara Myszka

Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Edwarda C. i Andrzeja P. przeciwko

Henrykowi D. o wyłączenie wspólnika, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie

Cywilnej w dniu 7 października 2005 r. kasacji powodów od wyroku Sądu

Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 22 września 2004 r.

uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Apelacyjnemu w

Białymstoku do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi

rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 14 marca 2002 r. Sąd Okręgowy wyłączył pozwanego

Henryka D. ze spółki z o.o. Przedsiębiorstwa Budownictwa Ogólnego „B.” w G. i

ustalił cenę przejęcia jego udziałów na kwotę 1520 zł. Sąd Apelacyjny wyrokiem z

dnia 29 maja 2002 r. uchylił ten wyrok w części ustalającej cenę przejęcia udziałów

pozwanego, podnosząc, że w świetle art. 280 § 3 k.h. cenę należy ustalić na

podstawie rzeczywistej wartości, a nie bilansowej. W wyniku ponownego

rozpoznania sprawy Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 13 maja 2004 r. ustalił cenę

przejęcia udziałów pozwanego na kwotę 59 665 zł, a Sąd Apelacyjny oddalił

apelację powodów wyrokiem z dnia 22 września 2004 r., dokonując jedynie zmiany

w zakresie orzeczenia o kosztach procesu.

Ustalono, że w skład majątku spółki wchodziło prawo użytkowania

wieczystego działki nr 65/02 o powierzchni 11 272 m2

zabudowanej budynkiem

administracyjno-ogólnym, budynkiem warsztatowym, magazynowym i stacją paliw,

położonej w G. Działka była wyposażona w kanalizację sanitarną, sieć

wodociągową i elektryczną oraz kanał centralnego ogrzewania. Biegły powołany

przez Sąd, ustalając wartość budynków i budowli, miał na względzie koszt

odtworzenia pomniejszony o zużycie. W celu określenia wartości gruntu zastosował

podejście porównawcze oraz metodę porównywania parami. Wartość majątku

spółki, zbliżona do ceny rynkowej, wynosiła na dzień 5 maja 2000 r. (data

doręczenia pozwu pozwanemu) kwotę 1 053 031 zł. Ze sporządzonego przez

biegłego księgowego na podstawie dokumentacji finansowej spółki bilansu i

rachunku zysków i strat na dzień 5 maja 2000 r. wynikało, że suma aktywów

wynosiła kwotę 1 177 902,50 zł, z czego majątek trwały – 533 337,42 zł, majątek

obrotowy – 634 226,77 zł oraz rozliczenia okresowe – 10 298,31 zł. Rachunek ten

za okres od dnia 1 stycznia 2000 do dnia 5 maja 2000 r. wykazał stratę brutto w

wysokości 124 072,29 zł.

Biegły z zakresu szacowania składników przedsiębiorstwa określił wartość

spółki na dzień 5 maja 2000 r. kwotą 588 800 zł i na tej podstawie ustalił wartość

udziału pozwanego na dzień 5 maja 2000 r. w kwocie 59 665 zł, a na luty 2004 r. w

kwocie 67 900 zł. Na wartość przedsiębiorstwa spółki składały się aktywa w

wysokości 1 762 000 zł, pomniejszone o pasywa obce w wysokości 1 298 500 zł

oraz powiększone o składniki pozabilansowe w kwocie 125 200 zł. Biegły nie

szacował wartości nieruchomości i przejął ją z opinii biegłego Zbigniewa U. Wyceny

przedsiębiorstwa dokonywał metodą wartości skorygowanej aktywów netto.

Założeniem tej metody jest korygowanie wartości księgowej składników majątku

trwałego lub obrotowego, które nie mogą być upłynnione po ich wartości

ewidencyjnej. Wartość przedsiębiorstwa jest zatem rozumiana jako różnica między

wartością rynkową wszystkich aktywów własnych, a wartością pasywów obcych.

Oznacza to, że wartość księgową aktywów własnych wynoszącą kwotę 1 177 906 zł

biegły skorygował o kwotę 584 200 zł, co dało kwotę 1 762 000 zł. Wobec

zmniejszenia w wyniku korekt bilansu wartości bilansowej urządzeń technicznych,

maszyn oraz środków transportu, środki z tego tytułu biegły zaliczył po stronie

aktywów do należności. Należności z tytułu dostaw i usług, podatków, dotacji i

ubezpieczeń społecznych oraz pozostałe należności, środki pieniężne i rozliczenia

międzyokresowe uznano za ściągalne w 100% i przyjęto je w wysokości bilansowej.

