III CZP 60/07

Uchwała z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 60/07

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz

Sędzia SN Marian Kocon (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Jadwigi G. i Piotra G. przeciwko

Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W., Oddziałowi Regionalnemu w B. o ustalenie

i zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 19

czerwca 2007 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w

Bydgoszczy postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2007 r.:

"Czy odpowiednie obniżenie ceny sprzedaży kwatery lub lokalu mieszkalnego

ustalonej na podstawie wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę

majątkowego, o którym mowa w art. 58 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r.

o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczpospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 86 poz. 433 ze

zm.) o treści obowiązującej przed zmianą wprowadzoną art. 8 ustawy z 5 grudnia

2002 r. o zmianie ustawy o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących

Skarbowi Państwa, ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw

państwowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2055), stosuje się

także do wartości prawa własności ułamkowej części gruntu przypadającej na lokal

mieszkalny stanowiący wraz z udziałem w gruncie odrębną nieruchomość?"

podjął uchwałę:

Pomniejszeń, o których mowa w art. 58 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 22

czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej

(Dz.U. Nr 86, poz. 433 ze zm.) w brzmieniu sprzed zmiany dokonanej ustawą z

dnia 5 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o zasadach wykonywania uprawnień

przysługujących Skarbowi Państwa, ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji

przedsiębiorstw państwowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240,

poz. 2055), nie stosuje się do sprzedaży prawa własności ułamkowej części

gruntu przypadającej na sprzedawany lokal.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 8 listopada 2006 r. oddalił

powództwo Jadwigi G. i Piotra G. skierowane przeciwko Wojskowej Agencji

Mieszkaniowej w B. o ustalenie, że nie istnieje po ich stronie obowiązek zapłaty

reszty ceny za sprzedany w dniu 27 marca 2002 r. lokal mieszkalny oraz o

zasądzenie od pozwanej kwoty 2069,50 zł tytułem zwrotu nadpłaconej ceny za ten

lokal. Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska powodów, że przewidziane w art. 58

ust. 1 i 2 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych

Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 86, poz. 433 ze zm., jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r.

Nr 42, poz. 368 ze zm. – dalej: "ustawa", lub "ustawa o zakwaterowaniu") w

brzmieniu sprzed zmiany dokonanej ustawą z dnia 5 grudnia 2002 r. o zmianie

ustawy o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących Skarbowi Państwa,

ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych oraz

niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2055) preferencyjne warunki zakupu

mające postać procentowego obniżenia ceny powinny być zastosowane nie tylko do

lokalu mieszkalnego, lecz także do ułamkowej części gruntu przypadającej na ten

lokal.

Przy rozpatrywaniu apelacji powodów powstało przytoczone na wstępie

zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd Okręgowy w

Bydgoszczy przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia. Wątpliwość Sądu

Okręgowego wiąże się z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z dnia

31 stycznia 2002 r., IV CKN 660/00 (nie publ.), że budowla zabytkowa, jako część

składowa gruntu (art. 48 k.c.), a nie rzecz samoistna, nie może być przedmiotem

sprzedaży, a co za tym idzie, nie może mieć ceny; cenę bowiem można ustalić dla

przedmiotu sprzedaży, w sprawie, nieruchomości (całej).

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Według art. 58 ustawy o zakwaterowaniu w brzmieniu obowiązującym

zarówno w chwili zawarcia umowy sprzedaży, tj. w dniu 27 marca 2002 r., jak i

później, sprzedaż kwatery lub lokalu mieszkalnego następuje po cenie ustalonej na

podstawie wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, z tym

że przy ustaleniu ceny nie uwzględnia się wartości ulepszeń dokonanych przez

osobę zajmującą kwaterę (lokal mieszkalny); cenę sprzedaży dla osoby

uprawnionej pomniejsza się o określony procent za każdy rok podlegający

zaliczeniu do wysługi lat, od której uzależniona jest wysokość uposażenia według

stopnia wojskowego, lub także za każdy rok zajmowania kwatery bądź lokalu

mieszkalnego na podstawie decyzji o przydziale bądź umowy najmu, jednak nie

więcej niż o określony procent tej ceny.

