III CZP 53/06

Uchwała z dnia 14 lipca 2006 r., III CZP 53/06

Sędzia SN Helena Ciepła (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Józef Frąckowiak

Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Ireny P. przy uczestnictwie Zygmunta Z. i

Marii Z. o zniesienie współwłasności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na

posiedzeniu jawnym w dniu 14 lipca 2006 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Elblągu postanowieniem z dnia 10 marca

2006 r.:

"Czy w świetle art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) w postępowaniu o

zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym

ustanowiono odrębną własność lokali, co do którego istnieje możliwość fizycznego

podziału, dopuszczalne jest zniesienie przez sąd praw odrębnej własności lokali,

czy też w takiej sytuacji wniosek o zniesienie współwłasności jest

niedopuszczalny?"

podjął uchwałę:

Przepis art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o

własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie wyłącza

dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w

postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli

możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym ustanowiono odrębną

własność lokali.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390

§ 1 k.p.c. zagadnienie prawne powstało w sprawie o zniesienie współwłasności

nieruchomości położonej w M. przy ul. M. nr 2A, objętej księgą wieczystą nr (...)

prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Ostródzie, Wydział Zamiejscowy w Morągu,

zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym wyodrębniono własność dwóch

lokali, które zostały sprzedane przez gminę M. z odpowiednimi udziałami we

wspólnych częściach budynku i gruntu.

Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 7 października 2005 r. zniósł

współwłasność nieruchomości w ten sposób, że prawo własności do działki

oznaczonej w opinii biegłej nr (...)/1 wraz z zabudowaniami opisanymi w tej opinii

przyznał na współwłasność małżonkom Zygmuntowi i Lucynie Z., a działkę nr (...)/2

wraz z zabudowaniami przyznał Irenie P. i nakazał uczestnikom wydanie

wnioskodawczyni pomieszczeń opisanych w postanowieniu oraz wnioskodawczyni

dokonanie określonych czynności. Nie zniósł jednocześnie odrębnej własności

lokali, mimo że żądanie takie mieści się implicite w żądaniu zniesienia

współwłasności nieruchomości wspólnej.

Rozpoznając sprawę na skutek apelacji uczestników, Sąd Okręgowy powziął

wątpliwość ujętą w przytoczonym w zagadnieniu prawnym.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota przedstawionego zagadnienia sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy art.

3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r.

Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”) ustanawia absolutny zakaz zniesienia

współwłasności nieruchomości wspólnej – poza wyjątkiem przewidzianym w art. 5

tej ustawy – dopóty, dopóki istnieje odrębna własność lokali, czy też dopuszczalne

jest zniesienie tej odrębnej własności lokali przez sąd, jeżeli możliwy jest fizyczny

podział budynku, w którym tę własność ustanowiono.

W orzecznictwie można uznać za utrwalony pogląd o niedopuszczalności

zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej. W uzasadnieniu postanowienia

z dnia 17 kwietnia 2002 r., IV CKN 975/00 (nie publ.) Sąd Najwyższy stwierdził, że

art. 3 ust. 2 u.w.l. ustanawia przymus pozostawania w stosunku współwłasności, a

w uzasadnieniu uchwały z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 (OSNC 2004,

nr 12, poz. 189) uznał, że w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić

elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W

pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które

są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna

klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one współwłasność

konieczną lub przymusową. Do nieruchomości mogą jednak należeć także

elementy, o nie tak ścisłym związku funkcjonalnym ze wszystkimi lokalami,

stanowiące pomieszczenia przynależne, np. piwnice lub strych (art. 2 ust. 4 u.w.l.).

Przewidziany w art. 3 ust. 1 u. w. l. zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości

wspólnej dotyczy tylko współwłasności koniecznej, a nie współwłasności

pomieszczeń przynależnych. Także Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 5

marca 2002 r., SK 22/00 (OTK-A 2002, nr 2, poz.12) wyjaśnił, że istnienie

współwłasności nieruchomości wspólnej i składników majątkowych, niezbędnie w

nią wchodzących, nie może być wyłączone ani w drodze umowy, ani tym bardziej w

drodze orzeczenia sądu.

