I CSK 148/07

Sygn. akt I CSK 148/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 lipca 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

SSN Maria Grzelka

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej

w W. przy ul. F.62

przeciwko Miastu W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 20 lipca 2007 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 13 grudnia 2006 r., sygn. akt [...],

oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony powodowej

na rzecz strony pozwanej 1800 (tysiąc osiemset) zł tytułem

zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Zaskarżonym przez powoda - Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości

położonej w W. przy ul. F. 62 wyrokiem z dnia 13 grudnia 2006 r. Sąd Apelacyjny

zmienił zaskarżony przez pozwaną - Miasto W. wyrok Sądu Okręgowego w W. z

dnia 8 czerwca 2006 r., w ten sposób, że powództwo oddalił. W sprawie tej

poczyniono następujące ustalenia.

Cała posesja przy ul. F. 62 w W. składa się z trzech nieruchomości: KW [...]

związanej z budynkami A, B i C, KW [...] - tzw. podwórza oraz KW [...] z rozdzielnią

elektryczną. Wszystkie te nieruchomości stanowią gospodarczo zorganizowaną

jedną posesję, mają wspólne media i dojazd do ulicy. Piwnice budynków są

zlokalizowane niezgodnie z ich granicami naziemnymi. Podwórze naziemne jest nie

zabudowane, a podziemie zabudowane przedwojennymi garażami i dawną

kotłownią, która obecnie funkcjonuje jako lokal użytkowy. Podziemie to ma wejście

przez budynek mieszkalny. Strona pozwana jest właścicielem szeregu lokali

mieszkalnych oraz lokali użytkowych o numerach 194 - 208. Pozwane Miasto W.,

licząc powierzchnię według inwentaryzacji również w garażach i lokalach

użytkowych, ma udział wyrażający się w ułamku 0,2977773. Jest to udział

wyliczony przez biegłego z natury, odzwierciedlający stan faktycznego

użytkowania.

Z opinii biegłego księgowego wynika, że należności pozwanego Miasta W.

na rzecz strony powodowej za lata 2000 i 2001 z tytułu pokrycia kosztów

utrzymania nieruchomości wspólnej wynoszą 190 792,70 zł już po odliczeniu wpłat

zobowiązanego, bonifikat oraz przy uwzględnieniu powierzchni należących

faktycznie do Miasta i dynamiki zmian w faktycznym użytkowaniu w związku ze

sprzedażą lokalu i zmianą liczby osób, od których naliczane są koszty wywozu

nieczystości i dostaw wody.

Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o zasądzenie kwoty

178 258,71 zł z odsetkami ustawowymi tytułem uzupełnienia opłat na pokrycie

3

kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za lata 2000 i 2001. Pozwane Miasto

(jeden z właścicieli lokali) domagało się oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 8 marca 2006 r. Sąd Okręgowy w W. zasądził dochodzoną

pozwem kwotę, przyjmując jako podstawę rozstrzygnięcia przepisy art. 12 ust. 2 zd.

2 i art. 13-15 ustawy o własności lokali. Rozpoznający sprawę Sąd Apelacyjny

uwzględnił apelację powoda, zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo. W

ocenie Sądu Apelacyjnego dla rozstrzygnięcie niniejszego sporu podstawowe

znaczenie miało prawidłowe obliczenie udziału strony pozwanej w nieruchomości

wspólnej. Ciężar dowodu w tym zakresie spoczywał na powodzie (art. 6 k.c.), który

zadaniu temu nie sprostał.

Sąd II instancji uznał, że Sąd Okręgowy błędnie posłużył się pojęciem

„gospodarczo zorganizowanej posesji" bagatelizując fakt, że nie ma ono

normatywnego umocowania. W sporze niniejszym należało natomiast posługiwać

się terminem „nieruchomość wspólna", nawiązującym do tych części budynków,

które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz do gruntu stanowiącego

tę część powierzchni ziemskiej, która była oddawana w użytkowanie wieczyste.

