III CZP 21/06

Uchwała z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 21/06

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "R.K." w B.

przeciwko Gminie B. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 7 kwietnia 2006 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez

Sąd Okręgowy w Białymstoku postanowieniem z dnia 14 lutego 2006 r.:

„Czy ograniczenia możliwości wynajmu lokalu mieszkalnego przewidziane w

statucie spółdzielni mieszkaniowej tamują powstanie roszczenia

odszkodowawczego tejże spółdzielni przeciwko gminie, o którym mowa w art. 18

ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym

zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego?"

podjął uchwałę:

Roszczenie właściciela lokalu przeciwko gminie, o którym mowa w art.

18 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst:

Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), jest roszczeniem odszkodowawczym.

Na podstawie tego przepisu gmina zobowiązana jest do zapłaty

odszkodowania tylko wtedy, gdy właściciel wykaże, że na skutek zajmowania

lokalu przez osobę bez tytułu prawnego poniósł szkodę.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w Białymstoku, rozpatrując apelację powódki – Spółdzielni

Mieszkaniowej „R.K.” w B. – od wyroku Sądu Rejonowego w Białymstoku z dnia 4

listopada 2005 r., powziął istotne wątpliwości na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.

przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne, które

powstało na tle następującego stanu faktycznego.

Sąd Rejonowy w Białymstoku wyrokiem z dnia 4 października 2000 r. orzekł

eksmisję osób zajmujących lokal mieszkalny nr 38 położony w B. przy ul. S. nr 4,

należący do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej „R.K.” w B. Jednocześnie tym

samym wyrokiem ustalił prawo jednego z pozwanych do lokalu socjalnego.

Pozwana Gmina B. nie wykonała ciążącego na niej ustawowego obowiązku, o

którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn.

tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. – dalej: "u.o.p.l."), tzn. nie zapewniła

orzeczonego wyrokiem sądu lokalu socjalnego. W tej sytuacji powodowa

Spółdzielnia Mieszkaniowa, powołując się na art. 18 ust. 4 wspomnianej ustawy,

wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej Gminy odszkodowania w wysokości

840 zł za okres od dnia 1 stycznia 2005 r. do dnia 30 kwietnia 2005 r.

Sąd pierwszej instancji powództwo oddalił uznając, że powódka nie wykazała,

iż miała realne możliwości wynajęcia przedmiotowego lokalu. Sąd Rejonowy

wskazał na § 76 statutu powodowej Spółdzielni, który nie pozwala na

wynajmowanie odzyskanych lokali na wolnym rynku, podkreślając jednocześnie, że

powódka nie wykazała, iż w sprawie miał zastosowanie § 76 ust. 5 statutu,

przewidujący wyjątek dopuszczający wynajęcie lokalu celem umożliwienia

odzyskania innego lokalu.

W apelacji powódka zarzuciła m.in. błędną wykładnię art. 18 ust. 4 w związku

z art. 18 ust. 2 u.o.p.l. przez przyjęcie, że przepis ten ogranicza obowiązek

odszkodowawczy gminy jedynie do utraconych korzyści właścicieli, którzy

wynajmują własne lokale na tzw. wolnym rynku, oraz błędną wykładnię art. 18 ust. 4

u.o.p.l. przez przyjęcie, że przepis ten nie ma zastosowania do właścicieli, którzy

nie wynajmują lokali. W ocenie skarżącej, art. 18 ust. 4 u.o.p.l. reguluje

odpowiedzialność gminy w sposób autonomiczny i niezależny od zasad

odpowiedzialności odszkodowawczej przewidzianej w kodeksie cywilnym.

