II CSK 47/06

Wyrok z dnia 26 kwietnia 2006 r., II CSK 47/06

Przewidziany w art. 23 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o

własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) sposób

głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos,

oznacza, iż większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy

oddali głos za uchwałą niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości –

wyodrębnionych lub nie – stanowi ich własność.

Sędzia SN Helena Ciepła (przewodniczący)

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Andrzeja K. i Huberta T. przeciwko

wspólnocie mieszkaniowej w L. przy ul. L. nr 103 o stwierdzenie nieważności

uchwały, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 26

kwietnia 2006 r. skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w

Poznaniu z dnia 6 września 2005 r.

oddalił skargę kasacyjną i zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów

kwotę 120 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 6 września 2005 r. Sąd Apelacyjny w Poznaniu

oddalił apelację pozwanej wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości w L. przy ul. L.

nr 103 od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu uwzględniającego powództwo

Andrzeja K. i Huberta T. o uchylenie uchwały nr 1 zgromadzenia tej wspólnoty z

dnia 10 czerwca 2003 r. dotyczącej wyboru zarządu nieruchomości wspólnej.

Sądy ustaliły, że w dniu 10 czerwca 2003 r. odbyło się zebranie założycielskie

pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, na którym obecnych było 11 właścicieli

wyodrębnionych lokali posiadających ponad 5841 udziałów oraz pełnomocnik

właściciela 26 niewyodrębnionych lokali, posiadającego 13 258 udziałów

stanowiących większość. Właściciele wydzielonych lokali reprezentujący ponad 1/5

udziałów zgłosili żądanie głosowania zgodnie z regulacją zawartą w art. 23 ust. 2a

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r., Nr

80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”), tj. według zasady, że na każdego właściciela

przypada jeden głos. Na Marię S.-S., zgłoszoną jako kandydatkę na zarządcę przez

właściciela większości udziałów, głosował tylko jego pełnomocnik, natomiast na

zgłoszonego przez pozostałych właścicieli kandydata głosowało 8 właścicieli, a

trzech wstrzymało się od głosu. W zaskarżonej uchwale stwierdzono, że na

zarządcę nieruchomości wspólnej wybrano Marię S.-S., uznając, że za jej

kandydaturą głosowało 26 właścicieli, przyjęto bowiem, że zgodnie z zasadą

głosowania przewidzianą w art. 23 ust. 2a u.w.l., każdy właściciel dysponuje tyloma

głosami, ilu lokali jest właścicielem, wliczając w to lokale niewyodrębnione.

Sądy obu instancji uznały taką wykładnię art. 23 ust. 2a u.w.l. za

nieuzasadnioną, stwierdzając, że jest ona sprzeczna z brzmieniem i celem

przepisu. Wskazały, że wprowadzenie głosowania według zasady, iż na każdego

właściciela przypada jeden głos, jako wyjątku od zasady głosowania wielkością

udziałów, miało na celu zapewnienie realnego wpływu na zarząd nieruchomością

wspólną także właścicielom nieposiadającym większości udziałów, m.in. wtedy, gdy

większość udziałów należy do jednego właściciela. Cel ten może być zrealizowany

jedynie przy przyjęciu, zgodnie z brzmieniem przepisu, że na każdego właściciela

przypada jeden głos, niezależnie od tego, ile posiada lokali w danej nieruchomości.

W ocenie Sądów, nie jest to wykładnia naruszająca nadmiernie prawa właścicieli

posiadających większość udziałów, natomiast wykładnia przyjmująca, że każdy

właściciel ma tyle głosów, ile posiada lokali w nieruchomości, także

niewyodrębnionych, nie chroni w żadnym stopniu właścicieli lokali nieposiadających

większości udziałów przed dominacją właściciela większościowego. Z tych

względów uznały, że zaskarżona uchwała zapadła z naruszeniem art. 23 ust. 2a

u.w.l., ustanowiono bowiem zarządcą osobę, która nie uzyskała większości głosów

właścicieli lokali, z których każdy dysponował tylko jednym głosem.

