I CSK 177/07

Sygn. akt I CSK 177/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 sierpnia 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Gerard Bieniek (przewodniczący)

SSN Antoni Górski (sprawozdawca)

SSN Barbara Myszka

w sprawie z powództwa A.P.

przeciwko I. S.A.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 8 sierpnia 2007 r.,

skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 1 grudnia 2006 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powód A.P. wnosił o zasądzenie od pozwanej I. S.A. 72.760 zł. tytułem

naprawienia szkody poniesionej na skutek odstąpienia przez pozwaną od umowy

realizacyjnej z dnia 3 września 2003 r. na wybudowanie lokalu mieszkalnego.

Wyrokiem zaocznym z dnia 28 października 2004 r. Sąd Okręgowy w W.

uwzględnił powództwo, jednakże na skutek sprzeciwu pozwanego od tego

orzeczenia Sąd uchylił je i powództwo oddalił na koszt powoda, czyniąc

następujące ustalenia:

W dniu 2 lipca 2003 r. A.T. zawarła z pozwaną pisemną umowę realizacyjną

na wybudowanie i sprzedaż jej lokalu mieszkalnego nr 58 o pow. 154,2 m2

w

budynku przy A. za cenę 560.000 zł. Termin wykonania umowy ustalono na 15

sierpnia 2003 r. W dniu 11 lipca 2003 r. sporządzono aneks do tej umowy, zgodnie

z którym kupującym, obok A.T. będzie powód i jego siostra A.P. W aneksie

ustalono wartość brutto mieszkania na 600.000 zł., przy czym zapłatę tej kwoty

rozłożono w ten sposób, że A.T. miała zapłacić 285.000 zł. a rodzeństwo P.

315.000 zł. W dniu 2 września 2003 r. została zawarta umowa realizacyjna,

dotycząca sprzedaży przez pozwaną A.T. i powodowi wspomnianego lokalu, przy

czym termin zakończenia budowy ustalono na 30 listopada 2003 r. (w tekście tej

umowy figuruje niewłaściwa jej data - 02.07.2003 r.).

Na dzień 2 września 2003 r. tytułem zaliczki na cenę lokalu kandydaci na

nabywców wpłacili pozwanej następujące kwoty: A.T. 140.000 zł. i powód 120.000

zł. Zapłata pozostałej części ceny miała nastąpić do dnia 26 września 2003 r., z

tym, że na A.T. przypadało 145.000 zł., a na powoda 195.000 zł. W § 7 umowy

zastrzeżono, że jeżeli jedna z kupujących osób lub osoba przez nią wskazana nie

uiści w tym terminie przypadającej na nią części należności, druga z nich ma prawo

nabyć prawo do całości lokalu nr 58. Jeżeli zaś obie kupujące osoby nie wywiążą

się z umowy, kwota dotychczas wpłacona przez A.T. będzie traktowana jak

zadatek. Umowa przewidywała, że po spełnieniu warunków finansowych do umowy

notarialnej nabycia lokalu może przystąpić inna osoba wskazana przez nabywcę z

umowy pisemnej. Powodowi brakowało środków finansowych, gdyż bank odmówił

udzielenia mu kredytu, wobec czego postanowił zbyć swój udział w prawie do

3

lokalu nr 58. Zgłosił więc ofertę sprzedaży za pośrednictwem agencji obrotu

nieruchomościami. Na ofertę zgłosił się R.C., z którym zawarto w dniu 20 sierpnia

2003 r. umowę pośrednictwa, a w dniu 15 września 2003 r. pisemną umowę

przedwstępną nabycia udziału powoda w tym mieszkaniu. Zgodnie z tą umową

R.C. zobowiązał się zapłacić powodowi do dnia 24 września 2003 r. kwotę 145.000

zł., a resztę uzgodnionej ceny, tj. kwotę 195.000 zł., najpóźniej w dniu podpisania

aktu notarialnego nabycia udziału w lokalu. Powód od razu w dniu zawarcia umowy,

a więc 15 września powiadomił o niej prezesa pozwanej spółki, od którego

dowiedział się, że całe mieszkanie nr 58 zostało w tymże samym dniu sprzedane

na współwłasność A.T. oraz wskazanej przez nią nabywczyni H.M. A.T. złożyła w

dniu 12 września oświadczenie, że wszelkie ewentualne roszczenia powoda w

stosunku do spółki przejmuje na siebie.

Powód, zawierając umowę z R.C., pobrał od niego zadatek w wysokości 50.000 zł.

Wobec nie dojścia do skutku umowy notarialnej, musiał zwrócić mu zadatek w

podwójnej wysokości, czyli poniósł szkodę w kwocie 50.000 zł., poza tym opłacił

prowizję agencji pośrednictwa nieruchomości w kwocie 6.500 zł., wreszcie utracił

zysk wynikający z różnicy pomiędzy ceną, którą miał zapłacić pozwanej,

a uzgodnioną z R.C. w kwocie 162.600 zł., z której dochodzi zasądzenia

w niniejszej sprawie tylko 10%, tj. 16.200 zł. - co daje łącznie kwotę 72.760 zł.

Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 7 lutego 2006 r. oddalił powództwo o

zasądzenie tej kwoty od pozwanej spółki, wobec braku w sprawie podstawowych

przesłanek do przypisania jej odpowiedzialności odszkodowawczej. Przede

wszystkim, w ocenie tego Sądu, winę za nie dojście do skutku umowy sprzedaży

lokalu ponosi A.T., a nie pozwana spółka, co czyni roszczenie chybionym co do

zasady. Poza tym powód nie wykazał realnie poniesionej szkody, a wreszcie,

pomiędzy tą deklarowaną przez niego szkodą a działaniem pozwanej nie zachodzi

adekwatny związek przyczynowy w rozumieniu art. 361 § 1 k.c.

Apelacja powoda od tego orzeczenia została oddalona wyrokiem Sądu

Apelacyjnego z dnia 1 grudnia 2006 r. Sąd ten wprawdzie stwierdził, iż

bezprzedmiotowe są rozważania Sądu I Instancji co do zawinienia A.T. w stosunku

do powoda, gdyż nie jest ona pozwaną w procesie, jednakże zaaprobował ocenę

tego Sądu co do nie udowodnienia przez powoda faktu poniesionej szkody oraz

4

braku normalnego związku przyczynowego pomiędzy ewentualną szkodą a

działaniem pozwanej, co dawało mu wystarczającą podstawę do nieuwzględnienia

apelacji.

Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżył skargą kasacyjną powód. Zarzucił

naruszenie art. 6 k.c. w zw. z art. 471 k.c., art. 361 § 1 k.c. oraz art. 390 § 1 k.c. i na

tej podstawie wnosił o jego uchylenie, a także o uchylenie wyroku Sądu

Okręgowego i uwzględnienie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Strony łączyła umowa realizatorska, w praktyce określana też jako umowa

deweloperska. W orzecznictwie przyjmuje się, że jest to rodzaj umowy nie

nazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności

realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę

i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji

użytkownikowi za ustalonym wynagrodzeniem. Dewloper odpowiada za szkodę

wynikłą z nie wykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c. Szkodę

zamawiającego w takiej sytuacji stanowi uszczerbek majątkowy, rozumiany jako

różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym,

jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane (por. wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 3 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7 – 8, poz. 130

i z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, LEX nr 183717).

Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że wprawdzie Sąd Apelacyjny

rozpoznawał odpowiedzialność pozwanego dewelopera w ramach art. 471 k.c., ale

zrobił to niekonsekwentnie. Przede wszystkim należało ustalić i ocenić czy powód

miał rzeczywiste szanse dotrzymania ustalonych terminów sfinansowania kosztów

budowy, co łączyło się z perspektywą uzyskania przez niego środków finansowych

z umowy zawartej z R.C. Jeśli perspektywa ta była realna, to pozwany ponosiłby

odpowiedzialność za przedwczesną notarialną sprzedaż udziału w lokalu innej

osobie, zamiast powodowi. W powołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy zajął

stanowisko, że zachodzi normalny związek przyczynowy między nie dochowaniem

umowy przez dewelopera, a szkodą w postaci utraty wartości mieszkania, które

miało być przeznaczone dla zamawiającego, pomniejszoną, rzecz jasna,

o wysokość wpłat do których uiszczenia zobowiązany był zamawiający

5

deweloperowi. Odmienny pogląd Sądu Apelacyjnego, który uznaje ten związek za

zbyt odległy nie zasługuje więc na akceptację. To zaś uzasadnia zarzuty skargi

kasacyjnej naruszenia art. 471, art. 6 i art. 361 § 1 k.c. Skarżący trafnie podnosi

też, że nie są zrozumiałe powody, dla których Sąd uznał, że faktura dotycząca

wpłaty przez powoda na rzecz agencji pośrednictwa obrotem nieruchomości kwoty

6.500 zł. w istocie nie potwierdza dokonanej wpłaty. Inna rzecz, czy kwota ta –

w perspektywie dochodzonego roszczenia za utraconą korzyść majątkową

w kwocie 16.200 zł. - stanowiła rzeczywistą szkodę powoda, czy też tylko

konieczny koszt umowy z R.C., od którego powód miał uzyskać środki na

sfinansowanie umowy z pozwanym.

Natomiast bezzasadny jest zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 390 § 1 k.c.

W przytoczonym orzecznictwie wyjaśniono, że brak jest podstaw do traktowania

umowy deweloperskiej jako umowy przedwstępnej i Sąd Apelacyjny tak jej nie

traktował. Ubocznie więc tylko warto zauważyć, że takie ewentualne

zakwalifikowanie tej umowy mogłoby działać na niekorzyść skarżącego, z uwagi na

ograniczoną odpowiedzialność za nie dojście do skutku umowy przyrzeczonej,

przewidzianą w art. 390 § 1 k.c.

Z podanych względów zaskarżony wyrok nie mógł się ostać, w związku z czym na

podstawie art. 39815

w zw. z art. 108 § 2 k.p.c. orzeczono jak w sentencji.