III CZP 72/06

Uchwała z dnia 13 października 2006 r., III CZP 72/06

Sędzia SN Barbara Myszka (przewodniczący)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "Ś." w G.

przeciwko Gminie G. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, po

rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 13 października

2006 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Gliwicach

postanowieniem z dnia 24 maja 2006 r.:

"Czy spółdzielni mieszkaniowej przysługuje roszczenie z art. 35 ust. 1, 13 i

ust. 2 w związku z art. 40 i art. 42 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119 poz. 1116 ze zm.) o

zobowiązanie gminy do ustanowienia na jej rzecz prawa użytkowania wieczystego

gruntu w sytuacji, gdy spółdzielnia mieszkaniowa przed dniem 5 grudnia 1990 r.

wzniosła nad tym gruntem – stanowiącym drogę publiczną – budynek?"

podjął uchwałę:

Roszczenie przewidziane w art. 35 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.

o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz.

1116 ze zm.) nie przysługuje w odniesieniu do działki gruntu stanowiącej

drogę publiczną, nad którą spółdzielnia mieszkaniowa wzniosła budynek

przed dniem 5 grudnia 1990 r.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne

powstało w związku z roszczeniem, jakie zgłosiła Spółdzielnia Mieszkaniowa „Ś." w

G. na podstawie art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej:

„u.s.m"), domagając się nakazania pozwanej Gminie G. oddania powódce w

użytkowanie wieczyste za wynagrodzeniem opisanych w pozwie działek gruntu,

stanowiących drogi publiczne.

Strona pozwana, wnosząc o oddalenie powództwa, podniosła, że art. 22

ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r.

Nr 204, poz. 2086, ze zm.) nie przewiduje możliwości oddania w użytkowanie

wieczyste działki stanowiącej drogę publiczną.

Ustalono, że strona powodowa jest wieczystym użytkownikiem określonych

działek w G. przy ul J. i przy ul. O. W latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku jej

poprzedniczka prawna wzniosła budynek biurowy przy ul. J. nr 9 i budynek

mieszkalny przy ul. O. nr 6, 6a, 6b i 6c, w taki sposób, że usytuowane są one na

gruntach pozostających w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni, położonych po obu

stronach spornych działek stanowiących drogi publiczne, nad którymi znajdują się

bramy przejazdowe, a nad nimi wznosi się część kondygnacji budynków biurowego

i mieszkalnego, połączona konstrukcyjnie z resztą tych budynków.

Wyrokiem z dnia 30 listopada 2005 r. Sąd Rejonowy w Gliwicach oddalił

powództwo, stojąc na stanowisku, że art. 35 u.s.m. dotyczy tylko działek

budowlanych, a nie działek stanowiących drogi publiczne, do których mają

zastosowanie przepisy ustawy o drogach publicznych, nieprzewidujące możliwości

oddania takich działek w użytkowanie wieczyste.

Przy rozpoznawaniu apelacji strony powodowej. Sądowi Okręgowemu w

Gliwicach nasunęła się przedstawiona w pytaniu wątpliwość, związana, zdaniem

Sądu, nie z zagadnieniem wzajemnego stosunku art. 35, 40 i 42 u.s.m. oraz art. 22

ustawy o drogach publicznych, których sprzeczność Sąd Okręgowy uznał za

pozorną, lecz z kwestią, czy spółdzielni mieszkaniowej przysługuje roszczenie

przewidziane w art. 35 u.s.m. w odniesieniu do działek stanowiących drogi

publiczne. Stwierdził, że jeżeli sporne działki mają wyłącznie charakter działek

drogowych, to art. 35 u.s.m. nie ma do nich zastosowania, dotyczy bowiem tylko

działek budowlanych. Jednak, zdaniem Sądu, możliwe jest uznanie, że wydane

pozwolenia na budowę były wyznacznikiem przypisania tym działkom także

charakteru budowlanego, wobec czego stały się one działkami o podwójnym

charakterze – drogowym i budowlanym, a wtedy kwestia stosowania do nich art. 35

u.s.m. byłaby otwarta. Dalsze wątpliwości budzi, zdaniem Sądu Okręgowego,

kwalifikacja prawna wzniesionych budynków, które można zakwalifikować albo jako

trwale związane z gruntami Spółdzielni sąsiadującymi z działkami drogowymi,

zgodnie z art. 48 w związku z art. 46 k.c., albo jako części budynków trwale

związane z działkami drogowymi, w myśl art. 143 w związku z art. 46 k.c., co może,

zdaniem Sądu, odpowiadać wykładni tych przepisów dokonanej przez Sąd

Najwyższy w wyroku z dnia 16 lipca 2004 r., I CK 26/04 (OSP 2005, nr 3, poz. 40).