W skardze kasacyjnej opartej na zarzucie naruszenia prawa materialnego

przez błędną wykładnię art. 23 ust. 2a u.w.l. strona pozwana wskazała, że

wykładnia tego przepisu dokonana przez Sądy obu instancji narusza prawo

własności właściciela posiadającego większość udziałów w nieruchomości przez co

sprzeczna jest z zasadami ochrony własności przyjętymi w art. 140 i 204 k.c. oraz w

art. 64 § 2 Konstytucji. Zdaniem skarżącej, głosowanie według zasady, że na

każdego właściciela przypada jeden głos, powinno być rozumiane w ten sposób, iż

każdy z właścicieli dysponuje taką liczbą głosów, jaką liczbą lokali włada,

niezależnie od tego, czy lokale zostały wyodrębnione.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podstawową zasadą stosowaną przy podejmowaniu decyzji przez

współwłaścicieli nieruchomości oraz obliczania ich większości jest przyjęta zarówno

w art. 204 k.c., jak i w art. 23 ust. 2 u.w.l. zasada, zgodnie z którą większość

współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. Chodzi o zachowanie

proporcji między wpływem poszczególnych współwłaścicieli na podejmowanie

decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej a wielkością ich udziałów w

nieruchomości, co zapewnia udział współwłaścicieli w decydowaniu o

nieruchomości wspólnej stosownie do wielkości posiadanych przez nich udziałów i

w optymalny sposób realizuje ochronę własności.

Jednakże nie w każdej sytuacji zasada ta pozwala na realizację celów

współwłasności i zarządu rzeczą wspólną, co w szczególności odnosi się do

zarządu w ramach wspólnoty mieszkaniowej, która powinna chronić także interesy

właścicieli mieszkań, nie zawsze możliwe do zrealizowania według zasady

wielkości udziałów. Z tych względów ustawodawca dopuścił w art. 23 ust. 2 u.w.l.

możliwość odstąpienia przez współwłaścicieli w umowie lub uchwale od tej zasady i

przyjęcia, że w określonej sprawie na każdego współwłaściciela przypada jeden

głos. Okazało się jednak, że we wspólnotach mieszkaniowych, w których

dotychczasowy właściciel posiada większość udziałów, co nie należy do rzadkości,

praktycznie niemożliwe jest podjęcie, przy stosowaniu zasad art. 23 ust. 2 u.w.l.,

uchwały o głosowaniu w określonej sprawie według zasady, że na każdego

właściciela przypada jeden głos. Prowadziło to do pozbawienia właścicieli mieszkań

nieposiadających większości udziałów, a stanowiących często większość

użytkowników nieruchomości, jakiegokolwiek wpływu na sprawowanie zarządu

nieruchomością wspólną, a także do możliwości narzucenia im w każdej sprawie

woli przez dominującego dotychczasowego właściciela, który na ogół dysponował

także większością jeszcze niewyodrębnionych lokali. Naruszało to przyjętą w art. 4

ust.1 u.w.l. zasadę, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują

co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same

uprawnienia i obowiązki, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych.

Podważało także cel ustawy o własności lokali i sens działania wspólnot

mieszkaniowych, których zadaniem miało być przede wszystkim realizowanie

interesów właścicieli mieszkań zajmujących swoje lokale w nieruchomości i

harmonijne zarządzanie nią, a nie realizowanie interesów tylko jednego właściciela

posiadającego większość udziałów, często niemieszkającego w nieruchomości i

zainteresowanego przede wszystkim zbyciem pozostałych mieszkań.

Z tych względów ustawodawca zdecydował się w ustawie z dnia 16 marca

2000 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. Nr 29, poz. 355) na

wprowadzenie do art. 23 ustępu 2a, zawierającego regulację, która miała

przeciwdziałać powyższym niepożądanym skutkom liczenia większości głosów

według wielkości udziałów w sytuacjach m.in. dominacji udziałowej jednego

właściciela. Te względy oraz cel nowelizacji, a także jednoznaczne brzmienie art.

23 ust. 2a, należy mieć na względzie przy jego wykładni.

Jak trafnie wskazano w skardze kasacyjnej, w literaturze prezentowane są

dwa stanowiska: jedno odpowiadające przyjętemu przez Sądy obu instancji, drugie

zgodne ze stanowiskiem zajętym w skardze kasacyjnej. Mając na względzie

wskazane wyżej przyczyny wprowadzenia art. 23 ust. 2a, przesłanki jego

stosowania, cel i jednoznaczne brzmienie, należy opowiedzieć się za pierwszym

stanowiskiem, zgodnie z którym przewidziane w tym przepisie głosowanie według

zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos, oznacza, że większość

głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą,

niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości (wyodrębnionych lub nie) stanowi ich

własność. Tylko taka wykładnia zgodna jest z brzmieniem i celem art. 23 ust. 2a,

którym było zapewnienie realnego udziału w zarządzie nieruchomością wspólną

właścicielom lokali nieposiadającym większości udziałów i zdominowanym przez

jednego właściciela posiadającego taką większość.

Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej, powyższa wykładnia nie jest sprzeczna z

zasadą ochrony prawa własności wyrażoną w art. 140 k.c. oraz w art. 64 § 2

Konstytucji ani z wyrażoną w art. 204 k.c. zasadą obliczania większości

współwłaścicieli według wielkości udziałów. Jak wskazano, ta zasada, przewidziana

także w ustawie o własności lokali, może doznawać wyjątków i jednym z nich jest

art. 23 ust. 2a. Gwarantowana w Konstytucji równa dla wszystkich ochrona prawa

własności może zostać ograniczona przepisami ustawy w zakresie, w jakim nie

narusza to istoty tego prawa (art. 64 ust. 3 Konstytucji), a zgodnie z art. 140 k.c.

granice własności wyznaczają ustawy i zasady współżycia społecznego,

wyznacznikiem zaś sposobu korzystania przez właściciela z prawa własności jest

społeczno-gospodarcze przeznaczenie tego prawa oraz prawa innych osób. Tak

więc ustawodawca, mając na względzie konieczność ochrony istotnych wartości i

praw innych osób, może w drodze ustawy ograniczyć w niektórych sytuacjach

sposób korzystania z prawa własności. Uczynił to w art. 23 ust. 2a u.w.l.,

ograniczając w określonych w nim sytuacjach, dla realizacji ustawowych celów

wspólnot mieszkaniowych oraz praw właścicieli mniejszościowych w tych

wspólnotach, prawo właściciela posiadającego większość udziałów do decydowania

o zarządzie nieruchomością wspólną według zasady wielkości udziałów.

Ustawodawca mógł dokonać takiego wyboru ochrony jednego dobra kosztem

innego, wprowadzone bowiem w art. 23 ust. 2a ograniczenie prawa właściciela

większościowego nie narusza istoty prawa własności; nadal o zarządzie

nieruchomością decyduje zasada większości głosów liczona w sposób, który nie

pozbawia właściciela większościowego udziału w podejmowaniu decyzji. Pozostaje

też możliwość odwołania się do sądu w razie podjęcia uchwały sprzecznej z

interesami takiego właściciela albo naruszającej zasady prawidłowego zarządu.

Wbrew stanowisku skarżącej, wskazana wykładnia przepisu nie narusza także

zasady, że w przypadku współwłasności lokalu współwłaścicielom przysługuje

jeden wspólny głos, uzgodniony przez nich w myśl postanowień art. 199 lub 201

k.c.

Zaproponowana w skardze kasacyjnej wykładnia art. 23 ust. 2a u.w.l., zgodnie

z którą każdy właściciel posiada taką ilość głosów, ilu lokali jest właścicielem,

uwzględniając także lokale niewydzielone, pomija brzmienie i opisany cel przepisu.

Przy takiej wykładni właściciel większościowy także mógłby narzucać swoją wolę

pozostałym właścicielom lokali, a zatem wprowadzanie art. 23 ust. 2a nie miałoby

sensu, skoro wynik głosowania byłby praktycznie taki sam, jak przy głosowaniu

według zasady wielkości udziałów. Taka wykładnia także oddawałaby zarząd

nieruchomością jednemu właścicielowi z wyłączeniem pozostałych, co byłoby

sprzeczne z istotą i funkcją wspólnoty mieszkaniowej, utworzonej zgodnie z art. 6

u.w.l. przez ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej

nieruchomości. Wspólnotę tworzą więc właściciele, a nie lokale, i to każdy z

właścicieli, niezależnie od tego, ile posiada lokali w nieruchomości, powinien móc

decydować razem z pozostałymi o zarządzaniu nieruchomością wspólną, w

szczególności wówczas, gdy jeden właściciel dysponujący większością udziałów i

większością niewyodrębnionych lokali może być zainteresowany nie tyle

prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną, ile przede wszystkim realizacją

swoich interesów związanych z wyodrębnianiem i zbywaniem kolejnych lokali.

Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

oddalił skargę kasacyjną jako nieuzasadnioną.