IV CSK 402/07

Sygn. akt IV CSK 402/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 stycznia 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Antoni Górski

SSN Marian Kocon

w sprawie z powództwa „S.(...)” Powszechnej Spółdzielni Spożywców w H.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej w H.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 16 stycznia 2008 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w B. z dnia 20 kwietnia 2007 r., sygn. akt II Ca (…),

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w B. do

ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powódka „S.(...)” Powszechna Spółdzielnia Spożywców w H. wnosiła o

zobowiązanie pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej w H. do złożenia oświadczenia woli

ustanawiającego na rzecz powódki prawo własności lokalu użytkowego - pawilonu

2

handlowego z udziałem w wieczystym użyłkowaniu działki na której pawilon się znajduje

w wielkości wynikającej ze stosunku powierzchni lokalu pawilonu do powierzchni działki.

Bezsporne było w sprawie, że powódce przysługuje własnościowe prawo do

lokalu użytkowego o powierzchni 330,23 m2

przy ulicy R. w H. oraz że lokal ten

wyczerpuje w 100% powierzchnię pawilonu handlowego znajdującego się na działce nr

(...)/67. Działka stanowi własność Gminy Miejskiej w H. i jest w użytkowaniu wieczystym

pozwanej. Pozwana jest właścicielką wybudowanego na działce pawilonu handlowego,

w którym własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu użytkowego ustanowiono na

rzecz powódki.

Sąd Rejonowy w B. wyrokiem z dnia 22 stycznia 2007 r. oddalił powództwo.

Apelację powódki od tego wyroku Sąd Okręgowy w B. oddalił wyrokiem z dnia 20

kwietnia 2007 r.

Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji, że uwzględnienie

powództwa w okolicznościach niniejszej sprawy nie było możliwe.

Zgodnie z art. 1714

ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119 z 2003 r. poz. 1116 ze zm.) na pisemne żądanie

członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć

umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu spłat należności wymienionych w

pkt 1-4 tego przepisu.

Według art. 2 ust. 1 tej ustawy lokalem jest samodzielny lokal mieszkalny, a także

lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca

1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Stosownie do art. 27

ust. 1 w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu

stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.

Powyższe unormowania, zdaniem Sądu Okręgowego, wskazują na generalną

możliwość domagania się przez członka spółdzielni, któremu przysługuje własnościowe

spółdzielcze prawo do lokalu zawarcia umowy ze spółdzielnią mieszkaniową

przeniesienia własności lokalu, ale pod warunkiem spełnienia przesłanek określonych w

ustawie o własności lokali i dopełnieniu rozliczeń finansowych z art. 1714

pkt 1-4 (w

sprawie pozwana przyznała, że takie rozliczenia zostały dokonane).

Przesłanki dopuszczalności ustanowienia odrębnej własności lokali zostały

określone w art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 2

ust. 1 samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą

3

stanowić odrębne nieruchomości. Według art. 2 ust. 2 samodzielnym lokalem

mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie

budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz

z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkalnych. Przepis

ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie

z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Artykuł 2 ust. 1 o własności lokali

nawiązuje do art. 46 k.c., który stanowi, że odrębnymi nieruchomościami mogą być

także części budynku trwale z gruntem związanego, jeżeli na mocy przepisów

szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takim przepisem

szczególnym jest właśnie art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Z powyższych przepisów, zdaniem Sądu Okręgowego, wynika, że nieruchomość

lokalowa musi stanowić część budynku i być z niego wyodrębniona jako lokal

samodzielny. Oznacza to w konsekwencji, że niemożliwe jest ustanowienie odrębnej

własności lokalu, który zajmuje cały budynek.

Sąd Okręgowy z wrócił uwagę, że konstrukcja prawna wyodrębniania własności

lokalu w budynku zakłada powstanie tzw. nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust.

1 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu

przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą

wyłącznie do użytku właścicieli lokali – art. 3 ust. 2. Co do zasady udział właściciela

lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni

użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej

powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi

– art. 3 ust. 3.

W niniejszej sprawie żądanie powódki dotyczy lokalu użytkowego, który zajmuje

cały budynek na działce będącej w użytkowaniu wieczystym pozwanej. Zdaniem Sądu

Okręgowego nie spełnia on kryteriów określonych w art. 3 ustawy o własności lokali. Nie

jest bowiem zespołem izb wyodrębnionych w obrębie budynku. Nie jest więc z częścią

budynku i nie może stanowić nieruchomości lokalowej. Uwzględnienie powództwa

doprowadziłoby do przeniesienia na rzecz powódki własności całego budynku oraz w

całości prawa użytkowania wieczystego działki. W związku z tym nie powstałaby

nieruchomość wspólna, co pozostaje w sprzeczności z zasadami wyodrębnienia

własności lokali.

