III CZP 9/06

Uchwała z dnia 10 maja 2006 r., III CZP 9/06

Sędzia SN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster

Sędzia SN Grzegorz Misiurek

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Marzeny K. przeciwko Januszowi S. i

Joannie W. o zapłatę oraz w sprawie z powództwa Teresy P. przeciwko Januszowi

S. i Joannie W. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 10 maja 2006 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd

Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia 4 października 2005 r.:

"Czy współwłaściciel nieruchomości posiadający, z wyłączeniem pozostałych

współwłaścicieli, nieprzynoszącą pożytków część nieruchomości wspólnej, jest

zobowiązany do rozliczenia z pozostałymi współwłaścicielami uzyskanych z tego

tytułu korzyści?"

podjął uchwałę:

Współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli

korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia

uzyskanych z tego tytułu korzyści.

Uzasadnienie

W styczniu 1990 r. współwłaściciele nieruchomości położonej w L. przy ul. L.

nr 3, zabudowanej domem wielorodzinnym, powierzyli sprawowanie zarządu

nieruchomością współwłaścicielowi Januszowi S. Zarządca oddał w najem jeden z

dwóch lokali użytkowych znajdujących się na parterze budynku, pobierał

przypadający od najemcy czynsz i rozliczał się z uzyskanych pożytków z

pozostałymi współwłaścicielami. W 1993 r. sam objął w posiadanie jeden z lokali

użytkowych i urządził w nim sklep spożywczy, natomiast drugi lokal zaadaptowała

na sklep współwłaścicielka Joanna W., która zajęła ponadto część bramy budynku

na potrzeby wystawiennicze. Janusz S. zaniechał wówczas rozliczeń z tytułu

posiadania lokali użytkowych, wobec czego pozostali współwłaściciele doprowadzili

w 1996 r. do powierzenia zarządu nieruchomością Jerzemu D. Umową z dnia 14

listopada 2001 r. współwłaściciele Danuta S.-D., Krystyna S., Janusz S., Maria K. i

Jerzy W. zbyli swoje udziały we współwłasności nieruchomości Marzenie K., a Ewa

W., Andrzej S., Zofia S., Zbigniew S. i Marcin S. – Teresie P., i równocześnie

dokonali przelewu na rzecz nabywczyń praw i roszczeń o zwrot korzyści

osiągniętych przez Janusza S. i Joannę W. z tytułu korzystania z nieruchomości

ponad przysługujący im udział we współwłasności oraz o zwrot należności za

zaległe czynsze osób trzecich, zajmujących lokale na podstawie umów najmu.

Współwłaścicielami nieruchomości są odtąd Chaim B. i Chana Perla B. w 360/720,

Joanna W. w 60/720, Janusz S. w 60/720, Teresa P. w 120/720 i Marzena K. w

120/720 częściach.

Marzena K. i Teresa P. wystąpiły do Sądu Rejonowego w Lublinie o

zasądzenie od Janusza S. i Joanny W. kwot po 3 998 zł z odsetkami od każdego z

pozwanych tytułem rozliczenia za korzystnie z nieruchomości „ponad swój udział” w

okresie od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia 1994 r. Podniosły, że pozwani

zajmują lokale użytkowe o powierzchni po 50 m2

każdy, a dysponują jedynie

udziałami w wysokości po 1/12 części, wobec czego – przy przyjęciu za podstawę

określenia czynszu za te lokale stawki 40 zł miesięcznie za 1 m2

– każda z nich

może żądać od pozwanych z tytułu korzyści uzyskanych przez nich w okresie

objętym żądaniem „ponad swój udział” kwot po 3998 zł.

Wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2005 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo,

przyjmując, że pozwani korzystali z lokali użytkowych ponad przysługujące im

udziały we współwłasności i dzięki temu nie musieli płacić czynszu za

pomieszczenia, w których prowadzili działalność gospodarczą, jednak roszczenie o

zwrot uzyskanych z tego tytułu korzyści, jako roszczenie o świadczenia okresowe w

rozumieniu art. 118 k.c., uległo trzyletniemu przedawnieniu. W okresie objętym

żądaniem pozwani nie czerpali pożytków z lokali użytkowych, jedynie sami nimi

władali, do czego byli uprawnieni na podstawie art. 140 i 206 k.c. Zgodnie z art. 206

k.c., każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej, a

jego uprawnienie jest w tym zakresie ograniczone jedynie przez takie same prawa

pozostałych współwłaścicieli. Niedopuszczalne jest zatem, zdaniem Sądu

Rejonowego, zasądzenie od posiadających współwłaścicieli na rzecz

współwłaścicieli nieposiadających kwoty odpowiadającej wysokości czynszu najmu,

jaka przypada na powierzchnię lokalu, proporcjonalną do udziału we

współwłasności.

Przy rozpoznawaniu apelacji powódek Sąd Okręgowy w Lublinie powziął

poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym zagadnieniu prawnym,

przytoczonym na wstępie uchwały.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota przedstawionych wątpliwości sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii,

czy współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z

nieruchomości wspólnej, powinien rozliczyć się z nimi z uzyskanych z tego tytułu

korzyści. Chodzi o sytuację, w której między współwłaścicielami nie doszło do

dokonania podziału quoad usum lub do umownego uregulowania sposobu

wzajemnych rozliczeń z tytułu korzystania z nieruchomości wspólne.

Stosownie do art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do

współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje

się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych

współwłaścicieli, zgodnie zaś z art. 207 k.c., pożytki i inne przychody z rzeczy

wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim

samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą

wspólną. Jak wynika z przytoczonych unormowań, w ustawowym modelu

korzystania z rzeczy wspólnej wymienione zostały expressis verbis dwa

uprawnienia: prawo do współposiadania oraz prawo do współkorzystania,

obejmujące także uprawnienia do pobierania pożytków i partycypowania w innych

przychodach z rzeczy wspólnej, które uregulowano odrębnie w art. 207 k.c. i

określono ich zakres wielkością udziału każdego ze współwłaścicieli.

Pożytkami rzeczy wspólnej w rozumieniu art. 207 k.c. są pożytki naturalne i

cywilne, o których mowa w art. 53 k.c., a więc płody rzeczy i inne odłączone od niej

części składowe, jeżeli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny

dochód z rzeczy, oraz dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku

prawnego (np. owoce, przychówek, czynsz najmu lub dzierżawy). Pojęcie innych

przychodów, niebędących pożytkami rzeczy, nie zostało zdefiniowane, a w

doktrynie tylko przykładowo wskazuje się na przychody z drzew powalonych przez

huragan lub materiałów z rozbiórki budynku. Nie ulega jednak wątpliwości, że

przychody – zgodnie ze znaczeniem tego pojęcia – oznaczają wpływy, zwłaszcza

pieniężne uzyskane w określonym czasie; innymi słowy – aktywa. Przepis art. 207

k.c. nie obejmuje zatem swoją hipotezą korzyści osiąganych przez współwłaściciela

z tytułu korzystania z lokalu w nieruchomości wspólnej, korzyści te bowiem nie

polegają na czerpaniu pożytków lub innych przychodów, lecz na zaoszczędzeniu

wydatków.

Analizowane zagadnienie prawne wyłaniało się już w orzecznictwie. Sąd

Najwyższy uznawał za zasadne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania

rzeczy wspólnej w razie posiadania jej przez jednego ze współwłaścicieli w zakresie

przekraczającym jego udział we współwłasności, problem ten nie był jednak dotąd

przedmiotem pogłębionych rozważań dotyczących podstawy prawnej

uwzględnianych roszczeń.

Przykładowo można wymienić orzeczenie z dnia 23 stycznia 1958 r., 2 CR

804/57 (OSN 1959, nr 3, poz. 81), wydane pod rządem dekretu z dnia 11

października 1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319), w którym Sąd

Najwyższy stanął na stanowisku, że samo pozostawienie współwłaścicielowi do

użytku określonych części nieruchomości przekraczających jego udział właścicielski

nie powoduje powstania najmu lub dzierżawy i może uzasadniać roszczenie

pozostałych współwłaścicieli o wyrównanie z tytułu przychodów i wydatków.

