V CSK 174/07

Sygn. akt V CSK 174/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 sierpnia 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Zbigniew Strus (przewodniczący)

SSN Gerard Bieniek (sprawozdawca)

SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian

w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Państwowego Gospodarstwa Leśnego -

Lasów Państwowych - Nadleśnictwa P.

przeciwko S.W.

z udziałem interwenienta ubocznego P. S.A.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 24 sierpnia

2007 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 24 listopada 2006 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania,

pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach

postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powodowy Skarb Państwa – Państwowe Gospodarstwo Leśne Nadleśnictwo

P. żądał zasądzenia od pozwanego S.W. kwoty 106.000 zł z odsetkami tytułem

odszkodowania za szkodę spowodowaną nienależytym wykonaniem zlecenia

dotyczącego oszacowania wartości nieruchomości, w wyniku czego cena

sprzedaży na kwotę 56.000 zł rażąco różniła się od rzeczywistej wartości

nieruchomości ustalonej na 162.000 zł. Sąd Okręgowy w J. powództwo oddalił, a

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 24.11.2006 r. oddalił apelację strony powodowej.

W sprawie tej ustalono następujący stan faktyczny:

W dniu 26.08.2004 r. powodowy Skarb Państwa zawarł umowę sprzedaży z „K.”

SA dotyczącą niezabudowanej działki gruntu położonej w B. gmina B. oznaczonej

nr [...] o pow. 14.8826 ha. Nieruchomość została sprzedana za cenę 56.000 - zł.

uzyskaną w wyniku przetargu. Cena została zapłacona. Powód ogłaszając przetarg

w G. w dniu 22.06.2004 r. podał cenę wywoławczą 55.735 zł. „K.” złożyła ofertę

cenową 56.000 zł.

Ustalono, że w dniu 31.01.2003 r. między powodem a pozwanym zawarta

została umowa, w której powód zlecił, a pozwany przyjął do wykonania na terenie

Nadleśnictwa następujące prace: wycena gruntów, działek budowlanych, budynków

mieszkalnych jedno i wielorodzinnych wraz z budynkami gospodarczymi i innymi

naniesieniami na poszczególnych działkach budowlanych pozostających

w dyspozycji Nadleśnictwa. Szczegóły dotyczące zakresu i miejsca wykonania

prac przez pozwanego miały być zawarte w zleceniach, które po podpisaniu umowy

stanowić miały jej załącznik. Aneksem z dnia 2.02.2004 r. strony dopracowały

termin obowiązywania umowy od dnia 31.12.2004 r.

W dniu 20.02.2004 r. powód zlecił pozwanemu wykonanie wyceny

nieruchomości gruntowej położonej w obrębie B., działka nr [...] o pow. 14.8826

ha., grunt wyłączony z produkcji leśnej, przeznaczenie w planie zagospodarowania

jako teren odkrywkowej eksploatacji górniczej, zwałowania wewnętrznego i

rekultywacji. Do zlecenia dołączono „wypis i wyrys”, informację z miejscowego

planu zagospodarowania przestrzennego.

3

W dniu 15.03.2004 r. pozwany sporządził operat szacunkowy nieruchomości.

Pozwany zastosował następującą procedurę: podejście porównawcze, metoda

porównywania parami. Wartość rynkową działki wycenił na kwotę 55.735 zł.

W opinii pozwany podał szczegółowo podstawy prawne, podstawy metodologiczne

oraz źródła informacji. Wskazując metodę wyceny pozwany uzasadnił stosowanie

metody mieszanej tym, że na rynku lokalnym brak było nieruchomości podobnych

do wycenianej. Dla potrzeb wyceny pozwany przeprowadził analizę sprzedaży

działek podobnych do wycenianej; w miejscowości B. i okolicy nie stwierdzono

takich transakcji.

W dniu 25.10.2004 r. Regionalna Dyrekcja Lasów Państwowych zwróciła się

do powoda o informację, dlaczego w przeprowadzonej procedurze sprzedaży

nieruchomości nie zwrócono uwagi na istotną różnicę w wycenie zbywanych

gruntów - działki [...], między operatami szacunkowymi z marca 2004 roku i kwietnia

2000 roku. Do pisma dołączono opinię sporządzoną przez W.B. w kwietniu 2000

roku. W opinii biegły B. powołał podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne.

