II CSK 97/07

Sygn. akt II CSK 97/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 czerwca 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Irena Gromska-Szuster

del. SSA Marta Romańska

w sprawie z powództwa J. Z. i H. Z.

przeciwko K. J. i R.J.

o wydanie nieruchomości,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 15 czerwca 2007 r.,

skargi kasacyjnej pozwanych

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 5 września 2006 r.,

oddala skargę kasacyjną.

2

Uzasadnienie

Powodowie H. Z. i J. Z. wnieśli o nakazanie pozwanym K. J. i R. J., aby

wydali powodom – opróżnioną i opuszczoną nieruchomość położoną w Z. przy ul.

G. 1, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr […], oraz o

zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powództwa powodowie wskazali, że sporną nieruchomość

nabyli w wyniku przysądzenia użytkowania wieczystego w postępowaniu

egzekucyjnym toczącym się wobec dłużnika T. Sp. z o.o. Pozwani zajmują

nieruchomość bez tytułu prawnego i pomimo wezwania do jej wydania nadal ją

bezpodstawnie zajmują.

W odpowiedzi na pozew pozwani ustosunkowując się do żądania strony

powodowej oświadczyli, że odmawiają wydania przedmiotu sporu korzystając

z prawa zatrzymania.

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 30 listopada 2005 r. nakazał pozwanym K. J.

i R. J., aby opróżnili, opuścili i wydali powodom H. Z. i J. Z. nieruchomość położoną

w Z. przy ulicy G. 1, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi

Księgę Wieczystą KW nr […], orzekając o kosztach jak w sentencji.

Sąd Okręgowy ustalił, że pozwani w dniu 11 marca 1998 r. zawarli

przedwstępną umowę zamiany nieruchomości z T. sp. z o.o. Spółka zobowiązała

się przenieść na pozwanych prawo wieczystego użytkowania działki położonej w Z.

przy ul. G. 1 oraz własność posadowionego na niej budynku, w zamian za własność

lokalu mieszkalnego w Z. przy ul. C. […]. Dodatkowo pozwani zobowiązali się do

opuszczenia wynajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego przy ul. K. oraz do

złożenia oświadczenia woli o rezygnacji z prawa pierwokupu co do tego lokalu.

Strony umowy ustaliły, że zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości

objętej niniejszym sporem do dnia 30.06.1999 r. W wykonaniu przedmiotowej

umowy spółka T. wydała w dniu 30.03.1998 r. dom mieszkalny położony w Z. przy

ul. G., a następnie odmówiła przeniesienia własności nieruchomości położonej przy

ul. G. 1.

W stosunku do spółki T. zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne.

W toku prowadzonej egzekucji Sąd Rejonowy w Z. postanowieniem z dnia 9

3

grudnia 2003 r., w sprawie I Co …/02 przysądził prawo użytkowania wieczystego

spornej nieruchomości na rzecz H. i J. małżonków Z., na prawach wspólności

ustawowej. Po uprawomocnieniu się tego postanowienia Sąd Rejonowy

postanowieniem z dnia 15 października 2004 r. nadał mu klauzulę wykonalności.

Sąd Okręgowy ustalił ponadto, że pomiędzy powodami a pozwanymi nie

istnieje żaden stosunek prawny lub faktyczny dający pozwanym prawo do

zamieszkiwania w nieruchomości położonej w Z. przy ul. G. 1. Pozwani ani w toku

niniejszego postępowania ani w czasie postępowania egzekucyjnego

prowadzonego przeciwko T. Sp. z o.o. nie powoływali się na przysługujący im tytuł

prawny do nieruchomości. Powoływali się natomiast na prawo zatrzymania w

związku z przysługującym im roszczeniem o zwrot nakładów jakie poczynili na

sporną nieruchomość.