Odnosząc się do tych poglądów należy zauważyć, że o możliwości

wygaśnięcia odrębnej własności lokali w obecnym stanie prawnym można

pośrednio wnioskować już z zawartego w treści art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l.

zwrotu „dopóki trwa”. Wprawdzie sądowego zniesienia odrębnej własności lokali

jako sposobu jej wygaśnięcia nie przewidują przepisy kodeksu cywilnego ani

ustawy o własności lokali, jednak w literaturze wskazuje się, że ustanie odrębnej

własności lokali może być zarówno konsekwencją wygaśnięcia, jak i zniesienia,

przy czym jako przypadki wygaśnięcia wymienia się zniszczenie budynku lub utratę

przez niego charakteru odrębnego od gruntu przedmiotu własności, a jako

przykłady zniesienia – notarialne oświadczenie jednego właściciela wszystkich

lokali, które stanowiłoby jak gdyby odwrotność (actus contrarius) oświadczenia o

ustanowieniu tej odrębnej własności, połączenie kilku lokali i umowę w formie

notarialnej właścicieli wszystkich lokali. Oczywiste jest, że nie wszystkie przypadki

wygaśnięcia odrębnej własności lokalu mogą być uznane za usunięcie przeszkody

z art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. do zniesienia współwłasności nieruchomości

wspólnej. Dopuszczalność ta będzie wyłączona np. w razie połączenia lokali,

powodującego wygaśnięcie odrębnej własności lokali dotychczasowych, powstaną

bowiem nowe nieruchomości lokalowe, pozostające w relacji prawa związanego z

własnością nieruchomości wspólnej.

Przedstawiając zagadnienie prawne, Sąd Okręgowy przyjął możliwość

zniesienia odrębnej własności lokali w drodze umowy właścicieli lokali, dostrzegł

jednak brak podstawy materialnoprawnej dopuszczalności takiego zniesienia przez

sąd. (...)

Ustawodawca, przyznając w art. 210 k.c. współwłaścicielom uprawnienie do

żądania zniesienia współwłasności, jednocześnie w art. 211 k.c. wyłączył żądanie

zniesienia współwłasności przez podział, jeżeli byłby on sprzeczny z przepisami

ustawy. Takim przepisem jest art. 3 ust .1 zdanie drugie u.w.l., stanowiący, że nie

można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóty, dopóki

trwa odrębna własność lokali. Redakcja tego przepisu jest tak prosta, że prima facie

nie nasuwa wątpliwości; wykładnia literalna , a w szczególności zwrot „dopóki trwa

odrębna własność lokali”, prowadzi do wniosku, że zawarty w nim zakaz dotyczy

zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, nie zaś zniesienia odrębnej

własności lokali stanowiącej przeszkodę do zniesienia współwłasności

nieruchomości wspólnej.

Według utrwalonych w orzecznictwie zasad interpretacji przepisów prawa,

podstawowe znaczenie ma wykładnia językowa, a dopiero wtedy, gdy ta zawodzi,

prowadząc do wyników niedających się pogodzić z racjonalnym działaniem

ustawodawcy i celem, jaki ma realizować dana norma, należy sięgnąć do dyrektyw

wykładni systemowej i funkcjonalnej. Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w

orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego i Sądu Najwyższego (por. wyrok

Trybunału Konstytucyjnego z dnia 28 czerwca 2000 r., K 25/99, OTK Zb.Urz. 2000,

nr 5, poz. 141 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 1998 r., I CKN 664/97,

OSNC 1999, nr 1, poz. 7, z dnia 17 maja 2000 r., I KZP 7/00, OSNKW 2000, nr 5-6,

poz. 51 oraz z dnia 22 października 1992 r., III ARN 50/92, OSNCP 1993, nr 10,

poz. 181).

Wykładnia gramatyczna art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. wskazuje na

racjonalne działanie ustawodawcy, zapewniające realizację uzasadnionych

interesów współwłaścicieli, brak bowiem przekonywających argumentów

przemawiających za przypisaniem mu intencji pozbawienia właściciela lokalu

możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, kiedy możliwy jest

podział budynku, w którym ustanowiono tę odrębną własność lokali i utrzymywanie

współwłasności, będącej często, jak w przedmiotowej sprawie, zarzewiem

wieloletniego konfliktu. Na tle przytoczonego stanu prawnego trudno pogodzić się z

odmienną wykładnią tego przepisu, która w wypadkach wyjątkowych i

zasługujących na uwzględnienie nie dopuszczałaby do całkowitego wyjścia ze

współwłasności, traktowanej w ustawodawstwie jako stan przejściowy.