Zdaniem Sądu II instancji nieruchomość wspólna nie rozpościera się poza

grunt oddawany w użytkowanie wieczyste (prawo związane z odrębną własnością

lokali). Jeżeli więc prawa do gruntu związane z wyodrębnianymi lokalami nie

wychodzą poza obszar wyznaczony w tym wypadku księgą wieczystą KW [...], to

udział w nieruchomości wspólnej należało liczyć w oparciu o te jedynie

powierzchnie, które zamykają się w tym obszarze. Stanowiska tego nie mogą

zmienić ani wspólny dla kilku nieruchomości dojazd z ulicy, ani też sposób

doprowadzenia do nich mediów. Stanowisko to nie wynika z przedmiotowego

zakresu danej księgi wieczystej, lecz z zakresu praw do gruntu przysługujących

właścicielom lokali.

W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenie prawa materialnego tj. 1)

art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali polegającej na

przyjęciu przez Sąd II instancji, że pozwany - Miasto W. nie ma obowiązku

ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wobec uznania, iż

normatywne pojęcie „nieruchomości wspólnej" nie rozpościera się poza grunt

4

oddawany w użytkowanie wieczyste i znajdujący się poza obrysem budynku

a ponadto znajdujący się w obszarze innej księgi wieczystej; 2) art. 2 ust. 2 i 4

w zw. z art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali

i w rezultacie pominięcie przy rozpoznawaniu apelacji definicji lokalu oraz

pomieszczeń doń przynależnych oraz konsekwencji związanych z określeniem

wielkości udziału pozwanego w nieruchomości wspólnej.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia art. 3 ust. 2 i art. 2 ust.

2 i 4 w związku z art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(jedn. tekst Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zm.) sprowadzają się do

stwierdzenia, że przy ustalaniu powierzchni nieruchomości i części składowych

budynku, które stanowią współwłasność właścicieli odrębnych lokali, należy brać

pod uwagę faktycznie zajmowaną przez nich powierzchnię nieruchomości, nawet

jeżeli jest to już inna nieruchomość niż ta, na której posadowiony jest budynek.

Stanowisko takie nie znajduje jednak żadnego uzasadnienia w przepisach

dotyczących odrębnej własności lokali.

Wprawdzie słusznie skarżąca zwraca uwagę, że z przepisów ustawy z dnia

24 czerwca 1994 r. wynika, iż samodzielny lokal, który może być przedmiotem

odrębnej własności obejmuje także tzw. pomieszczenia przynależne. Są to

pomieszczenia, które są niezbędne, dla należytego zaspakajania potrzeb

właściciela lokalu takie jak: komórki, garaże, piwnice czy strychy. Jak wyraźnie

wynika z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali pomieszczenia takie mogą

znajdować się poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal będący przedmiotem

odrębnej własności.

Rację ma również skarżąca, gdy podkreśla, że nieruchomość wspólną

stanowią grunt i części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli

lokali. Każdemu z właścicieli przysługuje udział w takiej wspólnej nieruchomości

obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o odrębnej własności lokali. O tym,

czy określone pomieszczenia przynależne są częściami składowymi lokalu

stanowiącego odrębna własność oraz jaki jest udział każdego z właścicieli

w nieruchomości wspólnej nie decyduje jednak, tak jak twierdzi skarżąca,

5

faktyczny zakres władania określonymi składnikami nieruchomości, lecz zakres

władztwa każdego z właścicieli odrębnego lokalu, ustalony zgodnie z przepisami

ustawy o odrębnej własności lokali.

