III CZP 136/06

Uchwała z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Gerard Bieniek

Sędzia SN Iwona Koper

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "S.N.", sp. z o.o. w R. przeciwko "H.P.",

sp. z o.o. w R. z udziałem interwenienta ubocznego po stronie powodowej –

"E.F.H." S.A. w W. o wydanie i zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na

posiedzeniu jawnym w dniu 23 stycznia 2007 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Rzeszowie postanowieniem z dnia 5

października 2006 r.:

"Czy w wypadku podziału nieruchomości gruntowej oddanej w wieczyste

użytkowanie, na której usytuowany jest jeden budynek stanowiący odrębną

nieruchomość będącą przedmiotem prawa własności tego wieczystego użytkownika

dopuszczalny w świetle art. 235 § 1 i 2 k.c. jest taki podział tego wielopiętrowego

budynku na dwie odrębne nieruchomości, aby na poziomie jednej z kondygnacji

nieruchomość budynkowa położona na jednej z działek powstałych w wyniku

podziału przekraczała granicę tej działki i wchodziła obrysem w bryłę budynku

mającego stanowić od chwili podziału odrębną nieruchomość położoną na innej

działce przy uwzględnieniu, że obydwie nieruchomości budynkowe nadal należeć

będą do tego samego wieczystego użytkownika?"

podjął uchwałę:

Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste

(art. 235 k.c.) jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób,

że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez

istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na

regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne

powstało w sprawie, w której strona powodowa wnosiła o nakazanie stronie

pozwanej opuszczenia, opróżnienia i wydania jej opisanych w pozwie pomieszczeń

o łącznej powierzchni 56,65 m2

znajdujących się na parterze budynku stanowiącego

własność powódki, posadowionego na gruncie oddanym jej w użytkowanie

wieczyste.

Strona pozwana, wnosząc o oddalenie powództwa, wskazywała, że

pomieszczenia te stanowią część składową budynku będącego jej własnością,

położonego na gruncie oddanym jej w użytkowanie wieczyste.

Sąd Rejonowy w Rzeszowie wyrokiem z dnia 23 lutego 2006 r. oddalił

powództwo, ustalając m.in., że działka nr (...)/117, pozostająca obecnie w

użytkowaniu wieczystym strony powodowej, oraz działka nr (...)/118 pozostająca w

użytkowaniu wieczystym strony pozwanej, stanowiły poprzednio jedną

nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste spółce z o.o. „B.”, która wzniosła

na niej budynek zespołu hotelowo-administracyjnego, składający się z dwóch części

połączonych parterowym łącznikiem, nad którym znajdowała się otwarta przestrzeń

a nad nią reszta kondygnacji budynku. Sporne pomieszczenia, położone na

parterze, poza łącznikiem, w części wykorzystywanej na pomieszczenia

administracyjno-biurowe, były od początku użytkowane jako pomieszczenia

należące do części hotelowej budynku i nie miały połączenia z częścią biurową.

W 1992 r. spółka „B.” dokonała administracyjnego podziału nieruchomości i

budynku w ten sposób, że powstały dwie działki: nr (...)/117 z posadowionym na

niej budynkiem biurowo-administracyjnym, w którym znajdowały się sporne

pomieszczenia i nr (...)/118 z posadowionym na niej budynkiem hotelowym wraz z

łącznikiem. Granica między działkami odpowiada linii podziału budynku, biegnie

przy jego ścianie, a dalej wewnątrz łącznika, dzieląc budynek na dwie odrębne

części, z których część administracyjna posadowiona jest na działce nr (...)/117, a

część hotelowa na działce nr (...)/118. Sporne pomieszczenia znajdujące się w

budynku położonym na działce nr (...)/117 nie mają z nim połączenia; oddziela je od

niego ściana nośna, połączone są natomiast z budynkiem położonym na działce nr

(...)/118 i wykorzystywane przez stronę pozwaną jako zaplecze gospodarcze hotelu.

