III CZP 15/06

Uchwała z dnia 22 marca 2006 r., III CZP 15/06

Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Jan Górowski

Sędzia SN Marian Kocon

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Stanisławy M. przy uczestnictwie

Krzysztofa K. i Gminy L. o podział majątku wspólnego, po rozstrzygnięciu w Izbie

Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 22 marca 2006 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia 6

października 2005 r.:

„Czy w przypadku ustanowienia i sprzedaży przez Polskie Koleje Państwowe

Spółkę Akcyjną w Warszawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego jednemu z

byłych małżonków, którym wspólnie przysługiwało prawo najmu tego lokalu, a które

przy podziale majątku wspólnego przyznane zostało przez sąd tylko jednemu z

nich, nabywca może skorzystać z pomniejszeń ceny sprzedaży tego lokalu, o

których mowa w art. 44 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji,

restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego »Polskie Koleje

Państwowe« (Dz.U. Nr 84, poz. 948 ze zm.), które przysługiwałyby mu osobiście na

podstawie powołanych przepisów, czy też mógłby także skorzystać z pomniejszeń,

które przysługiwałyby na podstawie tych przepisów drugiemu z byłych małżonków

na datę prawomocnego podziału majątku, gdyby prawo najmu lokalu zostało

przydzielone temu drugiemu małżonkowi?"

podjął uchwałę:

Uprawnienie jednego z byłych małżonków do nabycia lokalu

mieszkalnego przy zastosowaniu art. 44 ust. 2 ustawy z dnia 8 września

2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa

państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. Nr 84, poz. 948 ze zm.)

przechodzi na byłego współmałżonka, któremu przy podziale majątku

wspólnego przyznane zostało prawo najmu.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Lublinie postanowieniem z dnia 31 grudnia 2004 r. dokonał

podziału majątku wspólnego Stanisławy M. i Krzysztofa K., w skład którego wchodzi

m.in. prawo najmu lokalu mieszkalnego położonego w L. Prawo najmu przyznał

wnioskodawczyni i zasądził od niej na rzecz uczestnika spłatę. Ustalając wysokość

spłaty, Sąd Rejonowy przyjął, że wartość prawa najmu stanowi różnica między

czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem okresu

prawdopodobnego trwania stosunku najmu.

Rozpoznając apelacje wnioskodawczyni i uczestnika postępowania, Sąd

Okręgowy w Lublinie uznał, że przyjęty przez Sąd pierwszej instancji sposób

ustalania wartości prawa najmu nie może mieć zastosowania w tej sprawie. Z

konkretnym prawem najmu wiąże się możliwość wykupu lokalu przez najemcę (lub

najemców) na podstawie art. 41, 42 i nast. ustawy z dnia 8 września 2000 r. o

komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego

„Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. Nr 84 poz. 948 ze zm.) na zasadach

preferencyjnych (art. 44 ust. 2). (...)

Zarówno wnioskodawczyni Stanisława M., jak i Krzysztof K., jako najemcy, są

uprawnieni do wykupu lokalu od "Polskich Kolei Państwowych" S.A. na zasadach

preferencyjnych. Ta okoliczność jest decydującym czynnikiem, ze względu na który

zarówno wnioskodawczyni, jak i uczestnik dążą do tego, aby prawo najmu zostało

przyznane jednemu z nich na zasadzie wyłączności, każdy z nich ma bowiem

zamiar nabycia odrębnej własności tego lokalu od wynajmującego i zamiaru tego

nie ukrywa. Z zebranego materiału dowodowego wynika, że lokal może być

sprzedany niezwłocznie.

Z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego wykupu po

preferencyjnej cenie lokal ten będzie mógł być przedmiotem swobodnego obrotu i

będzie miał znaczną wartość określaną przez uczestników w granicach 110 000 –

120 000 zł. Powyższa okoliczność determinuje, w ocenie Sądu Okręgowego,

sposób ustalenia wartości prawa najmu, której powinna odpowiadać kwota będąca

różnicą pomiędzy wartością rynkową wyodrębnionego lokalu wraz z udziałem w

części wspólnej budynku i udziałem w wieczystym użytkowaniu gruntu a wartością

kwoty zapłaconej przez nabywcę tytułem ceny przy zakupie tego lokalu. Zdaniem

Sądu Okręgowego, taki sposób ustalenia wartości prawa najmu jest najbardziej

sprawiedliwy, gdyż uwzględnia graniczące z pewnością prawdopodobieństwo, że

prawo najmu niezwłocznie po zakończeniu postępowania ustanie na skutek nabycia

przez najemcę przedmiotu najmu.

Problem wynika z tego, że uprawnienie do pomniejszenia ceny związane z

okresem pracy i czasu trwania najmu w odniesieniu do uczestnika postępowania

jest dalej idące niż w odniesieniu do wnioskodawczyni, która nie pracowała w

"Polskich Kolejach Państwowych" i później niż były współmałżonek stała się

najemcą lokalu. W związku z tym Sąd Okręgowy powziął wątpliwość, jaka kwota

powinna zostać odliczona od rynkowej wartości lokalu przy ustaleniu wartości

prawa najmu i uznał, że rozwiązanie tego problemu zależy od rozstrzygnięcia

przedstawionego Sądowi Najwyższemu zagadnienia prawnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przedstawione zagadnienie prawne jest pytaniem o to, czy związane z

prawem najmu uprawnienie do preferencyjnej ceny przy nabyciu lokalu, wynikające

ze spełnienia przez jednego z małżonków wymogów wymienionych w art. 44 ust. 2

ustawy, przechodzi na drugiego małżonka, któremu przy podziale majątku

wspólnego przyznane zostaje prawo najmu.

Ze względu na osobisty charakter przesłanek zastosowania preferencyjnych

cen, wymienionych w art. 44 ust. 2, mogłaby się nasuwać odpowiedź negatywna.

Jednakże należy zauważyć, że ustawodawca zezwala na ograniczoną

przenoszalność uprawnienia do preferencyjnych cen przy nabyciu lokalu na

podstawie przepisów ustawy z dnia 8 września 2000 r. W art. 42 ust. 1 pkt 1

wymienieni są: małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, przysposabiający i

przysposobiony, a także osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu z

najemcą. Przepis art. 42 ust. 2 przewiduje, że najemca spośród osób stale z nim

zamieszkujących, określonych w ust. 1 pkt 2, może wskazać osobę uprawnioną do

nabycia lokalu mieszkalnego, stosownie zaś do art. 44 ust. 4, na wniosek osoby, o

której mowa w art. 42 ust. 1 pkt 2, uwzględnia się zamiast jej okresu pracy lub

najmu okres pracy lub najmu osób, o których mowa w art. 42 ust. 1 pkt 1 i pkt 3-5.

Intencje ustawodawcy są oczywiste; chodzi o to, aby z preferencji cenowych

mogli korzystać najbliżsi uprawnionego najemcy, jeżeli nabywany lokal służył

zaspokojeniu także ich potrzeb mieszkaniowych. Uregulowanie to przemawia za

przyjęciem, że związane z prawem najmu uprawnienie do nabycia lokalu na

preferencyjnych zasadach nie wygasa w razie przyznania w sprawie o podział

majątku wspólnego prawa najmu byłemu współmałżonkowi, ale przechodzi na

współmałżonka, któremu prawo najmu zostało przyznane.

Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie

prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).