Roszczenie przewidziane wspomnianym przepisem ma postać swoistej kary

ustawowej w rozumieniu art. 485 k.c. i nie uzależnia możliwości otrzymania od

gminy „odszkodowania” od tego, czy właściciel mógł ten lokal faktycznie

wynająć. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota zagadnienia prawnego sprowadza się do ustalenia, jaki jest charakter

roszczenia, które przysługuje właścicielowi lokalu do gminy na podstawie art. 18

ust. 4 u.o.p.l. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 kwietnia 2003 r., III CZP 22/03

(OSNC 2004, nr 2, poz. 19) zwrócił uwagę, że przepis ten został sformułowany w

sposób uchybiający zasadom poprawnej techniki legislacyjnej, dlatego przy jego

wykładni należy szczególną wagę przywiązywać nie tylko do wykładni

gramatycznej, lecz przede wszystkim funkcjonalnej i systemowej.

Podzielając tę ocenę, należy stwierdzić, że wykładnia gramatyczna

powołanego przepisu wskazuje na odszkodowawczy charakter roszczenia, z jakim

może wystąpić właściciel lokalu przeciwko gminie. Przepis ten nie tylko stanowi, że

osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia

lokalu uiszczać odszkodowanie, ale dokładnie precyzuje jego wysokość. Kwota,

jaką ma otrzymać właściciel, powinna być równa stratom ponoszonym przez to, że

osoba zajmuje jego lokal bez tytułu prawnego. Jak wynika z art. 18 ust. 2 u.o.p.l.,

odszkodowanie to ma odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby

otrzymać z tytułu najmu lokalu, a jeżeli nie pokrywa to poniesionych przez niego

strat, może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. (...) O odszko-

dowaniu jest także mowa, gdy ustawodawca precyzuje wysokość roszczenia

przysługującego właścicielowi od osoby uprawnionej do lokalu zamiennego albo

socjalnego (art. 18 ust. 3), a także od gminy, która nie dostarczyła lokalu

socjalnego.

Jak ustalił Sąd Najwyższy w powołanej uchwale, odszkodowanie należne od

gminy stanowi różnicę pomiędzy odszkodowaniem, jakie właściciel mógłby

otrzymać na podstawie art. 18 ust. 2 u.o.p.l., a tym, jakie należy mu się – na

podstawie art. 18 ust. 3 – od osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego. Pogląd

ten, zasługuje na aprobatę, a konsekwencją jego przyjęcia jest uznanie, że także

roszczenie właściciela lokalu do gminy, oparte na art. 18 ust. 4 u.o.p.l., jest

roszczeniem odszkodowawczym.

Gdyby ustawodawca, jak sugeruje skarżąca i część doktryny, chciał nadać

roszczeniu przewidzianemu w art. 18 ust. 4 u.o.p.l. inny charakter, to zamiast

używać konsekwentnie określenia „odszkodowanie”, mógł stwierdzić, że chodzi tu

tylko o wypłatę określonej sumy pieniężnej lub o zapłatę kary ustawowej. Takie

oczekiwanie byłoby tym bardziej uzasadnione, że w art. 11 ust. 6 u.o.p.l. wyraźnie

przewidziano obowiązek właściciela zapłaty lokatorowi kary ustawowej. Przyjmując

racjonalność ustawodawcy, nie można zakładać, że w tej samej ustawie w jednym

przepisie ustawodawca wyraźnie ustanawia roszczenie w postaci kary ustawowej,

natomiast w innym mówi o odszkodowaniu, ale należy przez to rozumieć karę

ustawową. Także więc wykładnia systemowa wyraźnie przemawia za tym, aby

roszczenie określone w art. 18 ust. 4 u.o.p.l. traktować jako roszczenie

odszkodowawcze.