Potrzebę takich rozliczeń łączył z dokonanym przez współwłaścicieli podziałem

quoad usum, podkreślając, że z art. 91 i 92 dekretu wynika, iż w razie przyjętego

przez współwłaścicieli sposobu korzystania z rzeczy, polegającego na

pozostawieniu poszczególnym współwłaścicielom do użytku określonych części

fizycznych, mogą – w braku odmiennej umowy – powstać roszczenia wyrównawcze

z tytułu przychodów i wydatków. Pod rządem kodeksu cywilnego Sąd Najwyższy w

uzasadnieniu uchwały z dnia 14 grudnia 1972 r., III CZP 85/72 (OSNCP 1973, nr 7-

8, poz. 127) wyjaśnił, że do sytuacji współwłaściciela korzystającego wyłącznie z

nieruchomości wspólnej stosuje się przepisy, które obowiązują każdego

współwłaściciela. Przepisy te mieszczą się przede wszystkim w art. 206 k.c. oraz w

art. 618 k.p.c., z których m.in. wynika, że współwłaściciel, który wyłącznie korzysta z

całej nieruchomości, ma obowiązek rozliczenia się z tego tytułu z pozostałymi

współwłaścicielami. W uchwale z dnia 23 stycznia 1990 r., III CZP 112/89

("Biuletyn SN" 1990, nr 1, s.10) stwierdził natomiast, że współwłaściciel domu

mieszkalnego może żądać od drugiego współwłaściciela rozliczenia – stosownie do

udziałów – z pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej także wówczas, gdy

drugi współwłaściciel zajmuje w tym domu, na podstawie decyzji o przydziale, lokal

o powierzchni większej niż wynikałoby to z jego udziału we współwłasności. W

sprawie, w której zapadła powołana uchwała, współwłaścicielka zajmowała w

nieruchomości wspólnej lokal, zaspokajając w ten sposób własne potrzeby

mieszkaniowe. Warto przypomnieć także uchwałę z dnia 22 marca 1991 r.,

III CZP 17/91 (OSNCP 1991, nr 10-12, poz. 119), w jej uzasadnieniu bowiem Sąd

Najwyższy, omawiając przewidziane w art. 618 § 1 k.p.c. roszczenia

współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, podkreślił, że uregulowanie to – przy

uwzględnieniu § 2 tego artykułu – ma walor jedynie formalny, a materialnoprawnej

podstawy roszczeń należy poszukiwać w przepisach prawa rzeczowego (art. 206 i

207 k.c.).

W powołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy uznawał zatem za dopuszczalne

zgłaszanie i rozstrzyganie – najpóźniej w toku postępowania o zniesienie

współwłasności – roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, w tym

roszczeń powstałych w związku z posiadaniem przez współwłaściciela rzeczy lub

części rzeczy wspólnej „ponad przysługujący mu udział”, które powinny być

wywodzone z art. 206 lub 207 k.c.

W innych orzeczeniach jednak Sąd Najwyższy równocześnie podkreślał, że

każdemu współwłaścicielowi przysługuje uprawnienie do współposiadania rzeczy

wspólnej jako całości, nie zaś tylko takiej części, która odpowiada wielkości jego

udziału (np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 października

1973 r., III CRN 247/73, OSNCP 1974, nr 9, poz. 151, uzasadnienie uchwały Sądu

Najwyższego z dnia 19 lipca 1983 r., III CZP 32/83, OSNCP 1984, nr 2-3, poz. 26,

uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 21/99,

"Izba Cywilna" 2002, nr 3, s. 48, oraz uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z

dnia 7 lutego 2003 r., III CKN 1386/00, "Izba Cywilna" 2003, nr 10, s. 47).

Najobszerniej wypowiedział się w tej kwestii w uzasadnieniu wyroku z dnia 25

października 1973 r., III CRN 247/73, stwierdzając, że jednym z uprawnień

wynikających ze współwłasności jest prawo do bezpośredniego korzystania z

rzeczy wspólnej, a jego charakterystyczną cechą jest to, że współwłaścicielowi nie

przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, np. do jednego z lokali we

wspólnym domu, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Każdemu

współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, zatem każde z tych

uprawnień doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same

uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Prowadzi to do tego, że współwłaściciele

mogą współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim tylko zakresie, jaki

daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych

współwłaścicieli.

