V CSK 142/07

Sygn. akt V CSK 142/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 września 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)

SSN Krzysztof Strzelczyk

SSN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa A. N.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej "N."

o nakazanie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 21 września 2007 r.,

skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego […]

z dnia 30 listopada 2006 r.,

oddala skargę kasacyjną i nie obciąża powoda kosztami

postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

W pozwie z dnia 30 sierpnia 2005 r. A.N. wniósł o nakazanie złożenia

pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej „N.” oświadczenia woli o ustanowieniu na jego

rzecz własnościowego prawa do lokalu o powierzchni 64,26 m2

w budynku przy ul.

M. 32b w W., położonego na nieruchomości, dla której prowadzona jest przez Sąd

Rejonowy księga wieczysta nr KW […].

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 29 czerwca 2006 r. oddalił powództwo.

Sąd ten ustalił następujący stan faktyczny. W dniu 12 czerwca 2003 r. powód

zawarł ze Spółdzielnią umowę, w której Spółdzielnia zobowiązała się do

ustanowienia na rzecz powoda własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

o powierzchni 64,26 m2

w budynku przy ul. M. 32b, a powód - do pokrycia kosztów

zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie

wkładu budowlanego w wysokości 90 000,00 zł, uiszczenia kwoty 100 zł tytułem

wpisowego oraz kwoty 500 zł tytułem wniesienia udziału członkowskiego.

W wolnostojącym budynku, w którym był usytuowany omawiany lokal,

znajdowało się jeszcze jedno pomieszczenie o pow. ok. 30 m2

zajęte przez stację

transformatorową. W spornym lokalu w dniu zawarcia umowy przez strony mieściły

się biura zarządu Spółdzielni. Spółdzielnia w umowie wyraziła zgodę na wykonanie

przez powoda zmian wewnątrz lokalu w sposób zgodny z przepisami prawa

budowlanego oraz ogólnym projektem architektonicznym; koszty tych zmian miał

ponieść powód. Po zawarciu umowy pozwana przystąpiła do przystosowania na

biura zarządu innych pomieszczeń. Powód spełnił przewidziane w umowie

świadczenia pieniężne. W dniu 20 października 2003 r. pozwana wydała mu

protokolarnie lokal. W dniu 18 lutego 2005 r. powód wystąpił do E. S.A. - oddział w

W. z pytaniem o możliwość zmiany przeznaczenia spornego lokalu z użytkowego

na mieszkalny. Otrzymał odpowiedź, że stacja transformatorowa została

umieszczona w budynku specjalnie wzniesionym na potrzeby infrastruktury

technicznej, który nie może być wykorzystywany na stały pobyt ludzi ze względu na

pracujące w nim urządzenia elektromagnetyczne.

Opierając się na powyższych ustaleniach Sąd Okręgowy oddalił powództwo.

3

Zdaniem Sądu Okręgowego, umowa zawarta przez strony w dniu

12 czerwca 2003 r. była nieważna. Po pierwsze, będąc umową przedwstępną, nie

określała terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona (art. 389

k.c. w pierwotnym brzmieniu). Po drugie, była umową o świadczenie, którego nie

można wykonać. Do zmiany lokalu użytkowego na lokal mieszkalny przeznaczony

do stałego przebywania ludzi konieczne jest spełnienie wymagań przewidzianych

w § 96 oraz w § 182 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia

2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich

usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 ze zm.), a pomieszczenia przylegające

bezpośrednio do stacji transformatorowej nie spełniają powyższych wymagań.

Stacja transformatorowa, o którą chodzi w sprawie, znajduje się, praktycznie rzecz

biorąc, w jedynym możliwym miejscu i obsługuje 200 mieszkań i 7 lokali

użytkowych. Ewentualny koszt jej przeniesienia wahałby się pomiędzy 200 000

a 500 000 zł. Skoro lokal nie może uzyskać statusu lokalu o charakterze

mieszkalnym, pozwana zobowiązała się do świadczenia niemożliwego.

Wyrokiem z dnia 30 listopada 2006 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację

powoda.

Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego, częściowo

jednak odmiennie je ocenił. Uznał, że łącząca strony umowa nie była umową

przedwstępną, lecz umową o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa

do lokalu (zawierającą wszystkie istotne postanowienia tej umowy). Niemniej

świadczenie, do którego zobowiązała się pozwana, było niemożliwe, ponieważ

w spornym lokalu ze względu na sąsiedztwo stacji transformatorowej nie mogą

mieszkać ludzie, a stacji tej nie można przenieść z powodu wysokich kosztów

w inne miejsce.