Przyjęto również pełną wartość kwoty bilansowej pasywów obcych. Uwzględniono

składniki pozabilansowe w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntów

(191 100 zł), środki trwałe niskiej wartości (6400 zł) oraz hipotekę (72 300 zł).

Na podstawie opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości

Zbigniewa U. i biegłego z zakresu szacowania składników przedsiębiorstwa

Stanisława S. Sąd ustalił wartość przedsiębiorstwa spółki w dniu 5 maja 2000 r. na

kwotę 588 860 zł, a udziału pozwanego na kwotę 59 665 zł. Ocenę tę podzielił Sąd

Apelacyjny, oddalając apelację powodów.

W kasacji powodowie zarzucili naruszenie art. 150 ust. 2 w związku z art. 151

ust. 1 i art. 153 ust. 1 oraz art. 155 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze

zm. – dalej: "u.g.n.") § 39 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada

2002 r. w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu

sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1934) oraz art. 280 § 3

k.h. Ponadto wskazali na naruszenie art. 217 § 1 w związku z art. 316 § 2 oraz art.

382 w związku z art. 233 § 1 k.p.c., co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Wskazując na powyższe, wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie

sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)

Zarzuty naruszenia prawa materialnego koncentrują się przede wszystkim na

zakwestionowaniu przyjętej przez biegłego Zbigniewa U. metody szacowania

nieruchomości budynkowej jako składnika majątkowego spółki. W szczególności

zarzucono, że biegły ten z naruszeniem art. 150 ust. 2 w związku z art. 151 ust. 1 i

art. 153 ust. 1 u.g.n. przy szacowaniu budynków i budowli posadowionych na

nieruchomości gruntowej pozostającej w użytkowaniu wieczystym spółki przyjął

wartość odtworzeniową, stosując podejście kosztowe. Odnosząc się do tego

zarzutu, Sąd Apelacyjny wskazał, że powoływanie się na naruszenie przepisów

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest niezasadne,

gdyż jej regulacja nie ma bezpośredniego przełożenia na przepisy kodeksu

postępowania cywilnego o postępowaniu dowodowym, w szczególności dotyczące

dowodu z opinii biegłego i jej oceny. Tego poglądu podzielić nie można, zgodnie

bowiem z art. 240 ust. 2 u.g.n., ilekroć w przepisach odrębnych ustaw mówi się o

czynnościach wykonywanych przez biegłych lub inne osoby posiadające

uprawnienia do szacowania nieruchomości, należy przez to rozumieć, że czynności

te mogą wykonywać wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w

ustawie. Oznacza to, że także w postępowaniu sądowym szacowania

nieruchomości może dokonywać rzeczoznawca majątkowy, któremu nadano to

uprawnienie w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza

to także, że dokonując szacowania (wyceny) nieruchomości, biegły rzeczoznawca

majątkowy powinien przestrzegać przepisów działu IV u.g.n. Wynika to

jednoznacznie z art. 149, który stanowi, że przepisy rozdziału 1 działu IV stosuje się

do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie, podmiot

własności i cel wyceny. Jeżeli zatem wyceny nieruchomości w niniejszej sprawie

dokonano w celu ustalenia wartości udziałów wspólnika wyłączonego ze spółki, to

należało jej dokonać zgodnie z przepisami rozdziału 1 działu IV u.g.n.

Taki wniosek wynika także z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia

2002 r., IV CKN 610/00 (OSNC 2002, nr 11, poz. 138), w którym stwierdzono m.in.,

że ustalenie wartości rzeczywistej przejmowanych udziałów wspólnika wyłączonego

ze spółki z o.o. następuje na podstawie danych z bilansu przy uwzględnieniu

wartości zbywczej majątku spółki, zbliżonej do ceny sprzedaży lub ceny rynkowej.

Ustalenie jej wymaga wiadomości specjalnych nieprzekraczających jednak

kompetencji rzeczoznawcy, skoro obowiązujące przepisy (np. art. 28 ust. 5 i 6

ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr

76, poz. 694 ze zm. lub art. 151 u.g.n.) wskazują kryteria, którymi powinni kierować

się rzeczoznawcy, ustalając ceny możliwe do uzyskania.