Z przepisów kodeksu cywilnego regulujących współwłasność istotnie nie

wynika, aby współwłaściciel miał uprawnienie do korzystania tylko z takiej części

rzeczy wspólnej, która odpowiada wielkości jego udziału, według art. 206 k.c.

bowiem regułą jest korzystanie przez współwłaścicieli z całej rzeczy wspólnej.

Przepis ten, podobnie jak art. 207 k.c., ma charakter dyspozytywny, wobec czego

współwłaściciele mogą w umowie ustalić inny sposób korzystania z rzeczy

wspólnej, w szczególności mogą w drodze podziału quoad usum wyodrębnić

określone jej części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych

współwłaścicieli. W takich wypadkach o uprawnieniu poszczególnych

współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z określonych części rzeczy wspólnej

będą decydowały jedynie postanowienia umowy (zob. uchwała pełnego składu Izby

Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., III CO 33/62, OSNCP

1964, nr 2, poz. 22, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1963 r., III CR

81/63, OSNCP 1964, nr 9, poz. 189, uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia

1980 r., III CZP 80/79, OSNCP 1980, nr 9, poz. 157, oraz z dnia 13 lutego 1981 r.,

III CZP 72/80, OSNCP 1981, nr 11, poz. 207, a także wyrok Sądu Najwyższego z

dnia 10 lutego 2004 r., IV CK 17/03, nie publ.).

Rozważeniu podlega jednak zakres uprawnień przysługujących

współwłaścicielom w ustawowym modelu korzystania z rzeczy wspólnej, czyli w

wypadkach objętych zakresem zastosowania art. 206 k.c. W przepisie tym jest

mowa o korzystaniu i współposiadaniu, nie ulega jednak wątpliwości, że posiadanie

jest jedną z form korzystania z rzeczy wspólnej, korzystanie obejmuje bowiem

możliwość używania, które łączy się ściśle z faktycznym władaniem rzeczą. Według

art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania całej

rzeczy wspólnej, przy czym uprawnienie to jest niezależne od wielkości

przysługującego mu udziału we współwłasności, ale jest ograniczone identycznymi

uprawnieniami pozostałych współwłaścicieli. Każdy współwłaściciel może zatem

posiadać całą wspólną rzecz, lecz tylko o tyle, o ile nie przeszkadza analogicznemu

posiadaniu przez pozostałych współwłaścicieli. Wobec takiego unormowania

uprawnień współwłaścicieli, w wypadkach objętych zakresem zastosowania art. 206

k.c. nie może być w ogóle mowy o uprawnieniu do posiadania rzeczy wspólnej w

jakichkolwiek częściach, a więc o posiadaniu „w granicach udziału” lub „ponad

udział” we współwłasności.

Trzeba jednak podkreślić, na co zwrócono także uwagę w doktrynie, że

wykonywanie własności rzeczy wspólnej podlega ograniczeniom wynikającym z

konieczności respektowania praw pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel jest

zatem w wykonywaniu własności rzeczy wspólnej ograniczony prawami innych

współwłaścicieli, a w szczególności tym, czy jego korzystanie i współposiadanie

daje się pogodzić z korzystaniem i współposiadaniem wykonywanym przez

pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). W doktrynie podniesiono ponadto, że

ujmowane od strony pozytywnej uprawnienia właściciela należy w stosunku

wewnętrznym współwłasności dopasować do wielości podmiotów po stronie

właścicielskiej, należy bowiem honorować fakt, iż współwłasność jest prawem

zespolonym z udziałów poszczególnych właścicieli, a zatem uwzględnić konieczny

udział każdego ze współwłaścicieli w uprawnieniach do posiadania, korzystania z

rzeczy i rozporządzania rzeczą.

