III CZP 26/06

Uchwała z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 26/06

Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący)

Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Marka R. przy uczestnictwie Gminy K. i

Skarbu Państwa – Starosty Powiatowego w G. zastępowanego przez Prokuratorię

Generalną Skarbu Państwa o wpis w księdze wieczystej, po rozstrzygnięciu w Izbie

Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 19 maja 2006 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Gliwicach postanowieniem z dnia 19

stycznia 2006 r.:

"Czy w następstwie zrzeczenia się przez osobę fizyczną prawa wieczystego

użytkowania gruntu będącego własnością Skarbu Państwa prawo wieczystego

użytkowania wygasa, czy też właściwa gmina na podstawie art. 179 § 2 k.c. w

związku z art. 237 k.c. staje się wieczystym użytkownikiem tej nieruchomości?"

podjął uchwałę:

Zrzeczenie się przez osobę fizyczną prawa użytkowania wieczystego

powoduje wygaśnięcie tego prawa.

Uzasadnienie

Marek R., użytkownik wieczysty działek nr 1363/(...) i 1735/(...), położonych w

K., aktem notarialnym z dnia 15 marca 2005 r. zrzekł się użytkowania wieczystego

gruntu i własności budynków stanowiących odrębne nieruchomości oraz złożył

wniosek o dokonanie w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd

Rejonowy w Gliwicach, wpisu użytkowania wieczystego i własności budynków na

rzecz Gminy K. W dniu 17 maja 2005 r. referendarz sądowy Sądu Rejonowego w

Gliwicach dokonał wpisu zgodnego z wnioskiem. Wpis ten został zaskarżony przez

Gminę K., a Sąd Rejonowy w Gliwicach postanowieniem z dnia 17 sierpnia 2005 r.

uchylił wpis i wniosek oddalił. W apelacji Skarb Państwa – Starosta G. wniósł o

zmianę zaskarżonego postanowienia i utrzymanie wpisu w mocy.

Przy rozpoznaniu apelacji nasunęły się Sądowi Okręgowemu wątpliwości

sformułowane w przedstawionym zagadnieniu prawnym. Sąd Okręgowy podkreślił,

że przepisy kodeksu cywilnego nie zawierają przepisu umożliwiającego

użytkownikowi wieczystemu zrzeczenia się przysługującego mu prawa. Jedynie z

przepisów szczególnych wynika możliwość zrzeczenia się tego prawa przez

państwowe i samorządowe osoby prawne (art. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze

zm. – dalej: "u.g.n."). W piśmiennictwie zdecydowanie przeważa pogląd o

dopuszczalności zrzeczenia się wieczystego użytkowania także przez innych

użytkowników wieczystych. Pogląd taki został również przyjęty w orzecznictwie

Sądu Najwyższego (zob. postanowienie z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05,

OSNC 2006, nr 7-8, poz. 125, oraz uchwała z dnia 8 września 1992 r., III CZP

89/92, OSNC 1993, nr 4, poz. 53). W orzecznictwie i piśmiennictwie istnieje

rozbieżność poglądów, która sprowadza się przede wszystkim do tego, czy do

zrzeczenia się użytkowania wieczystego należy zastosować art. 179 k.c., dotyczący

zrzeczenia się własności nieruchomości, czy też art. 246 k.c., dotyczący zrzeczenia

się praw rzeczowych ograniczonych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne nie dotyczy zrzeczenia

się użytkowania wieczystego na podstawie art. 16 u.g.n., który odnosi się do

zrzeczenia się własności lub użytkowania wieczystego przez państwową lub

samorządową osobę prawną odpowiednio na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki

samorządu terytorialnego oraz przy odpowiednim zastosowaniu art. 179 k.c. Nie

dotyczy także szczególnego wypadku zrzeczenia się użytkowania wieczystego,

uregulowanego w art. 17b ust. 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o

gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z

2004 r. Nr 208, poz. 2128 ze zm. – dalej: "u.g.n.r.SP"). Z treści postanowienia Sądu

Okręgowego w Gliwicach z dnia 19 stycznia 2006 r. wyraźnie wynika, że

zagadnienie prawne powstało na tle sytuacji, w której użytkownikiem wieczystym

jest osoba fizyczna, a właścicielem gruntu jest Skarb Państwa.

