III CZP 112/05

Uchwała z dnia 9 grudnia 2005 r., III CZP 112/05

Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)

Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

Sędzia SN Iwona Koper

Sąd Najwyższy w sprawie z zażalenia Gminy Miasta Ś. na wydaną w dniu 25

października 2004 r. przez notariusza Kancelarii Notarialnej w Ś. odmowę

sporządzenia aktu notarialnego, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 9 grudnia 2005 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez

Sąd Okręgowy w Świdnicy postanowieniem z dnia 8 września 2005 r.:

"Czy dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki kaucyjnej zabezpieczającej

mogącą w przyszłości powstać wierzytelność związaną z wykorzystaniem przez

nabywcę sprzedanej mu w trybie przepisów ustawy o gospodarce

nieruchomościami nieruchomości na inne cele niż uzasadniające udzielenie

bonifikaty lub ze zbyciem nieruchomości przed upływem terminu określonego w

przepisie art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami?"

podjął uchwałę:

Zwrot kwoty równej bonifikacie w cenie sprzedaży udzielonej nabywcy

nieruchomości, o którym mowa w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261,

poz. 2603 ze zm.), może być zabezpieczony hipoteką kaucyjną.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w Świdnicy, rozpatrując zażalenie Gminy Miasto Ś. na wydaną

w dniu 25 października 2004 r. przez notariusza Kancelarii Notarialnej w Ś. odmowę

sporządzenia aktu notarialnego, powziął istotne wątpliwości i na podstawie art. 390

§ 1 k.p.c. przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne,

które powstało w następującym stanie faktycznym.

Gmina, sprzedając stanowiący jej własność lokal mieszkalny, wnioskowała o

ustanowienie, w akcie notarialnym, w formie którego umowa miała być zawarta,

hipoteki zabezpieczającej zwrot udzielonej nabywcy ulg, jeżeli nabywca, przed

upływem pięciu lat od nabycia lokalu, wykorzysta go na inne cele niż mieszkalne lub

zbędzie lokal poza krąg osób bliskich.

Notariusz odmówił sporządzenia aktu, podnosząc, że chociaż strony umowy w

sposób wyraźny nie wskazały rodzaju hipoteki, która miała zostać ustanowiona, w

grę wchodzić mogła tylko hipoteka kaucyjna, a do jej ustanowienia nie ma podstaw

prawnych. Notariusz wskazał, że warunkiem ustanowienia hipoteki kaucyjnej, gdy

chodzi o wierzytelności mogące powstać w przyszłości, jest istnienie między

przyszłym wierzycielem a dłużnikiem określonego stosunku prawnego, który musi

istnieć w chwili ustanowienia hipoteki i w chwili powstania wierzytelności. Zdaniem

notariusza, po zawarciu przez Gminę i nabywcę w trybie przepisów ustawy o

gospodarce nieruchomościami umowy i wykonaniu jej postanowień, w

szczególności po zapłaceniu ceny i wydaniu nieruchomości, stron umowy nie łączy

już żaden stosunek zobowiązaniowy, nie ma więc podstaw do ustanowienia

hipoteki.

Według Sądu Okręgowego, kwestia podniesiona w odmowie sporządzenia

aktu notarialnego wymaga wyjaśnienia, nie jest bowiem dostatecznie jasne, czy

ustanowienie hipoteki kaucyjnej dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy po jej

ustanowieniu między kontrahentami umowy istnieje nadal konkretny stosunek

prawny, czy też stosunek ten ma istnieć tylko w chwili ustanowienia hipoteki i jego

wygaśnięcie nie wpływa na dopuszczalność jej ustanowienia. Sąd zgodził się z

argumentami zaprezentowanymi w odmowie dokonania czynności notarialnej, iż po

wykonaniu umowy sprzedaży lokalu żaden stosunek prawny kontrahentów już nie

łączy oraz wskazał na zaprezentowany w doktrynie pogląd, że gdy źródłem

powstania roszczeń jest zachowanie się nabywcy, które może, lecz nie musi

zaistnieć, nie można zabezpieczać przyszłych wierzytelności przez ustanowienie

hipoteki kaucyjnej.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wątpliwości Sądu Okręgowego wynikają z założenia, że nabywcę lokalu

