III CZP 152/07

Uchwała z dnia 21 lutego 2008 r., III CZP 152/07

Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Anety B. i Pawła B. przy uczestnictwie

Skarbu Państwa – Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w L. i Zakładu

Ubezpieczeń Społecznych, Oddział w L. o założenie księgi wieczystej dla odrębnej

własności lokalu, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu

21 lutego 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w

Lublinie postanowieniem z dnia 31 października 2007 r.:

"Czy wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej na podstawie

orzeczenia sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości ma charakter

deklaratoryjny, czy konstytutywny?"

podjął uchwałę:

Wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej, dokonany na

podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości,

ma charakter konstytutywny.

Uzasadnienie

Dnia 21 czerwca 2007 r. referendarz Sądu Rejonowego w Lublinie założył –

na wniosek Anety i Pawła małżonków B. z dnia 25 kwietnia 2007 r. – księgę

wieczystą nr (...)87 dla odrębnej własności lokalu mieszkalnego i wpisał z urzędu w

dziale IV tej księgi dwie hipoteki przymusowe łączne.

Postanowieniem z dnia 9 sierpnia 2007 r. Sąd Rejonowy w Lublinie – po

rozpoznaniu skargi wnioskodawców kwestionującej wpisy hipotek – utrzymał w

mocy zaskarżone orzeczenie referendarza sądowego. Z uzasadnienia wynika, że

Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 31 grudnia 2004 r. zniósł współwłasność

nieruchomości położonej w L. przy ul. P. nr (...), dla której jest prowadzona księga

wieczysta nr (...)45, przez ustanowienie pięciu odrębnych własności lokali

mieszkalnych. Wnioskodawcy otrzymali parterowy lokal mieszkalny nr 2, o

powierzchni 35,56 m2

, wraz z odpowiednim udziałem we współwłasności

nieruchomości wspólnej.

Dnia 15 lutego 2007 r. Sąd Rejonowy w Lublinie wpisał hipotekę przymusową

zwykłą na rzecz Skarbu Państwa, Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w L. w

wysokości 12 510,60 zł oraz hipotekę przymusową kaucyjną do kwoty 18 610,19 zł

na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Oddział w L., obciążającą udział

Piotra P. we współwłasności nieruchomości, dla której jest prowadzona księga

wieczysta nr (...)45.

Podkreślając, że odrębna własność lokalu mieszkalnego wnioskodawców

powstała w dniu dokonania konstytutywnego wpisu tego prawa w nowozałożonej

księdze wieczystej, Sąd Rejonowy uznał, iż hipoteki przymusowe, wpisane na

udziale Piotra P. we współwłasności nieruchomości, obciążają – zgodnie z art. 76

ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst:

Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h.") – powstałą na skutek

zniesienia współwłasności nieruchomości odrębną własność lokalu mieszkalnego

wnioskodawców.

Sąd Okręgowy w Lublinie, rozpoznając apelację, przedstawił – na podstawie

art. 390 § 1 w związku z art. 13 § 2 k.p.c. – przytoczone na wstępie zagadnienie

prawne.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przedstawione zagadnienie prawne wyłoniło się na tle przepisów ustawy z

dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz.

903 ze zm. – dalej: "u.w.l."), dotyczących ustanowienia własności lokali (art. 7 – 11).

Problem nie jest jednak nowy, wystąpił bowiem także na gruncie przepisów

kodeksu cywilnego i ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – przepisy wprowadzające

kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm. – dalej" "p.w.k.c."), regulujących

ustanowienie odrębnej własności lokali (art. 136-137 k.c. i art. XIX p.w.k.c.),

uchylonych z dniem 1 stycznia 1995 r. (art. 34-35 u.w.l.).

Sąd Najwyższy, nie podejmując wprost kwestii charakteru wpisu w księdze

wieczystej odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia o zniesieniu

współwłasności nieruchomości, w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 stycznia 1981 r.,

III CRN 283/80 (OSNCP 1981, nr 10, poz. 195) wyraził pogląd, że wymieniony wpis

ma charakter konstytutywny. Powstanie odrębnej własności lokalu było zatem

uzależnione od dokonania wpisu tego prawa w księdze wieczystej. Wniosek o

złożenie księgi wieczystej dla odrębnej własności lokalu mieścił w sobie – zdaniem

Sądu Najwyższego – wniosek o dokonanie wpisu tego prawa w założonej księdze

wieczystej.

To stanowisko spotkało się z aprobatą w piśmiennictwie, został jednak

wyrażony także pogląd odmienny. Podniesiono, że art. XIX p.w.k.c., który nie

przesądzał kwestii charakteru wpisu, ponieważ wymagał jedynie założenia księgi

wieczystej nie dotyczył ustanowienia odrębnej własności lokalu z mocy

postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości, w tym wypadku odrębna

własność lokalu powstawała bowiem z chwilą uprawomocnienia się tego

postanowienia. Ewentualny wpis miał zatem tylko znaczenie deklaratywne.