Nie ulega wątpliwości, że celem wymienionego przepisu jest ograniczenie

swobody ustalania ceny kwater i lokali mieszkalnych sprzedawanych osobom

uprawnionym (art. 56 ustawy o zakwaterowaniu) i zapewnienie im możliwości

nabywania kwater i lokali mieszkalnych po korzystnej cenie. Przepis ten ustala, w

jaki sposób sprzedawca kwatery lub lokalu mieszkalnego ma obliczyć ich cenę.

Podstawą jej ustalenia jest wartość rynkowa kwatery (lokalu mieszkalnego)

stwierdzona przez rzeczoznawcę. Określenie przez niego wartości rynkowej jest

jedynie opinią o tej wartości, a ustalenie ceny – na podstawie tej opinii – należy do

sprzedawcy. Zawartymi w art. 58 ustawy wskazaniami, obligującymi sprzedawcę do

uwzględnienia ich przy obliczaniu ceny kwatery lub lokalu mieszkalnego, są także

obowiązki nieuwzględnienia wartości ulepszeń dokonanych przez osobę zajmującą

kwaterę (lokal mieszkalny) oraz pomniejszenia ceny w określonym rozmiarze ze

względu na wysługę lat osoby uprawnionej lub także ze względu na czas

zajmowania kwatery (lokalu mieszkalnego) na podstawie odpowiedniego tytułu.

Uwzględnienie art. 58 ustawy o zakwaterowaniu w jego kolejnych wersjach

uzasadnia wniosek, że cena sprzedaży kwatery lub lokalu mieszkalnego ustalona

na podstawie tego przepisu jest ceną wynikową w rozumieniu art. 540 § 1 k.c. Takie

stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 marca 2004 r., III CZP 122/03

(OSNC 2005, nr 6, poz. 94).

Według art. 540 § 1 k.c., cena wynikowa jest ceną ustaloną (obliczoną) przez

sprzedawcę przy uwzględnieniu wskazań właściwego organu państwowego co do

sposobu, w jaki cena rzeczy danego rodzaju lub gatunku ma być obliczona.

Wskazania organu państwowego co do sposobu obliczenia ceny wynikowej

polegają – mówiąc ogólnie – na podaniu zasad obliczania tej ceny lub na wskazaniu

elementów jej kalkulacji.

Jest oczywiste, że nie można odmówić ustawodawcy prawa wprowadzenia do

porządku prawnego specyficznego systemu kalkulacji ceny należnej z tytułu

sprzedaży pewnych składników majątkowych Skarbu Państwa. Z art. 58 ustawy o

zakwaterowaniu jednoznacznie wynika, że szczególne zasady pomniejszenia ceny

sprzedaży dotyczą wyłącznie lokalu mieszkalnego, w którym osoba uprawniona

zamieszkiwała, przepis ten natomiast nie przewiduje możliwości obniżenia ceny

zakupu udziału we własności nieruchomości gruntowej.

Trzeba zauważyć, że na mocy ustawy nowelizującej z dnia 5 grudnia 2002 r. o

zmianie ustawy o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących Skarbowi

Państwa, ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych oraz

niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2055), która weszła w życie z dniem 15

stycznia 2003 r., do art. 58 ustawy o zakwaterowaniu dodany został ust. 2b,

zgodnie z którym pomniejszeń nie stosuje się do wartości prawa własności

ułamkowej części gruntu przypadającej na lokal mieszkalny. W wyniku tej

nowelizacji nie nastąpiła merytoryczna zmiana art. 58 ustawy o zakwaterowaniu, a

jedynie poprawiono jego sformułowanie (por. uzasadnienie autopoprawki, Biuletyn

nr 1161/IV, Komisja Skarbu Państwa, nr 48, z dnia 5 listopada 2002 r.). (...)

Z tych względów należało rozstrzygnąć zagadnienie prawne, jak w uchwale

(art. 390 k.p.c.).