III CZP 69/07

Uchwała z dnia 17 lipca 2007 r., III CZP 69/07

Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)

Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca)

Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian

Sąd Najwyższy w sprawach z powództwa Andrzeja B. przeciwko Krystynie M. i

Januszowi M. o zapłatę, z powództwa Andrzeja B. przeciwko Bogdanowi W.,

Mariannie W., Agnieszce W.i Urszuli W. o zapłatę, z powództwa Andrzeja B.

przeciwko Andrzejowi W., Danucie W. i Przemysławowi W. o zapłatę, z powództwa

Andrzeja B. przeciwko Edwardowi R. i Mariuszowi R. o zapłatę, z powództwa

Andrzeja B. przeciwko Andrzejowi K. i Helenie K. o zapłatę, z powództwa Andrzeja

B. przeciwko Hannie L., Franciszkowi L. i Danucie K. o zapłatę, z powództwa

Andrzeja B. przeciwko Henrykowi K., Piotrowi K., Wioletcie K., Zofii K. i Jadwidze

W. o zapłatę, oraz z powództwa Andrzeja B. przeciwko Czesławowi S., Joannie S.,

Małgorzacie S., Rafałowi S. i Teodozji S. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie

Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 17 lipca 2007 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Katowicach postanowieniem z dnia 3

kwietnia 2007 r.:

„1. Czy przed dniem 22 września 2004 r., tj. dniem wejścia w życie ustawy z

dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o

zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 141, poz. 1492) dopuszczalnym było

powierzenie zarządzania nieruchomościami niewchodzącymi do zasobów, o jakich

mowa w art. 20 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) osobie nieposiadającej licencji

zawodowej zarządcy nieruchomości?

2. Czy w aktualnie obowiązującym stanie prawnym dopuszczalnym jest

powierzenie zarządzania nieruchomościami nie wchodzącymi do zasobów, o jakich

mowa w art. 20 u.g.n. osobie nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy

nieruchomości?

3. W razie negatywnej odpowiedzi na pytania. 1. i 2. – czy umowa o

zarządzanie nieruchomościami nie wchodzącymi do zasobów o jakich mowa w art.

20 u.g.n., mocą której powierzono zarządzanie osobie nieposiadającej licencji

zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna?

4. W razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1. i jednocześnie negatywnej

odpowiedzi na pytanie 2. – czy dopuszczalnym jest zarządzanie nieruchomościami

wchodzącymi do zasobów o jakich mowa w art. 20 u.g.n. przez osobę

nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości, w sytuacji gdy

powierzenie zarządzania takiej osobie nastąpiło na podstawie umowy zawartej

przed dniem 22 września 2004 r., tj. przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 28

listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych

innych ustaw?"

podjął uchwałę:

Zawarta po dniu 31 grudnia 2001 r. umowa o zarządzanie

nieruchomością – w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261,

poz. 2603 ze zm.) – przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy

nieruchomości jest nieważna.

Uzasadnienie

Umową zawartą w dniu 3 września 2002 r. właściciel budynków, w którym

znajdują się lokale zajmowane przez pozwanych, powierzył powodowi

administrowanie zasobami mieszkalnymi w tych budynkach. Zgodnie z umową

wszelkie wpływy związane z najmem lokali są wpływami własnymi powoda, który

ponosi też koszty dotyczące przedmiotu umowy. W chwili zawarcia umowy powód

nie miał licencji zawodowej zarządcy nieruchomości i nie ma jej również obecnie.

Wykonując postanowienia umowy, wielokrotnie dokonywał wypowiedzenia

(podwyższenia) wysokości czynszu za najem lokali mieszkalnych. Pozwani,

kwestionując te zmiany, płacili czynsz w dotychczasowej wysokości, żądanie

powoda obejmowało więc różnicę w kwotach między czynszem należnym a

uiszczanym przez pozwanych.

Sąd pierwszej instancji uznał żądanie powoda za usprawiedliwione co do

zasady, przyjmując w szczególności, że powód jako zarządca nieruchomości był

uprawniony do wypowiedzenia wysokości czynszu. Wskazał, że przepisy ustawy z

dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z

2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej: "u.g.n.") – ani w brzmieniu obowiązującym

w dacie zawarcia umowy z powodem o administrowanie zasobami mieszkalnymi,

ani w brzmieniu obecnie obowiązującym – nie nakładają na właściciela

nieruchomości innych niż skarbowe i samorządowe obowiązku zawarcia umowy o

zarząd nieruchomością wyłącznie z osobą mającą licencję zarządcy lub z

przedsiębiorcą, który takie osoby zatrudnia.