W skardze kasacyjnej powód zarzucił:

1) naruszenie art. 387 § 1 k.c. w zw. z art. 2 ust. 1 i 171

ust. 1 i 2 ustawy

z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych przez uznanie,

że strony umówiły się o świadczenie niemożliwe;

2) naruszenie art. 5 ust. 2 oraz 7 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. -

Prawo budowlane w związku z § 4, 96 i 182 rozporządzenia Ministra Infrastruktury

z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny

4

odpowiadać budynki i ich usytuowanie przez uznanie, że w pomieszczeniach

stanowiących sporny lokal nie mogą zamieszkiwać ludzie z uwagi na bezpośrednią

bliskość i oddziaływanie stacji transformatorowej;

3) naruszenie art. 278 i 245 k.p.c. w zw. z art. 12 ust. 1 i 2 oraz art. 71 i 82

Prawa budowlanego, przez wyrażenie oceny o niemożliwości zmiany

przeznaczenia lokalu bez wymaganej ustawowo decyzji administracyjnej lub opinii

rzeczoznawcy budowlanego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Artykuł 171

ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu

obowiązującym w chwili zawarcia umowy przez strony przewidywał, że przez

umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek

zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie

i w statucie spółdzielni. Przepis ten określał elementy przedmiotowo istotne umowy

o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz wskazywał na

wiążące się z tym prawem uprawnienie do używania lokalu, zakładające jego

posiadanie. Używanie lokalu ustalone w umowie o ustanowienie spółdzielczego

własnościowego prawa mogło polegać na wykorzystywaniu go w celach

mieszkalnych lub użytkowych. Zgodnie z art. 171

ust. 3 powoływanej ustawy,

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstawało z chwilą zawarcia umowy

o ustanowienie tego prawa.

Z dokonanych w sprawie ustaleń wynika, że umowa zawarta przez strony

w dniu 12 czerwca 2003 r. miała istotne cechy umowy unormowanej w art. 171

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W szczególności Spółdzielnia

zobowiązała się w niej do oddania powodowi do używania oznaczonego lokalu,

a powód - do wniesienia wkładu budowlanego oraz uiszczania określonych opłat.

Wspomniany lokal, zgodnie z treścią omawianej umowy, miał być wykorzystywany

przez powoda, po dokonaniu stosownych zmian, na cele mieszkalne.

Sąd Apelacyjny zatem trafnie zakwalifikował umowę zawartą przez strony

jako umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Błędnie jednak uznał ją za umowę o świadczenie niemożliwe w rozumieniu

387 § 1 k.c. Spółdzielnia określone w tej umowie świadczenie polegające na

5

oddaniu powodowi do używania lokalu położonego w budynku przy ul. M. 32b nie

tylko mogła spełnić, ale i spełniła, zaś spółdzielcze własnościowe prawo do tego

lokalu powód nabył, zgodnie z art. 171

ust. 3 ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych, już w chwili zawarcia umowy o ustanowienie tego prawa. Kwestia

możliwości skorzystania przez powoda w świetle właściwych regulacji prawa

budowlanego z uzgodnionego przez strony upoważnienia do przystosowania lokalu

do wymagań niezbędnych do wykorzystywania go w celach mieszkalnych nie

wchodzi w zakres problematyki pierwotnej niemożliwości świadczenia, lecz wiąże

się z innymi zagadnieniami. Może być mianowicie rozpatrywana w szczególności w

płaszczyźnie błędu powoda co do właściwości przedmiotu świadczenia Spółdzielni

lub odpowiedzialności Spółdzielni wobec powoda z tytułu wady przedmiotu

świadczenia.

Jednakże zaskarżony wyrok, mimo zasadności podniesionego w skardze

kasacyjnej zarzutu naruszenia art. 387 § 1 k.c., ostatecznie odpowiada prawu.

Skoro umowę stron należało zakwalifikować jako umowę o ustanowienie

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu skutkującą nabyciem przez

powoda tego prawa już z chwilą jej zawarcia, zamieszczone w pozwie żądanie

nakazania złożenia pozwanej oświadczenia woli o ustanowieniu na rzecz powoda

własnościowego prawa do lokalu w budynku przy ul. M. 32b, nie mogło zostać

uwzględnione. Jednocześnie ze względu na treść art. 321 k.p.c. niemożliwe byłoby

orzekanie co do przedmiotów nieobjętych tym żądaniem.

Mając powyższe na względzie Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

oddalił skargę kasacyjną powoda, a kosztach postępowania kasacyjnego orzekł

zgodnie z art. 102 w związku z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.

jz