III CZP 22/07

Uchwała z dnia 12 kwietnia 2007 r., III CZP 22/07

Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący)

Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Czesławy Z. przeciwko S. Spółdzielni

Mieszkaniowej w S. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, po

rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 12 kwietnia 2007 r.

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Sieradzu

postanowieniem z dnia 6 grudnia 2006 r.:

"Czy dopuszczalne jest roszczenie o przeniesienie przez spółdzielnię

mieszkaniową na jej członka własności domu wraz z prawem do działki, na której

on się znajduje w trybie przepisu art. 52 w związku z art. 1714

ustawy z dnia 15

grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr

119, poz. 1116 ze zm.), w sytuacji gdy w dacie wejścia w życie tej ustawy członek

zajmował dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej przydzielony na zasadach

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego?"

podjął uchwałę:

Osobie, której w okresie obowiązywania ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o

spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm.) przydzielono dom

jednorodzinny na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu takiego jak w

spółdzielni budowlano-mieszkaniowej, przysługuje roszczenie o przeniesienie

własności domu wraz z prawem do działki na podstawie art. 1714

i

stosowanego w drodze analogii art. 52 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o

spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116

ze zm.).

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 1 lutego 2006 r. Sąd Rejonowy w Sieradzu zobowiązał

S. Spółdzielnię Mieszkaniową w S. do złożenia oświadczenia o przeniesieniu na

rzecz powódki Czesławy Z., za wynagrodzeniem w kwocie 656,78 zł, własności

nieruchomości położonej w S. przy ul. P. nr 3, na której położony jest dom

jednorodzinny w zabudowie szeregowej.

Sąd Rejonowy ustalił, że powódka w 1980 r. uzyskała przydział mieszkania na

warunkach własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w budynku przy ul. P. nr

3. Obowiązujący wówczas statut przewidywał, że zaspokajanie potrzeb

mieszkaniowych członków spółdzielni mogło odbywać się na podstawie

spółdzielczego prawa do lokalu o treści określonej w art. 135 § 2 ustawy z dnia 17

lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm. – dalej:

"ust.spółdz."), zwanego lokatorskim prawem do lokalu, bądź na podstawie

spółdzielczego prawa do lokalu o treści określonej w art. 135 § 3, zwanego

własnościowym prawem do lokalu. Mieszkanie przydzielone powódce jest domem

jednorodzinnym w zabudowie szeregowej; nie ma żadnych wspólnych pomieszczeń

z pozostałymi mieszkaniami, również stanowiącymi domy jednorodzinne, a każdy z

domów ma własne przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne. Po wejściu w życie

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powódka wystąpiła do pozwanej

Spółdzielni z wnioskiem o przeniesienie na nią własności domu wraz z wydzieloną

działką. Pozwana zaproponowała przeniesienie własności lokalu przy

pozostawieniu gruntu, na którym znajduje się szereg domów przy ulicy P., we

współwłasności lub sprzedaż domu wraz z wydzieloną działką.

Sąd Rejonowy uznał, że w sprawie ma zastosowanie art. 52 w związku z art.

1714

ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst:

Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: "u.s.m."). Wskazał, że w dniu

wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powódce bezspornie nie

przysługiwało prawo do domu jednorodzinnego. Przydzielenie powódce domu na

warunkach własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego było nieprawidłowe, nie

odpowiadało bowiem stanowi faktycznemu. Pozwana zresztą sama uznawała, że

jest to dom jednorodzinny, a nie lokal, co wynikało z terminologii używanej w

korespondencji, i z odrębnego sposobu traktowania członków spółdzielni, którzy

zamieszkiwali w takich domach, powinna zatem po zmianie statutu przekształcić

przydzielone domy w taki sposób, aby odzwierciedlało to istniejący stan faktyczny.

W apelacji pozwana podniosła, że Sąd błędnie przyjął, iż Spółdzielnia po

zmianie statutu umożliwiającego jej budowę domów jednorodzinnych w celu

przewłaszczenia powinna była dokonać zmiany tytułu prawnego powódki do

zajmowanego lokalu przez ustanowienie prawa do domu jednorodzinnego.

Przy rozpoznawaniu apelacji Sąd Okręgowy w Sieradzu powziął wątpliwości

wyrażone w przedstawionym zagadnieniu prawnym. Zdaniem tego Sądu, nie ma

wprawdzie podstaw do zastosowania art. 52 w związku z art. 1714

u.s.m., jednakże

istotne podobieństwo istniejące między prawem do domu jednorodzinnego i

spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu może uzasadniać stosowanie art.