W ocenie Sądu Okręgowego w niniejszej sprawie ma zastosowanie przepis

art. 1000 § 1 k.p.c. zgodnie, z którym z chwilą uprawomocnienia się postanowienia

o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw

i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, a na miejsce tych praw powstaje

prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym

w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

W dalszej części uzasadnienia Sąd Okręgowy wskazał na generalną zasadę

– którą wywiódł z treści art. 1000 k.p.c. – że nieruchomość jest przejmowana przez

nabywcę bez obciążeń, zaś osoby, którym przysługują ograniczone prawa

rzeczowe lub zabezpieczenie roszczeń osobistych na nieruchomości uzyskują

prawo zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem wynikającym

z przepisów o podziale sumy uzyskanej z egzekucji. Prawomocne postanowienie

o przysądzeniu własności powoduje, że wygasają wszelkie prawa ciążące na

nieruchomości. W konsekwencji – zdaniem Sądu Okręgowego – stronie pozwanej

nie przysługują żadne roszczenia w stosunku do powodów jako nabywców

nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego.

Pozwani od powyższego wyroku wnieśli apelację - zaskarżając go w całości

zarzucili naruszenie prawa procesowego na skutek nie rozpoznania istoty sprawy,

polegające na braku rozpoznania zarzutu opartego na prawie zatrzymania

i związanych z tym zarzutem okoliczności samoistnego posiadania przez

4

pozwanych nieruchomości będącej przedmiotem sporu oraz dobrej wiary

pozwanych. Pozwani wskazali również na naruszenie prawa materialnego poprzez:

- przyjęcie, że w niniejszej sprawie zastosowanie ma art. 1000 § 1 k.p.c.,

kształtujący reguły wygaśnięcia roszczeń do nieruchomości (mających

charakter roszczeń rzeczowych) w sytuacji, gdy prawo zatrzymania

pozwani opierali na roszczeniu o charakterze obligacyjnym,

- nie zastosowanie art. 461 § 1 w związku z art. 226 § 1 k.c., z których

wynika prawo pozwanych do zatrzymania nieruchomości do chwili

zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących im roszczeń o zwrot

nakładów.

Zarzucając powyższe pozwani wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku

i oddalenie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny oddalając apelację pozwanych, podzielił zarówno ustalenia

faktyczne jak i argumentację prawną Sądu Rejonowego - przyjmując je jako

własne. Sąd Apelacyjny dodatkowo wskazał, że wbrew twierdzeniom pozwanych

prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności skutkuje przejściem prawa

własności na nabywcę. Na podstawie tego postanowienia stanowiącego tytuł

egzekucyjny nabywca może domagać się wydania nieruchomości od posiadacza

wskazanego w protokole opisu i oszacowania. Sąd Apelacyjny odwołał się również

do treści art. 1000 § 1 k.p.c. zwracając uwagę na fakt, że przepis ten statuuje

generalną zasadę, że nieruchomość jest przejmowana przez nabywcę w toku

egzekucji bez obciążeń, zaś osoby, którym służą ograniczone prawa rzeczowe lub

zabezpieczenie roszczeń osobistych na nieruchomości uzyskują prawo

zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem wynikającym z przepisów o

podziale sumy uzyskanej z egzekucji.

Pozwani w całości zaskarżyli wyrok Sądu Apelacyjnego opierając skargę

kasacyjną na podstawach:

1) naruszenia prawa materialnego poprzez:

- błędną wykładnię i błędne zastosowanie art. 1000 § 1 k.p.c.,

kształtującego reguły wygaśnięcia praw i skutków ujawnienia praw

i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości, poprzez przyjęcie,

5

że roszczenie samoistnego posiadacza w dobrej wierze o zwrot

nakładów na rzecz mieści się w zakresie wskazanych

w przytoczonym przepisie roszczeń osobistych oraz przyjęcie

w związku z tym, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia

o przysądzeniu własności takie roszczenie wygasa.,

- nie zastosowanie art. 461 § 1 k.c. w zw. z art. 226 § 1 k.c. wynikłe

z przyjęcia, że pozwanym nie przysługuje prawo zatrzymania

nieruchomości do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczeń

o zwrot nakładów poczynionych przez pozwanych na nieruchomość

stanowiąca przedmiot sporu.

2) naruszenia przepisów postępowania mającego istotny wpływ na wynik

sprawy, tj. art. 378 § 1 k.p.c. w związku z art. 386 § 4 k.p.c., poprzez

nierozpoznanie istoty sprawy polegające na braku rozpatrzenia zarzutu

pozwanych opartego na prawie zatrzymania i związanych z tym zarzutem

okoliczności samoistnego posiadania przez pozwanych nieruchomości

będącej przedmiotem sporu, a także dobrej wiary pozwanych.