Dochodziłoby wówczas do kolizji praw; ustawodawca, przyznając

współwłaścicielowi w art. 210 k.c. uprawnienie do żądania zniesienia

współwłasności, jednocześnie w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. uprawnienie to

wyłączałby.

Uznanie, że przewidziana w art. 3 ust. 1 przeszkoda stanowi absolutny zakaz

znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej (poza wyjątkiem przewidzianym

w art. 5 u.w.l.), byłoby niedocenieniem roli, jaką odgrywa w systemie

obowiązującego prawa odrębna własność lokali. Żaden przepis nie funkcjonuje w

izolacji, musi więc być rozpatrywany jako fragment całego systemu prawnego.

Wiążąc przyjętą wykładnię językową tego przepisu z unormowaniem sposobów

znoszenia współwłasności przewidzianym w art. 211 k.c., wśród których na

pierwszym miejscu jest podział fizyczny, a dopiero gdy jest to niemożliwe, mają

zastosowanie inne sposoby, w tym ustanowienie odrębnej własności lokali, należy

stwierdzić, że unormowanie to potwierdza prawidłowość przyjętej wykładni. Nie było

więc przeszkód, aby Gmina przed sprzedażą lokali dokonała podziału budynku i

sprzedała dwie odrębne nieruchomości albo całą nieruchomość na współwłasność i

wówczas, w razie wystąpienia z wnioskiem o zniesienie współwłasności,

wchodziłoby w rachubę oczywiście zniesienie przez podział fizyczny.

W konsekwencji należy przyjąć, że ustanowiony w art. 3 ust. 1 zdanie drugie

zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej w czasie istnienia

odrębnej własności lokali dotyczy takich stanów faktycznych, w których

ustanowiono odrębną własność lokali w dużych budynkach, których podział

prowadzący do całkowitego wyjścia ze współwłasności jest nierealny. W wypadku

natomiast dwu odrębnych lokali w budynku, który można podzielić, aktualne staje

się także zniesienie odrębnej własności lokali przez sąd, aby umożliwić – przy

spełnieniu przesłanek przewidzianych w art. 210 k.c. – orzeczenie podziału

fizycznego nieruchomości wspólnej.

Rozważania te prowadzą do wniosku, że art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. nie

stanowi zakazu znoszenia odrębnej własności lokali. Zakazu takiego nie zawierają

także inne przepisy ustawy o własności lokali ani kodeksu cywilnego, nie

wyłączając tym samym zniesienia odrębnej własności lokali w drodze orzeczenia

sądu. Skoro nie ulega wątpliwości, że tę odrębną własność lokali można znieść w

drodze umowy, to w poszukiwaniu podstawy materialnoprawnej do zniesienia jej

przez sąd należy odwołać się do zasady, w myśl której, jeżeli istnieje możliwość

regulacji danego stosunku prawnego w drodze umowy, to w razie niezgodności

między stronami wchodzi w rachubę orzeczenie sądowe, przyjąć należy

dopuszczalność sądowego zniesienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o

zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej. Przyjęcie takiego rozwiązania

nie stanowi novum, zastosował je już bowiem Sąd Najwyższy w uchwale pełnego

składu Izby Cywilnej z dnia 21 grudnia 1974 r., III CZP 31/74 (OSNCP 1975, nr 9,

poz. 128), stwierdzając dopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokali

także w sądowym postępowaniu o zniesienie współwłasności, mimo że takiego

sposobu zniesienia nie przewidywał żaden przepis prawa.

Za wykładnią przyjmującą dopuszczalność zniesienia przez sąd odrębnej

własności lokali w sytuacji, w której możliwy jest fizyczny podział budynku i

całkowite wyjście ze współwłasności, oprócz argumentów natury jurydycznej,

przemawiają też względy praktyczne, wyrażające się w celowości zarówno z punktu

widzenia słusznych interesów współwłaścicieli, jak i interesu społeczno-

gospodarczego. Umacnia się w ten sposób sytuacja prawna każdego

dotychczasowego właściciela lokalu, który przy spełnieniu przesłanek określonych

w art. 210 k.c. stanie się właścicielem odrębnej nieruchomości, dla której zostanie

założona oddzielna księga wieczysta.

Wychodząc z powyższych założeń Sąd Najwyższy na podstawie 390 § 1

k.p.c. rozstrzygnął przedstawione zagadnienie, jak w uchwale.