III CZP 82/07

Uchwała z dnia 18 października 2007 r., III CZP 82/07

Sędzia SN Zbigniew Strus (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski

Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Skarbu Państwa – Starosty B. przy

uczestnictwie Gminy B., Powiatu B., Województwa K.-P., Starostwa Powiatowego w

B. i K.-P. Ośrodka Doradztwa Rolniczego w M. o wpis prawa wieczystego

użytkowania, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 18

października 2007 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy

w Toruniu postanowieniem z dnia 31 maja 2007 r.:

"Czy decyzja stwierdzająca nabycie przez państwową jednostkę organizacyjną

posiadającą osobowość prawną prawa wieczystego użytkowania gruntów w

ułamkowej części na podstawie art. 20 ust. 1 pkt 2, ust. 2, 4 i 7 ustawy z dnia 22

października 2004 r. o jednostkach doradztwa rolniczego (Dz.U. Nr 251, poz. 2507),

może być podstawą wpisu w księdze wieczystej i to w sytuacji, gdy grunty te

stanowią współwłasność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego?"

podjął uchwałę:

Decyzja wojewody stwierdzająca nabycie na podstawie art. 20 ust. 1 pkt

2 i ust. 2 ustawy z dnia 22 października 2004 r. o jednostkach doradztwa

rolniczego (Dz.U. Nr 251, poz. 2507 ze zm.) przez jednostkę doradztwa

rolniczego – państwową jednostkę organizacyjną posiadającą osobowość

prawną – w części ułamkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości

pozostającej w trwałym współzarządzie nie stanowi podstawy wpisu w

księdze wieczystej użytkowania wieczystego, jeżeli nieruchomość stanowi

przedmiot współwłasności Skarbu Państwa i jednostek samorządu

terytorialnego.

Uzasadnienie

(...) Według stanu wynikającego z księgi wieczystej nieruchomość o pow.

0,1765 ha stanowi współwłasność Gminy B. w 3031/9832 części, Powiatu B. w

2665/9832 części, Województwa K.-P. w 698/9832 części, Starostwa Powiatowego

w B. w 1238/9832 części, Skarbu Państwa – Starosty B. w 326/9832 części oraz

Skarbu Państwa w 1874/9832 części, z czego w trwałym zarządzie Regionalnego

Centrum Doradztwa Rozwoju Rolnictwa i Obszarów Wiejskich w P. w 373/9832

części.

Wnioskodawca dołączył jako podstawę wpisu do księgi wieczystej decyzję

Wojewody K.-P. z dnia 27 czerwca 2005 r. stwierdzającą nabycie z dniem 1

stycznia 2005 r. przez Ośrodek w M. użytkowania wieczystego gruntów

stanowiących własność Skarbu Państwa, będących do dnia 31 grudnia 2004 r. w

373/9832 części w trwałym współzarządzie Regionalnego Centrum Doradztwa

Rozwoju Rolnictwa i Obszarów Wiejskich w P., obejmujących działkę oznaczoną

numerem ewidencyjnym 150/3, o powierzchni 0.1765 ha, zapisaną w księdze

wieczystej nr (...).

Sąd Rejonowy w B. prowadzący księgę wieczystą oddalił wniosek o wpis,

wskazując, że decyzja o przekształceniu trwałego zarządu w użytkowanie wieczyste

nie określa sposobu korzystania z gruntów, budynków i innych związanych z nimi

urządzeń. Ponadto nabycie użytkowania wieczystego, jako prawo obciążające

nieruchomość gruntową (art. 232 k.c.), może odnosić się tylko do odrębnej

nieruchomości. Sąd Rejonowy dopuścił możliwość nabycia, gdyby Skarb Państwa

był właścicielem całej nieruchomości, a nie jej współwłaścicielem. Powołał się na

stanowisko Sądu Najwyższego zajęte w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 23

września 1993 r., III CZP 81/93 (OSNC 1994, nr 2, poz. 27) i w uchwale z dnia 18

maja 1995 r., III CZP 61/95 (OSNC 1995, nr 9, poz.130) oraz na wypowiedzi w

piśmiennictwie.