Zarzucając powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku

i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna strony pozwanej oparta została na obu ustawowych

podstawach (art. 3983

§ 1 pkt 1 i 2 k.p.c.). W pierwszej kolejności należy jednak

ustosunkować się do najdalej idącego zarzutu nierozpoznania istoty sprawy.

Nie mają racji skarżący twierdząc, że Sąd Apelacyjny nie rozpoznał zarzutu

opartego na prawie zatrzymania. Z uzasadnienia zaskarżonego rozstrzygnięcia

jednoznacznie wynika, że przedmiotowy zarzut podlegał ocenie Sądu. Faktem jest,

że zarzut zatrzymania nie został uwzględniony, bowiem zdaniem Sądu

Apelacyjnego, stronie pozwanej nie przysługują żadne roszczenia (stanowiące

przesłankę skuteczności zarzutu) w stosunku do powodów jako nabywców

nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego. Sąd Apelacyjny oparł się

w tej mierze na art. 1000 k.p.c., który statuuje generalną zasadę, że nieruchomość

jest przejmowana przez nabywcę bez obciążeń, zaś osoby, którym służą

ograniczone prawa rzeczowe lub zabezpieczenie roszczeń osobistych na

6

nieruchomości uzyskują prawo zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem

wynikającym z przepisów o podziale sumy uzyskanej z egzekucji. Z roszczeniami

takimi pozwani winni bowiem wystąpić w stosunku do poprzedniego właściciela

nieruchomości - spółki T.

Trafność dokonanej przez Sąd drugiej instancji oceny zasadności zarzutu

opartego na prawie zatrzymania została zakwestionowana przez skarżących

w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej. Skarżący zarzucili obrazę przepisów

prawa materialnego, tj. art. 1000 § 1 k.p.c. oraz art. 461 § 1 k.c. w zw. z art. 226 § 2

k.c. W ich ocenie błędy w wykładni i zastosowaniu powyższych przepisów

doprowadziły Sąd Apelacyjny do przyjęciu, że stronie pozwanej nie przysługują

żadne roszczenia w stosunku do powodów, czego konsekwencją było nie

uwzględnienie zarzutu zatrzymania.

Ocenę zasadności podniesionych przez skarżących uchybień, należy

poprzedzić wyjaśnieniem istoty i przesłanek skuteczności zarzutu opartego na

prawie zatrzymania. W dalszej kolejności rozważenia wymaga charakter prawny

nabycia prawa podmiotowego (użytkowania wieczystego) w drodze egzekucji

sądowej.

Prawo zatrzymania (ius retentionis) stanowi uprawnienie dłużnika skuteczne

względem wierzyciela, którego treść wyczerpuje się w możliwości odmówienia

spełnienia świadczenia do czasu, gdy wierzyciel nie zaspokoi lub nie zabezpieczy

roszczenia, które przysługuje dłużnikowi względem wierzyciela. Dodać należy, że

prawo zatrzymania nie ma samoistnego charakteru, wiąże się z powstaniem

konkretnej wierzytelności i stanowi swoisty sposób zabezpieczenia roszczenia

dłużnika.

Instytucja prawa zatrzymania w kodeksie cywilnym nie została uregulowana

w sposób jednolity. W niniejszej sprawie podstawę prawną zarzutu stanowiły

przepisy art. 461 § 1 k.c. w zw. z art. 226 § 1 k.c. i wyłącznie one będą stanowiły

przedmiot dalszych rozważań. W myśl pierwszego z nich: „Zobowiązany do

wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub

zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz

roszczeń o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej (prawo zatrzymania)”.

Drugi z wymienionych przepisów przede wszystkim konkretyzuje osobę uprawnioną

7

do skorzystania z prawa zatrzymania oraz osobę wierzyciela: „Samoistny

posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile

nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów

może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania

właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której

samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu

powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów

koniecznych”.

W procesie o wydanie rzeczy prawo zatrzymania realizuje się poprzez

zgłoszenie idącego w tym kierunku zarzutu. Zarzut ten ma charakter odraczający,

w tym sensie, że jego uwzględnienie (w przypadku kiedy powództwo o wydanie

rzeczy jest uzasadnione) nie prowadzi do oddalenia powództwa. Sąd uwzględniając

zarzut zatrzymania uzależnia realizację obowiązku wydania rzeczy od

jednoczesnego uiszczenia przez powoda równowartości poczynionych na rzecz

nakładów.