W stosunkach między współwłaścicielami art. 206 i 207 k.c. wyznaczają

zakres uprawnień, składających się na szeroko rozumiane uprawnienie do

korzystania z rzeczy, oraz zasady ich wykonywania. Spośród ogółu uprawnień

ustawodawca wyodrębnił i uregulował w art. 207 k.c. zasady pobierania pożytków i

innych przychodów z rzeczy wspólnej, co pozwala wnioskować, że pozostałe formy

korzystania z rzeczy poddał zasadzie wyrażonej w art. 206 k.c. Uprawnienia te

mogą być zatem wykonywane w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z

korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zakres ten musi być

oceniany na tle konkretnych okoliczności faktycznych, ponieważ zależy od rodzaju

rzeczy wspólnej oraz charakteru stosunków między współwłaścicielami i dlatego

dopiero po zbadaniu konkretnych okoliczności można ocenić, czy posiadanie

jednego ze współwłaścicieli daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem

z rzeczy przez pozostałych. Artykuł 206 k.c., odwołując się do obiektywnego

kryterium pogodzenia posiadania współwłaściciela z posiadaniem pozostałych

współwłaścicieli, abstrahuje od wielkości udziałów we współwłasności. Nie oznacza

to jednak, że w razie sporu między współwłaścicielami co do zakresu korzystania z

rzeczy wspólnej kwestia wielkości udziałów jest prawnie obojętna; przeciwnie,

stanowi istotne kryterium w umownym lub sądowym ukształtowaniu sposobu

korzystania z rzeczy. Wielkość udziału jest więc elementem oceny, w jakim zakresie

posiadanie współwłaściciela daje się pogodzić ze współposiadaniem rzeczy

wspólnej przez pozostałych współwłaścicieli. Tego rodzaju zależność między

wielkością udziału a zakresem uprawnienia do korzystania z rzeczy wspólnej jest

dostrzegana zarówno w orzecznictwie, jak i w nauce prawa, a zachodzące w tym

względzie dysproporcje są często zarzewiem sporów między współwłaścicielami. W

praktyce ujawniają się one zwłaszcza wtedy, gdy z racji posiadania rzeczy wspólnej

lub jej części współwłaściciel uzyskuje wymierną korzyść, np. nie płaci czynszu za

mieszkanie zajmowane we wspólnym budynku.

Z regulacji zawartej w art. 206 k.c. wynika, że posiadanie w granicach

uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej jest uzależnione od możliwości

pogodzenia posiadania współwłaściciela ze współposiadaniem rzeczy przez

pozostałych współwłaścicieli. Wszystkie inne przypadki posiadania rzeczy wspólnej

wykraczają tym samym poza określony w art. 206 k.c. zakres „uprawnionego”

posiadania rzeczy wspólnej przez konkretnego współwłaściciela. Posiadanie, które

wykracza poza „uprawniony” zakres, narusza ustawowo ukształtowane stosunki

między współwłaścicielami, co z kolei rodzi dla pozostałych współwłaścicieli

roszczenia służące ochronie ich sytuacji prawnej. Podstawę tych roszczeń stanowi

art. 206 k.c., który – określając wewnętrzne relacje między współwłaścicielami –

stwarza tym samym możliwość doprowadzenia do stanu równowagi, naruszonej

przez jednego ze współwłaścicieli korzystaniem niemieszczącym się w sferze

korzystania „uprawnionego”. W takiej sytuacji mogą powstać dla pozostałych

współwłaścicieli roszczenia o zapłatę określonej kwoty tytułem części uzyskanych w

ten sposób korzyści, nie jest bowiem obowiązkowe dążenie do wyrównania

uprawnień określonych w art. 206 k.c. w naturze (np. w drodze roszczenia o

dopuszczenie do współposiadania).

Rozważania powyższe prowadzą do wniosku, że współwłaściciel, który

korzysta z rzeczy wspólnej, wykraczając poza granice korzystania „uprawnionego”,

powinien rozliczyć się z pozostałymi współwłaścicielami z uzyskanych z tego tytułu

korzyści. Trzeba podkreślić, że wniosek taki harmonizuje z obowiązkami

wynikającymi ze stosunku współwłasności, w tym z obowiązkiem zredukowania

przez wszystkich współwłaścicieli swoich wzajemnych uprawnień i przestrzegania

przysługującego im wszystkim uprawnienia do współposiadania i korzystania z

rzeczy wspólnej.

Z przytoczonych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.

rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.