Po wejściu w życie ustawy o własności lokali Sąd Najwyższy pośrednio

zaaprobował wyrażony w wyroku z dnia 26 stycznia 1981 r., III CRN 283/80, pogląd

dotyczący charakteru omawianego wpisu. W uzasadnieniu uchwały z dnia 21 maja

2002 r., III CZP 29/02 (OSNC 2003, nr 6, poz. 76) zauważył, że w obowiązującym

stanie prawnym część wpisów w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny, co

oznacza, iż powstanie określonego prawa lub jego przejście na nabywcę jest

uzależnione od dokonania wpisu w księdze wieczystej. Przykładowo wskazał art. 7

ust. 2 u.w.l., z którego wynika, że do powstania odrębnej własności lokalu

niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Trybunał Konstytucyjny natomiast pośrednio wyraził pogląd, że omawiany

wpis ma charakter deklaratywny, stwierdzając w wyroku z dnia 5 marca 2002 r., SK

22/00 (OTK-A Zb.Urz. 2002, nr 2, poz. 12), że wyodrębnienie własności lokali w

drodze orzeczenia sądowego znoszącego współwłasność zastępuje niejako umowę

między współwłaścicielami. W wyniku tej decyzji procesowej, w nieruchomości

będącej przedmiotem współwłasności wyodrębnione zostają lokale, które od

momentu uzyskania atrybutu prawomocności przez wydane w tej mierze

orzeczenie, stają się przedmiotem odrębnej własności byłych współwłaścicieli.

W piśmiennictwie również na gruncie obowiązującego stanu prawnego

wypowiadane są sprzeczne poglądy dotyczące charakteru wpisu w księdze

wieczystej odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia znoszącego

współwłasność nieruchomości. Przeciwnicy konstytutywnego charakteru

omawianego wpisu podnoszą przede wszystkim, że przewidziane w art. 11 ust. 1

u.w.l. odpowiednie stosowanie przepisów o ustanowieniu odrębnej własności lokalu

w drodze umowy do ustanowienia tego prawa na podstawie postanowienia

znoszącego współwłasność nieruchomości nie obejmuje wynikającego z art. 7 ust.

1 u.w.l. wymagania dokonania prawotwórczego wpisu w księdze wieczystej ze

względu na charakter orzeczenia sądu jako źródła ustanowienia odrębnej własności

lokalu. Zwracają uwagę, że zgodnie z art. 624 k.p.c. zmiany w sferze stosunków

własnościowych następują już z chwilą uprawomocnienia się postanowienia

znoszącego współwłasność nieruchomości. Przytaczając art. 365 k.p.c., wskazują

na skutek prawomocnego orzeczenia, jakim jest związanie nim określonych

podmiotów. Podkreślają, że z tego powodu sąd wieczystoksięgowy nie może

kontrolować – stanowiącego podstawę wpisu – postanowienia znoszącego

współwłasność nieruchomości. Deklaratywny charakter omawianego wpisu pozwala

także uniknąć nasuwających się – do czasu dokonania wpisu konstytutywnego –

wątpliwości, czy np. pomijając postanowienie znoszące współwłasność

nieruchomości można rozporządzać tą nieruchomością.

Zwolennicy konstytutywnego charakteru omawianego wpisu wskazują, że art.

7 ust. 2 u.w.l. wyraźnie stanowi, iż do powstania odrębnej własności lokalu

niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Ani wymieniony przepis, ani inne

przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują wyjątku od tej zasady, bez

względu zatem na sposób ustanowienia odrębnej własności lokali, jej powstanie

wymaga dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wspomniany wpis ma charakter

prawotwórczy i dopełniający konstytutywny charakter postanowienia znoszącego

współwłasność nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Dostrzegając problemy, jakie stwarza pogląd, że odrębna własność lokalu nie

powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu, lecz na skutek

dokonania wpisu w księdze wieczystej, podkreślają, że postanowienie o zniesieniu

współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokalu nie może być

ignorowane. Po jego wydaniu nie można zawierać umów o zniesienie

współwłasności nieruchomości, a także nie można dzielić nieruchomości w

postępowaniu administracyjnym z pomięciem orzeczenia sądowego.

Za konstytutywnym charakterem omawianego wpisu przemawia również

wzgląd na bezpieczeństwo obrotu. Przyjęcie przeciwnego poglądu pozwalałoby na

dokonywanie dalszych rozporządzeń wyodrębnionymi przez sąd lokalami poza

księgą wieczystą, do przeniesienia bowiem odrębnej własności lokalu nie jest

konieczny wpis w księdze wieczystej. Jednocześnie z prowadzonej dla

nieruchomości wspólnej księgi wieczystej wynikałoby, że lokale nie są

wyodrębnione, co rodziłoby niebezpieczeństwo rozporządzenia nieruchomością

wspólną przez dotychczasowych współwłaścicieli ze szkodą dla nabywców lokali.

Za konstytutywnym charakterem omawianego wpisu przemawia również postulat

jawności praw rzeczowych; fakt ustanowienia odrębnej własności lokali jest

dostrzegalny dla osób trzecich w zasadzie dzięki wpisowi w księdze wieczystej dla

nieruchomości lokalowej i dla nieruchomości wspólnej.

