III CZP 27/07

Uchwała z dnia 26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07

Sędzia SN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Tomasza W. przeciwko Danucie L.,

Walerii L., Wioletcie L., Markowi L., małoletniemu Jakubowi L. i Juliannie L. o

eksmisję, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 26

kwietnia 2007 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w

Poznaniu postanowieniem z dnia 8 grudnia 2006 r.:

"Czy w przypadku posadowienia budynku na gruncie stanowiącym przedmiot

własności tego samego właściciela, ale geodezyjnie podzielonym na dwie działki,

czynność prawna polegająca na zbyciu prawa własności do jednej z tych działek

gruntu wywoła skutek przeniesienia własności tego gruntu wraz z częścią budynku

na tym gruncie posadowioną w myśl zasady wyrażonej w art. 48 k.c., czy też

czynność taka nie wywoła wskazanego wyżej skutku jako sprzeczna z

uregulowaniem art. 47 § 1 w związku z art. 58 § 1 k.c.?"

podjął uchwałę:

Umowa przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną

księgą wieczystą, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej

budynku, jest nieważna.

Uzasadnienie

Tomasz W. wnosił o nakazanie eksmisji pozwanych z pomieszczeń o

powierzchni 63,87 m2

, zajmowanych w budynku położonym w O. przy ul. C. nr 68.

Wyrokiem z dnia 26 lipca 2005 r. Sąd Rejonowy w Szamotułach oddalił

powództwo, ustalając, że nieruchomości położone w O. przy ul. C. nr 66 i nr 68

stanowiły jedną nieruchomość o powierzchni 0.20.29 ha, objętą księgą wieczystą nr

(...)78, w której jako właścicielka wpisana była Waleria L. Nieruchomość ta była

podzielona geodezyjnie na działki nr 269/1 o powierzchni 0.10.07 ha i nr 269/2 o

powierzchni 0.10.22 ha, z tym że z pominięciem tego podziału posadowiono na niej

budynek gospodarczy. W 1968 r. Waleria L. udostępniła synowi Tadeuszowi i jego

żonie część tego budynku i pozwoliła im zamieszkać w nim na zasadzie użyczenia.

Za zgodą matki Tadeusz L. doprowadził udostępnioną część budynku do stanu

mieszkalnego, dobudował łazienkę, a następnie dwa pokoje oraz przedpokój.

Dobudowane pomieszczenia stały się integralną częścią budynku.

Po adaptacji budynku Waleria L. umową notarialną z dnia 5 października

1977 r. darowała synowi Tadeuszowi L. część nieruchomości obejmującą działkę nr

269/1 o powierzchni 0.10.07 ha, którą odłączono z księgi wieczystej nr (...)78. Dla

odłączonej części urządzono księgę wieczystą nr (...)26, w której jako właściciela

wpisano Tadeusza L., na gruncie nie wytyczono jednak żadnej granicy, gdyż

korzystanie z nieruchomości odbywało się na dotychczasowych zasadach. Umową

notarialną z dnia 6 maja 1996 r. Tadeusz L. darował nieruchomość położoną w O.

przy ul. C. nr 68 o powierzchni 0.10.07 ha, objętą księgą wieczystą nr (...)26, córce

Annie i zięciowi Pawłowi małżonkom J. Po zawarciu tej umowy korzystanie z

nieruchomości również nie uległo żadnej zmianie. Po śmierci Tadeusza L., Anna i

Paweł małżonkowie J. umową notarialną z dnia 6 września 2002 r. sprzedali

nieruchomość objętą księgą wieczystą nr (...)26 powodowi Tomaszowi Woźniakowi.

Powód zamierzał przystąpić do rozbiórki budynku gospodarczego położonego

na nabytej nieruchomości, w związku z czym wystąpił o wymagane zezwolenie.

Decyzją z dnia 17 marca 2003 r. Starosta O. zezwolił na rozbiórkę, uznając, że

budynek jest oddzielony od sąsiedniej nieruchomości własną ścianą i istnieje

możliwość jego rozebrania bez naruszenia konstrukcji przyległego budynku. Na

skutek odwołania pozwanych Danuty i Marka L., w dniu 28 marca 2003 r. Starosta

uchylił tę decyzję ze względu na połączenie budynku położonego na sąsiednich

nieruchomościach.