W polskim ustawodawstwie nie ma, poza dwoma wymienionymi przepisami,

regulacji dotyczącej zrzeczenia się użytkowania wieczystego, istnieją natomiast

unormowania odnoszące się do zrzeczenia się własności nieruchomości i praw

rzeczowych ograniczonych.

Artykuł 179 k.c., regulujący kwestię zrzeczenia się własności nieruchomości,

ulegał kilkakrotnym zmianom. Obowiązujące brzmienie zostało mu nadane przez

ustawę z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych

innych ustaw (Dz.U. Nr 49, poz. 408); w § 1 określono dopuszczalność wyzbycia się

własności nieruchomości przez jej zrzeczenie się oraz wprowadzono wymaganie

zachowania formy aktu notarialnego dla oświadczenia woli właściciela, w § 2

uregulowano zaś skutki zrzeczenia się własności nieruchomości. Przyjęto w

szczególności regułę, że nieruchomość staje się własnością gminy, na obszarze

której jest położona, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Trybunał

Konstytucyjny w wyroku z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04 (OTK Zb.Urz. 2005, nr 3A,

poz. 24), stwierdził, że art. 179 k.c. jest niezgodny z art. 2 i 165 Konstytucji, przy

czym traci on moc obowiązującą z dniem 15 lipca 2006 r. W ten sposób Trybunał

Konstytucyjny nie tylko wyłączył skuteczność ex tunc wyroku, ale ponadto odroczył

utratę mocy obowiązującej zakwestionowanych przepisów, stwarzając w ten sposób

ustawodawcy możliwość ich nowelizacji.

Rządowy projekt nowelizacji kodeksu cywilnego (druk sejmowy nr 486 z dnia 7

kwietnia 2006 r.) m.in. nadaje nowe brzmienie art. 179 k.c., zgodnie z którym

właściciel składa właściwej gminie zaproszenie do zawarcia umowy przekazania

własności nieruchomości, a w razie odmowy gminy lub bezskutecznego upływu

sześciomiesięcznego terminu do zawarcia umowy dopuszcza zrzeczenie się

własności przez złożenie oświadczenia woli w formie aktu notarialnego, w wyniku

czego właścicielem nieruchomości staje się Skarb Państwa. Wspomniany projekt

zawiera propozycję wprowadzenia nowego art. 2331

k.c. w brzmieniu:

„§ 1. Wieczysty użytkownik może zrzec się użytkowania wieczystego.

Oświadczenie o zrzeczeniu się powinno być złożone właścicielowi nieruchomości w

formie aktu notarialnego. Użytkowanie wieczyste, którego użytkownik wieczysty

zrzekł się, wygasa z chwilą wykreślenia z księgi wieczystej.

§ 2. Jeżeli użytkowanie wieczyste obciążone jest hipoteką, jego zrzeczenie się

wymaga zgody wierzyciela, którego wierzytelność zabezpiecza hipoteka”.

Przytoczone przepisy znajdowałyby zastosowanie do wszystkich wypadków

zrzeczenia się użytkowania wieczystego, powołane zaś art. 16 u.g.n. i art. 17b ust.

3 u.g.n.r.SP zostałyby uchylone.

Artykuł 246 k.c. w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 1983 r. (na

podstawie art. 113 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,

Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) składa się z dwóch paragrafów. Zgodnie z § 1,

zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego powoduje jego wygaśnięcie, a

oświadczenie o zrzeczeniu się prawa składa się właścicielowi rzeczy obciążonej.

Według § 2, do wygaśnięcia prawa ujawnionego w księdze wieczystej potrzebne

jest, gdy ustawa nie stanowi inaczej, wykreślenie prawa z księgi wieczystej.