Rzeczą Sądu rozpoznającego zarzut oparty na prawie zatrzymania jest

dokładna analiza przesłanek warunkujących jego skuteczność. Sąd winien zbadać,

czy podmiot podnoszący zarzut jest jednocześnie uprawniony do skorzystania

z prawa zatrzymania, czy istnieje roszczenie, którego spełnienia lub

zabezpieczenia domaga się dłużnik, czy roszczenie to jest skuteczne względem

wierzyciela. Odpadnięcie jednej z wymienionych przesłanek, (muszą być spełnione

kumulatywnie) dyskwalifikuje sam zarzut, co pozwala Sądowi orzekającemu

w sprawie na odstąpienie od badania zaistnienia pozostałych przesłanek.

W niniejszej sprawie skuteczność zarzutu zatrzymania opartego na

przytoczonej powyżej podstawie prawnej wymagała przyjęcia że:

- strona pozwana jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze

nieruchomości stanowiącej przedmiot sporu,

- przysługuje jej roszczenie o zwrot nakładów,

- roszczenie jest skuteczne względem wieczystego użytkownika, który

nabył swoje prawo na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu

w przedmiocie przysądzenia wieczystego użytkowania, wydanego

w postępowaniu egzekucyjnym

8

Faktem bezspornym jest, że powodowie nabyli prawo wieczystego

użytkowania spornej nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego. Przepisy

regulujące egzekucję z użytkowania wieczystego, w sprawach nie uregulowanych

odsyłają do odpowiedniego stosowania przepisów o egzekucji z nieruchomości -

art. 1004 k.p.c. Egzekucja użytkowania wieczystego obok samego prawa obejmuje

również prawo własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie

Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostki samorządu terytorialnego

przez wieczystego użytkownika wraz z przynależnościami - art. 1006 k.p.c.

Przejście prawa wieczystego użytkowania na nabywcę następuje wraz

z uprawomocnieniem się postanowienia Sądu w przedmiocie przysądzenia tego

prawa na rzecz nabywcy.

Nabycie użytkowania wieczystego (prawa podmiotowego ) w trybie egzekucji

sądowej jest zaliczane do cywilnoprawnych sposobów nabycia tego prawa.

Bezspornie przyjmuje się, że nabycie to ma charakter pierwotny i translatywny.

O pierwotnym charakterze nabycia przedmiotowego prawa świadczy fakt, że w tym

przypadku nie mamy do czynienia z następstwem prawnym. Pomiędzy poprzednim

użytkownikiem wieczystym (dłużnikiem egzekwowanym) a nowym użytkownikiem

wieczystym (nabywcą w toku egzekucji) nie zachodzi żaden stosunek prawny.

W szczególności przepisy regulujące postępowanie egzekucyjne nie dają podstaw

do przyjęcia tezy o istnieniu takiego następstwa. W konsekwencji w relacjach

między użytkownikiem wieczystym, który nabył swoje prawo w postępowaniu

egzekucyjnym a dłużnikiem egzekwowanym, któremu to prawo poprzednio

przysługiwało nie występuje element „zależności sytuacji prawnej”. Takie

uzależnienie sytuacji prawnej następcy od sytuacji prawnej jego poprzednika

występuje w przypadkach nabycia pochodnego i mówiąc najogólniej sprowadza się

do tego, że nabywca uzyskuje określone prawo w takich granicach w jakich

przysługiwało ono zbywcy.

Za translatywnym charakterem nabycia prawa użytkowania wieczystego

w drodze egzekucji sądowej przemawia fakt, że już z istoty egzekucji wynika, że

prawo to musi istnieć i przysługiwać dłużnikowi. Uprawomocnienie się

postanowienia w przedmiocie przysądzenia użytkowania wieczystego warunkuje

9

nie powstanie nowego prawa ale przejście już istniejącego (przysługującego

dotychczas dłużnikowi egzekwowanemu) na nabywcę.

