II CSK 110/07

Sygn. akt II CSK 110/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 lipca 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

(przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Barbara Myszka

SSN Kazimierz Zawada

Protokolant Maryla Czajkowska

w sprawie z powództwa M. Ł

przeciwko Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej "B." w Ł.

o rozwiązanie umów użytkowania wieczystego ,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 5 lipca 2007 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 10 października 2006 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego

rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, pozostawiając temu Sądowi

rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 1 lutego 2006 r. Sąd Okręgowy w Ł. oddalił powództwo

Miasta Ł. przeciwko Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej „B.” w Ł. o rozwiązanie

umów użytkowania wieczystego i orzekł o kosztach procesu.

Apelacja strony powodowej została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego

z dnia 10 października 2006 r., przy uwzględnieniu następujących ustaleń

faktycznych i ich oceny prawnej:

Na podstawie umów z dnia 1 marca 1978 r. i 13 października 1980 r. Skarb

Państwa oddał pozwanej Spółdzielni w użytkowanie wieczyste szczegółowo

oznaczone działki gruntu z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. W § 5

obu umów zastrzeżono, że pozwana ma obowiązek zabudować działki zgodnie

z zatwierdzonym planem urbanistycznym, przy czym budowa miała się rozpocząć

w terminie dwóch lat, a zakończyć się w ciągu czterech lat od podpisania aktu

notarialnego. Zagospodarowanie części wspomnianego terenu przedmiotowych

działek dotychczas nie nastąpiło.

Na podstawie decyzji administracyjnych od 1990 r. użytkownikiem

wieczystym części wspomnianych gruntów stała się Spółdzielnia Mieszkaniowa w

Ł., przy czym w wyniku porozumień pomiędzy spółdzielniami doszło do przejęcia

przez pozwaną prawa własności budynków oraz użytkowania wieczystego do

gruntów położonych na osiedlu W-C. Do pełnego zagospodarowania jednego z

przejętych od Spółdzielni budynków konieczne było dodatkowo wybudowanie na

działkach o nr ewid. 184/53, 184/55 i 184/57 parkingu, przy czym działka o nr ewid.

184/55 przebiegająca przez środek nieruchomości nie znajdowała się w

użytkowaniu wieczystym pozwanej. W związku z tym pozwana od 1998 r. czyniła

starania o przekazanie jej tej działki, co nie było możliwe wcześniej wobec

nieuregulowania stanu prawnego nieruchomości. Przekazanie powyższej

nieruchomości w użytkowanie wieczyste nastąpiło dopiero w 2000 r.

W obrębie użytkowanych działek pozwana Spółdzielnia wybudowała

w okresie od 1983 do 1993 r. sześć budynków mieszkalnych, uporządkowała je

i zagospodarowała. Postanowienia § 5 umów o oddanie gruntu w użytkowanie

3

wieczyste zostały zrealizowane zgodnie z zatwierdzonym planem, jakkolwiek

z opóźnieniem, które wynikło z tego, że w tamtym okresie brak było materiałów, co

znacznie wydłużało okres budowy, zaś pozwana prowadziła jednocześnie liczne

inwestycje. Dodatkowo pozyskanie działki nr 184/55 nastąpiło dopiero w 2000 r.

Sposób korzystania z przedmiotowych działek nie jest sprzeczny z planem

zagospodarowania przestrzennego.

W dniu 24 maja 2001 r. pozwana zawarła z L. Polska Sp. z o.o. umowę

przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek o numerach

184/53, 184/55 i 184/57, wnosząc o ujawnienie wzmianki o tej umowie w dziale III

księgi wieczystej.

W piśmie z dnia 1 sierpnia 2001 r. skierowanym do pozwanej, powódka

Gmina Miasta Ł powołując się na sprzeczność z umową sposobu korzystania

z działek 184/53, 184/55 i 184/57, poinformowała pozwaną o zamiarze rozwiązania

umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i wezwała ją do wypowiedzenia

się, czy wyraża na to zgodę. Pozwana pismem z dnia 6 sierpnia 2001 r. odmówiła

zgody na rozwiązanie umów, podnosząc, że wszystkie budynki mieszkalne zostały

wzniesione i oddane do użytku, zaś zagospodarowanie części terenów było

niemożliwe z uwagi na uzyskanie przez nią działki o numerze 184/55 dopiero

w 2000 r.

Przyjmując za własne ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, Sąd

Apelacyjny zaakceptował wyrażony przez ten Sąd pogląd, że zarówno w świetle

obowiązującego w dacie zawierania umów z 1978 i 1980 r. art. 21 ust. 2 ustawy

z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U.

z 1969 r. Nr 22, poz. 159 z późn. zm.), jak zgodnie z art. 33 ust. 3 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261,

poz. 2603 z późn. zm.; dalej: „u.g.n.”) oraz art. 240 k.c., właściciel może domagać

się rozwiązania umowy, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób

oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie,

w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej

budynków lub urządzeń. Taka sytuacja nie miała miejsca w danej sprawie;

pozwana wywiązała się z warunków umowy o oddanie gruntu w użytkowanie

4

wieczyste, zaś do opóźnienia w realizacji tych obowiązków nie doszło z jej winy.