W orzecznictwie i piśmiennictwie niemal jednomyślnie przyjmuje się, że

użytkownik wieczysty, podobnie jak właściciel nieruchomości (art. 179 k.c.) i osoba,

której przysługuje prawo rzeczowe ograniczone (art. 246 k.c.), może skutecznie

zrzec się swojego prawa (por. m.in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września

1992 r., III CZP 89/92, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2002 r., IV CKN

1325/00, nie publ., uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r., III CZP 47/04, OSNC 2005, nr 5, poz. 74,

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05 lub wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2005 r., V CK 784/04, "Biuletyn SN" 2006, nr

4, poz. 9). Sąd Najwyższy w obecnym składzie podziela w pełni ten pogląd, jedynie

więc ze względu na występowanie odmiennych wypowiedzi w piśmiennictwie,

zresztą nielicznych, należy podkreślić, że za tezą o dopuszczalności zrzeczenia się

przez użytkownika wieczystego przysługującego mu prawa przemawia zarówno

wnioskowanie z podobieństwa do art. 179 k.c., jak i argumentum a minori ad maius

oraz argumentum a simili; skoro według art. 246 k.c. można zrzec się słabszego

prawa rzeczowego ograniczonego, to również można zrzec się silniejszego prawa

użytkowania wieczystego, które, zgodnie z niemal jednolitym poglądem

orzecznictwa i piśmiennictwa, zostało ukształtowane jako prawo pośrednie między

własnością i prawami rzeczowymi ograniczonymi, zasadnicze zaś podobieństwo

między prawem użytkowania wieczystego a prawami rzeczowymi ograniczonymi

polega na tym, że w obu wypadkach mamy do czynienia z prawami na rzeczy

cudzej. Nie wytrzymuje krytyki pogląd, że zrzeczenie się prawa użytkowania

wieczystego byłoby dopuszczalne tylko w wypadkach wyraźnie wymienionych w

ustawie, tj. w wymienionych przepisach szczególnych.

Wypowiedzi Sądu Najwyższego różnią się oceną skutków zrzeczenia się

użytkowania wieczystego, co stanowi konsekwencję opowiedzenia się za

stosowaniem w tym zakresie albo art. 179, albo 246 k.c. W piśmiennictwie

zdecydowanie przeważa pogląd o stosowaniu do zrzeczenia się prawa użytkowania

wieczystego art. 179 k.c., należy jednak podkreślić, że większość tych wypowiedzi

pochodzi z okresu przed nowelizacją art. 232 k.c. na podstawie ustawy z dnia 17

maja 1990 r. o podziale zadań i kompetencji określonych w ustawach szczególnych

pomiędzy organy gminy a organy administracji rządowej oraz o zmianie niektórych

ustaw (Dz.U. Nr 34, poz. 198 ze zm.), która wprowadziła możliwość ustanawiania

użytkowania wieczystego nie tylko na gruntach Skarbu Państwa, ale również na

gruntach stanowiących własność gmin lub ich związków. Wcześniej w każdym

wypadku zrzeczenia się użytkowania wieczystego prawo to wygasało wskutek

konfuzji, czyli przejścia użytkowania wieczystego na Skarb Państwa będący

właścicielem nieruchomości obciążonej.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 8 września 1992 r., III CZP

89/92, podkreślił, że istnieje się jednak problem, jakie przepisy normujące

zrzeczenie się prawa rzeczowego należy przez analogię zastosować do zrzeczenia

się użytkowania wieczystego, a mianowicie, czy należy mieć tu na względzie art.

179 k.c., dotyczący zrzeczenia się własności nieruchomości, czy też art. 246 k.c.,

odnoszący się do zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego. Uznając zaś,

że niewątpliwie pewną wskazówkę interpretacyjną zawiera art. 237 k.c., zgodnie z

którym do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy

o przeniesieniu własności nieruchomości, Sąd Najwyższy podsumował, iż w

rozważanej sytuacji wchodzi w grę odpowiednie zastosowanie art. 179 k.c. Dodać

można, że podobne stanowisko, z tym że o charakterze ogólnym, zajął Sąd

Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73 (OSNCP

1974, nr 11, poz. 197), stwierdzając, że w wypadkach nieuregulowanych w

artykułach 232-243 k.c. oraz w umowie o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste

należy, w razie wątpliwości na tle wykładni, posługiwać się przede wszystkim

analogią do przepisów kodeksu cywilnego, dotyczących własności. Konsekwencją

takiego zapatrywania był wniosek – odpowiadający ówczesnej treści art. 179 k.c. –

że użytkowanie wieczyste gruntu wygasa, a wraz z nim wygasa własność

wzniesionych na nim budynków, które stają się znowu częścią składową

nieruchomości.