52 u.s.m. w drodze analogii i w konsekwencji prowadzić do przyznania powódce

roszczenia o przeniesienie własności domu wraz z prawem do działki.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nie można zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Rejonowego, że przydzielenie

powódce w 1980 r. domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej na warunkach

własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego było nieprawidłowe. Według art.

135 § 1 ust.spółdz., istniały trzy typy spółdzielni budownictwa mieszkaniowego:

spółdzielnie mieszkaniowe (tzw. lokatorskie), spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe

(tzw. własnościowe) oraz spółdzielcze zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych.

Różniły się one przede wszystkim rodzajami praw majątkowych przysługujących

członkom do lokali lub domów; w pierwszym wypadku było to spółdzielcze prawo do

lokalu takie jak w spółdzielni mieszkaniowej, czyli tzw. prawo lokatorskie (art. 135 §

2 i art. 144-146 ust.spółdz.), ukształtowane jako prawo obligacyjne, niezbywalne i

niepodlegające egzekucji, w drugim – spółdzielcze prawo do lokalu takie jak w

spółdzielni budowlano-mieszkaniowej, czyli tzw. prawo własnościowe (art. 135 § 3 i

art. 147-153 ust.spółdz.), ukształtowane jako prawo rzeczowe ograniczone,

przechodzące na spadkobierców, zbywalne i podlegające egzekucji, a w trzecim –

prawo własności domu jednorodzinnego (art. 135 § 4 oraz art. 155-157 ust.spółdz.).

W pierwszym i drugim wypadku właścicielem budynku była spółdzielnia (art. 135 §

2 i 3 ust.spółdz.), natomiast w trzecim domy wznoszone przez spółdzielcze

zrzeszenie stanowiły jego własność do chwili przeniesienia ich własności na

poszczególnych członków po zakończeniu budowy (art. 135 § 4 ust.spółdz.).

Cechą charakterystyczną konstrukcji przewidzianej w ustawie o spółdzielniach

i ich związkach było to, że każdemu z typów spółdzielni budownictwa

mieszkaniowego odpowiadał jeden ściśle określony rodzaj prawa do lokalu lub

domu. Konstrukcja ta została częściowo zmodyfikowana w drodze pozaustawowej,

na podstawie statutów spółdzielni zmienionych stosownie do uchwały nr 6 Rady

Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego z dnia 10 kwietnia

1972 r. w sprawie organizowania spółdzielni mieszkaniowych lokatorsko-

własnościowych oraz w sprawie zasad, którym powinny odpowiadać statutu

spółdzielni budownictwa mieszkaniowego (Informacje i Komunikaty CZSBM 1972,

nr 7-8, poz. 24), wydanej w związku z § 17 uchwały nr 281 Rady Ministrów z dnia

10 grudnia 1971 r. w sprawie zasad realizacji i finansowania uspołecznionego

budownictwa mieszkaniowego (M.P. Nr 60, poz. 398 ze zm.). Spółdzielnie

lokatorsko-własnościowe mogły więc w zasadzie ustanawiać prawa do lokali

mieszkalnych takie jak w spółdzielni mieszkaniowej (tzw. lokatorskie) oraz takie jak

w spółdzielni budowlano-mieszkaniowej (tzw. własnościowe).

W doktrynie podkreślano, że ustawa o spółdzielniach i ich związkach nie tylko

nie zawierała zakazu budowy domów jednorodzinnych przez spółdzielnie

mieszkaniowe oraz budowlano-mieszkaniowe, a w konsekwencji także przez

spółdzielnie lokatorsko-własnościowe, ale w stosunku do spółdzielni budowlano-

mieszkaniowych wręcz przewidywała możliwość budowy takich domów. Zgodnie z

art. 153 ust.spółdz., zamieszczonym w rozdziale dotyczącym spółdzielni

budowlano-mieszkaniowych, z chwilą zakończenia likwidacji spółdzielni,

spółdzielcze prawo do lokalu przekształcało się w prawo odrębnej własności, jeżeli

dotyczyło domu jednorodzinnego lub lokalu w małym domu mieszkalnym.

Dopuszczalność przydziału domu jednorodzinnego na warunkach własnościowego

prawa do lokalu wynikała też pośrednio z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20

lutego 1989 r., III CZP 1/89 (OSNCP 1990, nr 1, poz. 12).

Jednocześnie w doktrynie z reguły przyjmowano, że w okresie obowiązywania

ustawy o spółdzielniach i ich związkach ani spółdzielnie mieszkaniowe, ani

spółdzielnie budowlano-mieszkaniowe, ani spółdzielnie lokatorsko-własnościowe

nie mogły przenosić na członków własności domów jednorodzinnych. Należy jednak

podkreślić, że według postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 2 września 1982 r.,

III CRN 200/82 (OSNCP 1983, nr 5-6, poz. 79), zastosowanie w drodze analogii art.

