IV CSK 71/07

Sygn. akt IV CSK 71/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 maja 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Iwona Koper (przewodniczący)

SSN Marian Kocon

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa K. K.

przeciwko Spółdzielni Kółek Rolniczych w D. i Kółku Rolniczemu

w P.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 30 maja 2007 r.,

skargi kasacyjnej powoda

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 7 września 2006 r.,

1) uchyla zaskarżony wyrok w punktach II, III i V w części

odnoszącej się do Spółdzielni Kółek Rolniczych i w tym

zakresie sprawę przekazuje Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach

postępowania kasacyjnego

2) oddala skargę kasacyjną w stosunku do Kółka Rolniczego.

Uzasadnienie

2

Powód K. K. zawarł 26 sierpnia 1998 r. z pozwaną Spółdzielnia Kółek

Rolniczych (wówczas noszącą jeszcze nazwę Spółdzielnia Usługowo - Produkcyjna

„R.”) umowę dzierżawy na czas nieokreślony 1/5 hali kombajnowej, pomieszczeń

biurowych i socjalnych oraz placu manewrowego, położonych w P., w celu

prowadzenia tam dystrybucji gazu. W umowie zastrzeżono dla powoda prawo

wykupu dzierżawionej nieruchomości. W 1998 i 1999 r. powód wykonał szereg prac

remontowych w budynkach (m. in. wymianę instalacji, naprawy dachu, biały

montaż, wymianę posadzek, okien, ścianki działowe, wiatę magazynową,

utwardzenie nawierzchni placu) traktowanych przez Sądy obu instancji jako nakłady

konieczne, o wartości 70.269,91 zł. Dalsze prace budowlane dotyczyły stacji paliw i

zostały uznane za samowolę budowlaną, podlegającą rozbiórce.

We wrześniu 1999 r. drugi pozwany – Kółko Rolnicze - poinformował

powoda, że to on, a nie Spółdzielnia „R.”, jest właścicielem nieruchomości i że nie

wyraża zgody na kontynuowanie przez powoda inwestycji.

Następnie strony (powód, Kółko Rolnicze i Spółdzielnia „R.”) przystąpiły do

negocjacji w sprawie sprzedaży powodowi dzierżawionej nieruchomości, jednak

ostatecznie nieruchomość została 31 maja 2000 r. sprzedana pozwanej E. C. Po

nabyciu nieruchomości E. C. wypowiedziała powodowi umowę dzierżawy, a

następnie, 3 kwietnia 2001 r., uzyskała przeciwko niemu wyrok eksmisyjny, który

się uprawomocnił.

Powód natomiast wystąpił przeciwko Kółku Rolniczemu w P., Spółdzielni

Kółek Rolniczych w D. i E. C. z powództwem o zapłatę kwoty 85.975,94 zł z

ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu, z tytułu zwrotu wartości

nakładów poniesionych przez niego na dzierżawioną nieruchomość.

Sąd I instancji zasądził na rzecz powoda in solidum od pozwanych Kółka

Rolniczego oraz Spółdzielni Kółek Rolniczych kwotę 670.269,91 zł z odsetkami

ustawowymi od 27 kwietnia 2001 r. i oddalił powództwo w stosunku do tych

pozwanych w pozostałej części, a w stosunku do pozwanej E. C. w całości.

Podstawą prawną uwzględnienia powództwa w stosunku do Kółka

Rolniczego był art. 226 § 1 k.c. w zw. z art. 230 k.c., natomiast odpowiedzialność

3

Spółdzielni Kółek Rolniczych Sąd wywiódł z art. 694 k.c. w zw. z art. 676 k.c.,

wskazując, że działanie powoda było zgodne z wolą wydzierżawiającego, który

zatrzymał nakłady.

Zdaniem Sądu Okręgowego, wspartym przytoczeniem poglądu Sądu

Najwyższego, wyrażonego w orzeczeniu z dnia 7 marca 1997 r., II CKN 57/96, na

pozwaną E. C. nie przeszły obowiązki dotyczące zaspokojenia roszczeń

dzierżawcy o zwrot nakładów dokonanych przed zbyciem nieruchomości.