4

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Okręgowego strona powodowa zarzuciła

naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie art. 1714

ust. 1 ustawy

z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, polegające na przyjęciu, że

niemożliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, który obejmuje cały budynek.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1714

ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. Nr 119 z 2003 r. poz. 1116 ze zm.) osoba, której

przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, po dokonaniu spłat określonych

w art. 1714

ust. 1 pkt 1 i 2 ma roszczenie do spółdzielni mieszkaniowej o zawarcie

umowy przeniesienia własności lokalu.

W niniejszej sprawie było bezsporne, że pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa

ustanowiła na rzecz powódki spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego

oraz, że powódka dokonała spłat wymaganych w art. 1714

ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o

spółdzielniach mieszkaniowych. Sąd Rejonowy oddalił jednakże powództwo, a Sąd

Okręgowy oddalił apelację z tej przyczyny, że spółdzielcze prawo do lokalu zostało

ustanowione wadliwie. Wadliwość miała polegać na tym, że ustanowiono spółdzielcze

prawo do lokalu użytkowego wyczerpującego całość powierzchni pawilonu handlowego,

w którym lokal się znajduje. Żaden z Sądów rozpoznających sprawę nie wypowiedział

się wyraźnie czy jego zdaniem spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego w ogóle nie

powstało i w związku z tym nie ma przedmiotu uprawnienia po stronie powódki czy też

powstało i przysługuje powódce, ale zachodzi wyjątek uniemożliwiający zastosowanie

art. 1714

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Sąd Okręgowy uznał, że niemożliwe

jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, który zajmuje cały budynek, powołując się

na art. 46 k.c., art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i art. 3

ust. 1 tejże ustawy.

Argumenty Sądu Okręgowego nie są przekonujące. Z art. 46 § 1 k.c. wynika tyle

tylko, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny

przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części

takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu

przedmiot własności. W żadnym razie treść art. 46 § 1 k.c. nie upoważnia do

twierdzenia, że lokal zajmujący cały budynek nie może być odrębnym przedmiotem

własności czy odrębnym przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu.

Do przepisów szczególnych, do których odwołuje się art. 46 § 1 k.c. należy art. 2

ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r.

5

Nr 80, poz. 903 ze zm.) zgodnie z którym samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o

innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami” mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Przepis art. 2 ust. 2 tej ustawy zawiera definicję samodzielnego lokalu. Samodzielnym

lokalem w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku

izba lub zespół izb. Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego z definicji tej nie wynika, że

samodzielny lokal nie może zajmować całego budynku. Warunkiem samodzielności

lokalu jest wydzielenie izby lub izb składających się na lokal trwałymi ścianami.

Jednakże nie muszą to być koniecznie ściany wewnętrzne. Ściany zewnętrzne budynku

są przecież także w jego obrębie. Lokal użytkowy obejmujący cały pawilon handlowy

jest wydzielony trwałymi ścianami zewnętrznymi budynku, mieści się więc w definicji

samodzielnego lokalu zamieszczonej w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Z art. 2

ust. 1 tej ustawy wynika, że każdy samodzielny lokal może stanowić odrębną

nieruchomość a więc także lokal użytkowy obejmujący całość pawilonu handlowego, w

którym się znajduje.

Nie ma podstaw do przyjmowania, że ustanowienie na rzecz powódki

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu było wadliwe ze względu na

sprzeczność z ustawą, gdyż ustawa nie zakazuje ustanawiania spółdzielczego prawa do

lokalu użytkowego obejmującego cały pawilon handlowy. Jeżeli zaś powódce

przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu i spełnione zostały inne przesłanki wymienione

w art. 1714

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, to powódka może skutecznie

żądać od pozwanej Spółdzielni wykonania obowiązku zawarcia umowy przeniesienia

własności lokalu, gdyż art. 1714

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera

żadnych wyłączeń przedmiotowych.

Uprawnienia powódki wynikającego z art. 1714

ustawy o spółdzielniach nie może

przekreślać art. 3 ustawy o własności lokali, gdyż ten ostatni przepis ma charakter

techniczny. W konkretnym przypadku nieruchomość wspólna stanowi grunt, tj. działka

na której położony jest budynek. Nie ma przeszkód, aby udział właściciela lokalu

wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej ustalić jako stosunek powierzchni użytkowej

lokalu do powierzchni całej działki.

Z powyższych względów na mocy art. 39815

k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł jak w

sentencji wyroku.