IV CSK 393/07

Sygn. akt IV CSK 393/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 stycznia 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)

SSN Antoni Górski (sprawozdawca)

SSN Marian Kocon

w sprawie z powództwa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. Oddziału Regionalnego

w G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy O. w G.

o uchylenie uchwały,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 16 stycznia 2008 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w G. z dnia 23 października 2006 r., sygn. akt III Ca (…),

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w G. do

ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Strona powodowa zawarła w dniu 1 czerwca 2005 r. umowę najmu, na podstawie której

wynajęła należący do niej lokal użytkowy znajdujący się w budynku położonym w G.

przy ul. O. Najemca miał uruchomić w tym lokalu restaurację.

Wspólnota Mieszkaniowa tej nieruchomości podjęła w dniu 8 grudnia 2005 r. uchwałę nr

(…), w której „nie wyraża zgody na przekształcenie lokalu handlowego

w gastronomiczny i powstanie restauracji w budynku przy ul. O.”. Powodowa Agencja

zaskarżyła tę uchwałę do sądu, domagając się jej uchylenia.

2

Sąd Rejonowy w G. wyrokiem z dnia 23 października 2006 r. oddalił powództwo.

Uznał, że skoro uruchomienie w lokalu restauracji łączy się z koniecznością wykonania

nowych otworów w ścianie budynku, a więc z jego przebudową, stanowi to czynność

przekraczającą zakres zwykłego zarządu, na podjęcie której musi być zgoda wspólnoty

(art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Dz. U. Nr 85,

poz. 388, ze zm. - dalej jako „uwl”). Podjęta przez Wspólnotę uchwała nie narusza

prawa ani interesu powodowej Agencji, co uzasadnia oddalenie powództwa.

Apelacja powoda od tego rozstrzygnięcia została oddalona wyrokiem Sądu

Okręgowego w G. z dnia 23 października 2006 r., podzielającego ustalenia faktyczne i

ocenę prawną Sądu I – ej Instancji.

Wyrok Sądu Okręgowego zakwestionował skargą kasacyjną powód. Zarzucił

naruszenie art. 22 ust. 2 i 3 w zw. z art. 3 ust. 2 uwl oraz art. 140 k.c. i art. 64 ust. 3

Konstytucji, wnosząc o uchylenie oraz wyroku Sądu Rejonowego i „orzeczenie co do

istoty sprawy”, ewentualnie o przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego

rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z bezspornych ustaleń w sprawie wynika, że wynajęty przez powódkę lokal

użytkowy najemca zamierzał wykorzystać na uruchomienie w nim restauracji, co łączy

się z koniecznością wybicia nowych otworów w ścianach zewnętrznych budynku.

Wykonanie takich otworów należy zakwalifikować jako przebudowę (art. 3 ust. 7a

ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, ze

zm.), na którą nie może wyrazić zgody sam zarząd wspólnoty mieszkaniowej, gdyż jest

to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym potrzebna jest

uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 w

zw. z ust. 3 pkt 5 uwl). Tymczasem treść podjętej przez wspólnotę uchwały wyraża

sprzeciw przeciwko planowanemu wykorzystaniu lokalu powódki, nie odnosi się zaś

zupełnie do kwestii związanych z jego przebudową. Zmiana przeznaczenia lokalu

należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności

wymienionych w art. 22 uwl, a tym samym rozpoznawanie sprawy w kontekście tego

przepisu nie znajduje uzasadnienia prawnego. Można wprawdzie twierdzić, że podjęta

uchwała jest wyrazem obaw członków wspólnoty mieszkaniowej o to, że ewentualne

uruchomienie w lokalu powódki restauracji może pogorszyć warunki korzystania z ich

mieszkań, a tym samym domyślnie zakłada brak zgody na planowaną przebudowę

budynku. Jednakże wobec tego, że w treści uchwały nic nie mówi się o tej przebudowie,

3

nie jest możliwa tak daleko idąca interpretacja tego oświadczenia woli, która ustalałaby

jego treść wyłącznie na podstawie domniemań, bez pokrycia w zewnętrznym przejawie

tej woli, wyrażonym w kwestionowanej uchwale. Skoro zatem Sądy obu instancji

rozpoznawały sprawę w taki sposób, jakby uchwała ta dotyczyła przebudowy budynku,

zaskarżony wyrok nie mógł się ostać. Dlatego skarga kasacyjna podlegała

uwzględnieniu (art. 39815

w zw. z art. 108 § 2 k.p.c.).