Sąd Apelacyjny, który rozpoznawał sprawę w wyniku apelacji pozwanych

Kółka Rolniczego i Spółdzielni Kółek Rolniczych, wyrokiem z dnia 7 września 2006

r. zmienił zaskarżony wyrok w części zasądzającej i oddalił powództwo w stosunku

do skarżących, zmieniając też odpowiednio orzeczenie o kosztach procesu.

W uzasadnieniu wyjaśnił, że w jego ocenie żaden z apelujących nie jest

biernie legitymowany w niniejszym sporze. Legitymację bierną, wynikającą

z przepisów art. 694 k.c. w zw. z art. 676 k.c. miała tylko E. C., jako nabywca tej

nieruchomości, jednak w stosunku do niej uprawomocnił się oddalający powództwo

wyrok Sądu Okręgowego w S. Podstawą dokonanej przez Sąd II instancji

interpretacji przepisów była uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z

30 września 2005 r. (III CZP 50/05), wyjaśniająca, że dzierżawca rzeczy, który

rzecz tą ulepszył przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do

nabywcy. Jednocześnie Sąd Apelacyjny zakwestionował trafność odwoływania się

przez Sąd I instancji do art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. z uwagi na to, że powód

dokonał nakładów podczas trwania stosunku dzierżawy i przysługuje mu wyłącznie

roszczenie z art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. do aktualnego właściciela tej rzeczy.

Powyższe rozstrzygnięcie zaskarżył skargą kasacyjną powód, który oparł ją

na podstawie naruszenia prawa materialnego (art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c.),

a konkretnie art. 226 § 1 k.c. w zw. z art., 230 k.c. w stosunku do pozwanego Kółka

Rolniczego i art. 694 k.c. w zw. z art. 676 k.c. w stosunku do Spółdzielni Kółek

Rolniczych, przez ich błędną wykładnię i nie zastosowanie, spowodowane

niesłusznym przyjęciem, że umowa dzierżawy wygasła dopiero po zbyciu

nieruchomości, gdy tymczasem do jej wygaśnięcia doszło przed zbyciem tej

4

nieruchomości, a ponadto pominięciem okoliczności wskazujących na

zobowiązanie się tych pozwanych do zaspokojenia roszczeń powoda.

We wnioskach powód domaga się wydania orzeczenia reformatoryjnego

uwzględniającego jego powództwo w stosunku do pozwanych Spółdzielni Kółek

Rolniczych i Kółka Rolniczego poprzez uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia i

oddalenie apelacji pozwanych, albo też uchylenia zaskarżonego wyroku Sądu

Apelacyjnego i przekazanie sprawy Sądowi I instancji.

Pozwana Spółdzielnia Kółek Rolniczych wniosła o oddalenie skargi

kasacyjnej i zasądzenie na jej rzecz od powoda kosztów procesowych według norm

przepisanych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Powód w skardze kasacyjnej formułuje wprawdzie jedynie zarzuty dotyczące

nieprawidłowej wykładni i stosowania prawa materialnego, jednak w rzeczywistości

podważa również prawidłowość dokonanych przez Sądy obydwu instancji ustaleń

faktycznych, twierdzi bowiem, że umowa dzierżawy zawarta przez niego w 1998 r.

z pozwaną Spółdzielnią Kółek Rolniczych wygasła na skutek jej wypowiedzenia

przed zbyciem dzierżawionej nieruchomości na rzecz pozwanej E. C. Takie

twierdzenie, z uwagi na treść art. 3983

§ 3 k.p.c., nie może być skutecznie

zgłoszone w skardze kasacyjnej, a ponadto w okolicznościach rozpatrywanej

sprawy jest pozbawione jakiejkolwiek podstawy dowodowej. Sam powód

utrzymywał przez cały czas trwania procesu, że umowa dzierżawy została mu

wypowiedziana przez E. C. po zakupieniu przez nią spornego obiektu.

Z ustaleń faktycznych dokonanych przez obydwa Sądy nie wynika też, iżby

pozwane osoby prawne złożyły w jakiejkolwiek formie oświadczenia, które można

by uznać za umowne uzgodnienie zasad zrekompensowania przez nie powodowi

poniesionych nakładów.

