V CSK 230/07

Sygn. akt V CSK 230/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 października 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Marek Sychowicz

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

Protokolant Ewa Zawisza

w sprawie z powództwa T. G

przeciwko Gminie P.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 12 października 2007 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 18 stycznia 2007 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powód T. G. jest właścicielem nieruchomości, położonej w P. o całkowitym

obszarze 4 06 ha, stanowiącej działkę nr 31, objętej księgą wieczystą KW nr

[…]. Część działki o powierzchni 4 300 m2

w planie zagospodarowania

przestrzennego była zaklasyfikowana jako nieruchomość przeznaczona na cele

budowlane bez jakichkolwiek ograniczeń.

Po uzgodnieniu z J. Spółką Węglową i Okręgowym Urzędem Górniczym

w T., uchwałą z 27 czerwca 2003 r. Rada Gminy .P uchwaliła nowy plan

zagospodarowania przestrzennego w obszarze fragmentu terenu górniczego JSW

S.A. KWK „P.” obejmujący część sołectwa P. w gminie P. Zgodnie z tym planem

część działki 31 stanowiącej własność powoda została zaliczona do obszaru

odroczonego inwestowania i oznaczona symbolem 34 MJ/U.

Powód zwrócił się do Gminy P. o wypłatę odszkodowania, albowiem w jego

ocenie uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego w istotny sposób

ograniczyło przysługujące mu prawa do części działki 31, a wartość metra

kwadratowego tej działki spadła z 30 zł do 10 zł.

Gmina odmówiła wypłaty odszkodowania z dwu powodów. Po pierwsze, plan

zagospodarowania przestrzennego wprowadzając czasowy zakaz zabudowy nie

dokonał trwałej zmiany przeznaczenia terenu. Ponadto zgodnie z nim dopuszcza się

tymczasowe użytkowanie terenów położonych w obszarze odroczonego

inwestowania na potrzeby handlu hurtowego, komisowego, giełdowego, w celu

urządzenia składów, parkingów, infrastruktury technicznej oraz urządzeń ochrony

środowiska, w tym budowę obiektów tymczasowych dla ich obsługi i w związku

z tym istnieje możliwość zagospodarowania nieruchomości, a w zamian za

ograniczenia inwestowania w części działki nr 31 plan przeznacza pod zabudowę

inne tereny w obrębie tej działki.

Po drugie, w poprzednim planie zagospodarowania przestrzennego północna

część nieruchomości przylegająca całą szerokością 100 m do ulicy Ś. o

powierzchni 11 800 m2

była przeznaczona na cel budownictwa jednorodzinnego,

pozostała południowa część o powierzchni 28 800 m2

na cele rolne. Szacunkowa

3

wartość rynkowa prawa własności części nieruchomości gruntowej - działki o

powierzchni 4 300 m2

wynosi obecnie 43 774,00 zł, zaś według poprzedniego planu

zagospodarowania przestrzennego wynosiła 126 334,00 zł. Spadek wartości tej

części działki wynosi więc 82 560,00 zł. Szacunkowa wartość prawa własności całej

nieruchomości o powierzchni 40 600 m2

według poprzedniego planu

zagospodarowania przestrzennego wynosi 373 756 zł, zaś według obowiązującego

planu 385 258 zł, tj. nastąpił wzrost o 11 502 zł. Przy ustaleniu wartości

nieruchomości uwzględniono okoliczność, że do południowej części nie ma

możliwości dojazdu, nie ma uzbrojenia terenu w prąd, wodę i inne media, stąd

przyjęto stosunkowo niską wartość tylko 6 zł za m2

.

W związku z odmową wypłaty odszkodowania przez Gminę P., powód

wystąpił z pozwem, w którym domagał się zasądzenia od niej kwoty 86 000 złotych

z ustawowymi odsetkami od chwili wytoczenia pozwu. Sąd Okręgowy wyrokiem z

dnia 21 marca 2006 r. powództwo oddalił. Rozpoznający sprawę Sąd Apelacyjny

uwzględnił w części apelację powoda.