Rzeczoznawca ten zastosował przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości

metodę nazwaną podejściem porównawczym. Stosując tę metodę rzeczoznawca

porównał ceny działek sprzedanych w B. w gminie B. we wsi R. oraz B. i ustalił

wartość 1 ha spornej nieruchomości na ok. 9.379 zł. W piśmie skierowanym do

Regionalnej Dyrekcji w W. rzeczoznawca ten stwierdził, że dokonując analizy rynku

nieruchomości gruntowych w tej miejscowości nie stwierdzono faktycznego

wyłączenia przedmiotowego gruntu z produkcji leśnej, stwierdzono, że w obrocie

rynkowym nie notowano transakcji kupna - sprzedaży gruntów leśnych,

a zainteresowanie kupnem nieruchomości rolnych i gospodarstw rolnych w celu

prowadzenia działalności rolniczej na obszarach przeznaczonych w miejscowym

planie ogólnym na cele inne niż rolnicze nie występuje. Występuje natomiast wykup

nieruchomości rolnych i gospodarstw rolnych przez „K.” w wolnorynkowym obrocie

cywilnym, według ich wartości rynkowej.

W dniu 15.12.2004 r. Komisja Arbitrażowa przy Stowarzyszeniu

Rzeczoznawców Majątkowych sporządziła opinię, w której stwierdziła, że operat

szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę S.W. jest niezgodny z prawem.

Komisja stwierdziła, że przedmiot i zakres wyceny są niezgodne z treścią zlecenia,

4

cel wyceny został opracowany nieprecyzyjnie, zastosowano poprawne podstawy

prawne, źródła danych o nieruchomości wymagają jednak uzupełnienia i poprawek,

nie przywołano Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych jako

podstawy wyceny, przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania

określono w operacie szacunkowym poprawnie, lecz zapis jest niepełny, wymaga

uzupełnienia, opis nieruchomości zawarty w operacie szacunkowym jest niepełny,

stopień jego szczegółowości nie jest wystarczający do celów oszacowania,

zastosowane podejścia i metody wyceny są niezgodne z przeznaczeniem

nieruchomości, brak jest analizy rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu

wyceny, określona wartość odnosi się do innego przedmiotu wyceny, niezgodnego

ze zleceniem.

W dniu 28.04.2005 r. kolejny operat szacunkowy spornej nieruchomości

sporządził rzeczoznawca majątkowy W.S. Rzeczoznawca ten zastosował podejście

porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca stwierdził, że na

lokalnym rynku występował stosunkowo nieduży obrót nieruchomościami

przeznaczonymi pod eksploatację powierzchniową złóż kopalin. Porównując ceny

sprzedaży nieruchomości podobnych w latach 2001-2004, z pominięciem transakcji

skrajnie wysokiej, rzeczoznawca ocenił wartość przedmiotowej nieruchomości na

kwotę 162.220 zł.

Powołany przez Sąd biegły H.R. sporządził opinię, w której wartość

nieruchomości określił na kwotę 158.802 zł. Biegły dokonał wyceny wartości gruntu

metodą porównawczą. Wartość rynkową biegły uzyskał przez porównanie cen

transakcyjnych uzyskanych za podobne, inne nieruchomości gruntowe położone

nad złożami. W opinii biegły sporządził zestawienie transakcji wyliczając cenę 1 m2

powierzchni. Biegły stwierdził, że miejscowy rynek charakteryzuje się umiarkowaną

chłonnością na nieruchomości podobnego typu. Wyceniana nieruchomość jest

typowa na lokalnym rynku nieruchomości. Cena maksymalna wynosiła 2,02 zł./m2

,

minimalna 0,31 zł./m2

. Biegły odrzucił cenę 7,43 zł/m2

jako rażąco odbiegającą od

średniej. Przyjmując za cenę 1 m2

1,02 zł wartość rynkową możliwą do uzyskania

przy sprzedaży przedmiotowej działki, biegły ocenił na kwotę 158.802 zł.