Sąd Rejonowy uznał, że pomieszczenia te są częścią składową budynku

hotelowego położonego na działce nr (...)/118, taki bowiem miały charakter od

początku i mają do chwili obecnej. Granica działek nie odpowiada granicy między

budynkami, gdyż nie biegnie „po ścianie”, lecz przez pomieszczenia. W ocenie

Sądu, z definicji budynku zawartej w Prawie budowlanym, wynika, że nie musi on

mieć ścian pionowo w górę, a jedynie musi być wydzielony w przestrzeni za

pomocą przegród budowlanych, a zatem dopuszczalny jest taki podział budynku, w

wyniku którego pod spornymi pomieszczeniami, należącymi do budynku

pozwanego, i nad nimi, znajdują się pomieszczenia stanowiące własność strony

powodowej.

Rozpoznając apelację strony powodowej, Sąd Okręgowy w Rzeszowie powziął

przedstawioną w pytaniu prawnym wątpliwość co do dopuszczalności takiego

podziału nieruchomości i znajdującego się na niej wielokondygnacyjnego

budynku. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przystępując do rozważenia przedstawionego zagadnienia prawnego trzeba

stwierdzić, że ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego dotyczące dokonanego w

1992 r. podziału nieruchomości pozostającej wówczas w użytkowaniu wieczystym

spółki „B.” na dwie działki nr (...)/117 i nr (...)/118, nie są tak jednoznaczne, by

można było przyjąć, że rzeczywiście doszło wówczas do podziału nieruchomości

budynkowej, w wyniku którego na poziomie jednej kondygnacji przekroczyła ona

granicę dzielącą obie działki i weszła obrysem w bryłę budynku mającego od chwili

podziału stanowić odrębną nieruchomość położoną na sąsiedniej działce. Z opinii

biegłego geodety, załączonych map podziału i protokołu granicznego oraz z ustaleń

faktycznych Sądu Rejonowego zdaje się wynikać, że linia podziału nieruchomości

gruntowej oraz linia podziału budynku dzielą nieruchomość na dwie działki, na

których usytuowane są powstałe w wyniku podziału budynki, podział zaś budynku

przebiegał wzdłuż ścian pionowych dzielących go na odrębne części na wszystkich

kondygnacjach poza jedną na parterze, na której ściany takiej brak. W tym stanie

rzeczy nie można stwierdzić w sposób niebudzący wątpliwości, czy istotnie w

1992 r. dokonano takiego podziału, w wyniku którego powstał stan opisany

szczegółowo w przedstawionym zagadnieniu prawnym, czy też podział był inny, a

opisany stan jest jedynie skutkiem faktycznego sposobu korzystania z budynku.

Można natomiast stwierdzić, że problem prawny sprowadza się w istocie do

pytania o dopuszczalny sposób podziału nieruchomości oddanej w użytkowanie

wieczyste wraz z usytuowanym na niej budynkiem, tak by w jego wyniku powstały

nieruchomości odpowiadające wymaganiom art. 235 i 143 k.c., co uzasadnia

udzielenie odpowiedzi określającej ogólne zasady takiego podziału, a nie

odpowiedzi, czy podział opisany przez Sąd Okręgowy jest dopuszczalny. Ocena,

czy ustalony w sprawie sposób podziału nieruchomości i budynku przeprowadzony

w 1992 r. odpowiadał tym zasadom oraz do kogo należą po podziale sporne

pomieszczenia, będzie wyznaczała rozstrzygnięcie zgłoszonego żądania strony

powodowej.

Dla rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego nie ma znaczenia uczynione w nim

zastrzeżenie, że podział nieruchomości został dokonany „przy uwzględnieniu, że

obydwie nieruchomości budynkowe nadal będą należeć do tego samego

wieczystego użytkownika”. Prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem

własności położonego na nim budynku są zbywalne, a zatem podział musi być

przeprowadzony w taki sposób, by powstały dwie odrębne działki z dwoma

odrębnymi budynkami, z których każda po podziale może stać się prawem

użytkowania wieczystego i własności różnych podmiotów, bez naruszania ich

interesów.