Rozpoznając apelacje pozwanych, Sąd Okręgowy przedstawił Sądowi

Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne o treści sformułowanej na

wstępie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podejmując rozważania dotyczące przedstawionego zagadnienia prawnego

należy dokonać kilku zastrzeżeń.

Po pierwsze, przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne dotyczy

wykładni art. 189 i 190 u.g.n. Pierwotna treść tych przepisów została zmieniona

ustawą z dnia 7 stycznia 2000 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami

oraz innych ustaw (Dz.U. Nr 6, poz. 70), która weszła w życie z dniem 15 lutego

2000 r. Kolejnej zmiany dokonano ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie

ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw

(Dz.U. Nr 141, poz. 1492), która weszła w życie z dniem 22 września 2004 r. i ten

stan prawny obowiązuje obecnie. Umowa będąca przedmiotem oceny prawnej w

niniejszej sprawie została zawarta w dniu 3 września 2002 r., czyli pod rządem art.

189 i 190 u.g.n. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 7 stycznia 2000 r. i ten stan

prawny jest właściwy dla oceny prawnej spornej umowy oraz dla rozstrzygnięcia

przedstawionego zagadnienia prawnego.

Po drugie, rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego przedstawionego w pkt 2 nie

jest niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy zawisłej przed Sądem Okręgowym.

Wprawdzie ma rację ten Sąd, że również w obecnym stanie prawnym istnieje

wątpliwość, czy stroną umowy o zarządzanie nieruchomością niewchodzącą w

skład zasobów musi być licencjonowany zarządca, to jednak rozstrzygnięcie w tym

przedmiocie nie ma wpływu na rozpoznanie sprawy przez Sąd Okręgowy.

Po trzecie, niezbędne jest sprecyzowanie pojęcia „powierzenie zarządzania

nieruchomościami” użytego przez Sąd Okręgowy w przedstawionym zagadnieniu

prawnym. Chodzi o to, że w zależności od tego, jakie znaczenie zostanie

przypisane temu pojęciu, różnie może być oceniona sprawa dopuszczalności

powierzenia zarządzania osobie nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy

nieruchomości. Sygnalizowane przez Sąd Okręgowy wątpliwości powstają bowiem

tylko wówczas, gdy przez „powierzenie zarządzania nieruchomością” rozumie się

umowę odpowiadającą swoją treścią umowie o zarządzanie nieruchomością, o

której stanowi art. 185 ust. 2 w związku z ust. 1 u.g.n. (...)

Po czwarte, treść uzasadnienia postanowienia, w którym przedstawiono

zagadnienie prawne, pozwala stwierdzić, że Sąd Okręgowy uznał, iż powierzenie

zarządzania nastąpiło na podstawie umowy odpowiadającej swą treścią umowie o

zarządzanie nieruchomością w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n. Weryfikacja tego

założenia wymaga jednak rozstrzygnięcia kwestii, czy umowa o zarządzanie

nieruchomością w rozumieniu wskazanych przepisów jest umową stypizowaną

(nazwaną). Dopiero odpowiedź w tym przedmiocie pozwoli określić skutki umowy o

zarządzanie nieruchomością, która nie spełnia wymagań ustawy (art. 185 ust. 1 i 2

u.g.n.).

Sporne jest zagadnienie, czy umowa o zarządzanie nieruchomością

uregulowana w art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n. jest umową nazwaną. Mimo ogólnikowej

regulacji tej umowy, można wskazać kilka argumentów przemawiających za

udzieleniem odpowiedzi pozytywnej.

Po pierwsze, wprawdzie przedmiot umowy o zarządzanie nieruchomością nie

został określony wprost, ale można o nim pośrednio wnosić z treści pojęcia

„zarządzanie nieruchomością”, które zostało zdefiniowane w art. 185 ust. 1 u.g.n.