Nabycie prawa podmiotowego (a w tym użytkowania wieczystego) w drodze

egzekucji sądowej bez żadnych obciążeń wynika z samego charakteru tego

nabycia jak również z wyraźnej w tym względzie regulacji kodeksowej.

Ustawodawca w sposób pośredni - w treści art. 1000 k.p.c. - wyraził zasadę,

że nabycie prawa własności w drodze egzekucji sądowej następuje bez

jakichkolwiek obciążeń. Zasada ta na podstawie art. 1004 k.p.c. ma zastosowanie

również do nabycia w tym trybie prawa użytkowania wieczystego. Z przepisu tego

jednoznacznie wynika, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia

o przysądzeniu użytkowania wieczystego (własności) wygasają wszelkie prawa

obciążające tą nieruchomość oraz skutki zabezpieczenia roszczeń osobistych na

nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny

nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej

z egzekucji. Należy wyjaśnić, że pod pojęciem: „wszelkie prawa i skutki ujawnienia

praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości” przyjmuje się ograniczone

prawa rzeczowe (np. użytkowanie, służebność) oraz prawa i roszczenia osobiste

ciążące na nieruchomości, tj. zabezpieczone poprzez ich ujawnienia w księdze

wieczystej. Jeśli chodzi o te ostatnie (prawa i roszczenia osobiste) to w momencie

rozpoczęcia obowiązywania przepisu art. 1000 k.p.c. podstawę prawną do ich

ujawnienia w księdze wieczystej stanowił art. III pkt 3 ustawy z dnia 23 kwietnia

1964 r. Przepisy wprowadzające kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94)

utrzymujący w mocy przepisy art. 290 – 293 dekretu z dnia 11 października 1946 r.

Prawo rzeczowe (Dz. U. Nr 57, poz. 319). W świetle tych przepisów do praw

i roszczeń osobistych, które mogły być ujawnione w księdze wieczystej należały

w szczególności: roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, roszczenia

o ustanowienie praw rzeczowych ograniczonych, prawo najmu, dzierżawy, prawo

odkupu, prawo pierwokupu. Prawa i roszczenia osobiste przez ich ujawnienie

w księdze wieczystej uzyskiwały na wzór praw rzeczowych rozszerzoną

skuteczność, tj. stawały się skuteczne przeciwko każdoczesnemu właścicielowi

nieruchomości.

10

Pozostające w mocy po wejściu w życie kodeksu cywilnego przepisy Dekretu

prawo rzeczowe zostały następnie uchylone przez art. 126 pkt 2) ustawy z dnia

6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. De lege lata podstawę prawną do

ujawnienia praw i roszczeń osobistych w księdze wieczystej stanowi art. 16 ostatnio

powołanej ustawy. W myśl tego przepisu w księdze wieczystej mogą być ujawnione

w szczególności prawa i roszczenia wskazane w pkt 1 – 6 (np. prawo najmu,

dzierżawy, odkupu, pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenie o przeniesienie

własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie

ograniczonego prawa rzeczowego) a ponadto (zwrot w szczególności wskazuje na

to że katalog praw i roszczeń osobistych ma charakter otwarty), jak słusznie

przyjmuje się w literaturze - wszelkie inne prawa lub roszczenia, które przepis

ustawy wyposaża w elementy właściwe prawu rzeczowemu i których cel jest

zbieżny z celem ujawnienia w księdze wieczystej praw rzeczowych.

Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej powoduje, że

ich nabycie przez czynność prawną osłania rękojmia wiary publicznej ksiąg

wieczystych, a ponadto uzyskują one skuteczność względem praw nabytych przez

czynność prawną po ich ujawnieniu.

W przypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego (nabycia

pochodnego) następca prawny wstępuje w sytuację prawną zbywcy, a wszelkie

prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej odnoszą skutek

w stosunku do niego. Inaczej jest w przypadku nabycia prawa użytkowania

wieczystego w drodze egzekucji sądowej, które ma charakter nabycia pierwotnego,

bez żadnych obciążeń. Nabywca w drodze egzekucji nie jest następca prawnym

dłużnika egzekwowanego. Powyższą zasadę potwierdza art. 1000 k.p.c., który

wskazuje co dzieje się z prawami osobistymi i roszczeniami ujawnionymi w księdze

wieczystej, które w przypadku nabycia pochodnego zachowałyby skuteczność

wobec następcy prawnego.