Dopuszczalność przeprowadzenia podziału nieruchomości przez użytkownika

wieczystego została przesądzona przepisem art. 97 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr

261, poz. 2603 ze zm. – dalej „u.g.n.”); sposób podziału nie może naruszać istoty

prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności położonych na nim budynków,

określonej w art. 235 k.c. i art. 31 tej ustawy, które są przepisami bezwzględnie

obowiązującymi (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r., II

CKN 1155/00, OSNC 2004, nr 4, poz. 61). Zgodnie z nimi, przysługująca

użytkownikowi wieczystemu odrębna od gruntu własność budynków (art. 46 k.c.)

jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, które, jak trafnie zauważył

Sąd Okręgowy, jest prawem silniejszym, własność zaś budynków jest pochodną

tego prawa. Prawem własności użytkownika wieczystego mogą być objęte tylko te

budynki i urządzenia, które znajdują się na gruncie oddanym mu w użytkowanie

wieczyste, a zatem częścią składową takiego budynku nie mogą być części

budynku usytuowane na sąsiednim gruncie, stanowiącym przedmiot innego

użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 143 k.c., mającym zastosowanie także do

użytkowania wieczystego, użytkowanie to, podobnie jak własność gruntu, rozciąga

się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią, co oznacza, że powstały w wyniku

podziału odrębny budynek musi być trwale związany z wyodrębnionym gruntem, a

więc powinien być w całości umiejscowiony w granicach przestrzennych

nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego.

Kodeks cywilny nie zawiera definicji budynku. Nie zawierała jej też ustawa z dnia

24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 ze zm.), a

przydatność dla stosunków cywilnoprawnych definicji zawartej w ustawie z dnia 7

lipca 1994 r.– Prawo budowlane (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze

zm.) jest wątpliwa. Na podstawie art. 46 i 48 k.c. oraz posiłkując się Prawem

budowlanym należy uznać, że budynkiem jest obiekt budowlany, trwale związany z

gruntem, stanowiący część składową nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.) albo

odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.), wydzielony z przestrzeni

za pomocą przegród budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach (por. wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2006 r., II CK 365/05, nie publ.), przy czym

spełnienie cechy odrębności może zostać zrealizowane także przez ustanowienie

potrzebnych służebności, na co wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13

maja 1966 r., III CR 103/66 (OSPiKA 1967, nr 5, poz.110), w uchwale całej Izby

Cywilnej z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69 (OSNCP 1970, nr 3, poz. 39) oraz

m.in. w orzeczeniach z dnia 5 stycznia 1971 r., I CR 5/71 i z dnia 22 grudnia

2004 r., II CK 262/04 (nie publ.). Jedynie budowla spełniająca takie kryteria może

być odrębnym budynkiem i – usytuowana na gruncie stanowiącym użytkowanie

wieczyste oraz w jego granicach – stanowić przedmiot własności użytkownika

wieczystego.

Kwestia podziału budynku znajdującego się na nieruchomości ulegającej

podziałowi była przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego odnoszących się do

zniesienia współwłasności przez podział fizyczny nieruchomości zabudowanej

budynkiem mieszkalnym. We wskazanych orzeczeniach Sąd Najwyższy uznał

podział pionowy budynku za – w zasadzie – niedopuszczalny, stwierdzając, że

jedność prawna budynku wynikająca z art. 46-48 k.c. znajduje swoje wytłumaczenie

w jego swoistości jako budowli i w jego konstrukcyjnej nierozerwalności, która z

reguły nie pozwala na pionowe rozczłonkowanie budynku na samodzielne części.