5

Oddalając powództwo Sąd Okręgowy uznał, że strony łączyła umowa

o dzieło. Pozwany wykonał nieprawidłowo tę umowę, dokonując oszacowania

nieruchomości dopuścił się szeregu uchybień, które miały wpływ na trzykrotne

zaniżenie wartości nieruchomości, Sąd uznał, iż strona powodowa ustalając cenę

nieruchomości niewątpliwie kierowała się operatem szacunkowym sporządzonym

przez pozwanego, jednak nie wykazała powstania szkody. W szczególności nie

udowodniła, że zawarłaby umowę sprzedaży na cenę wyższą, niż uzyskana ze

sprzedaży dokonanej w dniu 26.08.2004 r.

Ocenę tę – co do zasady – podzielił Sąd Apelacyjny podnosząc, że

powodowy Skarb Państwa nie wykazał z prawdopodobieństwem graniczącym

z pewnością, że za sprzedaż spornej nieruchomości uzyskałby cenę 162.290 zł

(biegły S.) lub 158.802 zł (biegły sądowy). Nabywcą nieruchomości z uwagi na jej

położenie, charakter i przeznaczenie mogła być wyłącznie „K.”, a więc mamy do

czynienia z rynkiem nabywcy, co w istotny sposób wpływało na możliwą do

uzyskania cenę sprzedaży.

Skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego wniósł powodowy Skarb

Państwa zarzucając naruszenie art. 471 k.c. w związku z art. 361 § 2 k.c. przez

niewłaściwe zastosowanie oraz art. 38 ust. 4 ustawy z dnia 29.09.1991 r. o lasach

(Dz.U. Nr 45 z 2005, poz. 439) w brzmieniu obowiązującym od 1.01.2006 r. przez

jego zastosowanie wbrew regułom z art. 3 k.c. Wskazując na powyższe, wniósł

o uchylenie zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa względnie

o przekazaniu sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota zagadnienia w niniejszej sprawie sprowadza się do odpowiedzi na

pytanie, czy w okolicznościach sprawy można uznać, że powodowy Skarb Państwa

poniósł szkodę w postaci utraconych korzyści. Szkoda jest bowiem w prawie

cywilnym podstawową przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej. Zgodnie

z art. 361 § 2 k.c. szkoda rozumiana jako każdy uszczerbek w prawnie

chronionych dobrach, z których ustawa wiąże powstanie odpowiedzialności

odszkodowawczej, może wystąpić w dwóch postaciach: straty, które poszkodowany

poniósł w wyniku zdarzenia szkodzącego oraz nieuzyskanych przez niego

6

korzyściach. Strata wyraża się w rzeczywistej zmianie stanu majątkowego

poszkodowanego i polega albo na zmniejszeniu się jego aktywów, albo na

zwiększeniu się pasywów. Utrata korzyści polega natomiast na niepowiększeniu się

czynnych pozycji majątku poszkodowanego, które byłyby pojawiłyby się w tym

majątku, gdyby nie zdarzenie wyrządzające szkodę. Poważne trudności w ustaleniu

rozmiaru szkody w postaci utraconych korzyści stwarza jej hipotetyczny charakter.

Szkoda w tej postaci musi być przez poszkodowanego wykazana z tak dużym

prawdopodobieństwem, iż w świetle doświadczenia życiowego uzasadnia przyjęcie,

iż utrata spodziewanych korzyści rzeczywiście nastąpiła (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 21.06.2001 r. IV CKN 328/00, niepublik.). Do takiego ustalenia

istotne znaczenie ma zbadanie zachowania się poszkodowanego zarówno przed,

jak i po nastąpieniu zdarzenia szkodzącego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

3.10.1979 r. II CR 304/79, OSNCP 1980, nr 9, poz. 164). Od szkody w postaci

lucrum cessans należy odróżnić pojawiające się w języku prawniczym pojęcie

szkody ewentualnej, przez którą należy rozumieć utratę szansy uzyskania pewnej

korzyści majątkowej” (np. szansy wygrania na loterii). Różnica wyraża się w tym, że

w wypadku lucrum cessans hipoteza utraty korzyści graniczy z pewnością,

w wypadku szkody ewentualnej prawdopodobieństwo utraty korzyści jest

zdecydowanie mniejsze. Przyjmuje się, że szkoda ewentualna nie podlega

naprawieniu. W praktyce pojawiają się jednak sytuacje graniczne, które wymagają

szczególnej wnikliwości.

