III CZP 11/06

Uchwała z dnia 10 maja 2006 r., III CZP 11/06

Sędzia SN Barbara Myszka (przewodniczący)

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

Sędzia SN Grzegorz Misiurek

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Elżbiety S., Doroty S. i Roberta S. przy

uczestnictwie Janiny B., Grzegorza S., Genowefy W., Elżbiety M. i Mariana M. o

zniesienie współwłasności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 10 maja 2006 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd

Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia 18 maja 2005 r.:

"Czy odpowiedzialność z tytułu zaspokojenia roszczeń współwłaściciela, który

dokonał nakładów na rzecz wspólną ponoszą osoby będące współwłaścicielami tej

rzeczy w chwili orzekania o odpowiedzialności z tego tytułu, czy też osoby będące

współwłaścicielami w czasie, kiedy dany nakład został dokonany; czy ma w tym

zakresie znaczenie rodzaj dokonanych nakładów – czy były to nakłady o

charakterze koniecznym czy też nakłady innego rodzaju, w szczególności takie,

które w istotny sposób zwiększają wartość rzeczy wspólnej?"

podjął uchwałę:

Roszczenie o zwrot wartości nakładów poczynionych przez jednego ze

współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje przeciwko osobom,

które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne

powstało w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, wniesionej w dniu

25 maja 1995 r., w której wnioskodawcy w toku postępowania zgłosili wniosek o

rozliczenie nakładów poczynionych przez nich w latach 1980-1985 na rozbudowę

budynku przez dobudowanie jednej kondygnacji i poddasza, które zajmują, oraz na

renowację dachu w 2001 r., a uczestniczka zgłosiła wniosek o zasądzenie na jej

rzecz od wnioskodawców należności z tytułu korzystania przez nich z należącego

do niej lokalu.

Ustalono, że współwłaścicielami nieruchomości w L. przy ul. K. nr 3,

zabudowanej domem mieszkalnym byli od 1975 r. wnioskodawcy małżonkowie

Elżbieta i Zdzisław S. w 1/2 części oraz w takiej samej części uczestniczka

postępowania Janina B. – siostra Elżbiety S. W latach 1980-1985 małżonkowie

Elżbieta i Zdzisław S. na podstawie uzyskanego pozwolenia budowlanego

nadbudowali w budynku na nieruchomości jedną kondygnację oraz wykonali

poddasze i do chwili obecnej zajmują wraz z rodziną dobudowane pomieszczenia.

Uczestniczka Janina B. partycypowała w 1/3 w kosztach stropodachu i tynków oraz

w całości poniosła koszty związane z wykonaniem stropu nad parterem, który

zajmowała. W 1984 r. małżonkowie S. darowali udział 1/4 we współwłasności

nieruchomości córce Dorocie S., a w 1998 r. darowali udział 1/12 synowi Robertowi

S. Zdzisław S. zmarł w 1999 r. i w wyniku spadkobrania po nim i podziału majątku

wspólnego Elżbieta S. objęła udziały 2/12 we współwłasności nieruchomości. W

okresie od września 1998 r. do stycznia 2000 r. wnioskodawcy uniemożliwiali

uczestniczce Janinie B. korzystanie z posiadanego przez nią lokalu mieszkalnego

na parterze budynku, który zajął Robert S. W sierpniu 2001 r. Elżbieta S. zapłaciła

za renowację dachu budynku kwotę 3 567,07 zł, a Janina B. odmówiła partycypacji

w tym wydatku. W dniu 21 marca 2003 r. Janina B. sprzedała Grzegorzowi S. swój

udział we współwłasności nieruchomości i obecnie współwłaścicielami

nieruchomości są Grzegorz S. w 1/2 części, Robert S. w 1/12 części, Dorota S. w

1/4 części i Elżbieta S. w 1/6 części.

Postanowieniem z dnia 29 lipca 2004 r. Sąd Rejonowy w Lublinie dokonał

zniesienia współwłasności opisanej wyżej nieruchomości w ten sposób, że

ustanowił odrębną własność trzech lokali mieszkalnych. Lokal na parterze przyznał

Grzegorzowi S., lokal na pierwszym piętrze Dorocie S., a lokal na drugim piętrze

Elżbiecie S., przyznając im także pomieszczenia przynależne i odpowiednie udziały

we współwłasności nieruchomości wspólnej. Zasądził tytułem dopłaty na rzecz

Grzegorza S. od Doroty S. kwotę 18 050 zł, a od Elżbiety S. kwotę 27 550 zł z

ustawowymi odsetkami oraz zasądził tytułem nakładów od Janiny B. na rzecz

Doroty S. i Roberta S. kwoty po 6 289,72 zł, a na rzecz Elżbiety S. kwoty 25 158,88

zł i 1783,53 zł, także z ustawowymi odsetkami. Zasądził również tytułem

korzystania z lokalu na parterze budynku od Roberta S., Doroty S. i Elżbiety S. na

rzecz Janiny B. kwoty po 2 453,23 zł z ustawowymi odsetkami.