Nie było po stronie pozwanej złej woli, ukierunkowanej na naruszenie warunków

umowy.

Odnosząc się do zarzutów apelacji Sąd drugiej instancji zauważył, że strona

powodowa uzasadniała swoje żądanie niewypełnieniem przez pozwaną § 5 umów

z 1978 i 1980 r., nie powoływała się natomiast na naruszenie umowy z 2000 r.

dotyczącej działki 184/55. Nie sprecyzowano także, w czym należało upatrywać

przejawów naruszenia wspomnianych umów. Dopiero w piśmie procesowym z dnia

6 stycznia 2003 r. pozwana wskazała, że chodziło o niewybudowanie do 1986 r. na

działkach nr 184/53 i 184/57 parkingów i pawilonu handlowego. Ten zarzut nie był

jednak uzasadniony zważywszy, że został przedstawiony po kilkunastu latach od

upływu wskazanego terminu, a nadto nie uwzględnia faktu, że od 1990 do 1998 r.

użytkownikiem wieczystym części spornych gruntów była inna spółdzielnia

mieszkaniowa.

W tym stanie rzeczy słusznie, zdaniem Sądu drugiej instancji, Sąd Okręgowy

rozważał okoliczność spełnienia przesłanek z art. 240 k.c. w stosunku do gruntów

objętych umowami z 1978 i 1980 r., nie zaś do nieruchomości powstałych w wyniku

ich podziału.

Dodatkowo Sąd Apelacyjny podniósł, że skoro dla prawidłowego

zagospodarowania działek nr 184/53 i 184/57 konieczne było uregulowanie stanu

prawnego rozdzielającej je działki o nr 184/55, to argumentacja skarżącego

podważająca trafność rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego w tym zakresie jest

chybiona. Jest niewątpliwe, że jeden z wzniesionych przez pozwaną budynków jest

posadowiony na działce oznaczonej obecnie nr 184/55, której stan prawny nie był

w dacie udzielenia pozwolenia na budowę uregulowany. W tym stanie rzeczy

nieuzasadniona jest teza apelacji, że skoro pozwany mógł zagospodarować teren

spornych działek przez wybudowanie na nich budynków mieszkalnych, to mimo

braku uregulowania stanu prawnego działki 184/55 mógł te czynności

kontynuować.

Zgodnie z art. 240 k.c,. użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu

w razie korzystania z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego

5

przeznaczeniem określonym w umowie. Takiego zastrzeżenia co prawda brakuje

w ustawie o gospodarce nieruchomościami, należy jednak w tym zakresie przyznać

pierwszeństwo art. 240 k.c., do którego zresztą art. 33 ust. 3 u.g.n. wyraźnie

odsyła. W takim kontekście jedynie rażące zaniedbania użytkownika wieczystego

uzasadniają, zdaniem Sądu Apelacyjnego, rozwiązanie umowy o oddanie gruntu

w użytkowanie wieczyste. Istnienia takich okoliczności skarżący nie wykazał.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku powódka oparła wyłącznie na

podstawie naruszenia prawa materialnego, zarzucając zaskarżonemu wyrokowi

błędną wykładnię art. 240 k.c. i art. 33 ust. 3 u.g.n., polegającą na przyjęciu, że nie

zostały spełnione przesłanki z art. 240 k.c. w stosunku tak do nieruchomości

pierwotnie oznaczonych, jak i powstałych w wyniku ich podziału działek o nr 184/53

i 184/57, a także do nieruchomości oznaczonej nr 184/55, które uzasadniają

rozwiązanie umów użytkowania wieczystego przed terminem. Wskazując na

powyższe, skarżąca wnosiła o uchylenie w całości zarówno zaskarżonego wyroku

Sądu Apelacyjnego, jak i poprzedzającego go wyroku Sądu Okręgowego i o

przekazanie temu ostatniemu Sądowi do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia

o kosztach postępowania za wszystkie instancje, ewentualnie o uchylenie

zaskarżonych wyroków i orzeczenie co do istoty sprawy, poprzez uwzględnienie

powództwa, a nadto o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów

postępowania za wszystkie instancje, wraz z kosztami postępowania przed Sądem

Najwyższym.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwana wnosiła o jej oddalenie oraz

o zasądzenie kosztów postępowania przed Sądem Najwyższym.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Poczynione w sprawie ustalenia, jak trafnie zarzucał skarżący, odnoszą się

do sposobu zagospodarowania przez pozwaną całej nieruchomości, oznaczonej

pierwotnie jako działki nr 4/2 i 9/2, brak natomiast wystarczających ustaleń, jakie

obowiązki wynikały dla pozwanej w związku z oddaniem w użytkowanie wieczyste

tych części działek, które następnie zostały wydzielone i oznaczone numerami

184/53, 184/55 i 184/57. Nie jest w szczególności wystarczające ustalenie, że cała

nieruchomość została zabudowana w sposób i w terminie określonym w umowach.