Zdaniem Sądu II instancji, wskutek uchwalenia w dniu 23 czerwca 2003 r.

planu zagospodarowania przestrzennego, korzystanie przez powoda z części

nieruchomości o powierzchni 43 arów zostało istotnie ograniczone. Według obecnie

obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego gminy P., w odniesieniu

do części należącej do powoda działki, nastąpił spadek jej wartości o 82 560 zł, co

potwierdzone zostało w opinii biegłego. Wobec powyższego pozwana Gmina jest

zobowiązana do wyrównania powodowi szkody jaką poniósł w związku z

uchwaleniem tego planu. Sąd Apelacyjny jako podstawę tego roszczenia wskazał

art. 36 ust. 1 ustawy pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zdaniem

Sądu Apelacyjnego, na podstawie powołanego przepisu, powodowi przysługuje

roszczenie odszkodowawcze, gdyż obiektywne obniżenie wartości części

nieruchomości o powierzchni 43 arów jest rezultatem istotnego ograniczenia

możliwości korzystania z tej części nieruchomości w sposób zgodny

z dotychczasowym przeznaczeniem. Sąd Apelacyjny nie podzielił natomiast

stanowiska pozwanej, sprowadzającego się do przyjęcia, że skoro wskutek

4

uchwalenia nowego planu miejscowego nastąpił wzrost wartości całej

przedmiotowej nieruchomości o kwotę 11 502 zł to powództwo winno być oddalone.

W skardze kasacyjnej pozwana Gmina zarzuciła naruszenie przepisów prawa

materialnego:

I. Art. 36 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym: 1) przez błędną jego wykładnię wynikającą

z przyjęcia, że właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie za

spowodowanie ubytku wartości części nieruchomości wskutek zmiany

przeznaczenia terenu, w sytuacji gdy wartość całej nieruchomosci wskutek

uchwalonego planu nie tylko nie zmalała lecz wręcz przeciwnie, wzrosła; 2) przez

jego błędną wykładnię i przyjęcie , że właścicielowi nieruchomości w przypadku

zmiany przeznaczenia terenu oraz spadku wartości części nieruchomości, gdy

jednocześnie nastąpił wzrost wartości drugiej części nieruchomości, przysługuje

odszkodowanie, gdyż przedmiotowe obszary mają być w bliżej nieokreślonej

przyszłości objęte scaleniem i podziałem, co oznacza wykroczenie poza granice

rzeczywistej szkody określone ww. przepisem.

II. Art. 46 k.c. w związku z art. 361 § 2 k.c. oraz art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich błędną wykładnię

i przyjęcia, że istnieje możliwość ustalenia szkody w części nieruchomości (działki)

w oderwaniu od zintegrowanej z nią pozostałej jej części, podczas gdy szkodę

można ustalić jedynie jako różnicę miedzy aktualną wartością całej należącej do

powoda nieruchomości a jej wartością hipotetyczną jaką przedstawiałby cała

nieruchomość, a nie jej części, gdyby nie uchwalono nowego planu. Pozwana

Gmina zarzuciła również naruszenie prawa procesowego, które miało istotny wpływ

na treść zaskarżonego wyroku, a mianowicie art. 391 k.p.c. w związku z art. 328

k.p.c. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonego wyroku przejawiające się

brakiem wszechstronnego wyjaśnienia zaprezentowanej wykładni przepisu art. 36

ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Sąd Apelacyjny jako podstawę roszczeń powoda przyjął art. 36 ust. 1 pkt 1

ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

5

(Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Jednocześnie wskazał, że ustawa ta weszła

w życie w dniu 11 lipca 2003 r., a Rada Gminy P. uchwałę o zmieniającą plan

zagospodarowania przestrzennego podjęła w dniu 27 czerwca 2003 r., która to

uchwała weszła w życie w ciągu 14 dni po ogłoszeniu jej w Dzienniku Urzędowym

Województwa […]. Z dokonanych przez Sąd Apelacyjny ustaleń wynika, że

zmieniony, miejscowy plan zagospodarowania Gminy P. wszedł w życie dopiero po

11 lipca 2007 r.. Trafnie wobec tego Sąd Apelacyjny uznał, że miarodajnym dla

oceny roszczeń powoda jest wskazany wyżej art. 36 ust 1 pkt 1., którego treść nie

różniła się zresztą od obowiązującego wcześniej art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca

1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139

ze zm.). Nie można natomiast podzielić wykładni tego przepisu, jaką w

zaskarżonym wyroku przyjmuje Sąd Apelacyjny.

Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.) uchwalenie lub zmiana

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stwarza po stronie

właściciela nieruchomości objętej tym planem roszczenie odszkodowawcze

względem gminy jeżeli korzystanie z nieruchomości lub jej części,

w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, stało

się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Z ustaleń poczynionych przez orzekające

w sprawie Sądy wynika, że powód nie może dokonywać zabudowy części

należącej do niego nieruchomości, co istotnie utrudnia realizację życiowych planów

jego i jego dzieci. Ta przesłanka roszczenia o odszkodowanie, które przewiduje art.

36 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. jest więc w zupełności spełniona. Jak wynika z powołanego

przepisu odszkodowanie należy się za rzeczywistą szkodę jaką w związku z tym

ponosi właściciel.

Sąd Apelacyjny powołując się na opinię sporządzoną przez biegłego wskazuje,

że taką szkodą było obniżenie się wartości części nieruchomości o kwotę 82 560

zł. Z tej samej opinii biegłego wynika jednak, że w związku ze zmianą miejscowego

planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości jako całości, nie

tyle uległa obniżeniu, lecz zwiększyła się o 11 502 zł. Nie jest więc jasne dlaczego

zdaniem Sądu Apelacyjnego rzeczywista szkoda jaką poniósł powód ma być

związana z obniżeniem się wartości wybranej przez powoda jej części, a nie

6

z nieruchomością jako całością. Z art. 36 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że roszczenie

przysługuje właścicielowi nieruchomości i że odszkodowanie przysługuje tylko za

szkodę rzeczywiście poniesioną przez niego w związku ze zmianą planu

zagospodarowania przestrzennego. Wykładni literalna tego przepisu wskazuje wiec

wyraźnie, że uprawnionym jest osoba będąca właścicielem nieruchomości, a nie jej

części. Odszkodowanie ma zaś dotyczyć rzeczywiście poniesionej przez

właściciela szkody. Oznacza to, że chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu się

wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą

przeznaczenia nieruchomości. Przykładowo właściciel poczynił już nakłady na

część nieruchomości, których nie może odzyskać, gdyż zmieniło się jej

przeznaczenie. Jak wynika z ustaleń dokonanych w rozpoznawanej sprawie powód

nie poniósł dotychczas żadnej tak rozumianej szkody w związku ze zmianą

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie jest natomiast

wykluczone, że w razie ewentualnego podziału należącej do niego nieruchomości

i zbycia tej jej części, która straciła na wartości na skutek zmiany planu, powodowi

będzie przysługiwało roszczenie z art. 36 ust. 2 u.p.z.p.. Jest to jednak szkoda

hipotetyczna i dlatego nie może być aktualnie objęta dyspozycją art. 36 ust 1 pkt 1

u.p.z.p. Zgodnie z opinią biegłego wartość należącej do powoda nieruchomości po

zmianach w planie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie

uległa obniżeniu, ani nie wykazał on aby poniósł w związku z tą zmianą jakąkolwiek

inną rzeczywistą szkodę.

Mając na uwadze, ze zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej okazały się

uzasadnione Sąd Najwyższy, na podstawie art. 38915

k.p.c., orzekł jak w sentencji.