Za takim ujmowaniem omawianego roszczenia przemawiają też ważne

względy celowościowe. Właściciel, którego lokal zajmowany jest przez osobę bez

tytułu prawnego, powinien mieć prawo do wyrównania szkody, jaką ponosi. Taka

sytuacja nie powinna być jednak okazją do tego, aby właściciel mógł uzyskiwać

nadzwyczajne korzyści. Przepis art. 18 u.o.p.l. został oparty na takim założeniu, o

czym świadczy związanie należnego właścicielowi odszkodowania z wysokością

strat, jakie ponosi z tytułu zajmowania jego lokalu przez osobę, która nie posiada do

tego lokalu tytułu prawnego. Warto podkreślić, że właścicielowi przysługuje takie

roszczenie odszkodowawcze w pierwszym rzędzie do osoby, która zajmuje jego

lokal bez tytułu prawnego, główną funkcją art. 18 u.o.p.l. jest zaś jedynie określenie

granic, w jakich właściciel lokalu może dochodzić odszkodowania za straty

związane z zajmowaniem tego lokalu przez osobę niemającą do niego tytułu

prawnego. Brak więc podstaw, aby w przepisie tym upatrywać regulacji w pełni

autonomicznej, do której nie odnoszą się przepisy kodeksu cywilnego. Przeciwnie,

skoro przewiduje on wyraźnie roszczenie odszkodowawcze, to odnosić należy do

niego sformułowane w kodeksie cywilnym ogólne zasady dochodzenia roszczeń o

naprawienie szkody. Przesłanką powstania takiego roszenia jest wykazanie szkody

i istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy szkodą a zdarzeniem,

które ją wywołało. Jeżeli roszczenie kierowane jest przeciwko Skarbowi Państwa

lub jednostce samorządu terytorialnego (gminie), to zgodnie z art. 417 k.c. należy

wykazać, że działanie tych osób było niezgodne z prawem (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 20 listopada 2002 r., V CKN 1305/00, nie publ.).

Sposób, w jaki ustawodawca określił granice należnego właścicielowi lokalu

odszkodowania, nastręcza sporo wątpliwości. Przede wszystkim zwrócić należy

uwagę, że ustalając odszkodowanie należne od osoby zajmującej lokal bez tytułu

prawnego, ustawodawca związał jego wysokość z wysokością czynszu, jaki

właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu. Tylko jeżeli jego strata

byłaby wyższa od takiego czynszu, właściciel może dochodzić wyższego

odszkodowania. Zawsze więc, dochodząc odszkodowania, właściciel musi

wykazać, że uzyskałby z wynajmu zajętego lokalu określony czynsz i że taki czynsz

nie pokrywa całości straty, jaką ponosi w związku z zajmowaniem jego lokalu przez

osobę bez tytułu prawnego.

Wykazanie, że właściciel uzyskałby określony czynsz za zajęty lokal, zakłada,

iż ma on prawną i faktyczną możliwość jego wynajęcia. Tak jest zazwyczaj i

wystarczy wówczas porównanie wysokości czynszów za podobne lokale w danej

miejscowości, aby określić wysokość odszkodowania. Jeżeli jednak właściciel

lokalu nie może wynajmować go innym osobom, poza osobami, od których może

pobierać tylko ustalony czynsz lub opłaty, to nie przysługuje mu roszczenie

odszkodowawcze wyższe od opłat, jakie zobowiązany jest opłacać zajmujący bez

tytułu prawnego lokal, na podstawie stosunku prawnego, który już wygasł. Nawet

bowiem, gdyby osoba ta wydała mu lokal, to właściciel nie mógłby uzyskać za jego

udostępnienie tego lokalu innej osobie wyższej opłaty, niż ta jaka przysługuje mu na

podstawie art. 18 ust. 3 u.o.p.l. od osoby zajmującej jego lokal bez tytułu prawnego.

To, że osobie takiej przyznano by lokal socjalny niczego by nie zmieniało. Gmina,

która nie dostarczyła lokalu socjalnego, nie jest więc zobowiązana do zapłaty

właścicielowi odszkodowania, bo nie poniósł żadnej straty z tego tytułu. Fakt

niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego nie może stanowić oddzielnej

podstawy do uzyskiwania nieuzasadnionych korzyści przez właściciela lokalu. (...)