W spornej części budynku o powierzchni 63,87 m2

, znajdującej się na

nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...)26, położonej przy ul. C. nr 68,

zamieszkują pozwane Danuta L. i jej matka Julianna L. Pozwani Wioletta i Marek

małż. L. z synem Jakubem zamieszkują w części budynku usytuowanej na

nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...)78, położonej przy ul. C. nr 66, z tym

że korzystają z łazienki i ubikacji, znajdujących się w obrębie nieruchomości przy ul.

C. nr 68. Pozwana Waleria L. mieszka natomiast w odrębnym budynku

mieszkalnym położonym na nieruchomości przy ul. C. nr 66.

Część budynku znajdująca się na nieruchomości przy ul. C. nr 68 stanowi

integralną część budynku usytuowanego w obrębie sąsiedniej nieruchomości,

położonej przy ul. C. nr 66. Sporna część budynku pełni faktycznie funkcje budynku

mieszkalnego, budynek jest bowiem zaopatrzony w wodę, prąd, instalację gazową,

wentylacyjną i kanalizacyjną oraz dostosowany do tego, aby łączny czas

przebywania tych samych osób trwał dłużej niż cztery godziny w ciągu doby. Obie

części budynku są trwale związane z sobą konstrukcyjnie, funkcjonalnie i użytkowo,

ze względu na brak kamieni granicznych nie wiadomo jednak, w którym dokładnie

miejscu przebiega granica między obu nieruchomościami, czy po ognisku ściany,

czy na jej szerokości, czy też w jeszcze innym miejscu. Ustalenie tej okoliczności

wymagało zasięgnięcia opinii biegłego z dziedziny geodezji, ale żadna ze stron nie

zgłosiła wniosku o przeprowadzenie takiego dowodu.

Skoro powód nie wykazał jak daleko rozciąga się przysługujące mu prawo

własności nieruchomości, powództwo o eksmisję oparte na prawie własności ulega

– zdaniem Sądu Rejonowego – oddaleniu.

Przy rozpoznawaniu apelacji powoda Sąd Okręgowy w Poznaniu powziął

poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym zagadnieniu prawnym,

przytoczonym na wstępie. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rozważania prowadzące do rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia

prawnego trzeba rozpocząć od uściślenia znaczenia pojęcia nieruchomości

gruntowej, definicja zawarta w art. 46 § 1 k.c. obejmuje bowiem nieostre kryterium

wyodrębnienia części powierzchni ziemskiej, przy objaśnianiu którego wyrażane są

różne zapatrywania. Sprowadzają się one do dwóch przeciwstawnych koncepcji;

według pierwszej z nich, nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego

podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek

nawiązywania do ksiąg wieczystych, natomiast według drugiej, księga wieczysta

jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość gruntową. W orzecznictwie Sądu

Najwyższego przeważa koncepcja nawiązująca do formalnoprawnego

wyodrębnienia nieruchomości w księdze wieczystej. Prowadzi ona do wniosku, że

graniczące z sobą działki gruntu, będące własnością tej samej osoby, dla których

prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości

w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej

księdze wieczystej, obowiązuje bowiem reguła „jedna księga – jedna nieruchomość”

(zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00, "Biuletyn

SN" 2003, nr 8, s. 8, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października

2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201 oraz uchwałę Sądu

Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24).

Wypada również przypomnieć, że kodeks cywilny nie zawiera definicji

budynku i nie zawierała jej też ustawa z dnia 24 października 1974 r. – Prawo

budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 ze zm.). Definicję taką wprowadzono dopiero w

ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz. 414 ze zm.;

jedn. tekst: Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), lecz została ona

skonstruowana na użytek tej ustawy, w związku z czym w stosunkach

cywilnoprawnych ma jedynie znaczenie pomocnicze. W orzecznictwie Sądu

Najwyższego przyjmuje się, że budynkiem jest obiekt budowlany, trwale związany z

gruntem, stanowiący część składową nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.) albo

odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.), wydzielony z przestrzeni

za pomocą przegród budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach, z tym że

spełnienie cechy odrębności może zostać zrealizowane także przez ustanowienie

potrzebnych służebności (zob. uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu

Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, OSNCP 1970, nr 3, poz. 39,

uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, OSNC

2007, nr 11, poz. 163, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK

262/04, nie publ. oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., III

CR 103/66, OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110 i z dnia 26 stycznia 2006 r., II CK 365/05,

nie publ.).