Zgodnie z tym przepisem, zarządzanie nieruchomością, w rozumieniu ustawy,

polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności

zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie

z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę

nieruchomość. Należy zauważyć, że zarządzanie nieruchomością wymaga

podejmowania działań o różnym charakterze, zakresie i naturze prawnej, dlatego tej

różnorodności odpowiada ogólne zarysowanie czynności składających się na

zarządzanie nieruchomością. Charakterystyczne dla tej umowy jest to, że o ile

elementy przedmiotowo istotne dla danej czynności prawnej stanowią z reguły

pewne minimum niezbędne do przyjęcia, że doszło do zawarcia określonej umowy

nazwanej, o tyle formuła umowy o zarządzanie nieruchomością jest bardzo

szeroka, obliczona ma maksymalne określenie praw i obowiązków stron umowy. Na

tym tle powstaje problem oceny umowy, w której strony pomijają niektóre

uprawnienia i obowiązki z katalogu „wszelkich decyzji i czynności”. Powstaje

pytanie, czy każde odjęcie praw i obowiązków należy traktować jako odejście od

normatywnego wzorca umowy o zarządzanie nieruchomością. Takie skrajne

stanowisko trzeba odrzucić, gdyż nie uwzględnia ono potrzeb praktyki wymagającej

dopasowania praw i obowiązków zarządcy do rozmaitego charakteru i potrzeb

nieruchomości. Należy także odrzucić stanowisko przeciwne, że zarządzaniem

nieruchomością jest już wykonywanie względem nieruchomości choćby jednej

czynności wywołującej skutki w sferze praw i obowiązków jej właściciela.

Po drugie, art. 185 ust. 3 u.g.n. rozstrzyga, że zakres uprawnień i obowiązków

zarządcy wynika z przepisów ustawy, przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o

zarządzanie nieruchomością. Mimo, że odstąpiono tu od przyjętej w kodeksie

cywilnym koncepcji regulowania umów nazwanych przez wyraźne określenie

obowiązków stron, to jednak także umowę o zarządzanie nieruchomością należy

uznać za umowę nazwaną, gdyż jej zawarcie powoduje powstanie uprawnień i

obowiązków zarządcy wynikających z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych

ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością.

Po trzecie, umowa jest sprecyzowana podmiotowo. Jedną stroną umowy jest

– stosownie do art. 185 ust. 2 u.g.n. – zarządca nieruchomości w rozumieniu art.

184 ust. 2 u.g.n. lub przedsiębiorca, o którym stanowi art. 184 ust. 3 u.g.n., a drugą

stroną – właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa lub inna jednostka

organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości.

Po czwarte, o stypizowanym charakterze umowy o zarządzanie

nieruchomością świadczy treść art. 186 ust. 3 u.g.n., stanowiąca, że w umowie o

zarządzanie nieruchomością zarządca składa oświadczenie o posiadanym

ubezpieczeniu (chodzi o obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej).

Po piąte, ustawodawca określa formę umowy o zarządzanie nieruchomością

jako formę pisemną pod rygorem nieważności. Uwzględniając zastrzeżenie formy

pisemnej z sankcją nieważności, nie sposób twierdzić, że umowa o zarządzanie

nieruchomością nie jest umową nazwaną.

Po szóste, nie bez znaczenia jest konsekwentne powoływanie w ustawie

omawianej umowy jako „umowy o zarządzanie nieruchomością” bądź skrótowo

„umowy o zarządzanie” (art. 185 ust. 2, 3 i 4, art. 185 ust. 5 oraz art. 186 ust. 3).

Reasumując należy stwierdzić, że umowa o zarządzanie nieruchomością, o

której stanowi art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n., jest umową nazwaną. Zawarcie w formie

pisemnej umowy o zarządzanie nieruchomością między podmiotami, o których

mowa w art. 184 ust. 2 i 3 w związku z art. 185 ust. 2, powoduje skutki określone w

art. 185 ust. 1 i 3 u.g.n.

Przechodząc do rozważenia istoty przedstawionego zagadnienia prawnego

należy przede wszystkim odpowiedzieć na pytanie, czy właściciel nieruchomości

jest zobowiązany zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością w tych