Podstawę faktyczną rozważań prawnych Sądu Najwyższego stanowi stan

przyjęty przez Sądy obydwu instancji i w tym kontekście należy przeprowadzić

ocenę zgłoszonych przez powoda zarzutów naruszenia art. 226 § 1 k.c. w zw. z art.

230 k.c. przy rozstrzyganiu o roszczeniach kierowanych przez niego wobec

poprzedniego właściciela nieruchomości – Kółka Rolniczego oraz art. 694 k.c. w

5

zw. z art. 676 k.c. w zakresie roszczeń zgłaszanych do Spółdzielni Kółek

Rolniczych.

Sytuacja prawna każdego z występujących obecnie w sprawie pozwanych

jest odmienna. Spółdzielnia Kółek Rolniczych pozostawała w stosunkach

umownych z powodem. Łączący strony stosunek prawny został przez Sądy obydwu

instancji oceniony jako umowa dzierżawy, aczkolwiek taka kwalifikacja budzi

wątpliwości, skoro oddawany do używania powodowi obiekt dopiero przez niego

miał być zorganizowany w przynoszące pożytki przedsiębiorstwo. Oddanie do

używania gruntu i części zabudowań nastąpiło zatem w ramach umowy najmu (art.

659 § 1 k.c.), a nie dzierżawy w rozumieniu art.693 § 1 k.p.c. Z uwagi jednak na

podobieństwo obydwu umów, wyrażające się w zamieszczonym w art. 694 k.c.

odesłaniu do odpowiedniego stosowania przepisów o najmie, nie jest to różnica

mająca ważkie znaczenie dla sposobu rozstrzygnięcia sprawy.

Przepisy regulujące umowę najmu przewidują dwie odmienne sytuacje,

w których najemca dokonuje nakładów na rzecz najętą. Pierwsza z nich obejmuje

wypadki przeprowadzenia przez najemcę napraw obciążających wynajmującego,

których niewykonanie pozbawia rzecz przydatności do umówionego użytku i jest

uregulowana w art. 663 k.c. Dotyczy napraw, które określić można jako nakłady

konieczne, stanowiące wykonanie przewidzianego w art. 662 § 1 k.c. obowiązku

wynajmującego wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego

użytku i utrzymywania jej takim stanie przez czas trwania umowy. W wypadku, gdy

wynajmujący, mimo wezwania, nie wywiąże się z tego obowiązku – najemca może

wykonać potrzebne naprawy na koszt wynajmującego. Zwrotu tego rodzaju

wydatków najemca może domagać się od wynajmującego niezwłocznie po ich

poniesieniu (analogiczne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 21 stycznia

2004 r., IV CK 362/02 Lex 148650, wskazując w uzasadnieniu także uchwałę tego

Sądu z dnia 24 marca 1975 r., III CZP 5/75, OSNC 1976/2/25, w której

dopuszczono możliwość potrącenia takiej wierzytelności z wierzytelnością

wynajmującego z tytułu czynszu).

Gdyby najemca zaniedbał wyznaczenia wynajmującemu terminu do

przeprowadzenia napraw – wykonanie przez niego prac naprawczych

6

w powyższym zakresie należałoby traktować jako prowadzenie cudzych spraw bez

zlecenia. W takim wypadku roszczenie o zwrot poniesionych wydatków

znajdowałoby źródło w art. 753 § 2 k.c. i także stawało się wymagalne po

poniesieniu wydatków. W obu tych wypadkach zatem roszczenie o zwrot nakładów

na rzecz, poniesionych na jej konieczne naprawy i konserwacje, konkretyzuje się

w momencie ich dokonania tak jeśli chodzi o wartość wierzytelności, jak i podmioty

zobowiązane i uprawnione.