W świetle powyższych uwag nie powinno budzić wątpliwości, że przed

dokonaniem przez Walerię L. darowizny na rzecz syna Tadeusza obiekt budowlany

posadowiony na nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...)26 był budynkiem

stanowiącym jej część składową (art. 48 k.c.). W grę wchodziła wówczas jedna

nieruchomość gruntowa, na której znajdował się trwale związany z nią budynek

gospodarczy. Oceny tej nie zmieniał geodezyjny podział nieruchomości na dwie

działki, w świetle bowiem art. 46 § 1 k.c. była to jedna nieruchomość, objęta jedną

księgą wieczystą. Dokonana w dniu 5 października 1977 r. czynność prawna –

nazywana przez Sąd Okręgowy czynnością, polegającą na zbyciu prawa własności

do jednej z geodezyjnie wyodrębnionych działek – zmierzała w istocie do podziału

nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...)26 przez wydzielenie z niej części,

stanowiącej przedmiot darowizny, i do wyodrębnienia w ten sposób „nowej”

nieruchomości, której własność miała przejść na syna właścicielki, Tadeusza L.

Podkreślenie to jest konieczne także z tego względu, że – zgodnie z art. 155 k.c. –

przedmiotem przeniesienia własności jest rzecz, zachodziła zatem potrzeba

wydzielenia z dotychczasowej nieruchomości jej części o mniejszym obszarze,

która mogłaby stanowić „nową” nieruchomość, czyli rzecz będącą przedmiotem

darowizny. Ponieważ przed zawarciem umowy darowizny nieruchomość była

zabudowana, z wydzieleniem z niej części, mogącej stanowić „nową”

nieruchomość, łączyła się kwestia podziału budynku.

Problematyka dopuszczalności podziału zabudowanej nieruchomości

gruntowej była wielokrotnie przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w sprawach

o zniesienie współwłasności oraz o dział spadku. Sąd Najwyższy dopuścił taką

możliwość, jednak tylko przy spełnieniu określonych wymagań. Za niedopuszczalny

uznał podział samego budynku, bez dokonania podziału gruntu, na którym został on

posadowiony, a poza tym dopuścił możliwość podziału budynku wyłącznie według

płaszczyzn pionowych. Za utrwalone w orzecznictwie można uznać stanowisko, że

podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem jest dopuszczalny,

jeżeli w wyniku tego podziału powstają dwa odrębne budynki. Linia podziału musi

przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek

na dwa odrębne budynki; może to być ściana już istniejąca lub w tym celu

wykonana. O odrębności budynków powstałych wskutek podziału można przy tym

mówić tylko wtedy, gdy tworzą one zamkniętą, funkcjonalną całość lub gdy

uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantuje ustanowienie

odpowiednich służebności. Linia podziału budynku nie może odbiegać od linii

podziału działki, zgodnie bowiem z zasadą wyrażoną w art. 48 k.c., budynki trwale z

gruntem związane są częściami składowymi gruntu (zob. uchwała pełnego składu

Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, uchwała

Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04, nie publ. oraz postanowienia

Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66, z dnia 4 grudnia 1973 r.,

III CRN 290/73, OSPiKA 1974, nr 12, poz. 259, z dnia 10 września 1979 r., III CRN

143/79, OSNCP 1980, nr 6, poz. 42, z dnia 9 stycznia 1985 r., III CRN 328/84, nie

publ., z dnia 10 marca 1993 r., I CRN 13/93, nie publ., z dnia 20 stycznia 2000 r.,

I CKN 355/98, nie publ. i z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00, nie publ.).