przypadkach, w których bezpośrednio nie zarządza nieruchomością. Takie

założenie przyjęli pozwani, wywodząc, że żona powoda mogła zarządzanie

nieruchomością powierzyć jedynie licencjonowanemu zarządcy. Należy zauważyć,

że art. 184 u.g.n. w pierwotnym brzmieniu przewidywał zarządzanie

nieruchomościami wyłącznie przez zarządców licencjonowanych, natomiast art. 232

u.g.n. stanowił, że osoby, które w dniu wejścia w życie ustawy prowadziły na

podstawie obowiązujących przed tym dniem przepisów działalność zawodową w

zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania

nieruchomościami, mogą prowadzić tę działalność bez posiadania licencji

zawodowych przez dwa lata od dnia wejścia w życie ustawy, czyli do dnia 1

stycznia 2000 r. Zmianą ustawy, wprowadzoną z dniem 15 lutego 2000 r.,

dokonano rozszerzenia katalogu zarządców nieruchomości, dodając – obok

zarządców licencjonowanych – osoby fizyczne prowadzące bez posiadania licencji

zawodowej działalność zarobkową w zakresie zarządzania nieruchomościami, z

zastrzeżeniem art. 232 ust. 3, z ograniczeniem możliwości wykonywania takiej

działalności do dnia 31 grudnia 2001 r. W tym czasie, stosownie do art. 189 ust. 1,

nieruchomości będące przedmiotem własności Skarbu Państwa i jednostek

samorządu terytorialnego (określane od dnia 15 lutego 2000 r. mianem

„nieruchomości stanowiących zasoby, o których mowa w art. 20 ustawy") mogły być

zarządzane wyłącznie przez osoby posiadające licencję zawodową w zakresie

zarządzania nieruchomościami (od dnia 15 lutego 2000 r. – wyłącznie przez

zarządców licencjonowanych),

Zestawienie art. 184 i art. 189 u.g.n. prowadzi do wniosku, że wyraz

„wyłącznie” wykluczał zarządzanie nieruchomościami publicznymi przez te osoby,

które mogły wykonywać czynności zarządzania nieruchomościami, ale nie

posiadały licencji, czyli przez zarządców „nielicencjonowanych”, działających do

dnia 31 grudnia 2001 r.

Powstaje pytanie, czy po ustaniu możliwości zarządzania nieruchomościami

przez zarządców „nielicencjonowanych” ustawodawca przez niedopatrzenie nie

zmienił treści art. 189 u.g.n., czy też – zachowując dotychczasowe brzmienie –

celowo założył, że będzie on pełnił swą funkcję także w nowym otoczeniu prawnym.

Należy przyjąć, że jeżeli ustawodawca działa racjonalnie, to – pozostawiając

art. 189 u.g.n. w dotychczasowym brzmieniu – zamierzał, aby zarząd

niewykonywany przez samego właściciela nieruchomości wchodzących w skład

zasobów był sprawowany przez zarządcę w rozumieniu art. 184 ust. 2 u.g.n., czyli

zarządcę licencjonowanego. Skoro art. 189 ust. 1 stanowi, że „nieruchomości

stanowiące zasoby (...) mogą być zarządzane", to należy wnosić, iż zarząd

licencjonowanego zarządcy nie jest obowiązkowy, właściciel może bowiem sam

gospodarować swą nieruchomością. Jeśli jednak właściciel decyduje się na

powierzenie zarządu, musi on być sprawowany przez zarządcę licencjonowanego.

Oznacza to, że zarządzanie nieruchomością należącą do zasobów (art. 20 u.g.n.)

musi następować na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością i być

wykonywane przez podmiot, o którego kwalifikacjach zawodowych świadczy

uzyskanie licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. Wynika z tego, że w

przypadku nieruchomości Skarbu Państwa, powiatów, województw i gmin czynności

odpowiadające treści umowy o zarządzanie nie mogły być wykonywane na

podstawie innej umowy, np. umowy zlecenia, umowy o wykonywanie czynności

faktycznych, do których stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu (art. 750 k.c.),

oraz przez osoby nieposiadające odpowiedniego przygotowania zawodowego,

potwierdzonego licencją zawodową zarządcy nieruchomości.

Podejmując kolejne zagadnienie dotyczące wykładni art. 190 u.g.n. należy

wskazać, że w pierwotnym brzmieniu (do dnia 15 lutego 2006 r.) przepis ten

wyłączał stosowanie „przepisów niniejszego rozdziału”, czyli rozdziału „Zarządzanie

nieruchomościami” do gospodarowania nieruchomościami przez Agencję Własności

Rolnej Skarbu Państwa (obecnie Agencja Nieruchomości Rolnych), Wojskową

Agencję Mieszkaniową i Agencję Mienia Wojskowego, a także do gospodarowania

nieruchomościami przez właściwe organy lub bezpośrednio przez właścicieli

nieruchomości. Od dnia 15 lutego 2000 r. wyłączenie to dotyczyło jedynie

stosowania art. 189 u.g.n., powstała zatem ścisła więź między art. 189 i 190 u.g.n.,

wynikająca z wyłączenia stosowania art. 189 w przypadku określonym w art. 190.