Inaczej wygląda sytuacja, jeśli najemca poczynił na rzecz inne nakłady, niż

przewidziane w art. 663 k.c. i w ten sposób ulepszył przedmiot najmu. Taki stan

rzeczy reguluje art. 676 k.c., przewidujący dla wynajmującego uprawnienie

przemienne. Może on bowiem albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy

odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu

poprzedniego. Chwilą miarodajną dla dokonania wyboru i przeprowadzenia

rozliczenia w wypadku zatrzymania nakładów jest moment zwrotu przedmiotu

najmu. Roszczenie najemcy o zwrot wartości zatrzymanych ulepszeń staje się

zatem wymagalne dopiero z chwilą zwrotu rzeczy najętej (por. powołany wyżej

wyrok w sprawie IV CK 362/02). Jeśli zatem w czasie trwania umowy najmu, przed

zwrotem rzeczy, nastąpi zbycie przedmiotu najmu, roszczenie o zapłatę wartości

ulepszeń przysługuje najemcy do nabywcy, który wstąpił w stosunek najmu z mocy

art. 678 k.c. Takiej sytuacji, w odniesieniu do umowy dzierżawy, dotyczy

powoływana przez Sąd II instancji uchwała Sądu Najwyższego (7) z 30 września

2005 r., III CZP 50/05, przyjmująca, że roszczenie z tytułu zwrotu wartości ulepszeń

winno być skierowane do nabywcy nieruchomości, który odbiera ją wraz

z ulepszeniami, nawet jeśli ulepszeń dokonano przed zbyciem tej rzeczy.

W realiach rozpatrywanej sprawy, skoro Sądy obydwu instancji uznawały

nakłady poczynione przez powoda za nakłady konieczne, nieprawidłowe było

rozpatrywanie jego roszczeń w stosunku do wynajmującego (poprzedniego czy też

aktualnego) według reguł z art. 676 k.c. Rozliczenie takich nakładów powinno

bowiem być przeprowadzone według postanowień art. 663 k.c., ewentualnie art.

653 k.c., co przemawiałoby za zasadnością ich kierowania przeciwko podmiotowi,

który wynajmował powodowi nieruchomość w czasie, kiedy nakłady były

dokonywane.

7

Inną kwestią jest problem, czy rzeczywiście wszystkie nakłady dokonane

przez powoda można uznać za konieczne. Sąd II instancji zaakceptował w tym

zakresie pogląd Sądu Okręgowego, jednak żaden z sądów nie wyjaśnił przyczyn

takiej kwalifikacji całości objętych żądaniem pozwu prac powoda, których część

miała nawet charakter nowych inwestycji. Ta kwestia także wymaga zatem

rozważenia, ma bowiem znaczenie przy określeniu właściwego adresata roszczeń.

Z przytoczonych względów zaskarżony wyrok nie może się ostać w części

rozstrzygającej o roszczeniach powoda kierowanych przeciwko pozwanej

Spółdzielni Kółek Rolniczych. Należało go zatem uchylić w tym zakresie i sprawę

przekazać Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego (art. 39815

§ 1 k.p.c. i art. 39821

w zw. z art.

391 § 1 k.p.c. i art. 108 § 2 k.p.c.).

Przechodząc do rozpatrzenia zasadności zarzutów kierowanych przez

powoda przeciwko trafności rozstrzygnięcia Sądu II instancji o jego roszczeniach

kierowanych przeciwko Kółku Rolniczemu zauważyć należy, że Sąd Apelacyjny

również w stosunku do tego pozwanego dokonał oceny zasadności powództwa

według przepisów o umowie dzierżawy, powołując się na to, że całości nakładów

powód dokonał w czasie trwania takiej umowy, co wyłącza możliwość stosowania

art. 230 k.c. Swoje stanowisko Sąd Apelacyjny wsparł tezą zaczerpnięta z

uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1998 r., III CKN 33/98,

wyjaśniającą, że art. 230 k.c. dotyczy tylko takiego posiadacza zależnego, którego

posiadanie nie wynika z prawa skutecznego względem właściciela. Zdaniem Sądu

II instancji, powód dysponował zaś prawem skutecznym względem Kółka

Rolniczego.