Orzekając o rozliczeniu nakładów na rozbudowę budynku mieszkalnego

dokonaną w latach 1980-1985 i remont dachu wykonany w 2001 r., Sąd Rejonowy

uznał, że wynikające z art. 207 k.c. roszczenie o zwrot kwot wydatkowanych przez

współwłaściciela na poczynienie nakładów na nieruchomość wspólną nie ma

charakteru rzeczowego, lecz obligacyjny, w związku z czym przysługuje

współwłaścicielowi, który je poczynił w stosunku do osób będących

współwłaścicielami w okresie, w którym nakłady zostały dokonane. Z tych względów

zasądził zwrot kwot wydatkowanych na nakłady od Janiny B., która była

współwłaścicielką nieruchomości w czasie, kiedy nakłady zostały dokonanie, a nie

od nabywcy jej udziału w nieruchomości.

Rozpoznając apelację Janiny B. od powyższego orzeczenia, zawierającą

zarzut naruszenia art. 207 k.c., Sąd Okręgowy w Lublinie powziął przedstawioną w

zagadnieniu prawnym poważną wątpliwość co do tego, czy odpowiedzialność z

tytułu zaspokojenia roszczeń współwłaściciela, który dokonał nakładów na rzecz

wspólną, ponoszą osoby będące współwłaścicielami rzeczy w chwili orzekania o

odpowiedzialności z tego tytułu, czy też osoby będące współwłaścicielami w czasie,

kiedy nakład został dokonany, oraz czy ma w tym zakresie znaczenie rodzaj

dokonanych nakładów; czy były to nakłady o charakterze koniecznym, czy też

nakłady innego rodzaju, w szczególności takie, które w istotny sposób zwiększają

wartość rzeczy wspólnej.

Sąd Okręgowy wskazał na rozbieżności występujące w doktrynie i

orzecznictwie Sądu Najwyższego w przedmiocie obligacyjnego czy rzeczowego

charakteru roszczenia o zwrot nakładów poniesionych na nieruchomość, także w

odniesieniu do nakładów poczynionych przez współwłaściciela, o których mowa w

art. 207 k.c. Przedstawiając przeważające, jego zdaniem, argumenty

przemawiające za przyjęciem obligacyjnego charakteru roszczenia i korzyści

wynikające z takiej wykładni przede wszystkim dla bezpieczeństwa obrotu,

stwierdził jednocześnie, że brzmienie art. 207 k.c. może wskazywać na rzeczowy

charakter roszczenia, co wzmacniałoby pozycję współwłaściciela-wierzyciela,

szczególnie w sytuacji, w której w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomość

z nakładami przypadłaby innemu współwłaścicielowi.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przystępując do rozważań odnoszących się do przedstawionego zagadnienia

prawnego na wstępie należy wskazać, że zawarty w dziale IV kodeksu cywilnego,

dotyczącym współwłasności, przepis art. 207 odnosi się do zarządu rzeczą wspólną

i stanowi, iż pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają

współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku

współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. W związku

z takim brzmieniem przepisu rozważenia wymaga, czy w użytym w nim pojęciu

„wydatków” na rzecz wspólną mieści się każdy wydatek w szerokim rozumieniu,

także nakłady, a jeśli tak, to, czy tylko nakłady konieczne czy także wszystkie inne,

również inwestycyjne prowadzące, jak w rozpoznawanej sprawie, do rozbudowy

domu na nieruchomości wspólnej i zwiększenia jej wartości. Od odpowiedzi na to

pytanie zależy, czy można uznać powyższy przepis za podstawę prawną rozliczania

nakładów także inwestycyjnych poniesionych przez współwłaściciela na rzecz

wspólną i podstawę jego roszczeń o zwrot równowartości tych nakładów.