6

Trzeba bowiem zwrócić uwagę, że umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie

wieczyste jedynie ogólnie odwołują się do zatwierdzonych planów urbanistycznych

bądź do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i nie wynika z nich

sposób zagospodarowania tej części nieruchomości, której dotyczy zgłoszone

w sprawie żądanie. W szczególności, z umów tych nie wynika, czy na tej części

nieruchomości wybudowane miały być parking i pawilon handlowy. Nie ustalono

zaś, czy zatwierdzone plany urbanistyczne, do których odwołują się umowy,

przewidywały istnienie takich budowli właśnie w części nieruchomości, której

dotyczy powództwo. W tej sytuacji, z uwagi na niedostatek ustaleń faktycznych, nie

ma możliwości oceny zarzutów naruszenia prawa materialnego.

Ustalenia, o jakich mowa wyżej, są niezbędne dla oceny, czy zostały

spełnione określone w art. 240 k.c. przesłanki przedterminowego rozwiązania

umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w części dotyczącej

określonych w pozwie działek. Należy w związku z tym odnieść się do budzącej

kontrowersje kwestii dopuszczalności częściowego rozwiązania umowy o oddanie

nieruchomości w użytkowanie wieczyste. W kwestii tej w piśmiennictwie

prawniczym prezentowane są rozbieżne stanowiska. Przeciwnicy dopuszczalności

częściowego rozwiązania umowy podnoszą, że nie istnieje przepis prawa

przewidujący taką możliwość. Z kolei w opinii zwolenników takiego rozwiązania, nie

ma przeszkód, by żądać tylko częściowego rozwiązania umowy, gdy przepis

dopuszcza jej całkowite rozwiązanie (argument a maiori ad minus). Także

w orzecznictwie poglądy w tym przedmiocie są podzielone. W wyroku SN z dnia

24 września 1997 r., III RN 40/97 (OSNCP 1998, nr 6, poz. 169) uznano, że jeśli na

mocy decyzji właściwego organu administracji państwowej oddano konkretnemu

podmiotowi w drodze umowy wieczystego użytkowania większą liczbę działek,

dopuszczalne jest częściowe rozwiązanie takiej umowy w odniesieniu do tych

działek, które użytkowane są niezgodnie z treścią umowy. Podobne stanowisko

zajęto w uchwale siedmiu sędziów NSA z dnia 16 marca 1998 r., OPS 7/97 (ONSA

1998, nr 3, poz. 74) oraz w wyroku SN z dnia 21 listopada 2002 r., III CKN 1411/00

(nie publ.). W ocenie Sądu Najwyższego w obecnym składzie, należy podzielić

stanowisko zajęte w tych orzeczeniach, ani bowiem art. 240 k.c., ani przepisy

ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają ograniczenia

7

dopuszczalności rozwiązania umowy wieczystego użytkowania co do fizycznie

wydzielonych części gruntu. Przekonywający jest argument, że jeżeli można żądać

rozwiązania umowy w całości, to tym bardziej jest możliwe żądanie jej rozwiązania

tylko co do części gruntu, stanowiącego wydzieloną działkę, gdy użytkownik

wieczysty tylko tę część nieruchomości użytkuje niezgodnie z umową. Niewątpliwie

bowiem korzystanie przez użytkownika wieczystego z gruntu w sposób sprzeczny

z umową może się odnosić albo do całości, albo tylko do części gruntu. Jeżeli ta

część gruntu może być fizycznie wydzielona, to rozwiązanie umowy w całości

mogłoby się okazać sankcją zbyt dotkliwą dla użytkownika wieczystego, wykładnia

celowościowa prowadzi zatem do wniosku o dopuszczalności częściowego

rozwiązania umowy. Sąd Najwyższy w obecnym składzie nie podziela natomiast

poglądu wyrażonego w wyroku z dnia 30 maja 2003 r., III CKN 1409/00 (nie publ.),

w którym taką możliwość wykluczono. Stanowisko takie zostało przy tym wyrażone

jedynie na marginesie rozważań poświęconych innej kwestii, nie zawiera zatem

bliższego uzasadnienia. Wskazano jedynie, że umowa użytkowania wieczystego

dotyczy pewnej nieruchomości stanowiącej określoną całość, a to wyklucza

możliwość jej rozwiązania jedynie co do części przedmiotu prawa. Pogląd ten nie

przekonuje, gdy się zważy, że przedmiotem umowy użytkowania wieczystego jest

nie tylko prawo, ale i obowiązek określonego użytkowania nieruchomości. Jeżeli ten

obowiązek co do określonej części gruntu nie jest spełniony, to rozwiązaniu może

ulec umowa co do tej części, co nie ogranicza użytkownika wieczystego w prawach

do pozostałej części gruntu, chyba że bez tej części gruntu umowa straci znaczenie

gospodarcze.

Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 39815

k.p.c.