Do pierwotnej formuły o niestosowaniu przepisów rozdziału 3 ustawodawca

powrócił zmianą ustawy, która weszła w życie z dniem 22 września 2004 r.

Ze względu na treść zagadnienia prawnego podstawowe znaczenie ma jednak

ocena, jakie skutki wywołało wyłączenie stosowania art. 189 u.g.n. bezpośrednio

przez właścicieli, ponieważ w czasie zawarcia przez powoda umowy z żoną art. 190

u.g.n. stanowił o wyłączeniu stosowania art. 189 u.g.n., a nie przepisów całego

rozdziału 3.

Rozważając problem wzajemnej relacji art. 190 i 189 u.g.n. należy zauważyć,

że art. 189 reguluje kwestię zarządzania nieruchomościami należącymi do zasobów

(art. 20 u.g.n.). W związku z tym także interpretacja art. 190, wyłączającego

stosowanie art. 189, powinna być dokonywana z uwzględnieniem tego ograniczenia

podmiotowego. Należy więc wziąć pod uwagę, że pojęcie „właściciel

nieruchomości” w rozumieniu art. 190 u.g.n. określa właściciela nieruchomości

wchodzącej w skład zasobów, czyli Skarbu Państwa, gminy, powiatu i

województwa. Wnioskowanie a contrario mogłoby w tym wypadku rozstrzygnąć

wyłącznie o sytuacji prawnej wskazanej kategorii właścicieli i prowadzić do wniosku,

że te podmioty publicznoprawne mogą albo bezpośrednio zarządzać

nieruchomością, albo zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą

lub przedsiębiorcą, o którym mowa w art. 184 ust. 3 u.g.n.

Jeśli więc nie byłoby podstaw do tego, aby stosownie do art. 190 wyłączyć

działanie art. 189 u.g.n., ponieważ właściciel nie zarządza swą nieruchomością

bezpośrednio, to nadal znajdowałby zastosowanie art. 189, co – zgodnie z jego

treścią – oznaczałoby jedynie tyle, że zarządzanie nieruchomościami należącymi do

zasobów mogłoby być wykonywane wyłącznie przez zarządców w rozumieniu art.

184 ust. 2, czyli „zarządców licencjonowanych”. Nie byłoby natomiast podstaw do

twierdzenia, że wnioskowanie a contrario do art. 190 u.g.n. jest równoznaczne z

narzuceniem każdemu właścicielowi – także właścicielom nieruchomości

niestanowiących zasobów – konieczności powierzenia zarządzania nieruchomością

zarządcy, o którym mowa w art. 184 ust. 2. Artykuł 190 u.g.n. wprowadza

wyłączenia w stosowaniu art. 189, wobec czego powinien mieścić się w zakresie

działania art. 189, zwężonego do zarządzania nieruchomościami wchodzącymi do

zasobów. Wnioskowaniem a contrario z przepisu wprowadzającego wyjątek (art.

190 u.g.n.) nie można bowiem doprowadzać do kreowania zasady szerszej niż

zakres stosowania regulacji podstawowej (art. 189 u.g.n.). W okolicznościach

niniejszej sprawy wnioskowanie z przeciwieństwa nie pozwalałoby zatem

wyprowadzić wniosku, że jeśli żona powoda nie chciała lub nie mogła bezpośrednio

zarządzać swą nieruchomością, to była zobligowana do zawarcia umowy z

zarządcą nieruchomości.

Wynika z tego, że art. 190 u.g.n. dotyczy jedynie nieruchomości stanowiących

zasoby, o których mowa w art. 20. Do zarządzania innymi nieruchomościami

bezpośrednio przez właścicieli lub użytkowników wieczystych tych nieruchomości

nie znajdują więc zastosowania przepisy o zarządzaniu wyłącznie przez zarządców

licencjonowanych albo przez przedsiębiorców zatrudniających takich zarządców do

wykonywania czynności zarządzania (art. 184 ust. 3 u.g.n.). Wynikałoby z tego, że

wskazana w art. 189 ust. 1 u.g.n. „wyłączność” zarządzania nieruchomością przez

zarządców licencjonowanych dotyczy tylko sytuacji, w których właściciel

nieruchomości należącej do zasobu nie wykonuje bezpośrednio zarządzania

nieruchomościami. Jak wspomniano, z punktu widzenia właścicieli tych

nieruchomości istniałyby zatem dwie możliwości zarządzania nieruchomościami –

albo bezpośrednie zarządzanie wykonywane przez właściciela, albo zarządzanie

przez licencjonowanego zarządcę nieruchomości, wyłonionego na podstawie

przetargu publicznego. Taka wykładnia odpowiada założeniu, że zarządzanie

nieruchomościami publicznymi musi być wykonywane w sposób fachowy, ze

szczególną starannością (art. 186 ust. 1 u.g.n.) i z odpowiednim zabezpieczeniem

podmiotu korzystającego z usług zarządcy nieruchomości, uzyskiwanym dzięki

obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej zarządcy (art. 186 ust.