Jednakże podział budynku według płaszczyzn pionowych może być wraz z gruntem

dokonany wówczas, gdy linia podziału budynku jest zgodna z linią podziału gruntu i

przebiega według płaszczyzny, która stanowi ścianę wyraźnie dzielącą budynek na

dwie odrębne, regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki, przy

czym może być to ściana już w całości istniejąca lub wykonana w tym celu, a jeżeli

w wyniku takiego podziału zajdzie konieczność korzystania przez użytkowników

jednego z nowopowstałych budynków z niektórych pomieszczeń drugiego budynku,

możliwe jest ustanowienie odpowiedniej służebności (por. postanowienia Sądu

Najwyższego z dnia 9 stycznia 1985 r., III CRN 328/84, nie publ., z dnia 12

listopada 1976 r., III CRN 243/76, nie publ., z dnia 12 października 2000 r., IV CKN

1525/00, nie publ. oraz z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 355/98).

Jednocześnie Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 28 września 1978 r.,

III CRN 173/78 (nie publ.) i z dnia 10 marca 1993 r., I CRN 13/93 (nie publ.) uznał

za niedopuszczalny pionowy podział budynku w taki sposób, by linia podziału

przebiegała przez znajdujące się w budynku pomieszczenia lub dzieliła go na

części nieregularne, jak również taki podział, w którym linia podziału budynku nie

pokrywa się z granicą nowo utworzonych działek, w związku z czym sfery własności

właścicieli działek i budynków nachodzą na siebie, co koliduje z podstawowymi

zasadami prawa rzeczowego wyrażonymi w art. 46, 47 i 48 k.c. We wskazanym

postanowieniu z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 355/98 Sąd Najwyższy podkreślił,

że dopuszczalność przeprowadzenia podziału pionowego budynku nie zależy od

istnienia w budynku ściany odpowiadającej określonym wymaganiom prawa

budowlanego (np. ściany przeciwpożarowej lub ściany nośnej), a od możliwości

wyodrębnienia ścianą pionową dwóch budynków z odpowiadającym takiemu

rozdzieleniu podziałem gruntu.

Trzeba uznać, że nie jest także wykluczona możliwość dokonania omawianego

podziału w sytuacji, w której ściana dzieląca budynek na dwie samodzielne i

odrębne części przebiega nie przez wszystkie kondygnacje budynku a jedynie

przez ich większość i może być poprowadzona dalej, dzieląc budynek do końca (np.

ściana działowa przebiega przez trzy górne kondygnacje, nie dochodząc do

najniższej, na której może zostać dobudowana jako dalszy ciąg już istniejącej wyżej

zabudowy). W szczególności może tak być wówczas, gdy dotychczasowy sposób

korzystania z budynku ma zostać zachowany po podziale lub gdy ustanowiona jest

odpowiednia służebność nieoddzielonej części budynku.

Utrwalone stanowisko Sądu Najwyższego, podzielane w doktrynie, należy

przyjąć także w odniesieniu do podziału nieruchomości oddanej w użytkowanie

wieczyste oraz podziału usytuowanego na niej budynku, nie ma bowiem różnic co

do istoty, zasad i skutków podziału budynku położonego na gruncie stanowiącym

własność lub współwłasność i położonego na gruncie oddanym w użytkowanie

wieczyste. Okoliczność, że w pierwszym przypadku budynek jest częścią składową

nieruchomości gruntowej i dzieli jej los prawny, w drugim zaś jest odrębną

nieruchomością, nie ma przy podziale większego znaczenia, skoro własność takiej

nieruchomości budynkowej może należeć tylko do użytkownika wieczystego gruntu

(art. 235 k.c.). Opisane zasady podziału powinny być więc stosowane przez sądy

lub właściwe organy administracyjne w obu przypadkach, a także zarówno przy

podziale nieruchomości budynkowej przez jednego użytkownika wieczystego, jak i

przy zniesieniu współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności budynku.

To czy podziału dokonano zgodnie z tymi zasadami oraz jakie skutki wywołuje

podział przeprowadzony z ich naruszeniem, ocenia Sąd w sprawie, w której z

podziału budynku i gruntu wywodzone są określone skutki prawne i roszczenia.

Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie

prawne, jak w uchwale.