Z tym stanowiskiem nie sposób się zgodzić. Poza sporem pozostaje,

że powód nigdy nie zawarł żadnej umowy z Kółkiem Rolniczym. Umowa najmu

łączyła go tylko z podmiotem, który nie był właścicielem wynajmowanej powodowi

nieruchomości. Umowa zobowiązaniowa jest stosunkiem ustanawiającym prawa

względne, wiążące jej strony, nie zaś prawa bezwzględne, skuteczne przeciwko

wszystkim. Zatem w stosunku do pozwanego Kółka Rolniczego powód nie mógł się

skutecznie powoływać na przysługujące mu prawo najmu nieruchomości, co

8

powodowało, że jego roszczenia o zwrot poczynionych nakładów należało, jak to

uczynił Sąd I instancji, rozpatrzyć w oparciu o przepisy art. 230 k.c. w zw. z art. 226

§ 1 k.c. Przy tym, ponieważ powód pozostawał w usprawiedliwionym przekonaniu,

że umowę zawarł z podmiotem uprawnionym, należy go traktować jako posiadacza

zależnego nieruchomości w dobrej wierze. Takiemu posiadaczowi przysługuje

zwrot nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają one pokrycia w korzyściach, które

uzyskał z rzeczy, zaś zwrot innych nakładów o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy

w chwili jej wydania właścicielowi. Art. 226 § 1 k.c. przewiduje więc określone

zasady rozliczenia nakładów, dokonywanego z uwzględnieniem interesu obydwu

stron i rodzaju nakładów. W każdym jednak wypadku wycena następuje po ustaniu

posiadania i dokonaniu zwrotu rzeczy właścicielowi. Dopiero bowiem z chwilą

zwrotu rzeczy można określić jakie korzyści uzyskał posiadacz z dokonanych

nakładów koniecznych oraz na ile inne nakłady zwiększają wartość zwracanej

rzeczy. Takie stanowisko, przyjmujące wydanie rzeczy jako chwilę wymagalności

roszczeń posiadacza z tytułu wszystkich nakładów przyjął też Sąd Najwyższy w

niepublikowanym dotychczas wyroku z dnia 3 października 2003 r. III CKN 402/01, a

wcześniej w także niepublikowanym wyroku z 10 października 1997 r., II CKN 371/97.

W uzasadnieniu wyroku z 3 października 2003 r. zawarta została analiza orzeczeń

Sądu Najwyższego, w których przyjęto odmienne stanowisko, dopuszczając

zgłoszenie żądania o zapłatę za poczynione nakłady konieczne przed zwrotem rzeczy.

Taką możliwość przyjmowano jednak tylko w szczególnych okolicznościach, np. w

razie odmowy przyjęcia nieruchomości (wyrok z 8 kwietnia 1971 r., III CRN 45/70,

OSNCP 1972/1/9), braku działań właściciela w kierunku odzyskania nieruchomości

(wyrok z 10 sierpnia 1988 r., III CRN 229/88, OSNC 1990/12/153), czy zwłoki

wierzyciela w odbiorze nieruchomości (wyrok z 10 września 1993, I CRN 115/93,

OSNC 1994/7-8/161).

Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejsza sprawę przychyla się do

poglądu, że chwila wydania rzeczy właścicielowi stanowi moment, kiedy stają się

wymagalne roszczenia posiadacza z tytułu wszelkich nakładów. Oznacza to, że

adresatem tych roszczeń musi być osoba, której przysługuje własność zwracanej

rzeczy w chwili jej przekazywania wraz z nakładami przez posiadacza, tak jak

9

przyjął to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 1997 r. (II CKN 57/96, OSNC

1997/6-7/92).

W rozpatrywanej sprawie roszczenia takie nie mogły być zatem kierowane

wobec pozwanego Kółka Rolniczego. Nieruchomość od powoda wraz z nakładami

odebrała bowiem dopiero nowa właścicielka tej nieruchomości – E. C. Mimo więc

błędnej wykładni i nieuzasadnionej odmowy zastosowania przez Sąd Apelacyjny

przepisów art. 226 § 1 k.c. w zw. z art. 230 k.c. orzeczenie tego Sądu w części

dotyczącej roszczeń powoda kierowanych przeciwko pozwanemu Kółku

Rolniczemu odpowiada prawu, co uzasadniało oddalenie w tym zakresie skargi

kasacyjnej na podstawie art. 39814

k.p.c.

jc