3 u.g.n.).

Ponadto należy wskazać na argumenty, które przemawiają przeciwko

poglądowi, że użyte w art. 190 u.g.n. „określenie bezpośrednio przez właściciela lub

użytkownika wieczystego nieruchomości” dotyczy także właścicieli nieruchomości

innych niż publiczne, a w konsekwencji, że także pozostali właściciele poddani są

konieczności wyboru między dwoma formami zarządzania nieruchomościami –

bezpośrednio albo przez licencjonowanego zarządcę nieruchomości.

Po pierwsze, takie rozwiązanie sprawy zarządu nieruchomością nadmiernie

ograniczałoby właściciela nieruchomości w podejmowaniu czynności względem

przedmiotu swojej własności. Zakres uprawnień właściciela jest określony w art.

140 k.c. i w braku jednoznacznego, wyraźnego ograniczenia nie może być zwężany

przez narzucenie właścicielowi sposobu gospodarowania swą rzeczą innego niż

wybrany przez właściciela. (...)

Po drugie, gdyby art. 190 u.g.n. dotyczył także nieruchomości „prywatnych”, to

trzeba byłoby przyjąć, że w razie niewykonywania zarządzania nieruchomością

bezpośrednio przez właściciela stosuje się art. 189 u.g.n., co pozostaje w

oczywistej sprzeczności z treścią tego artykułu; znajduje on zastosowanie do

„nieruchomości stanowiących zasoby”, a nieruchomości prywatne oczywiście nie

należą do zasobów nieruchomości w ujęciu art. 20, więc art. 189 w ogóle nie może

mieć do nich zastosowania. Ponadto przyjęcie, że jednak znajduje on

zastosowanie, stawiając wymaganie zarządzania wyłącznie przez zarządców

licencjonowanych, nakazywałoby stwierdzenie, iż zgodnie z art. 189 ust. 2 u.g.n.

zarządca powinien być wyłoniony z zachowaniem przepisów o zamówieniach

publicznych. Takie rozwiązanie naruszałoby podmiotowy i przedmiotowy zakres

działania tych przepisów, które mają na celu wprowadzenie szczególnych zasad w

wydatkowaniu środków publicznych, a nie prywatnych,

Po trzecie, stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 1, ustawa o gospodarowaniu

nieruchomościami określa zasady gospodarowania nieruchomościami

stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu

terytorialnego. W kwestii gospodarowania nieruchomościami ogranicza więc

podmiotowo sferę swojego oddziaływania do nieruchomości będących własnością

wymienionych podmiotów publicznoprawnych. W przepisie tym wskazano, że

ustawa określa zasady „działalności zawodowej, której przedmiotem jest

gospodarowanie nieruchomościami” (art. 1 ust. 1 pkt 8). Sprawa zarządzania

nieruchomościami stanowiącymi własność innych podmiotów nie jest więc wprost

przedmiotem regulacji art. 1 ust. 1 pkt 1, nie może być bowiem objęta pojęciem

„gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz

własność jednostek samorządu terytorialnego”. Kwestia zarządzania

nieruchomościami podmiotów niepublicznoprawnych jest objęta działaniem ustawy

jedynie pośrednio, w związku z unormowaniem „działalności zawodowej, której

przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami”. Skoro więc w art. 190 mowa

o zarządzaniu nieruchomościami bezpośrednio przez właścicieli lub użytkowników

wieczystych nieruchomości, a sfera ta dotyczy „gospodarowania nieruchomościami”

(pkt 1), nie zaś „działalności zawodowej” (pkt 8), można twierdzić, że art. 190

odnosi się do właścicieli nieruchomości, stanowiących zasoby, o których mowa w

art. 20, a nie do innych podmiotów prawa.