157 ust.spółdz. do spółdzielni mieszkaniowych lokatorsko-własnościowych,

realizujących budownictwo jednorodzinne, uzasadniało przeniesienie przez te

spółdzielnie na ich członków prawa własności domów wraz z działkami zajętymi pod

ich budowę, a jeżeli działki nie stanowiły własności spółdzielni – prawa do tych

działek, które przysługiwały spółdzielni. W wyroku z dnia 4 lipca 1969 r., I CR

161/69 (OSNCP 1970, nr 5, poz. 81) Sąd Najwyższy stwierdził, że w świetle

całokształtu przepisów ustawy o spółdzielniach i ich związkach przysługujące

członkom spółdzielni budowlano-mieszkaniowych prawa do lokalu spełniały

społeczną i ekonomiczną rolę własności domów jednorodzinnych; zadaniem więc

spółdzielni budownictwa mieszkaniowego było zapewnienie członkom – ze względu

na rozmiary ich wkładu finansowego – pozycji zbliżonej do tej, w jakiej znajdowali

się właściciele domów jednorodzinnych.

Stan prawny w rozważanym zakresie uległ zmianie z dniem wejścia w życie

ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz.U. Nr 30, poz. 210 ze

zm., jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm. – dalej: "Pr.spółdz."),

która zamiast trzech typów spółdzielni budownictwa mieszkaniowego wprowadziła

jednolity typ spółdzielni mieszkaniowej. Taka spółdzielnia mogła zaspokajać

potrzeby mieszkaniowe członków w sposób określony w statucie, tj. przydzielać im

lokale mieszkalne na warunkach prawa lokatorskiego lub własnościowego,

budować domy jednorodzinne (lub lokale w innych domach) w celu przeniesienia

własności na członków oraz udzielać członkom pomocy w budowie przez nich

domów mieszkalnych (dawny art. 204 § 2 Pr.spółdz.). Prawo do domu

jednorodzinnego, ukształtowane jako prawo rzeczowe ograniczone, odrębne od

własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego

budowanego w celu przeniesienia własności na rzecz członka i prawa do lokalu

użytkowego (art. 244 k.c. w brzmieniu nadanym przez ustawę z dnia 25

października 1991 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz ustaw – o księgach

wieczystych i hipotece, Prawo spółdzielcze, Kodeks postępowania cywilnego,

Prawo lokalowe, Dz.U. Nr 115, poz. 496), zostało szczegółowo uregulowane w art.

232-237 Pr.spółdz. Prawo spółdzielcze nie zmieniło natomiast statusu prawnego

tych domów jednorodzinnych, które – jak w okolicznościach niniejszej sprawy – w

okresie obowiązywania ustawy o spółdzielniach i ich związkach zostały

przydzielone na warunkach prawa własnościowego.

Również ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie wprowadziła expressis

verbis zmiany w rozważanym zakresie, umożliwiła natomiast osobom, którym

przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, nabywanie tych lokali na

odrębną własność (początkowo w art. 39, a obecnie w art. 1714

). Artykuł 1714

ust. 1

u.s.m. przyznaje roszczenie o przeniesienie odrębnej własności lokalu członkom

spółdzielni i osobom niebędącym członkami, którym przysługuje spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu. Jest to roszczenie o zawarcie umowy, która w

dalszych przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 18 i nast.) jest

zwana umową o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Należy w związku z tym

podkreślić, że roszczenie uregulowane w art. 1714

ust. 1 u.s.m. odnosi się w

zasadzie zarówno do ustanowienia, jak i do przeniesienia odrębnej własności

lokalu. Ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu następuje więc w

wyniku zawarcia jednej umowy, a nie dwóch różnych umów. Wyjątkowo tylko

rozważane roszczenie dotyczy wyłącznie przeniesienia własności lokalu, jeżeli

uprzednio spółdzielnia wyodrębniła jego własność dla siebie (art. 1717

u.s.m.).

Według art. 2 ust. 3 zdanie pierwsze u.s.m., domem jednorodzinnym w

rozumieniu ustawy jest dom mieszkalny, a także – jak w okolicznościach niniejszej

sprawy – samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona

przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów

jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali (art. 2 ust. 3 zdanie

drugie u.s.m.). W zakresie definicji lokalu art. 2 ust. 1 u.s.m. odsyła do ustawy z

dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.

