III CZP 120/05

Uchwała z dnia 11 stycznia 2006 r., III CZP 120/05

Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Barbara Myszka

Sędzia SN Grzegorz Misiurek

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Jana B. przeciwko Gminie K. o

zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na

posiedzeniu jawnym w dniu 11 stycznia 2006 r., przy udziale prokuratora

Prokuratury Krajowej Iwony Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Okręgowy w Kielcach postanowieniem z dnia 4 listopada 2005 r.:

„Czy realizacji na drodze postępowania sądowego roszczenia najemcy garażu

wynikającego z przepisu art. 211 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o

gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.)

stoi na przeszkodzie fakt, że przed datą 5 grudnia 1990 roku ówczesny właściciel

nieruchomości (Skarb Państwa) sprzedał część lokali mieszkalnych znajdujących

się w budynku wielomieszkaniowym zlokalizowanym na nieruchomości, na której

został wybudowany garaż wraz z przeniesieniem na rzecz nabywców tych lokali

udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntu?"

podjął uchwałę:

Roszczenie wynikające z art. 211 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603

ze zm.) nie może być uwzględnione, jeżeli przed dniem 5 grudnia 1990 r. w

budynku wielomieszkaniowym wyodrębniono i sprzedano część lokali z

jednoczesnym oddaniem udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu,

na którym wybudowany został garaż.

Uzasadnienie

W sprawie z powództwa Jana B. przeciwko Gminie K. o przeniesienie na

powoda własności garażu wzniesionego zgodnie z pozwoleniem na budowę oraz

oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zajętego pod budowę Sąd Okręgowy w

Kielcach – rozpoznając apelację pozwanej Gminy od wyroku Sądu Rejonowego w

Kielcach z dnia 9 czerwca 2005 r., uwzględniającego powództwo – powziął

poważne wątpliwości, rodzące się na tle art. 211 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz.

2603 ze zm. – dalej: „u.g.n.”), którym dał wyraz w przedstawionym Sądowi

Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ustawodawca w art. 211 ust. 1 u.g.n., mającym swoje źródło w art. 8 ustawy z

dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu

nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464 ze zm. – dalej: „u.zm.u.g.g.”), przyznał

osobom, które na podstawie pozwolenia na budowę wybudowały przed dniem 5

grudnia 1990 r. ze środków własnych garaż na gruncie stanowiącym własność

Skarbu Państwa lub gminy, m.in. roszczenie o oddanie na ich rzecz w użytkowanie

wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu. W razie odmowy

zadośćuczynienia temu roszczeniu, osobom tym przysługuje droga sądowa o

wydanie przez sąd orzeczenia stwierdzającego obowiązek Skarbu Państwa lub

gminy złożenia odpowiedniego oświadczenia woli (art. 64 k.c. w związku z art. 1047

k.p.c.). Artykuł 211 ust. 1 u.g.n. wprowadza zatem odstępstwo od reguł

gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa lub gminy przez przyznanie

szczególnych uprawnień wymienionym w nim osobom. Celem tego przepisu jest

zlikwidowanie następstw związanych z nieekwiwalentnością postanowień umów

zawieranych z osobami, które godziły się wybudować garaż na gruncie

państwowym w zamian za możliwość korzystania z niego na zasadach określonych

w umowie, nazywanej z reguły umową dzierżawy (por. wyrok Sądu Najwyższego z

dnia 26 sierpnia 1992 r., I CRN 126/92, OSNCP 1993, nr 3, poz. 46).

Źródłem wątpliwości stanowiących podstawę przedstawionego zagadnienia

prawnego jest sytuacja, w której osoba spełniająca wymagania z art. 211 ust. 1

u.g.n. wybudowała garaż, na gruncie stanowiącym przedmiot współużytkowania

wieczystego związanego z własnością lokali, wyodrębnionych przed dniem 5

grudnia 1990 r. W tej sytuacji, w ocenie Sądu Okręgowego, pojawił się konflikt

między zawartym w art. 211 ust. 1 u.g.n. nakazem oddania w użytkowanie

wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z garażu a rzeczywistym stanem

rzeczy, w którym niemożliwe jest zadośćuczynienie temu nakazowi, tj. oddanie w

użytkowanie wieczyste gruntu będącego już w użytkowaniu wieczystym.

Należy przypomnieć, że konstrukcja odrębnej własności lokali obejmuje prawo

własności lokalu i udział we współwłasności wspólnych części nieruchomości;

nieruchomość wspólna należąca do właścicieli poszczególnych lokali składa się z

prawa do gruntu oraz prawa własności części budynku służących do wspólnego

użytku. Prawo do gruntu ma w tym wypadku postać współużytkowania wieczystego,

do którego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności łączącej właścicieli

odrębnych lokali.

Prawo użytkowania wieczystego jest, jak przyjmuje się powszechnie, silnym

prawem rzeczowym, bliskim prawu własności, chronionym rękojmią wiary publicznej

ksiąg wieczystych. Przemawia za tym m.in. ukształtowanie uprawnień użytkownika

wieczystego na podobieństwo uprawnień właściciela oraz umiejscowienie w

kodeksie cywilnym przepisów o użytkowaniu wieczystym pomiędzy własnością a

ograniczonymi prawami rzeczowymi (art. 232-243 k.c.), a także to, że ustawa

wyraźnie przewiduje możliwość wywłaszczenia użytkowania wieczystego (art. 112

ust. 2 u.g.n.).

W myśl art. 233 k.c., użytkownik wieczysty może z wyłączeniem innych osób

korzystać z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste w granicach określonych

przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę, Skarb Państwa

lub gmina – w wypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste – traci więc prawo

władania tym gruntem. W tych zatem sytuacjach, w których Skarb Państwa lub

gmina nie ma we władaniu gruntu, którego jest właścicielem, nie może bez

uprzedniego wygaśnięcia dotychczasowego użytkowania wieczystego odebrać

gruntu użytkownikowi i oddać go w użytkowanie wieczyste osobie spełniającej

wymagania z art. 211 ust. 1 u.g.n. Brak podstaw prawnych do przyjęcia, że

zadośćuczynienie żądaniu tych osób miało następować z pominięciem całokształtu

uregulowań dotyczących obrotu nieruchomościami, w tym przepisów kodeksu

cywilnego oraz ustawy o własności lokali.

Kierując się wskazanymi motywami, Sąd Najwyższy uznał, że roszczenie

wynikające z art. 211 ust. 1 u.g.n. nie może być uwzględnione, jeżeli przed dniem 5

grudnia 1990 r. w budynku wielomieszkaniowym wyodrębniono i sprzedano część

lokali z jednoczesnym oddaniem udziałów w prawie użytkowania wieczystego

gruntu, na którym wybudowany został garaż, oczywiście przy założeniu, że

użytkowanie to nie wygasło. Uwzględnienie roszczenia przewidzianego w art. 211

ust. 1 u.g.n. w oderwaniu od istniejącego stanu prawnego gruntu bez uprzedniego

uregulowania tego stanu w taki sposób, aby Skarb Państwa lub gmina miał w

swoim władaniu grunt i mógł nim rozporządzać, byłoby sprzeczne z zasadą nemo

plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet i godziłoby nie tylko w zasadę

pewności obrotu prawnego, lecz także w zasadę ochrony prawa własności i innych

praw majątkowych wyrażoną w art. 64 Konstytucji.

Z tych przyczyn podjęto uchwałę, jak wyżej.