Zgodnie z art. 2 ust. 5 powołanej ustawy lokal wraz z pomieszczeniami

przynależnymi, jeżeli znajdują się one, tak jak w rozpoznawanej sprawie, poza

budynkiem mieszkalnym oznacza się na dokumentach z operatu ewidencyjnego,

które to dokumenty stanowią załącznik do aktu notarialnego ustanawiającego

odrębną własność lokalu. Bezsporne w rozpoznawanej sprawie jest, że odrębna

własność lokali została ustanowiona jedynie na nieruchomości oznaczonej jako KW

[...]. Tylko, więc, jeżeli powód wykazałby, że pomieszczenia znajdujące się na poza

budynkiem, w którym wyodrębniono odrębne lokale, zostały przy ustanowieniu

własności tych lokali określone w dokumentach dołączonych do aktów notarialnych

jako ich przynależności, należałoby uznać, że z prawnego punktu widzenia zakres

uprawnień właścicieli lokali obejmuje również i te pomieszczenia. Takiego dowodu

powód nie przeprowadził, a w skardze kasacyjnej podkreśla tylko, że lokale

stanowiące odrębne nieruchomości i wspomniane pomieszczenia tworzą

gospodarczą całość i są ze sobą związane funkcjonalnie.

Jak wynika z art. 3 ust 2 ustawy o odrębnej własności lokali nieruchomość

wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie

do użytku właścicieli lokali. Chodzi w tym przepisie o grunt i budynek, które

z punktu widzenia prawnego, stanowią nieruchomość. W rozpoznawanej sprawie

bezspornym jest, że jest to grunt i budynek objęty tylko księgą wieczystą KW [...].

To, że dla należytego wykonywania prawa własności lokali znajdujących się w tym

budynku konieczne jest korzystanie z części nieruchomości sąsiednich, samo przez

się nie rozszerza prawnego pojęcia nieruchomości wspólnej. Trafnie Sąd

Apelacyjny przyjął więc, że nieruchomością wspólną jest tylko budynek i grunt

objęty księgą wieczystą KW [...], gdyż tylko na tej nieruchomości ustanowiono

odrębną własność lokali. Nawet bowiem ścisły związek funkcjonalny pomiędzy

lokalami wyodrębnionymi z jednej nieruchomości a inną nieruchomością nie

stanowi podstawy do rozszerzania pojęcia nieruchomości wspólnej określonej

w art. 3 ustawy o odrębnej własności lokali. Gdyby dopuścić takie rozumienie

nieruchomości wspólnej, jak proponuje to strona powodowa, godziłoby to w przyjęty

6

w ustawie o odrębnej własności lokali sposób ustanawiania odrębnej własności

lokali i wykonywania tego prawa, gdyż zakres uprawnień i obowiązków właścicieli

lokali nie byłby ustalany na podstawie aktu notarialnego i przepisów ustawy,

lecz wynikałby z pojmowania przez zainteresowanych związku funkcjonalnego

pomiędzy samodzielnym lokalem stanowiącym przedmiot odrębnej własności,

a nieruchomością sąsiednią. Taki funkcjonalny związek może zaś być brany pod

uwagę tylko przy okazji ustanawiania odrębnej własności lokali lub przy

ewentualnej zmianie umowy ustanawiającej taką własność. Jeżeli zaś stan

faktyczny nieruchomości stanowiących gospodarczą całość nie jest dostosowany

do stanu prawnego, to dostęp do części nieruchomości sąsiedniej, który jest

niezbędny dla wykonywania prawa własności lokalu, może być zapewniony

poprzez służące temu celowi instytucje prawne, jak służebność lub najem.

Jak wykazują powyższe ustalenia brak podstaw, aby przyjmować pojęcie

nieruchomości wspólnej w sposób jaki proponuje strona powodowa. W tej sytuacji

brak też podstaw, aby uznać zasadność jej roszczenia o zapłatę, które zostało

wyliczone przy założeniu, że nieruchomość wspólna jest wyznaczona nie przez

określenie jej w księdze wieczystej i aktach ustanawiających odrębną własność

lokali lecz poprzez ustalenie jaki grunt i pomieszczenia faktycznie tworzą

gospodarczą całość.

Mając na względzie, że zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej okazały

się bezpodstawne Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39814

k.p.c., orzekł jak

w sentencji.