Zainteresowany K.-P. Ośrodek Doradztwa Rolniczego w M. zaskarżył to

postanowienie apelacją, zarzucając naruszenie art. 20 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 22

października 2004 r. o jednostkach doradztwa rolniczego (Dz.U. Nr 251, poz. 2507

ze zm.). Podniósł m.in., że dopuszczalne jest ustanowienie użytkowania

wieczystego na ułamkowej części gruntu, co potwierdzają wymienione uchwały

Sądu Najwyższego.

Sąd Okręgowy, podnosząc wątpliwość odnośnie do aktualności poglądu Sądu

Najwyższego wyrażonego w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 23 września

1993 r., III CZP 81/93, dopuszczającego obciążenie użytkowaniem wieczystym

tylko całej nieruchomości, podniósł, że w uchwale z dnia 18 maja 1995 r., III CZP

61/95, uznano, iż użytkowanie wieczyste obciąża prawo własności, a nie grunt, w

związku z czym oznaczenie go w ułamku zbliża to prawo do udziału we

współwłasności, co umożliwia stosowanie przepisów o współwłasności

nieruchomości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Analiza art. 20 ust. 2 ustawy z dnia 22 października 2004 r. o jednostkach

doradztwa rolniczego w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia zagadnienia

prawnego nakazuje zwrócić uwagę na jego sformułowanie odnoszące się do

gruntów – stanowiących własność Skarbu Państwa i będących w zarządzie lub w

trwałym zarządzie Regionalnego Centrum Doradztwa Rozwoju Rolnictwa i

Obszarów Wiejskich w P. – które stają się z mocy prawa przedmiotem użytkowania

wieczystego ośrodków doradztwa właściwych ze względu na miejsce położenia

gruntów. Tego przedmiotu dotyczy też ust. 5, wskazujący podstawę wpisu, tj.

ostateczną decyzję właściwego wojewody, stwierdzającą nabycie użytkowania

wieczystego.

Rozważając, czy decyzja Wojewody K.-P. z dnia 27 czerwca 2005 r. stanowi

podstawę wpisu w indywidualnej sprawie, należy przyjąć jako punkt wyjścia

zapatrywanie o związaniu sądu prowadzącego księgę wieczystą decyzją wojewody

stwierdzającą nabycie z mocy prawa własności, a odpowiednio również

użytkowania wieczystego nieruchomości. Zagadnienie to było przedmiotem uchwały

składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2007 r., III CZP

46/07 (OSNC 2008, nr 3, poz. 30), stwierdzającej, że w sprawie o uzgodnienie

stanu prawnego nieruchomości – ujawnionego w księdze wieczystej na podstawie

ostatecznej decyzji administracyjnej wydanej zgodnie z art. 18 ust. 1 w związku z

art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o

samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. Nr 32,

poz. 191 ze zm.) – z rzeczywistym stanem prawnym sąd jest związany tą decyzją.

Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym zagadnienie prawne podziela tę

ocenę, przyjmując, że regułę w niej wyrażoną należy stosować do decyzji wydanej

na podstawie art. 20 ust. 2 ustawy z dnia 22 października 2004 r. o jednostkach

doradztwa rolniczego ze względu na istotne podobieństwa, dotyczące nabycia

prawa do nieruchomości na podstawie ustawy, deklaratywnego charakteru osnowy

decyzji oraz treści potwierdzającej nabycie prawa o charakterze cywilnym. Decyzja

wskazana jako podstawa wpisu została wydana w postępowaniu administracyjnym

przez organ właściwy i opiera się na przepisie ustawy, dlatego nie ma podstawy do

kwestionowania jej ważności w zakresie umożliwiającym uznanie tego aktu za

bezwzględnie nieważny. Tylko taka wada usprawiedliwiałaby odmówienie

ostatecznej decyzji znaczenia w postępowaniu sądowym; inne wady nie mogą być

przedmiotem bezpośredniej kontroli sądu powszechnego bez naruszenia

ustrojowego podziału kompetencji między sądami powszechnymi i

administracyjnymi (art. 175 ust. 1, art. 177 i 184 Konstytucji; por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 12 maja 2005 r., III CK 565/04, nie publ. oraz uchwały Sądu

Najwyższego z dnia 21 listopada 1980 r., III CZP 43/80, OSNCP 1981, nr 8, poz.

142, także z dnia 27 listopada 1984 r., III CZP 70/84, OSNCP 1985, nr 8, poz. 108).