Odnosząc te uwagi dla okoliczności niniejszej sprawy należy rozstrzygnąć

czy chodzi o szkodę ewentualną, czy też o utracone korzyści. Sądy obu instancji

nie uwzględniły powództwa z tego względu, że powodowy Skarb Państwa nie

wykazał, aby przy prawidłowym oszacowaniu nieruchomości mógł sprzedać sporną

nieruchomość za cenę znacznie wyższą (3 krotnie wyższą). W istocie uznały więc

iż chodzi o szkodę ewentualną, która nie podlega naprawieniu. Tej oceny

w okolicznościach sprawy nie można podzielić z następujących przyczyn:

Po pierwsze, jest poza sporem, że zgodnie z art. 38 ust. 4 ustawy z dnia

28.0.91991 r. o lasach (Dz.U. z 2005, Nr 45, poz. 435 ze zm.) w brzmieniu

obowiązującym przed 1.08.2006 r., który znajduje w sprawie zastosowanie,

sprzedaż nieruchomości znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych

7

następuje w drodze przetargu. Skoro chodzi zaś o nieruchomości skarbowe, to

ustalenie ceny musi poprzedzać oszacowanie wartości nieruchomości, a cena

(cena wywoławcza) nie może być ustalana poniżej wartości.

Po drugie, ustalano ponad wszelką wątpliwość, że operat szacunkowy sporządzony

przez pozwanego był oczywiście wadliwy, co w konsekwencji doprowadziło do

ustalenia wartości nieruchomości w sposób rażąco zaniżony. Tak bowiem należy

ocenić trzykrotne zaniżenie wartości nieruchomości.

Po trzecie, ma rację Sąd Apelacyjny iż jedynym nabywcą nieruchomości mogła być

i była „K.”, a to z uwagi na położenie nieruchomości, jej charakter i przeznaczenie.

Pominięto jednak to, że nabyciem tej nieruchomości była żywotnie zainteresowana

„K.”, gdyż w tym miejscu prowadzona była tzw. odkrywka złoża węgla brunatnego.

„K.” już w 2000 r. doprowadziła do wydania decyzji o wyłączeniu spornej

nieruchomości z gospodarki leśnej i nie sposób przyjąć, aby zrezygnowała z jej

nabycia, gdyby cena nieruchomości, prawidłowo ustalona, była trzykrotnie wyższa.

Po czwarte, z opinii biegłego S. (k. 63-64) wynika, że „K.” w rejonie tzw. odkrywki

nabywała nieruchomości m.in. położone w B. (gdzie położona była sporna

nieruchomość) płacąc za 1 m2

od 1,09 zł do 7,43 zł, co daje średnią 1,52 zł. Biegły

ten przyjął do spornej nieruchomości cenę 1,09 za 1 m2,

co dało wartość

nieruchomości o obszarze 148.826 m2

– 162 220,34 zł, to nie sposób uznać, aby

taką cenę kwestionowała „K.”, która z jednej strony była zainteresowana nabyciem

ze względu na prowadzoną działalność gospodarczą, z drugiej zaś strony była

zorientowana w cenach, a cena ustalona przez rzeczoznawcę S. nie odbiegała od

cen, za jakie nabyła podobne nieruchomości. W tej sytuacji stawianie powodowemu

Skarbowi Państwa wymagania, aby udowodnił, iż „K.” nabyłaby sporną

nieruchomość za cenę, której podstawą ustalenia była wartość nieruchomości

ustalona przez biegłego S. jest zbyt rygorystyczne, a wręcz niewykonalne.

Wskazane wyżej okoliczności pozwalają z prawdopodobieństwem graniczącym z

pewnością przyjąć, że „K.” nabyłaby po tej cenie sporną nieruchomość. Tym

samym uzasadniona jest teza, że w sprawie chodzi o utracone korzyści, które

powodowy Skarb Państwa mógł osiągnąć, a nie szkodę ewentualną. Zarzut

naruszenia art. 361 § 2 k.c. trzeba więc uznać za uzasadniony.

8

Posiłkowy argument podniesiony przez Sąd Apelacyjny, który odwołał się do

treści art. 38 ust. 4 ustawy o lasach (możliwość ustalenia ceny sprzedaży

w negocjacjach, w razie bezskutecznego przetargu) jest o tyle chybiony,

że w dacie sprzedaży nieruchomości treść art. 38 ust. 4 cyt. ustawy była

odmienna.

Z tych powodów, na podstawie art. 39815

k.p.c., orzeczono jak sentencji.