Przedstawione zasady podziału zabudowanej nieruchomości gruntowej

stanowiącej przedmiot współwłasności powinny być respektowane także w razie

podziału zabudowanej nieruchomości dokonywanego przez jej właściciela w

związku z zamiarem przeniesienia własności wydzielonej części nieruchomości

wraz z odpowiadającą jej częścią budynku. W związku z wątpliwościami Sądu

Okręgowego zachodzi jednak potrzeba rozważenia, czy art. 151 k.c., wyrażający

zasadę jedności prawnej budynku, może być w drodze analogii stosowany w razie

podziału zabudowanej nieruchomości gruntowej, jeżeli w wyniku podziału granica

wyznaczona na gruncie miałaby przebiegać pod budynkiem nie dzieląc go na

samodzielne części. Dopuszczenie takiej możliwości pozwalałoby przyjąć, że w celu

zachowania jedności budynku byłby on uważany za przedmiot własności tylko

jednego z właścicieli sąsiadujących z sobą nieruchomości, natomiast drugiemu z

nich przysługiwałoby roszczenie o wykup zajętej części gruntu lub ustanowienie

odpowiedniej służebności gruntowej.

Podejmując ten problem, trzeba zauważyć, że na tle art. 151 k.c. brak

jednolitości zapatrywań co do tego, komu przysługuje prawo własności budynku

posadowionego na dwóch nieruchomościach – wyjściowej i sąsiedniej.

Prezentowany jest pogląd, że w razie przekroczenia granicy sąsiedniego gruntu

przy wznoszeniu budynku na nieruchomości wyjściowej, art. 151 k.c. wprowadza

wyjątek od zasady supreficies solo cedit, wobec czego właścicielem budynku jest

inwestor, a właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać – w zależności od

spełnienia dalszych przesłanek określonych w art. 151 zdanie pierwsze k.c. –

przywrócenia stanu poprzedniego lub roszczeń przewidzianych w art. 151 zdanie

drugie k.c. Jest też wyrażane zapatrywanie, że wyjątek od zasady superficies solo

cedit zachodzi dopiero w razie ustanowienia służebności, o której mowa w art. 151

zdanie drugie k.c., dlatego do chwili ustanowienia odpowiedniej służebności

gruntowej właściwe części budynku są częściami składowymi tych nieruchomości, z

którymi są trwale związane.

Skład orzekający przychyla się do pierwszego poglądu, dominującego w

orzecznictwie Sądu Najwyższego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia

1971 r., I CR 5/71, nie publ., uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 r.,

III CZP 9/05, OSNC 2006, nr 3, poz. 44 i z dnia 13 października 2006 r., III CZP

72/06, OSNC 2007, nr 6, poz. 85 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9

lutego 2007 r., III CZP 159/06, nie publ.). Gdyby zatem art. 151 k.c. mógł znaleźć w

drodze analogii zastosowanie do podziału zabudowanej nieruchomości,

oznaczałoby to, że część budynku posadowiona na nieruchomości objętej księgą

wieczystą nr (...)26 stanowi własność właścicieli nieruchomości objętej księgą

wieczystą nr (...)78, tę bowiem nieruchomość trzeba by uznać za nieruchomość

wyjściową.

Problem dopuszczalności stosowania per analogiam przepisu art. 151 k.c. do

podziału zabudowanej nieruchomości nie był dotychczas przedmiotem rozważań

Sądu Najwyższego. Konstatacji tej nie zmienia powołanie się przez Sąd Okręgowy

na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 września 1975 r., III CRN 207/75

(OSNCP 1976, nr 7-8, poz. 172), gdyż z postanowienia tego nie można wywodzić

aprobaty dla analogicznego stosowania przepisu art. 151 k.c. Wskazano w nim

jedynie, że stan zupełności podziału gruntu i budynku może być w sprawie o dział

spadku uzyskany także przez obciążenie nieruchomości służebnością w

postanowieniu działowym (art. 212 § 1 k.c.).