Odrzucenie dopuszczalności orzekania o nieważności decyzji Wojewody w

rozpoznawanej sprawie uzasadnia uznanie jej – co do zasady – za dokument

urzędowy, którego moc, jako podstawy wpisu w rozumieniu art. 31 ust. 1 ustawy z

dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r.

Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h.") określa art. 244 § 1 k.p.c. Nie oznacza

to jednak automatyzmu przy rozpoznawaniu wniosku o wpis, ponieważ art. 6268

§ 2

k.p.c. wyznaczający kognicję sądu wieczystoksięgowego zawiera jednocześnie

nakaz badania podstawy wpisu pod względem formy i treści oraz treści księgi

wieczystej, aby zapewnić księgom wieczystym efektywne pełnienie funkcji

określonej w art. 1 ust. 1 u.k.w.h., jako ustalenie stanu prawnego nieruchomości.

Wpisy w księdze wieczystej, przy zachowaniu jawności formalnej i materialnej (art.

2), pozwalają rozpoznać stan prawny, stwarzają domniemanie zgodności ze stanem

rzeczywistym (art. 3 ust. 1) i gwarantują skuteczność odpłatnych czynności

prawnych dokonanych w dobrej wierze z uwzględnieniem stanu wpisów (art. 5 i 6

ustawy). Nakładają zatem na sąd prowadzący księgę wieczystą obowiązek

indywidualizacji skutków cywilnoprawnych również takiej decyzji, jak dołączona do

wniosku Starosty B.

Dokonanie wpisu użytkowania wieczystego na rzecz uczestnika wnoszącego

apelację, według stanu wpisów z chwili złożenia wniosku, pozostawałoby w

sprzeczności z funkcją informacyjną i gwarancyjną księgi wieczystej, jeżeli

ujawniony stan prawny nieruchomości nie da się pogodzić z użytkowaniem

wieczystym. Wymienione prawo niewątpliwie spełnia pozytywne funkcje

gospodarcze i społeczne, umożliwia bowiem nabywanie terenów urbanizacyjnych

za niewygórowane opłaty rozłożone w czasie i zapewnia stałe dochody

właścicielom publicznych gruntów. Może jednak doprowadzić do istotnej komplikacji

statusu prawnorzeczowego nieruchomości w razie utworzenia kilkuwarstwowej

struktury prawnej, np. własności gruntu, użytkowania wieczystego gruntu, własności

budynku i własności wyodrębnionego lokalu.

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy istotne znaczenie ma art. 233 k.c.,

wymieniający uprawnienie użytkownika do wyłącznego korzystania z gruntu. Pełne

osiągnięcie takiego stanu nie jest możliwe już w razie niepodzielnego

przysługiwania prawa więcej niż jednej osobie, jednak zdecydowanie większe

trudności w pogodzeniu różnych praw i interesów powstałyby w razie zbiegu

niejednorodnych praw, tzn. współwłasności gruntu i użytkowania lub nawet

współużytkowania wieczystego; mogłoby się okazać, że wpisane w księdze

wieczystej prawo nie może być efektywnie wykonywane. Z tych względów Sąd

Najwyższy w zasadzie nie aprobuje takiej konstrukcji, czemu dał wyraz m.in. w

uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1993 r.,

III CZP 81/93, rozstrzygającej, że decyzja stwierdzająca nabycie przez państwową

osobę prawną prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz własności budynków

nie może być podstawą wpisu w księdze wieczystej w sytuacji, w której grunty te w

dniu 5 grudnia 1990 r. stanowiły współwłasność Skarbu Państwa (gminy) i innych

osób. W uzasadnieniu uchwały stwierdzono, że przedmiotem zarządu, jako formy

władztwa nad gruntami, była i mogła być wyłącznie tylko rzecz, a nie udział Skarbu

Państwa wyrażający się miernikiem określającym ilościowy zakres uprawnień tego

właściciela w odniesieniu do uprawnień przysługujących pozostałym właścicielom.