Rozważając tę kwestię trzeba stwierdzić, że przepisy kodeksu cywilnego o

współwłasności rzeczy nie posługują się w ogóle pojęciem nakładów, które użyte

jest np. w art. 226 k.c. w odniesieniu do roszczeń posiadacza rzeczy. Nie

rozróżniają też wydatków koniecznych i innych, co ma miejsce w odniesieniu do

nakładów, o których mowa w art. 226 k.c. Posługują się natomiast pojęciem

wydatków i ciężarów oraz pojęciem zwykłego zarządu rzeczą wspólną i czynności

przekraczających zwykły zarząd. Pozwala to podzielić przeważające w doktrynie

stanowisko, że w art. 207 k.c. chodzi o szerokie rozumienie wydatków na rzecz

wspólną, obejmujące wszystkie wydatki zarówno dokonane w ramach zwykłego

zarządu, jak i z jego przekroczeniem, w tym nakłady konieczne, użyteczne, a także

zbytkowne. Pod użytym w art. 207 k.c. pojęciem „wydatków” również w

orzecznictwie Sądu Najwyższego rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione

na rzecz wspólną (por. m.in. uchwała z dnia 19 grudnia 1973 r., III CZP 78/73,

OSNC 1974, nr 10, poz. 165, oraz postanowienia z dnia 5 grudnia 1997 r., I CKN

558/97, OSNC 1998, nr 7-8, poz. 112 i z dnia 18 marca 1999 r., I CKN 928/97,

"Biuletyn SN" 1999, nr 7, s.5). Przepis ten obejmuje zatem także nakłady

inwestycyjne, o jakie chodzi w rozpoznawanej sprawie, i może stanowić podstawę

prawną roszczeń współwłaściciela o zwrot ich równowartości.

Stwierdzenie, że może on stanowić podstawę takich roszczeń wynika z faktu,

iż jest to przepis o charakterze dyspozytywnym, a zatem współwłaściciele mogą

inaczej ułożyć swoje stosunki dotyczące zarządu rzeczą wspólną i rozliczania

poczynionych na nią nakładów. W szczególności mogą umownie uregulować

sprawę korzystania z nieruchomości i ustalić, że każdy we własnym zakresie ponosi

wydatki na tę część nieruchomości, z której korzysta z wyłączeniem innych a także

przeprowadzić podział nieruchomości quoad usum. W takiej sytuacji postanowienia

umowy, a nie art. 207 k.c., będą stanowić podstawę rozliczenia nakładów. Jak

wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79

(OSNCP 1980, nr 9, poz. 157), współwłaściciel, dokonujący nakładów koniecznych

na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu

wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w

całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej

części nieruchomości, na którą te nakłady zostały dokonane. Trzeba stwierdzić, że

odnosi się to tym bardziej do nakładów użytecznych i innych, jeżeli zostały

poczynione na części nieruchomości, z której korzysta tylko współwłaściciel

dokonujący nakładów, a także do sytuacji, w której współwłaściciele uzgodnili, z

różnych powodów, że poczynione nakłady nie będą rozliczane. Zgodnie z art. 221

k.c., takie umowy między współwłaścicielami (zawarte także w sposób

dorozumiany) nie odnoszą skutku względem nabywcy udziału we współwłasności

nieruchomości, chyba że nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się

dowiedzieć.

W rozpoznawanej sprawie nie zostało ustalone, czy współwłaściciele

nieruchomości umówili się w jakikolwiek sposób co do poczynienia i ewentualnego

rozliczenia nakładów dokonanych przez wnioskodawców w latach 1980-1985 na

dobudowanie piętra i poddasza, z których tylko oni korzystają. Gdyby tak było,

rozliczenie tych nakładów powinno być dokonane zgodnie z porozumieniem stron.

Rozstrzygając przedstawione zagadnienie prawne, Sąd Najwyższy, na podstawie

przedstawionego stanu faktycznego, przyjął, że nie było w tym zakresie

porozumienia między współwłaścicielami, a zarząd nieruchomością wspólną

odbywał się na zasadach określonych w art. 207 k.c., poczynione zaś nakłady

zostały dokonane za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.).

Trafnie Sąd Okręgowy wskazał, że charakter prawny roszczenia o zwrot

nakładów poczynionych na nieruchomość budzi kontrowersje zarówno w doktrynie,

jak i orzecznictwie. W szczególności sporne jest, czy ma ono charakter obligacyjny i

przysługuje wobec osoby będącej właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości

w chwili, gdy nakładów dokonano, czy też ma charakter tzw. obligacji realnej i

przysługuje wobec każdoczesnego właściciela (współwłaściciela) nieruchomości.