Stanowisko o stosowaniu art. 179 k.c. do zrzeczenia się użytkowania

wieczystego Sąd Najwyższy zajął uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 8 grudnia

2004 r., III CZP 47/04, w której uzasadnieniu stwierdził m.in., że również w wyniku

zrzeczenia się może nastąpić wygaśnięcie użytkowania wieczystego, jeżeli prawo

to obciąża nieruchomość stanowiącą własność podmiotu (np. gminy), który w

wyniku zrzeczenia się stałby się użytkownikiem wieczystym. Jeżeli zaś użytkowanie

wieczyste obciąża nieruchomość innego podmiotu (np. Skarbu Państwa), a

zrzeczenia się dokonuje użytkownik wieczysty będący np. osobą fizyczną, to

użytkowanie wieczyste "przechodzi" – na podstawie art. 179 w związku z art. 233 i

237 k.c. – na rzecz gminy.

W uzasadnieniu postanowienia z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05, Sąd

Najwyższy wyraził zapatrywanie, że treść użytkowania wieczystego, jako prawa

bardziej zbliżonego do własności niż do praw rzeczowych ograniczonych,

uzasadnia zastosowanie do formy zrzeczenia się użytkowania wieczystego art. 179

§ 1 k.c. per analogiam i przyjęcie, iż zrzeczenie się użytkowania wieczystego

wymaga formy aktu notarialnego. W dalszym ciągu Sąd Najwyższy wyjaśnił, że

okoliczność, iż użytkowanie wieczyste jest, tak jak prawa rzeczowe ograniczone,

prawem na rzeczy cudzej, skłania do przyjęcia, że oświadczenie użytkownika

wieczystego o zrzeczeniu się przysługującego mu prawa powinno być złożone

właścicielowi nieruchomości, do czego upoważnia w drodze analogii art. 246 § 1

k.c. Wskazana wyżej istotna cecha charakterystyczna użytkowania wieczystego

prowadzi także do zastosowania do skutków zrzeczenia się tego prawa – w drodze

analogii – art. 246 § 1 k.c. i uznania, że zrzeczenie się użytkowania wieczystego

powoduje jego wygaśnięcie. Sąd Najwyższy podkreślił, że konsekwentne

zastosowanie per analogiam do zrzeczenia się użytkowania wieczystego art. 246

k.c. w zakresie określającym skutek tej czynności nie pozwala na pominięcie § 2

wymienionego artykułu, co prowadzi do wniosku, że jeżeli użytkowanie wieczyste

było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest

wykreślenie go z tej księgi. Należy dodać, że skoro skutkiem zrzeczenia się

użytkowania wieczystego jest wygaśnięcie tego prawa, to następstwem tego

zdarzenia jest wygaśnięcie ustanowionych na nim obciążeń (art. 241 k.c.).

Także w postanowieniu z dnia 4 listopada 2005 r., V CK 784/05, Sąd

Najwyższy dostrzegł podstawy do stosowania art. 246 k.c. do zrzeczenia się

użytkowania wieczystego. Stwierdził, że kontynuując dotychczasowy kierunek

wykładni oparty na analogii mimo nieosiągnięcia zgodności poglądów w doktrynie,

należy przyjąć dopuszczalność zrzeczenia się użytkowania wieczystego przez inne

podmioty niż wymienione w art. 16 u.g.n. Przemawiają za tym cechy tego prawa

sytuujące je między własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi,

podlegającymi wygaśnięciu wskutek zrzeczenia się (art. 179 § 1 i art. 246 § 1 i 2

k.c.).

Istotne są także wypowiedzi zamieszczone wyroku Trybunału Konstytucyjnego

z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04, w którym zwrócono uwagę, że ani w przypadku

zrzeczenia się użytkowania wieczystego, ani ograniczonego prawa rzeczowego nie

dochodzi do zmiany uprawnionego; czynności te – choć dokonywane wobec

właściciela – nie wywołują skutku w postaci przeniesienia prawa na niego czy na

inny podmiot. Skutkiem obu jest zwolnienie prawa własności z obciążeń. Zarówno

użytkownik wieczysty, jak i osoba uprawniona z tytułu ograniczonego prawa

rzeczowego wywodzą swe prawa od właściciela. Obciążając swe prawo, właściciel

nie traci swojego statusu i musi się liczyć z wygaśnięciem obciążenia; nawet jeśli

następuje ono w efekcie jednostronnej czynności uprawnionego, nie zmienia pozycji

prawnej właściciela. Przytoczone stanowisko oznacza opowiedzenie się za

stosowaniem art. 246 § 1 zdanie pierwsze k.c. w drodze analogii do użytkowania

wieczystego, skutkiem zrzeczenia się użytkowania wieczystego jest zatem jego

wygaśnięcie.