Artykuł 1000 k.p.c. dopuszcza wyjątki od wskazanej powyżej zasady,

uregulowane w § 2, 3 i 4. Tytułem przykładu można podać, że pozostają w mocy

bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia prawa ciążące na nieruchomości

z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona

11

w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego

urządzenia.

Dalsze wyjątki od zasady, że nabycie prawa w drodze egzekucji następuje

bez obciążeń przewidują przepisy art. 1001, art. 1002 i art. 1011 k.p.c. Pierwszy

dotyczy służebności gruntowej, drugi odnosi się do stosunku najmu i dzierżawy,

a ostatni, który dotyczy wyłącznie użytkowania wieczystego jako prawa

podlegającego egzekucji, wskazuje, że nabycie w tym trybie nie narusza

ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości powstałych przed jej oddaniem

w użytkowanie wieczyste.

Istotnego argumentu, potwierdzającego regułę, że wszelkie prawa

obciążające nieruchomość wygasają z chwilą uprawomocnienia się postanowienia

o przysądzeniu własności (użytkowania wieczystego) – dostarcza przepis art. 953 §

1 pkt 6 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem ogłoszenie o licytacji dokonane przez

komornika w formie publicznego obwieszczenia winno zawierać: „wyjaśnienie, że

użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze

wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów i nie zostaną

zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą

uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się

postanowienia o przysądzeniu własności (użytkowania wieczystego)”. W świetle

tego przepisu trudno uznać za zasadny pogląd, że tak istotne ze społecznego

punktu widzenia prawa jak użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika

wygasają, natomiast inne prawa nie ujawnione w księdze wieczystej i nie zgłoszone

w toku egzekucji pozostają w mocy. Taki pogląd reprezentują skarżący opierając

się na treści art. 1000 § 1 k.p.c. (wnioskowanie a contrario). Zważyć jednak należy,

na co Sąd Najwyższy wielokrotnie zwracał uwagę, że niedopuszczalne jest

wnioskowanie a contrario wtedy gdy pozostaje w oczywistej sprzeczności

z zasadami konstytucyjnymi, regułami wykładni systemowej i celowościowej lub

prowadzi do rezultatów nieracjonalnych (uchwała Sądu Najwyższego z dnia

24 listopada 1998 r., III CZP 44/98, OSNC 1999, nr 5, poz. 87). Do takich

rezultatów prowadzi wykładnia przepisu art. 1000 § 1 k.p.c. zaproponowana przez

skarżących. Nie można jednak przyjąć, że prawa i roszczenia osobiste, które na

skutek ujawnienia ich w księdze wieczystej uzyskują rozszerzona skuteczność

12

wygasają na skutek uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności,

natomiast prawa i roszczenia, które z tak wzmożonej ochrony nie korzystają,

pozostają w mocy.

Należy zwrócić uwagę również na fakt, że przepisy kodeksu postępowania

cywilnego z jednej strony umożliwiają ochronę osób, którym przysługują określone

prawa do nieruchomości będącej przedmiotem licytacji, z drugiej natomiast strony

zabezpieczają interes nabywcy w drodze egzekucji, przed skutkami nabycia

określonego prawa wraz z obciążeniami, o których nabywca nie wiedział.

Na podstawie art. 945 § 1 i 2 w zw. z art. 922 k.p.c. komornik o terminie

opisu i oszacowania zawiadamia znanych mu uczestników, tj. wierzyciela, dłużnika,

osoby którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa

osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a także przez obwieszczenie publiczne

uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie

prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed

ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Zgłoszone prawa do nieruchomości

komornik wymienia w protokole opisu i oszacowania art. 947 § 1 pkt 8 k.p.c.

W oszacowaniu podaje się osobno wartość nieruchomości, budowli i innych

urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości. Wartości

powyższe podaje się z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które

pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartość praw nie

określonych suma pieniężną obciążających nieruchomość – art. 948 § 2 k.p.c.