Zagadnienie to wywoływało spory zarówno na tle przepisów dotyczących nakładów

poczynionych przez posiadacza na cudzej nieruchomości, jak i ulepszenia rzeczy

przez dzierżawcę lub najemcę, a także poczynienia nakładów przez

współwłaściciela na rzecz wspólną. Na tle art. 226 k.c. przeważa stanowisko

wyrażone przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 1997 r., II CKN 57/96

(OSNC 1997, nr 6-7, poz. 92), że roszczenia te mają charakter obligacyjny. W

odniesieniu do roszczeń wynikających z art. 676 k.c. Sąd Najwyższy w uchwale

siedmiu sędziów z dnia 30 września 2005 r., III CZP 50/05 (OSNC 2006, nr 3, poz.

40) stwierdził natomiast, że dzierżawca, który ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej

zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy. W tym orzeczeniu

Sąd Najwyższy wskazał na trafność wyrażanego w literaturze stanowiska, że ze

względu na odmienność zarówno stosunków stanowiących podstawę roszczenia o

zwrot nakładów, jak i motywów legislacyjnych dotyczących tych uregulowań,

wszelkie uogólnienia co do charakteru tego roszczenia muszą być zawodne i

dlatego powinno być ono oceniane w kontekście poszczególnych instytucji prawa

cywilnego, z których wynika.

Roszczenie o zwrot nakładów poczynionych na rzecz wspólną wynika ze

współwłasności i regulacji dotyczących zarządu rzeczą wspólną. Sam ten fakt nie

przesądza jednak jego rzeczowego charakteru, gdyż, jak trafnie podnosi się w

literaturze, z udziałem we współwłasności łączy się zespół praw rzeczowych

przysługujących współwłaścicielowi, skutecznych erga omnes, ale obok nich

występują też między współwłaścicielami stosunki o charakterze obligacyjnym,

względnym, skuteczne tylko między tymi współwłaścicielami, których dotyczą. Są to

np., jak już wskazano, umownie uregulowane stosunki dotyczące korzystania i

zarządu rzeczą wspólną, skuteczne tylko między współwłaścicielami, którzy zawarli

umowę. Ich skuteczność wobec nabywcy udziału we współwłasności może być

dopuszczona tylko w warunkach ustawowego wyjątku uregulowanego w art. 221

k.c.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono dwa przeciwstawne poglądy co

do charakteru omawianego roszczenia. W wyrokach z dnia 18 marca 1999 r., I CKN

928/97 i z dnia 25 lipca 2003 r., V CK 141/02 (nie publ.) stwierdzono, że użycie w

art. 207 k.c. wyrażenia „współwłaściciele” oznacza, iż termin ten dotyczy

każdoczesnego współwłaściciela. Dokonane przez jednego ze współwłaścicieli

wydatki i ciężary mają zatem charakter obligacji realnej w tym sensie, że pozostali

współwłaściciele obowiązani są rozliczyć się z nim proporcjonalnie do wielkości

swoich udziałów, przy czym w razie zbycia udziału obowiązek ten przechodzi na

nabywcę. Obligacyjny charakter roszczenia współwłaściciela o zwrot nakładów

dokonanych na wspólną nieruchomość przyjęto natomiast w uzasadnieniu uchwały

z dnia 19 grudnia 1973 r., III CZP 78/73 oraz w uzasadnieniu postanowieniu z dnia

5 grudnia 1997 r., I CKN 558/97 (OSNC 1998, nr 7-8, poz. 112), stwierdzając, że

zobowiązanie z tego tytułu nie przechodzi na nabywcę udziału.

Drugi pogląd, przeważający w literaturze, należy podzielić. Przeciwko uznaniu

roszczenia współwłaściciela o zwrot nakładów na wspólną nieruchomość za

roszczenie o charakterze obligacji realnej przemawia przede wszystkim to, że do

zobowiązań realnych, tak jak do praw rzeczowych, ma zastosowanie zasada

numerus clausus i mogą być one powołane do życia tylko w wypadkach wyraźnie

przewidzianych przez ustawę, nikt bowiem nie może być obciążony cudzym

zobowiązaniem, jeśli ustawa wyraźnie tak nie stanowi. Skoro zatem roszczenie

takie powstaje z chwilą dokonania nakładu i także wtedy staje się wymagalne oraz

niewątpliwie przysługuje wobec współwłaścicieli rzeczy z tej chwili, to jego przejście

na nabywcę udziału musiałoby wprost wynikać z wyraźnego przepisu ustawy. Za

taki przepis nie można uznać art. 207 k.c., ze sformułowania bowiem, że

współwłaściciele stosownie do wielkości udziałów ponoszą wydatki i ciężary

związane z rzeczą wspólną nie wynika, że już istniejące z tego tytułu zobowiązanie

współwłaściciela przechodzi na nabywcę jego udziału. Przepis ten, nawiązujący do

art. 206 k.c. i regulujący stosunki w czasie trwania współwłasności, mówiąc o

współwłaścicielach, ma na względzie osoby, które są nimi w momencie

dokonywania nakładów.