Zgodnie z art. 150 ust 1 u.g.n., wyróżnia się trzy rodzaje wartości

nieruchomości, tj. wartość rynkową, odtworzeniową i katastralną. Podstawowe

znaczenie ma określenie wartości rynkowej, gdyż stosuje się ją dla nieruchomości,

które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2). Wartość odtworzeniową

określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub

przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także

jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (art. 150 ust. 3). Użyte w tym przepisie

sformułowanie „o ile nie są przedmiotem obrotu rynkowego” oznacza, że nie ma na

danym rynku lokalnym transakcji dotyczących danego rodzaju nieruchomości. Z

reguły taka sytuacja dotyczy nieruchomości o szczególnym przeznaczeniu (np.

cmentarze, kościoły, pola golfowe itp.). Także przepisy szczególne mogą

przewidywać zastosowanie wartości odtworzeniowej, np. regulacje

ubezpieczeniowe, ustawa o rachunkowości itp. Ustawa zawiera obecnie definicję

wartości rynkowej jako szacunkowej kwoty, w której nieruchomość – po

odpowiednim czasie ekspozycji na rynku – powinna zostać sprzedana w dniu

dokonania wyceny, w transakcji zawartej pomiędzy niezależnymi stronami.

Wprawdzie ustawa przewiduje tylko jeden rodzaj wartości rynkowej, to jednak tzw.

standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych wyróżniają wartość rynkową dla

alternatywnego sposobu użytkowania, a także wartość rynkową dla optymalnego

wykorzystania, a także wartość rynkową dla wymuszonej sprzedaży oraz przyszłej

sprzedaży.

Przy określaniu wartości rynkowej stosuje się podejście porównawcze lub

dochodowe. Pierwsze opiera się na założeniu, że wartość wycenionej

nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które

były dotąd przedmiotem obrotu rynkowego. Najczęściej przy tym stosowana jest

metoda porównywania parami oraz metoda korygowania ceny średniej i analizy

dotyczącej rynku. Panuje przy tym zgoda co do tego, że właśnie podejście

porównawcze jest preferowane dla określenia wartości rynkowej. Podejście

dochodowe oznacza, że wartość nieruchomości odpowiada cenie, jaką nabywca

zapłaci, a której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z

nieruchomości. Nie ulega więc wątpliwości, że podejście to może być stosowane

tylko przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynieść dochód.

Podstawowe metody stosowane przy tym podejściu to metoda inwestycyjna i

metoda zysków.

Wartość odtworzeniową określa się przy zastosowaniu podejścia kosztowego.

Podejście to polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że

wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia

nieruchomości. Przy tym podejściu oddzielnie określa się koszt zużycia gruntu, czyli

koszt jaki musiałby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach, i koszt

odtworzenia jego części składowych, czyli kwotę odpowiadająca kosztom ich

odtworzenia, zastąpienia lub likwidacji. To podejście, dominujące przed wejściem w

życie ustawy o gospodarce nieruchomościami i wprowadzeniem pojęcia wartości

rynkowej, ma obecnie marginalne znaczenie.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i

techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy,

uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,

przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w infrastrukturę, stan

zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach

nieruchomości podobnych.

Odnosząc te uregulowania do okoliczności niniejszej sprawy, a w

szczególności do opinii biegłego Zbigniewa U., odnośnie do wartości i prawa

użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności posadowionych na

tej działce budynków i budowli, nie można przejść do porządku nad zasadnością

zarzutów naruszenia art. 150, 151, 153 i 155 u.g.n. Przyjęto bowiem, w ślad za

opinią tego biegłego, że dla ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego

właściwe jest podejście porównawcze, a więc sposób stosowany dla określenia

wartości rynkowej, zaś w odniesieniu do własności budynków i budowli podejście

kosztowe, a więc sposób stosowany dla określenia wartości odtworzeniowej. Tak

normuje tę kwestię art. 152 ust. 3 u.g.n. Tymczasem w sprawie chodziło o ustalenie

wartości jednej nieruchomości, którą w świetle art. 46 § 1 i art. 235 § 1 k.c. określa

się mianem nieruchomości budynkowej. Jeśli więc biegły ma określić, a sąd ustalić

wartość tak rozumianej nieruchomości budynkowej, to nie znajduje uzasadnienia

prawnego w przepisach rozdziału 1 działu IV u.g.n. zastosowanie odmiennych

podejść do wyceny prawa głównego, tj. użytkowania wieczystego, i prawa

związanego, tj. własności budynków (por. art. 235 § 2 k.c.).