Podsumowując te rozważania należy stwierdzić, że art. 190 u.g.n. wprowadzał

(w chwili zawarcia spornej umowy) wyłączenie w stosowaniu art. 189 u.g.n., co

oznacza, że dotyczył nieruchomości należących do zasobów i jedynie w odniesieniu

do właścicieli tych nieruchomości stawiał wymaganie wykonywania zarządu

nieruchomościami przez licencjonowanego zarządcę, w razie gdy czynności tych

nie wykonuje bezpośrednio właściciel nieruchomości. Właściciele innych

nieruchomości nie są ograniczani działaniem art. 189 i 190, ponieważ przepisy tych

artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości

innej niż wchodząca do zasobów nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością,

nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy

aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię

gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają

dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, a w zakresie

czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.).

Jeśli natomiast powierza zarządzanie nieruchomością ze skutkami, jakie wynikają z

art. 185 i nast. u.g.n., musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z

zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc

zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane

z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może

osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy.

Umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu przyjętym w art. 185

u.g.n. może być zawarta jedynie między podmiotami wskazanymi w art. 185 ust. 2

u.g.n. Jeśli więc strony złożą zgodne oświadczenia woli składające się na tę

umowę, to skutki prawne określone przepisami ustawy występują jedynie wtedy,

gdy stronami tymi są, z jednej strony – przedsiębiorca (art. 184 ust. 3 u.g.n.) lub

zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 3 u.g.n., a z drugiej – właściciel

nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa albo inna osoba lub jednostka

organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości.

Tylko w razie zawarcia umowy między tymi podmiotami samo złożenie

oświadczeń woli o zarządzaniu nieruchomościami stwarza po stronie zarządcy

uprawnienia i obowiązki w zakresie „podejmowania wszelkich decyzji i dokonywania

wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie

niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego

inwestowania w nieruchomość” (art. 185 ust 1 u.g.n.), daje podstawę do działania

zarządcy w charakterze pełnomocnika, powoduje względne („chyba że umowa o

zarządzanie stanowi inaczej”) ograniczenia zarządcy w czerpaniu korzyści z

zarządzania nieruchomością, nakłada na zarządcę nieruchomości wobec drugiej

strony umowy „obowiązek stosowania przepisów prawa i standardów zawodowych,

kierowania się zasadami etyki zawodowej”, wykonywania czynności zarządzania ze

szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru działalności (art.

186 ust 1 u.g.n.) oraz rodzi ryzyko odpowiedzialności zawodowej zarządcy, o której

mowa w art. 188 u.g.n.

Przechodząc do oceny skutków prawnych zawarcia umowy o zarządzanie

nieruchomością przez podmiot, który nie miał licencji zawodowej zarządcy

nieruchomości, należy stwierdzić, że na potrzeby rozstrzygnięcia sprawy zawisłej

przed Sądem Okręgowym wystarczające jest zajęcie stanowiska, iż zawarcie takiej

umowy nie było prawnie skuteczne w tym sensie, że nie wywołało skutków

określonych w art. 187 i nast. u.g.n. Powstaje jednak pytanie, czy w takim wypadku

umowa o zarządzaniu nieruchomością jest nieważna.

Nieważność czynności prawnej zachodzi wówczas, gdy wskazana jest wprost

w przepisie (np. art. 387 § 1 k.c.) bądź wynika z naruszenia przepisu o charakterze

iuris cogentis (art. 58 § 1 k.c.). Taka sytuacja nie występuje w odniesieniu do

umowy o zarządzaniu nieruchomością, gdyż art. 185 u.g.n. przewiduje wprawdzie

rygor nieważności, ale wiąże go z niezachowaniem formy pisemnej. Artykuły 189 i

190 u.g.n. – jak wykazano – nie znajdują zastosowania do właściciela

nieruchomości nienależącej do zasobów, nie można więc mówić o naruszeniu tych

przepisów.