Trzeba przypomnieć, że stosowanie analogii jest uzasadnione w razie

stwierdzenia luki konstrukcyjnej, o której można mówić tylko wtedy, gdy określona

kwestia wymagająca regulacji prawnej nie została w ogóle unormowana. W takim

wypadku per analogiam może być zastosowany przepis regulujący sytuacje

najbliższe, podobne do rozstrzyganego przypadku ze względu na istotne cechy

(zob. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19

stycznia 2006 r., III CZP 100/05, OSNC 2006, nr 6, poz. 95 i powołane tam

orzecznictwo ). Rozważając dopuszczalność analogicznego stosowania art. 151

k.c. do podziału nieruchomości, w wyniku którego granica wyznaczona na gruncie

miałaby przebiegać pod budynkiem nie dzieląc go na samodzielne części, trzeba

przede wszystkim udzielić odpowiedzi na pytanie, czy zachodzi luka w przepisach,

uzasadniająca stosowanie analogii. Podziału zabudowanej nieruchomości należy

dokonywać – o czym była już mowa – według płaszczyzn pionowych w taki sposób,

by linia podziału budynku odpowiadała linii podziału gruntu i przebiegała przez

istniejącą lub możliwą do wykonania ścianę, dzielącą budynek na samodzielne

części, stanowiące odrębne budynki. Gdyby podziału budynku nie udało się

zsynchronizować z podziałem gruntu i jeden z nowo powstałych budynków miałby

znajdować się częściowo na nieruchomości sąsiedniej, dla uzyskania zupełności

podziału konieczne byłoby ustanowienie odpowiedniej służebności. Ustanowienie

takiej służebności powinno jednak nastąpić na etapie podziału (np. w postanowieniu

działowym lub w umowie notarialnej), a nie dopiero po jego dokonaniu. Nie można

w tej sytuacji dopatrywać się luki w przepisach, po podziale bowiem nie powinna w

ogóle zachodzić potrzeba stosowania per analogiam przepisu art. 151 k.c.

Konstatacja ta jest wystarczającym argumentem pozwalającym odrzucić

możliwość zastosowania w drodze analogii art. 151 k.c. do podziału zabudowanej

nieruchomości. Warto jednak dodać, że hipoteza art. 151 k.c. jest ściśle

dostosowana do przypadku przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku,

wobec czego nie można by przyjmować, że przepis ten reguluje sytuację pod

istotnymi względami podobną do podziału zabudowanej nieruchomości.

Powracając do rozważań zmierzających do oceny skuteczności czynności

prawnej, polegającej na przeniesieniu własności części nieruchomości bez

równoczesnego dokonania podziału znajdującego się na niej budynku, trzeba

odnieść się do koncepcji przedstawionych przez Sąd Okręgowy. Według pierwszej

z nich czynność ta, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 48 k.c., miałaby wywołać

skutek przeniesienia własności gruntu wraz z posadowioną na nim częścią

budynku. Innymi słowy, miałoby dojść do „samoistnego” podziału budynku, wskutek

czego części budynku położone na nieruchomościach powstałych w wyniku

podziału, stałyby się częściami składowymi sąsiednich nieruchomości gruntowych.

Koncepcję tę trzeba jednak odrzucić, gdyż nie zapewniałaby ona samodzielności

utworzonych „części” budynku, trwale związanych z każdą z sąsiednich

nieruchomości gruntowych. „Części” te nie stanowiłyby zamkniętych całości

wydzielonych z przestrzeni przegrodami, każda z nich byłaby bowiem

architektonicznie i funkcjonalnie powiązana z resztą budynku. W konsekwencji,

żadna z „części” samodzielnie nie stanowiłaby budynku w rozumieniu prawa

cywilnego. Nie można by zatem przyjmować, że w wyniku ocenianej czynności

prawnej niejako samoczynnie dochodziłoby do podziału budynku.

Niedokonanie podziału budynku wpływa na ocenę całej analizowanej

czynności prawnej, ponieważ części budynku nie mogą być odrębnym przedmiotem

własności. Do takiego natomiast skutku prowadziłoby uznanie czynności zbycia

części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej

budynku, za ważną. Tym samym doszłoby do naruszenia bezwzględnie

obowiązującego art. 47 § 1 k.c. Z tej przyczyny umowę przeniesienia własności

części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej

budynku, trzeba uznać za nieważną (art. 58 § 1 w związku z art. 47 § 1 k.c.).

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. rozstrzygnął

przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.