Trybunał Konstytucyjny wskazał także, że jest oczywiste, iż zrzeczenie się

prawa na rzeczy cudzej musi być dokonane wobec właściciela (art. 246 § 1 zdanie

drugie k.c.), dla którego w tym momencie otwiera się droga dochodzenia roszczeń

przeciwko dawnemu uprawnionemu. Z kontekstu tej wypowiedzi wynika, że została

ona odniesiona również do użytkowania wieczystego, które jest określane przez

Trybunał Konstytucyjny jako prawo na rzeczy cudzej. Stanowisko to wynika z

analogicznego zastosowania art. 246 § 1 zdanie drugie k.c. do użytkowania

wieczystego. Skoro bowiem powstanie rozważanego prawa wymaga zawarcia

umowy między właścicielem gruntu a przyszłym użytkownikiem wieczystym, to

konsekwentnie, chociaż zrzeczenie się jest jednostronną czynnością prawną,

powinno być dokonane w drodze oświadczenia woli złożonego właścicielowi

obciążonej nieruchomości.

Trybunał Konstytucyjny dostrzegł jeszcze inny aspekt analizowanego

zagadnienia. Podkreślił, że w związku z konstytutywnym znaczeniem wpisu

użytkowania wieczystego do księgi wieczystej (art. 27 u.g.n.) należy przyjąć, iż –

mimo dokonanego zrzeczenia się – skutki prawne tej czynności (wygaśnięcie

prawa) są uzależnione od dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. W

odniesieniu do ograniczonych praw rzeczowych zasada ta jest wyrażona wprost w

art. 246 § 2 k.c.; jeśli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego

wygaśnięcia potrzebne jest jego wykreślenie. W przypadku obu kategorii praw

istotne znaczenie odgrywa więc element publikacji, czyli ujawnienia zmiany stanu

prawnego nieruchomości.

Z wyroku z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04, wynika, że Trybunał Konstytucyjny

określił linię podziału między konstrukcjami zrzeczenia się praw rzeczowych,

oddzielając prawo własności od praw na rzeczy cudzej, czyli użytkowania

wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych. Z bliskości prawa własności

nieruchomości i użytkowania wieczystego, wyrażającej się w częstym stosowaniu

przepisów o własności odpowiednio albo w drodze analogii do użytkowania

wieczystego, Trybunał Konstytucyjny nie wywiódł więc dalszych skutków w kwestii

zrzeczenia się użytkowania wieczystego. Przedstawione argumenty przemawiały za

tym, aby w szczególnej kwestii skutków zrzeczenia się jednakowo traktować

użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe, a nie użytkowanie wieczyste

oraz własność nieruchomości. Trybunał Konstytucyjny wyraził to zapatrywanie

stwierdzając, że w świetle charakterystyki zrzeczenia się użytkowania wieczystego i

ograniczonych praw rzeczowych, założenie legislacyjne polegające na dążeniu do

ujednolicenia instytucji zrzeczenia się tych praw ze zrzeczeniem się własności

nieruchomości, jawi się – zdaniem Trybunału Konstytucyjnego – jako założenie z

gruntu błędne.

W związku z przedstawionymi wypowiedziami wymaga rozważenia w

pierwszej kolejności dopuszczalność odpowiedniego stosowania art. 179 k.c. do

zrzeczenia się użytkowania wieczystego. Odpowiednie stosowanie prawa musi

znajdować podstawę w konkretnym przepisie. W kodeksie cywilnym zostały

zamieszczone dwa przepisy odsyłające do przepisów o przeniesieniu własności

nieruchomości: art. 234 k.c. – w zakresie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste,

oraz art. 237 k.c. – w zakresie przeniesienia użytkowania wieczystego. Zrzeczenie

się użytkowania wieczystego oczywiście nie ma żadnego związku z oddaniem

gruntu w użytkowanie wieczyste. Nie ma też ono związku z przeniesieniem tego

prawa, zwrot „przeniesienie własności” (art. 155 i nast. k.c.) oznacza bowiem

przejście własności rzeczy z jednej osoby na drugą na podstawie umowy. W

wypadku zrzeczenia się użytkowania wieczystego nie dochodzi ani do zawarcia

umowy, ani do przejścia prawa, żaden z tych przepisów nie może zatem stanowić

podstawy do odpowiedniego stosowania art. 179 k.c. do użytkowania wieczystego.