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W związku z tym, że przedmiotem roszczenia strony powodowej jest żądanie

oddania jej w użytkowanie wieczyste działek stanowiących własność Gminy

pozostających w posiadaniu Spółdzielni w dniu 5 grudnia 1990 r., nad którymi

wznosi się część budynków wybudowanych przez jej poprzedniczkę prawną przed

tym dniem, do rozstrzygnięcia sprawy niezbędne jest dokonanie wykładni art. 35

ust. 2 w związku z ust. 1 u.s.m. i pomocniczo stosownych przepisów ustawy o

drogach publicznych. Nie jest natomiast konieczna wykładnia wskazanych w

zagadnieniu prawnym pozostałych przepisów, które nie stanowią podstawy prawnej

roszczenia, art. 35 ust. 13

u.s.m. dotyczy bowiem możliwości żądania przez

spółdzielnię mieszkaniową ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego kilku

działek, art. 40 określa składniki mienia spółdzielni mieszkaniowych, a art. 42 u.s.m.

nakłada na takie spółdzielnie obowiązek określenia przedmiotu odrębnej własności

wszystkich lokali. Nie mają one zatem zastosowania w sprawie.

Przepisy art. 35 ust. 1 i art. 35 ust. 2 u.s.m. stanowią, że spółdzielnia

mieszkaniowa, która w dniu 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem gruntów

stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy, osoby prawnej innej niż Skarb

Państwa, gmina albo związek międzygminny lub osoby fizycznej oraz przed tym

dniem wybudowała sama lub wybudowali jej poprzednicy prawni budynki lub inne

urządzenia trwale związane z gruntem, może żądać, aby właściciel zajętej na ten

cel działki budowlanej przeniósł na nią jej własność za wynagrodzeniem, a jeżeli

właścicielem działek budowlanych jest Skarb Państwa lub gmina albo jednostki

samorządu terytorialnego lub ich związki, zamiast przeniesienia własności tych

działek na rzecz spółdzielni, może ona żądać oddanie jej ich w użytkowanie

wieczyste.

Przepis ten, mający na celu ułatwienie spółdzielniom mieszkaniowym

uregulowanie stanu prawnego zajmowanych przez nie nieruchomości, nie był

przedmiotem wykładni Sądu Najwyższego ani szerszych rozważań doktryny.

Wskazane przez Sąd Okręgowy stanowisko Sądu Najwyższego zajęte w wyroku z

dnia 16 lipca 2004 r., I CK 26/04, dotyczy roszczenia przewidzianego w art. 231 § 2

k.c. Wynika z niego, że dla powstania tego roszczenia wystarczy zainstalowanie

trwałych urządzeń, które – mając fizyczne oparcie na sąsiednich nieruchomościach

– znalazły się na trwałe w granicach przestrzennych nieruchomości określonych w

art. 143 k.c. Odnosi się to do zainstalowanej przez przedsiębiorstwo energetyczne

napowietrznej linii wysokiego napięcia, której przewody przebiegały nad działką

powodów występujących wobec tego przedsiębiorstwu z roszczeniem

przewidzianym w art. 231 § 2 k.c. Dotyczy więc innego stanu faktycznego i

prawnego niż rozpoznawana sprawa. Roszczenie przewidziane w art. 35 ust. 1

u.s.m. można uznać za zbliżone do roszczenia z art. 231 § 1, a nie z art. 231 § 2

k.c., przyjęta zaś przez Sąd Najwyższy w omawianym orzeczeniu niewątpliwie

trafna koncepcja trójwymiarowej przestrzeni nieruchomości gruntowej (art. 143 k.c.)

nie podważa oczywistego faktu, że budynek stanowi konstrukcję jednolitą i jego

poszczególne kondygnacje są trwale związane z pozostałymi częściami budynku,

stanowiąc jego części i w ten sposób wiążąc się trwale z nieruchomościami

gruntowymi, na których budynek został wybudowany, a nie z nieruchomością, nad

którą wznosi się część kondygnacji (art. 46 § 1, art. 47 § 1 i 2 oraz art. 48 k.c.).

Decyduje o tym przede wszystkim zasadniczy, wynikający z istoty rzeczy, związek

fizyczny poszczególnych części budynku, który prowadzi do zarówno fizycznego,

jak i prawnego związania tych części z budynkiem i, w wyniku tego, z

nieruchomością, na której posadowione są jego fundamenty, a nie z

nieruchomością, nad którą usytuowana jest jego część.

Dlatego w ustalonym stanie faktycznym nie można uznać, że budynek

wzniesiony przez poprzedniczkę prawną strony powodowej na działkach będących

w jej posiadaniu, którego część kondygnacji znajduje się nad spornymi działkami

stanowiącymi drogi publiczne, jest budynkiem trwale związanym z tymi działkami,

jak wymaga art. 35 ust. 1 u.s.m. Niezależnie bowiem od tego, że kilka kondygnacji

nie jest budynkiem ani innym urządzeniem, w rozumieniu omawianego przepisu, to

przede wszystkim są one częścią budynków trwale związanych z działkami

pozostającymi w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni, na których budynki zostały

wzniesione, a nie ze spornymi działkami.