Z tego powodu również przekształcenie zarządu na podstawie art. 2 ust. 1 i 2

omawianej ustawy, mającego za przedmiot fizycznie oznaczoną część powierzchni

ziemskiej, w prawo wieczystego użytkowania może odnosić się tylko do

nieruchomości w rozumieniu części wyodrębnionej z powierzchni ziemskiej, którą

prawo uznaje za samodzielny przedmiot własności. W tej samej uchwale skład

orzekający wyraził zapatrywanie, że rozpoznający sprawę w postępowaniu

wieczystoksięgowym sąd rejonowy ustosunkowuje się do skutków cywilnoprawnych

wywołanych ostateczną decyzję administracyjną, a nie ważności decyzji, i podzielił

utrwaloną w tym względzie linię orzecznictwa Sądu Najwyższego.

Przytoczona wykładnia art. 232 k.c. była potwierdzana w innych orzeczeniach

(np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1995 r., III CZP 127/95, OSNC

1996, nr 1, poz. 12, lub postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca

1999 r., I CKN 386/98, OSNC 2000, nr 2, poz. 26). Wskazana przez Sąd Okręgowy

uchwała z dnia 18 maja1995 r., III CZP 61/95, dotyczy odmiennego stanu

faktycznego, w którym gmina pozostawałaby właścicielem całej nieruchomości, a

wadliwość ukształtowania stanu prawnego w tamtej sprawie ujawniałaby się dopiero

w razie zbycia przez właściciela nieruchomości udziału określonego ułamkiem.

Podkreślana w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1993 r., III

CZP 81/93, zależność użytkowania wieczystego od statusu prawnorzeczowego

nieruchomości nie może być zrealizowana w najprostszej postaci, gdy własność

nieruchomości należy do jednego podmiotu i przysługuje jednemu użytkownikowi

wieczystemu, chociażby ze względu na dziedziczność tego prawa i jego

rozporządzalność, stąd akceptowana w praktyce i spotykana w aktach

normatywnych konstrukcja użytkowania wieczystego w częściach oznaczonych

ułamkiem (por. art. 49a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Normatywne potwierdzenie współzarządu i współużytkowania zwalnia również w

rozpoznawanej sprawie od analizy dopuszczalności i skutków istnienia takiego

stanu według treści decyzji.

W sprawie, w której przedstawiono zagadnienie prawne, istota wątpliwości ma

źródło w zbiegu uprawnień współwłaścicieli nieruchomości, tj. województwa,

powiatu i gminy jako jednostek samorządu terytorialnego oraz użytkownika

wieczystego, którego prawo obciąża tylko udział Skarbu Państwa. Nabycie

użytkowania wieczystego w ułamku określającym część ułamka wyrażającego

udział Skarbu Państwa we współwłasności nieruchomości, odpowiadające w

przekonaniu organu orzekającego dyspozycji art. 20 ust. 2 ustawy o jednostkach

doradztwa rolniczego, nie pozwala ustalić zakresu uprawnień skarżącego do gruntu

przy zastosowaniu kryterium wskazanego w art. 233 k.c., ze względu na brak

podstawy do określenia zakresu korzystania z gruntu tylko na podstawie zasad

współżycia społecznego, w razie zbiegu uprawnień wynikających z różnych praw

rzeczowych. Cechą takich praw jest ich bezwzględna skuteczność, tymczasem

nawet umowne określenie zakresu uprawnień do władania gruntem przez

skarżącego, nie tylko ze Skarbem Państwa, ale i z pozostałymi współwłaścicielami,

miałoby skuteczność ograniczoną do stron umowy. Oznaczałoby to przyznawanie

przez ustawodawcę prawa rzeczowego o nieznanej z góry treści, do czego brak

podstawy w art. 20 ust. 2 wymieniającego rodzaj nabywanego prawa i

posługującego się sformułowaniem „grunty”, przeniesionym z art. 232 i 233 k.c.

Dodatkowy argument przeciw konstrukcji prawnej użytkowania wieczystego

obciążającego udział we współwłasności nieruchomości gruntowej wypływa z art.

3a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r.

Nr 80, poz. 903 ze zm.), niedopuszczającego współistnienia użytkowania

wieczystego i udziału we współwłasności jako praw związanych z wyodrębnionymi

lokalami. Należy zatem stwierdzić, że decyzja wojewody stwierdzająca nabycie tak

uformowanego prawa nie może być podstawą wpisu w księdze wieczystej dopóty,

dopóki nie zostanie usunięta przeszkoda w postaci stanu współwłasności

nieruchomości gruntowej.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. podjął

uchwałę przytoczoną na wstępie.