mieszkalnego, kupowanego od gminy, po zapłaceniu ceny z bonifikatą nie łączy z

gminą żaden stosunek prawny. Poglądu takiego nie można podzielić, świadczenie

nabywcy lokalu nie polega bowiem tylko na zapłacie należnej ceny, ale także na

konieczności zwrotu udzielonej mu bonifikaty, jeżeli nabywca przed upływem pięciu

lat wykorzysta go na inne cele niż mieszkalne lub zbędzie lokal poza krąg osób

bliskich (art. 68 ust. 2 i 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami, jedn. tekst. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej:

"u.g.n.").

Treść stosunku zobowiązaniowego, jaki powstaje na podstawie umowy

sprzedaży zawartej pomiędzy gminą a nabywcą, jest określona nie tylko

postanowieniami tej umowy, ale również przepisami prawa, w tym art. 68 ust. 2 i 2a

u.g.n. To, że czynność prawna wywołuje skutki prawne nie tylko w niej wyrażone,

lecz wynikające także z ustawy, potwierdza jednoznacznie art. 56 k.c., wbrew więc

odmiennemu zapatrywaniu Sądu Okręgowego, zapłata ceny przez nabywcę nie

niweczy łączącego go z gminą stosunku, gdyż zgodnie z powołanym przepisem,

nabywca w razie zbycia nabytego od gminy lokalu lub zmiany jego przeznaczenia,

w czasie określonym w tym przepisie, zobowiązany jest do zwrotu bonifikaty

udzielonej mu w cenie sprzedaży.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59/02 (OSNC

2003, nr 7-8, poz. 101) uznał, że roszczenie gminy o zwrot udzielonej nabywcy

bonifikaty jest adresowane do nabywcy lokalu jako kontrahenta gminy i nie wygasa

w chwili jego śmierci. Jest to więc potwierdzenie, że w razie zbycia lokalu przez

gminę, ze stosunku prawnego, który powstał na podstawie umowy sprzedaży,

wynika nie tylko roszczenie gminy o zapłatę ceny, ale również roszczenie o zwrot

udzielonej nabywcy bonifikaty, jeżeli zajdą okoliczności określone w art. 68 ust. 2 i

2a u.g.n. Tym samym Sąd Najwyższy uznał, co w pełni podziela Sąd Najwyższy w

obecnym składzie, że stosunek łączący gminę z nabywcą lokalu istnieje również po

zapłacie przez nabywcę ceny obejmującej udzieloną mu bonifikatę.

Zgodnie z art. 102 § 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i

hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."),

hipoteka kaucyjna może zabezpieczać istniejące lub mogące powstać

wierzytelności z określonego stosunku prawnego. Wierzytelność gminy o zwrot

udzielonej nabywcy lokalu bonifikaty, jak wynika z dokonanych ustaleń, wynika ze

stosunku prawnego łączącego ją z nabywcą lokalu. Jeżeli więc nabywca zbędzie

kupiony od gminy lokal niezgodnie z ograniczeniami wynikającymi z art. 68 ust. 2 i

2a u.g.n., powstanie wierzytelność gminy o zwrot udzielonej bonifikaty. Jest to

wierzytelność, która wynika ze stosunku prawnego łączącego gminę z nabywcą

takiego lokalu. Dla jej zabezpieczenia można, bez żadnych przeszkód prawnych,

ustanowić hipotekę kaucyjną, gdyż nie ulega wątpliwości, że taka sytuacja mieści

się w hipotezie art. 102 § 2 u.k.w.h.

Biorąc pod uwagę powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 §

2 k.p.c., podjął uchwałę, jak wyżej.