Jak wskazano wyżej, art. 207 k.c. ma charakter dyspozytywny i jeżeli

współwłaściciele w inny sposób uregulowali swoje zobowiązania do ponoszenia

wydatków, taka umowa nie wywołuje skutków wobec nabywcy udziału, a zatem nie

przechodzą na niego wynikające z niej zobowiązania zbywcy do zwrotu nakładów

współwłaścicielowi, który ich dokonał, chyba że nabywca wiedział lub z łatwością

mógł się dowiedzieć o umowie, jak przewiduje art. 221 k.c., mający charakter

wyjątku. Skoro zatem regulowane umownie zobowiązania współwłaścicieli do

zwrotu nakładów co do zasady nie przechodzą na nabywcę udziału, to trudno

znaleźć racjonalne uzasadnienie dla przyjęcia wykładni art. 207 k.c., zgodnie z

którą takie same zobowiązania, tyle że wiążące się z ustawową regulacją sposobu

rozliczania wydatków, przechodzą na nabywcę.

Przeciwko takiej wykładni art. 207 k.c. przemawia także to, że z reguły nakłady

ponoszone są w określonych warunkach w związku z zarządem rzeczą wspólną,

często w stosunkach rodzinnych, w uzgodnieniu z pozostałymi współwłaścicielami

rzeczy, którzy wyrażają swoje stanowisko w tym przedmiocie oceniając okoliczności

istniejących w tym czasie. Nabywca udziału nie tylko nie ma żadnego wpływu na tę

decyzję, lecz nabywając udział, niekiedy wiele lat po dokonaniu nakładu, może w

ogóle nie wiedzieć o nakładzie ani o tym, że nie został rozliczony. Zbywca udziału z

reguły określa jego cenę z uwzględnieniem wartości rzeczy wzbogaconej o

dokonany nakład, a nabywca, uiszczając ją, płaci za rzeczywistą wartość udziału z

nakładem i z reguły działa w przekonaniu, że płacąc tę cenę, realizuje wszystkie

zobowiązania związane z nabyciem udziału we współwłasności. Obciążenie go

obowiązkiem zwrotu innemu współwłaścicielowi jego wydatków na rzecz, o których

nabywca udziału nie wiedział i na które nie miał wpływu, przy braku jednoznacznie

określonego ustawowo obowiązku w tym zakresie, podważałoby pewność i

bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Przy kilkakrotnym zbywaniu udziału

obrona nabywców przed tymi roszczeniami byłaby znacznie utrudniona, albo nawet

niemożliwa. Zważywszy, że zobowiązania realne nie ulegają przedawnieniu,

przyjęcie, bez wyraźnej regulacji ustawowej, takiego charakteru roszczenia

współwłaściciela o zwrot nakładów na rzecz wspólną, stanowiłoby zbyt daleko idące

ograniczenie praw osób trzecich – nabywców udziału w nieruchomości. Mogłoby też

powodować w sprawach o rozliczenie nakładów znaczne utrudnienia dowodowe dla

wszystkich stron tego stosunku zobowiązaniowego, gdy z roszczeniem o rozliczenie

nakładów wystąpiono wiele lat po ich dokonaniu, w zmienionych warunkach, często

dopiero w sprawie o zniesienie współwłasności.

Nie ma przy tym istotnych powodów, by kosztem interesów nabywcy udziału

chronić w takich sytuacjach interesy współwłaściciela czyniącego nakłady, skoro z

reguły mógł on i powinien dochodzić zwrotu nakładów od zbywcy, będącego

współwłaścicielem w chwili ich dokonania. Także zresztą dla współwłaściciela-

wierzyciela, który nie ma wpływu na zbycie udziału, korzystniejsza może być

sytuacja, w której zna dłużnika, przeciwko któremu powstało i przysługuje mu

roszczenie. Przyjęcie, że roszczenie o zwrot nakładów dokonanych przez

współwłaściciela przechodzi na nabywcę udziału współwłaściciela-dłużnika,

prowadziłoby do zmiany dłużnika nie tylko bez zgody, ale często też bez wiedzy

wierzyciela, co trzeba uznać za niedopuszczalne bez jednoznacznej regulacji

ustawowej w tym zakresie.

Mając to na względzie, Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione

zagadnienie prawne, jak w uchwale.