Skoro zatem nie ma podstaw do odpowiedniego stosowania art. 179 k.c. do

użytkowania wieczystego, oczywiste staje się stwierdzenie, że opowiedzenie się za

tezą o dopuszczalności zrzeczenia się przez użytkownika wieczystego

przysługującego mu prawa – poza hipotezami norm prawnych, zamieszczonych w

dwóch wyżej wymienionych przepisach szczególnych (art. 16 u.g.n. i art. 17b ust. 3

u.g.n.r.SP) – oznacza, iż w rozważanym zakresie istnieje luka w prawie. Można ją

wypełnić przez analogiczne zastosowanie innych przepisów prawnych, regulujących

podobne stany faktyczne, a więc art. 179 lub 246 k.c.

Pozostaje do rozważenia, czy istnieją podstawy do analogicznego stosowania

do użytkowania wieczystego art. 179 lub 246 k.c. W orzecznictwie oraz we

współczesnym piśmiennictwie utrwalony jest pogląd, że użytkowanie wieczyste jest

prawem sui generis, usytuowanym między prawem własności a prawami

rzeczowymi ograniczonymi. Podkreśla się, że jest ono bliższe własności niż

prawom rzeczowym ograniczonym, co wynika m.in. z art. 234 i 237 k.c.

Konsekwentnie więc w kwestiach nieuregulowanych w art. 232-243 k.c. stosuje się

w drodze analogii raczej przepisy o własności niż o prawach rzeczowych

ograniczonych. Spostrzeżenie to dotyczy w szczególności analogicznego

stosowania przepisów o treści i wykonywaniu własności oraz o ochronie własności.

Możliwe jest jednak w pewnym zakresie analogiczne stosowanie do użytkowania

wieczystego niektórych przepisów o prawach rzeczowych ograniczonych, w tym

zwłaszcza art. 247 k.c., odnoszącego się do ich wygaśnięcia wskutek konfuzji.

W ocenie dopuszczalności, podstawy prawnej i skutków zrzeczenia się

użytkowania wieczystego szczególne znaczenie należy przypisać omówionym

poglądom Trybunału Konstytucyjnego. Z uzasadnienia wyroku z dnia 15 marca

2005 r., K 9/04, wynika, że Trybunał dostrzegał podstawy do analogicznej oceny

zrzeczenia się użytkowania wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych oraz

przeciwstawił im zrzeczenie się własności nieruchomości. Podobne poglądy

wypowiedział Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 24 sierpnia

2005 r., II CK 34/05. Sąd Najwyższy w obecnym składzie w pełni te poglądy

podziela.

Użytkowanie wieczyste, mimo cech bliskich własności nieruchomości, w jednej

kwestii wykazuje szczególne podobieństwo do ograniczonych praw rzeczowych:

jest prawem na rzeczy cudzej. Zastosowanie zatem art. 246 k.c. w drodze analogii

do użytkowania wieczystego bardziej odpowiada istocie tego prawa, którego celem

jest uzyskanie korzyści przez uprawnionego kosztem obciążenia nieruchomości.

W wypadku analogicznego zastosowania art. 179 k.c. powstawałaby sytuacja,

w której, w konsekwencji zrzeczenia się użytkowania wieczystego ustanowionego

na gruncie Skarbu Państwa, prawo to istniałoby nadal, tyle że przysługiwałoby

gminie właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Tym samym

dochodziłoby do stawiania gminy w roli niejako „przymusowego beneficjenta”