903 ze zm. – dalej: "u.w.l."). Definicje samodzielnego lokalu mieszkalnego,

samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu oraz pomieszczenia przynależnego

do lokalu zostały zamieszczone w art. 2 ust. 1-4 u.w.l. Zgodnie z art. 3 u.w.l., z

odrębną własnością lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej, którą

stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku

właścicieli lokali, jeżeli zaś budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w

użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo (art. 4 ust. 3 u.w.l.).

Przepisy ustawy o własności lokali mają odpowiednie zastosowanie do prawa

odrębnej własności lokalu w spółdzielni mieszkaniowej (art. 27 ust. 1 u.s.m.), są one

jednak nieadekwatne do sytuacji, w której przedmiotem odrębnej własności ma być

nie lokal, ale dom jednorodzinny, nie wynika z nich bowiem w szczególności, jakie

prawo do gruntu miałoby być związane z prawem własności domu jednorodzinnego.

Z natury rzeczy nie występuje też w rozważanej sytuacji problem nieruchomości

wspólnej, a w konsekwencji udziału w takiej nieruchomości. W rozważanym

zakresie istnieje zatem luka w prawie, która odnosi się zresztą nie tylko do sytuacji,

w której – jak w okolicznościach niniejszej sprawy – dom jednorodzinny został w

okresie obowiązywania ustawy o spółdzielniach i ich związkach przydzielony na

warunkach spółdzielczego prawa do lokalu takiego jak w spółdzielni budowlano-

mieszkaniowej (tzw. prawa własnościowego), ale również do sytuacji, w której pod

rządem ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dom jednorodzinny jest budowany

w celu przeniesienia jego własności na rzecz członka.

Wspomnianą lukę w prawie należy wypełnić przez analogiczne zastosowanie

przepisu regulującego podobny stan faktyczny, zgodnie z regułą ubi eadem legis

ratio, ibi eadem legis dispositio. Taki przepis został zamieszczony w art. 52 u.s.m.,

który w pierwotnym brzmieniu traktował prawo do domu jednorodzinnego,

budowanego w celu przeniesienia własności na rzecz członków, jako kategorię

przejściową oraz nakazywał stosowanie do tego prawa przepisów art. 232 § 4, art.

233, 235 i 237 Pr.spółdz. do czasu przeniesienia własności na rzecz członka

spółdzielni. Artykuł 52 u.s.m. w obecnie obowiązującym brzmieniu zawiera

regulacje przeniesione z wymienionych przepisów Prawa spółdzielczego. Według

art. 244 § 1 k.c. (w brzmieniu nadanym przez art. 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o

zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw,

Dz.U. Nr 172, poz. 1804), prawem rzeczowym ograniczonym jest spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu. W tym pojęciu mieści się również istniejące w dniu

wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych prawo do domu

jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, skoro zgodnie z art. 2 ust. 3 zdanie 2

u.s.m. do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali.

Zgodnie z art. 52 pkt 3 u.s.m., spółdzielnia przenosi na członków własność

przydzielonych domów wraz z prawami do działek po przeprowadzeniu rozliczenia

kosztów budowy i ostatecznym ustaleniu wkładów budowlanych, wniesieniu przez

członków tych wkładów bądź też ich części i przejęciu zobowiązań spółdzielni

pokrywających resztę należności z tytułu wkładów. Przepis ten, podobnie jak dawny

art. 235 Pr.spółdz., jest nieprecyzyjny w części dotyczącej przeniesienia na rzecz

członka spółdzielni własności domu jednorodzinnego wraz z prawem do działki,.

Spółdzielnia może bowiem, zależnie od sytuacji, przenieść na rzecz członka albo

prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności domu

jednorodzinnego, albo prawo własności nieruchomości gruntowej („działki”) wraz z

domem jednorodzinnym jako częścią składową gruntu. Poza tym nie ulega

wątpliwości, że po utracie mocy obowiązującej przepisów wyrażających zasadę

związania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z członkostwem w

spółdzielni (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., K 32/03,

OTK-A Zb.Urz. 2004, Nr 3, poz. 22), art. 52 pkt 3 u.s.m. znajduje zastosowanie

również do osób niebędących członkami spółdzielni. Z tymi zastrzeżeniami przepis

ten, stosowany w drodze analogii oraz w związku z art. 1714

u.s.m., stanowi

podstawę prawną roszczenia o przeniesienie własności domu jednorodzinnego,

który w okresie obowiązywania ustawy o spółdzielniach i ich związkach został

przydzielony na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu takiego jak w spółdzielni

budowlano-mieszkaniowej.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie

prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).