Jest oczywiste, że w zależności od tego, jakie podejście zostanie

zastosowane, wartość nieruchomości będzie inna. Przepis art. 152 ust. 2 u.g.n.

przewiduje wprawdzie podejście mieszane, ale jego istotą jest to, że takie

podejście, zawierające elementy podejść porównawczego, dochodowego lub

kosztowego, stosuje się jednolicie do całej nieruchomości. W niniejszej sprawie nie

zastosowano podejścia mieszanego, lecz zastosowano dwa podejścia, czyli

podejście porównawcze dla określenia wartości rynkowej prawa użytkowania

wieczystego oraz podejście kosztowe dla określenia wartości odtworzeniowej

własności budynków i budowli. Należy też zauważyć, że art. 152 ust. 3 u.g.n.

wyraźnie stanowi, iż podejście mieszane oznacza zastosowanie elementów

podejścia porównawczego i dochodowego, co pozwala określić – jeśli istnieją

właściwe uwarunkowania – wartość rynkową nieruchomości. Omawiane przepisy

nie przewidują natomiast podejścia mieszanego, który zawierałby elementy

podejścia porównawczego i kosztowego bądź dochodowego i kosztowego. Jest to

logiczne, gdyż podejście porównawcze i dochodowe służy do ustalenia wartości

rynkowej, a kosztowe dla ustalenia wartości odtworzeniowej. Wreszcie wskazać

należy, że zgodnie z art. 153 ust. 3 zdanie ostatnie u.g.n., w razie zastosowania

podejścia kosztowego, oddzielnie określa się koszt zużycia gruntu i koszt

odtworzenia jego części składowych. Podsumowując należy stwierdzić, że

aprobowanie przez Sąd Apelacyjny nieprawidłowej metody przyjętej przez biegłego

Zbigniewa U. dla określenia wartości prawa użytkowania wieczystego według

podejścia porównawczego (co daje wartość rynkową) i wartości budynków oraz

budowli według podejścia kosztowego (co daje wartość odtworzeniową) powoduje,

iż nie sposób odeprzeć zarzutu naruszenia wskazanych poprzednio przepisów

ustawy o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji nie sposób stwierdzić,

czy wyceniona nieruchomość budynkowa przedstawia wartość rynkową, czy

odtworzeniową.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy

majątkowego jest wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania

nieruchomości. Przepis ten wskazuje jednak kryteria, którymi musi się kierować

rzeczoznawca, dokonując tego wyboru, nie ulega jednak wątpliwości, że

pierwszorzędną rolę odgrywa cel wyceny. Sąd Apelacyjny stwierdził, że mając na

względzie cel wyceny, tj. oszacowanie rzeczywistej wartości majątku spółki,

niewątpliwie najwłaściwsze byłoby ustalenie wartości rynkowej przy zastosowaniu

podejścia porównawczego. Jest to trafne spostrzeżenie, które można uzupełnić

uwagą, że ustalenie wartości odtworzeniowej ma obecnie marginalne znaczenie.

Sąd Apelacyjny mimo to uznał, że przyjęcie wartości odtworzeniowej co do

własności budynków i budowli jest w okolicznościach sprawy uzasadnione tym, że

biegły ustalił brak na rynku lokalnym odpowiedniej liczby wiarygodnych transakcji,

które pozwoliłyby określić relacje cenowe występujące na tym rynku w odniesieniu

do podobnych nieruchomości.

Pomijając wskazaną wyżej nieprawidłowość, polegającą na zastosowaniu

dwóch odmiennych podejść do oszacowania jednej nieruchomości, nie można

uznać, aby wskazane stanowisko znajdowało uzasadnienie w okolicznościach

sprawy. Należy zauważyć, że powodowie wskazywali takie transakcje, a jeśli

zdaniem Sądu Apelacyjnego nie było materiału na zweryfikowanie ich twierdzenia,

to takiej weryfikacji mógł dokonać tylko biegły. Nie sposób także nie zauważyć, że w

ramach podejścia porównawczego możliwe jest posłużenie się przez rzeczoznawcę

majątkowego nie tylko metodą porównywania parami, lecz także metodą

korygowania ceny średniej bądź metodą analizy statystycznej rynku. (...)

Mając na względzie przedstawione rozważania, należało wyrok Sądu

Apelacyjnego uchylić i sprawę przekazać temu Sądowi do ponownego rozpoznania

(...) (art. 39313

k.p.c.).