W ogłoszeniu o licytacji (w formie publicznego obwieszczenia) komornik wyjaśnia

wszystkim zainteresowanym, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika,

jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do

zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed

rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną

z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności

(użytkowania wieczystego) - art. 953 § 1 pkt 7) k.p.c. Po wywołaniu licytacji

komornik podaje do wiadomości obecnych w szczególności: ciążące na

nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach

publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich

obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia, prawa obciążające

13

nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na

cenę nabycia – art. 973 pkt 5) i 6) k.p.c.

Wszystkie powyżej przytoczone przepisy, wskazują na taki sposób

uregulowania postępowania egzekucyjnego, który umożliwia ochronę interesu

nabywcy w toku egzekucji. Nabywca (in spe) ma możliwość zapoznania się ze

stanem prawnym nieruchomości W szczególności jest informowany o tym, które

prawa i roszczenia nie wygasają – wbrew przyjętej regule - na skutek

uprawomocnienia się postanowienia w przedmiocie przysądzenia własności

(użytkowania wieczystego).

Po wyjaśnieniu istoty nabycia praw w toku egzekucji sądowej należy

zastanowić się czy Sąd drugiej instancji słusznie przyjął, że pozwanym w stosunku

do powodów nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów. Rozstrzygnięcie tej

kwestii jest o tyle istotne, że przesądza o zasadności podniesionego przez

pozwanych – a nie uwzględnionego przez Sąd drugiej instancji - zarzutu opartego

na prawie zatrzymania. Na wstępie należy przesądzić kwestię, że roszczenie

o zwrot nakładów nie jest roszczeniem osobistym, które może zostać ujawnione

w księdze wieczystej. Roszczenie to nie posiada elementów właściwych prawom

rzeczowym, jego przedmiotem nie jest nieruchomość, roszczenie to nie zmierza do

zmiany istniejących stosunków prawnorzeczowych. W konsekwencji należy przyjąć,

że nie jest to roszczenie, o którym traktuje w sposób bezpośredni przepis art. 1000

§ 1 k.p.c.

Z ustaleń faktycznych jakie poczynił sąd pierwszej instancji, a przyjął je jako

własne sąd odwoławczy wynika, że budynek mieszkalny wymagał kapitalnego

remontu, a pozwani od czasu zamieszkania wykonali remont i zagospodarowali

działkę. Przez nakłady konieczne rozumie się wydatki, których celem jest

utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie

z przeznaczeniem

Roszczenie o zwrot nakładów koniecznych ma charakter obligacyjny,

powstaje i staje się wymagalne z momentem ich dokonania. Kwestie te zostały

przesądzone w bogatym orzecznictwie Sądu Najwyższego i w tym miejscu nie

wymagają szerszego uzasadnienia (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego

z dnia 22 marca 2006 r., III CSK 3/06, nie publ.; uzasadnienie wyroku Sądu

14

Najwyższego z dnia 23 marca 2007 r., V CSK 480/06, nie publ.). W tym też

momencie powstało i stało się wymagalne roszczenie o ich zwrot, którego

adresatem był aktualny użytkownik wieczysty (spółka T.). Roszczenie to mające

charakter obligacyjny nie przeszło i nie mogło przejść na nabywcę nieruchomości w

toku egzekucji, roszczenie to „nie idzie za rzeczą” i skuteczne jest tylko w stosunku

do podmiotu zobowiązanego, a nie każdoczesnego użytkownika wieczystego.

Ponadto należy zważyć, że przyjęcie poglądu, w myśl którego pozwanym

przysługuje roszczenie o zwrot nakładów w stosunku do powodów (nabywców w

toku egzekucji) w żadnej mierze nie uwzględnia charakteru prawnego nabycia

praw, w tym szczególnym trybie. Pierwotny charakter nabycia prawa w toku

egzekucji i brak jakichkolwiek przepisów szczególnych, które dopuszczałyby w

drodze wyjątku przejście takiego roszczenia stanowią argumenty jednoznacznie

przemawiające na niekorzyść skarżących. Zatem słusznie Sąd drugiej instancji nie

uwzględnił zarzutu opartego na prawie zatrzymania, bowiem warunkiem

koniecznym powstania samego prawa zatrzymania jest istnienie roszczenia

przysługującego dłużnikowi względem wierzyciela.

Sąd Najwyższy uznając obie podstawy kasacyjne za nieusprawiedliwione

rozstrzygnął jak w sentencji na podstawie art. 39814

k.p.c.

kg