zrzeczenia się użytkowania wieczystego. Aktualne w takim wypadku stawałyby się

argumenty za niezgodnością art. 179 k.c. z Konstytucją, sformułowane w

odniesieniu do zrzeczenia się własności nieruchomości. Opisana w uzasadnieniu

wyroku Trybunału Konstytucyjnego praktyka przynosiła wyłącznie przykłady

zrzekania się gruntów skażonych ekologicznie, zabudowanych budynkami

wymagającymi kosztownej rozbiórki, których rewitalizacja pociągałaby za sobą

konieczność poniesienia przez gminę istotnych wydatków. Tym samym swoboda

zrzekania się użytkowania wieczystego byłaby – tak jak w wypadku zrzekania się

własności – realizowana kosztem gminy, a na społeczność lokalną byłyby

przerzucane wydatki, które w innej sytuacji musiałby ponieść podmiot uprawniony

do władania gruntem, czyli dotychczasowy użytkownik wieczysty albo właściciel.

Tymczasem gmina powinna mieć możliwość samodzielnego kształtowania swej

gospodarki nieruchomościami w drodze działań związanych z nabyciem i

utrzymaniem nieruchomości potrzebnych do wykonywania jej zadań. Użytkowanie

wieczyste jest prawem tworzonym dla osiągnięcia określonego rezultatu

gospodarczego i społecznego, a jego przymusowe utrzymywanie na rzecz gminy

pozostaje w sprzeczności z tym założeniem.

Użytkowanie wieczyste może obciążać zarówno grunty Skarbu Państwa, jak i

grunty jednostek samorządu terytorialnego oraz ich związków. Tymczasem w

wypadku opowiedzenia się za poglądem o analogicznym stosowaniu art. 179 § 2

k.c. do użytkowania wieczystego jedynie gmina nabywałaby prawo ustanowione na

gruncie Skarbu Państwa. W razie zrzeczenia się użytkowania wieczystego, które

zostało ustanowione na gruncie samorządowym, Skarb Państwa nie nabywałby

tego prawa, ale wygasałoby ono wskutek konfuzji. Prowadziłoby to do powstania

oczywistej dysharmonii między art. 232 k.c. i stosowanym do użytkowania

wieczystego art. 179 § 2 k.c. Zdecydowanie lepiej jest dostosowany do zrzekania

się użytkowania wieczystego art. 246 k.c., który przewiduje złożenie oświadczenia o

zrzeczeniu się prawa właścicielowi, różnicuje zatem adresata tego oświadczenia

jedynie w zależności od tego, na czyim gruncie zostało ustanowione obciążenie.

Zrzeczenie się własności nieruchomości na podstawie art. 179 k.c. stanowi

jednostronną czynność prawną o charakterze rozporządzającym, prowadzącą do

pierwotnego nabycia własności nieruchomości przez gminę. Uzyskanie przez nią

własności można wywodzić ze złożenia oświadczenie woli o zrzeczeniu się tego

prawa oraz z treści art. 179 k.c., określającego wprost, kto uzyskuje własność

nieruchomości. Taki system trudno byłoby analogicznie odnieść do zrzeczenia się

użytkowania wieczystego. Skoro istotę tego prawa należy wiązać także z umową o

oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, pomimo pierwotnego nabycia prawa

przez gminę, nadal byłyby wiążące dla niej obowiązki wynikające z umowy, np. co

do uiszczania opłaty rocznej. Trudno bowiem zakładać, by użytkowanie wieczyste

funkcjonowało bez dalszego trwania umowy będącej nie tylko pierwotnym źródłem

powstania tego prawa, ale także podstawą istnienia powiązań obligacyjnych,

charakterystycznych dla użytkowania wieczystego. Opowiedzenie się za

dopuszczalnością analogicznego stosowania art. 179 § 2 k.c. podważałoby zatem

założenie o pierwotnym charakterze nabycia użytkowania wieczystego w razie

zrzeczenia się tego prawa. Dalsze utrzymywanie się skutków prawnych,

wynikających z relacji poprzednio istniejącej między właścicielem gruntu i

użytkownikiem wieczystym, przemawiałoby raczej za wnioskiem, że wspomniane

prawo zostało „przeniesione” na gminę jednostronnym oświadczeniem woli

dotychczasowego użytkownika wieczystego, nie zaś nabyte przez gminę w sposób

pierwotny. Ten problem nie powstaje w wypadku zrzeczenia się własności

nieruchomości, ponieważ prawo będące przedmiotem zrzeczenia nie jest

powiązane z umową, a jedyną kwestią wymagającą rozstrzygnięcia pozostaje

dalsze trwanie lub wygaśnięcie obciążeń własności nieruchomości.