Bez wątpienia nie jest także spełniona kolejna przesłanka omawianego

przepisu, tj. wymóg budowlanego charakteru działki, której dotyczy żądanie oddania

w użytkowanie wieczyste. Definicja działki budowlanej została zawarta w art. 4 pkt

3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst:

Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), przy czym uległa zmianie z dniem 22

września 2004 r. Niezależnie jednak od tego, czy obejmowała działki już

zabudowane, czy tylko spełniające warunki do zabudowy, sam fakt zabudowy

działki nie decyduje o jej charakterze budowlanym, a zatem wydanie pozwolenia na

budowę budynków, których część znajduje się nad działką stanowiącą drogę

publiczną, nie nadało tej działce charakteru działki budowlanej. Droga publiczna nie

jest działką budowlaną i bez wątpienia nie może nią być zważywszy na określony w

art. 22 i art. 39 ustawy o drogach publicznych sposób użytkowania i korzystania z

drogi publicznej, wykluczający jej zabudowę jakimkolwiek budynkiem. Z tych

przyczyn proponowana przez Sąd Okręgowy koncepcja działki o dwojakim

charakterze – drogowym i budowlanym nie jest możliwa do przyjęcia na gruncie

obowiązującego stanu prawnego.

Odpowiedź przeczącą na pytanie prawne przesądza jednak przede wszystkim

to, że działki stanowiące przedmiot roszczenia, jako drogi publiczne, są wyłączone

z obrotu prawnego. W myśl szerszej definicji, do wyłączonych z obrotu należą m.in.

rzeczy publiczne extra commercium, które wprawdzie mogą być przedmiotem

prawa własności, ale zastrzeżonego tylko dla podmiotów własności publicznej. Są

one wyłączone z obrotu w sensie ekonomicznym i prawnym, co oznacza, że

wprawdzie państwo lub gmina są właścicielami rzeczy, lecz prawem tym nie mogą

rozporządzać na rzecz innych podmiotów. Rzecz wyłączona z obrotu nie może być

więc przedmiotem przeniesienia własności ani ustanowienia użytkowania

wieczystego, nie może zatem, w odniesieniu do takiej rzeczy, powstać roszczenie o

ustanowienie tego prawa na rzecz osoby niebędącej podmiotem publicznym. Taka

rzecz nie może być również przedmiotem posiadania, skoro mogłoby ono

prowadzić do nabycia własności przez osobę, która nie może być jej właścicielem.

Rzeczami wyłączonymi z obrotu są drogi publiczne, zgodnie bowiem z art. 2

ust. 2 ustawy o drogach publicznych mogą one stanowić własność tylko właściwego

samorządu województwa, powiatu lub gminy i zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy mogą

być oddawane jedynie w najem, dzierżawę albo użyczenie. Działka gruntu będąca

drogą publiczną nie może zatem stać się własnością żadnego innego podmiotu, niż

podmiot prawa publicznego wymieniony w art. 2 ust. 2 ustawy o drogach

publicznych, ani nie może być oddana w wieczyste użytkowanie. Nie może być

zatem także przedmiotem posiadania przez spółdzielnię mieszkaniową w

rozumieniu art. 35 ust. 1 u.s.m., pomijając fakt, że w rozpoznawanej sprawie w

ogóle nie można mówić o posiadaniu przez powodową Spółdzielnię spornych

działek, skoro były one użytkowane przez wszystkich jako drogi. Spółdzielnia

władała jedynie kondygnacjami budynków usytuowanymi nad tymi działkami, a nie

samymi działkami stanowiącymi drogi publiczne.

Przede wszystkim jednak nie mogło na jej rzecz powstać roszczenie o

ustanowienie wieczystego użytkowania takiej drogi jako nieruchomości wyłączonej

z obrotu. Wprawdzie ustawodawca może wprowadzać wyjątki od zasady

niezbywalności takich rzeczy, lecz art. 35 ust. 1 u.s.m. bez wątpienia takim

wyjątkiem nie jest. Nie jest on przepisem szczególnym w stosunku do art. 2 ust. 2 i

art. 22 ust. 2 ustawy o drogach publicznych i nie przewiduje wyjątku od

ustanowionych w nich zasad. Obie ustawy mają różny przedmiot regulacji i nie

zachodzi między nimi stosunek, który uzasadniałby stosowanie zasad wykładni

prowadzących do wyłączenia przepisu ogólnego przez przepis szczególny lub

wyłączenia ustawy wcześniejszej przez późniejszą. Należy więc stwierdzić, że

roszczenie przewidziane w art. 35 ust. 2 w związku z ust. 1 nie przysługuje w

odniesieniu do działki gruntu stanowiącej drogę publiczną, co uzasadniało

udzielenie odpowiedzi, jak w uchwale.