Za przyjęciem bezwzględnej nieważności umowy może jednak przemawiać

fakt, że w ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidziano sankcję karną za

prowadzenie bez licencji działalności zawodowej w zakresie zarządzania

nieruchomościami. W czasie zawarcia spornej umowy obowiązywał art. 198 u.g.n.,

zgodnie z którym „kto prowadzi działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa

majątkowego bez uprawnień lub w zakresie pośrednictwa w obrocie

nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami bez licencji, podlega

grzywnie do 5000 zł.” Od dnia 22 września 2004 r. w zakresie istotnym dla

zarządzania nieruchomościami art. 198 ust. 1 pkt 3 ustawy uzyskał brzmienie: „Kto

prowadzi: (...) bez licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie

zarządzania nieruchomościami, polegającą na wykonywaniu czynności

zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie

z jej przeznaczeniem, oraz do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość, a

także innych czynności określonych w art. 185 ust. 1 – podlega karze aresztu,

ograniczenia wolności albo grzywny”. Stosownie natomiast do art. 198 ust. 2

ustawy, „tej samej karze podlega przedsiębiorca, który powierza wykonywanie

czynności, o których mowa w ust. 1, osobie nieposiadającej odpowiednio uprawnień

lub licencji zawodowych wymienionych w ust. 1”. Nastąpiło zatem sprecyzowanie –

przez ścisłe odwołanie się do art. 185 ust. 1 – jakie czynności osoby

nieposiadającej licencji zawodowej zarządcy nieruchomości powodują

odpowiedzialność karną.

Wprawdzie podstawy do stosowania sankcji karnoprawnych nie powinny w

każdym przypadku rzutować na cywilnoprawną ocenę zdarzeń prawnych, jednak

skoro ustawa przewiduje sankcje za samo prowadzenie bez licencji działalności

zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, nie można przyjąć, że

umowa o zarządzanie nieruchomością jest ważna. Odpowiedzialność karna

przewidywana jest tu bez względu na to, czy zarządzanie nieruchomością

następuje w związku z zawarciem umowy o zarządzanie nieruchomością, jeśli

jednak doszło do zawarcia umowy, które może świadczyć o podjęciu wykonywania

działalności zawodowej w rozumieniu art. 198 u.g.n., należy przyjąć, że umowa jest

dotknięta nieważnością bezwzględną. W ramach dążenia do uzyskania systemowej

spójności trzeba bowiem założyć, że ustawodawca zsynchronizował środki ochrony

prawnokarnej z cywilnoprawnymi instrumentami kształtowania profesjonalnej

obsługi w zakresie zarządzania nieruchomościami w rozumieniu zdefiniowanym w

art. 185 ust. 1. Sankcji prawnokarnej powinno zatem towarzyszyć przyjęcie, że

umowa, stanowiąca zwykle element wykonywania zabronionej działalności, jest

także dotknięta sankcją cywilnoprawną w postaci nieważności bezwzględnej.

Systemowa spójność jest tu wymagana tym bardziej, że przepisy cywilnoprawne i

karnoprawne zamieszczone są w tej samej ustawie i powinny tworzyć jednolity

system dopuszczalności wykonywania zarządzania nieruchomością przez

licencjonowanych zarządców oraz konsekwencji naruszenia stawianych w tym

zakresie wymagań przepisami ustawy. (...)

Należy zatem stwierdzić, że naruszenie przepisów ustawy określających

normatywny typ umowy o zarządzanie nieruchomością (art. 185 ust. 1 i 2 w związku

z art. 184 u.g.n.) w tej części, w której stawiają one wymaganie wykonywania

czynności zarządzania nieruchomością przez licencjonowanego zarządcę,

powoduje bezwzględną nieważność tej czynności prawnej. Sama jej

nieskuteczność, wywodzona z podmiotowego „niedopasowania” do normatywnego

wzorca umowy o zarządzanie nieruchomością, nie współgra z prawnokarnymi

konsekwencjami zawarcia umowy przez osobę nieposiadającą licencji zarządcy

nieruchomości.

Podsumowując należy przyjąć, że po dniu 31 grudnia 2001 r., kiedy ustała

możliwość zarządzania nieruchomościami przez osoby niemające licencji

zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, nie było dopuszczalne

zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2

u.g.n. przez osobę niemającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości.

Dotyczyło to zarówno sytuacji, w której zgodnie z art. 189 u.g.n. istniał taki

obowiązek w odniesieniu do właścicieli nieruchomości należących do zasobu, jak i

wówczas, gdy właściciel nieruchomości nienależącej do zasobu, nie mając

wprawdzie obowiązku zawarcia takiej umowy, chciał powierzyć zarządzanie

nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. u.g.n. Zawarcie

umowy o zarządzanie nieruchomością z osobą nieposiadającą licencji zawodowej w

tym przedmiocie powodowało jej bezwzględną nieważność. Pogląd ten zachował

aktualność także w obecnym stanie prawnym, tj. po wejściu w życie ustawy z dnia

28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o

zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 141, poz. 1492).

Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.