Należy w związku z tym podkreślić, że użytkowanie wieczyste jest prawem, na

którym mogą być ustanowione dalsze prawa rzeczowe (hipoteka, użytkowanie i

służebności), wobec czego w razie zrzeczenia się użytkowania wieczystego

powstawałoby pytanie, jaki jest los tych praw. Skoro zastosowanie art. 179 k.c.

prowadziłoby do dalszego istnienia prawa użytkowania wieczystego, do oceny

obciążeń nie mógłby mieć zastosowania art. 241 k.c., który reguluje skutki

wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Artykuł 179 k.c. nie określa, co dzieje się z

prawami rzeczowymi i obligacyjnymi o tzw. rozszerzonej skuteczności w razie

zrzeczenia się własności nieruchomości. Przemawia to przeciwko analogicznemu

stosowaniu tego przepisu do zrzeczenia się użytkowania wieczystego.

Zastosowanie w omawianym wypadku art. 246 k.c., przewidującego w drodze

analogii wygaśnięcie użytkowania wieczystego, prowadzi natomiast do wygaśnięcia

obciążeń na podstawie art. 241 k.c.

Trafności poglądu o stosowaniu art. 179 k.c. do zrzeczenia się użytkowania

wieczystego nie przesądza okoliczność, że zrzeczeniu się tego prawa zwykle

towarzyszy jednoczesna utrata własności budynków wzniesionych na

nieruchomości lub własności lokali. Przemawia za tym argument wynikający z

konstrukcji praw związanych, która znajduje zastosowanie do oceny relacji między

prawem użytkowania wieczystego gruntu i prawem własności wzniesionych na nim

budynków oraz prawem odrębnej własności lokali. W tym układzie prawem

głównym pozostaje prawo użytkowania wieczystego, a prawo odrębnej własności

budynku lub lokalu jest prawem z nim związanym. Każde rozporządzenie prawem

głównym wymaga także rozporządzenia prawem związanym, które w tym zakresie

dzieli los prawny prawa głównego.

Ponadto należy przyjąć, zgodnie z art. 246 § 2 k.c., że skoro użytkowanie

wieczyste gruntu musi być ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia

potrzebne jest wykreślenie tego prawa. Zapewnia to jasność sytuacji prawnej gruntu

dla właściciela, który jest uczestnikiem postępowania o wpis w księdze wieczystej i

w tym postępowaniu może podnosić np. wadliwość oświadczenia o zrzeczeniu się

użytkowania wieczystego, będącego podstawą wykreślenia tego prawa. Przyjęcie

takiego modelu zrzeczenia się użytkowania wieczystego jest również istotne dla

zapewnienia bezpieczeństwa obrotu. Ponieważ wpis o wykreśleniu użytkowania

wieczystego ma charakter konstytutywny, każdy zainteresowany może uzyskać

informację o stanie prawnym nieruchomości i podjąć działania, które nie będą

narażone na podważenie z powodu rozbieżności między rzeczywistym stanem

prawnym gruntu i stanem wynikającym z księgi. W razie analogicznego stosowania

w rozważanym zakresie art. 179 k.c. mogłoby natomiast dojść do niekorzystnej dla

bezpieczeństwa obrotu sytuacji, polegającej na tym, że nieistniejące prawo nadal

byłoby wpisane w księdze wieczystej.

Przedstawione argumenty przemawiają za uznaniem, że do zrzeczenia się

użytkowania wieczystego stosuje się w drodze analogii art. 246 k.c., a nie art. 179 §

2 k.c. (...) Wyjątkowo jednak w kwestii formy zrzeczenia się użytkowania

wieczystego znajduje zastosowanie w drodze analogii art. 179 § 1 zdanie drugie

k.c., który wymaga zachowania formy aktu notarialnego, skoro bowiem taka forma

szczególna musi być zachowana do ustanowienia i przeniesienia użytkowania

wieczystego (art. 158 w związku z art. 234 i 237 k.c.), to również zrzeczenie się

tego prawa powinno być dokonane w rozważanej formie. Sąd Najwyższy w

obecnym składzie podziela pogląd wypowiedziany w tym zakresie w uzasadnieniu

postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie

prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).