Należy opowiedzieć się za stanowiskiem, że wpis odrębnej własności lokalu w

księdze wieczystej, dokonany na podstawie postanowienia sądu znoszącego

współwłasność nieruchomości, ma charakter konstytutywny. Z takim

rozstrzygnięciem przemawia wykładnia językowa. Zgodnie z art. 11 ust. 1 u.w.l.,

przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu w drodze umowy stosuje się

odpowiednio również do wyodrębnienia własności lokalu na podstawie

postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości. Wpis o ustanowieniu

odrębnej własności lokalu na podstawie umowy – co nie budzi wątpliwości – ma

charakter konstytutywny. W tym zakresie w art. 11 ust. 1 u.w.l. ustawodawca nie

przewidział żadnego wyłączenia. Brak wyraźnego wyłączenia wspiera tezę, że

ustanowienie odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia sądu

znoszącego współwłasność nieruchomości ustawodawca uzależnił także od

konstytutywnego wpisu tego prawa w księdze wieczystej. Nie można przyjąć, że

odpowiednie stosowanie przepisów o umownym ustanowieniu odrębnej własności

lokalu do ustanowienia tego prawa na podstawie postanowienia sądu znoszącego

współwłasność nieruchomości ma dotyczyć jednie elementów określonych w art. 8

ust. 1 u.w.l., nie dotyczy zaś wpisu do księgi wieczystej jako przesłanki powstania

tego prawa. Gdyby bowiem ustawodawca – znając wyrażane w okresie

obowiązywania art. XIX p.w.k.c. wątpliwości doktryny co do charakteru omawianego

wpisu – chciał mu nadać jedynie deklaratywny charakter, to dałby temu

jednoznaczny wyraz w ustawie.

Argumentów na rzecz konstytutywnego charakteru omawianego wpisu

dostarcza także wykładnia systemowa. Odesłanie do odpowiedniego stosowania

przepisów o umownym ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawiera również art.

10 u.w.l., regulujący ustanowienie odrębnej własności lokalu na podstawie

jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości. Przyjmuje się zgodnie,

że w tym wypadku powstanie odrębnej własności lokalu wymaga konstytutywnego

wpisu w księdze wieczystej. Zestawienie obu tych odesłań, odwołujących się –

jednakowo – do odpowiedniego stosowania przepisów regulujących umowne

ustanowienie odrębnej własności lokalu, wspiera stanowisko, że do powstania

odrębnej własności lokali na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność

nieruchomości także niezbędny jest konstytutywny wpis tego prawa w księdze

wieczystej.

Za przyjętym rozstrzygnięciem przemawia także wykładnia historyczna, art.

XIX p.w.k.c. został bowiem w ustawie o własności lokali – która z założenia miała

kompleksowo uregulować problematykę własności lokali – zastąpiony przez art. 7

ust. 2 i art. 11 ust. 1 u.w.l., które w całości przejęły jego treść normatywną w postaci

obowiązku dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Również wykładnia funkcjonalna dostarcza argumentów na rzecz

konstytutywnego charakteru wpisu w księdze wieczystej ustanowienia odrębnej

własności lokalu na podstawie postanowienia sądu znoszącego współwłasność

nieruchomości. Należy podzielić pogląd, że aprobata przeciwnego stanowiska nie

sprzyjałaby bezpieczeństwu obrotu. Rozporządzenie nieujawnioną w księdze

wieczystej odrębną własnością lokalu rzeczywiście powodowałoby– w razie zbycia

nieruchomości wspólnej przez dotychczasowych współwłaścicieli – problem, czy

nabywca, będący w dobrej wierze, może dzięki rękojmi publicznej ksiąg

wieczystych nabyć własność nieruchomości wspólnej wraz z lokalami, które zostały

wyodrębnione na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność

nieruchomości, ale według księgi wieczystej stanowiłyby nadal część składową tej

nieruchomości. Trafne jest także odwołanie się do zasady jawności materialnej

ksiąg wieczystych; zaakceptowanie stanowiska, że omawiany wpis ma charakter

prawotwórczy oznacza jednolite – niezależnie od przewidzianej w art. 7 ust. 1 u.w.l.

drogi ustanowienia odrębnej własności lokalu – znaczenie wpisu tego prawa w

księdze wieczystej.

Rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego nie podważają

argumenty wskazujące, że konstytutywny wpis w księdze wieczystej ustanowienia

odrębnej własności lokalu na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność

nieruchomości jest zbędny, ponieważ ustanowienie tego prawa nastąpiło pod

kontrolą sądu oraz odwołujące się do przepisów regulujących skutki prawomocności

orzeczenia sądu (art. 365 § 1 i art. 624 k.p.c.). Rola wpisu konstytutywnego jako

przesłanki powstania odrębnej własności lokalu nie może być ocenia jedynie w

aspekcie kontroli sądu, czy akt ustanowienia tego prawa nie jest dotknięty wadą

uniemożliwiającą jego powstanie. Świadczy o tym niekwestionowane wymaganie

dokonania konstytutywnego wpisu ustanowienia odrębnej własności lokalu na

podstawie znoszącej współwłasność nieruchomości ugody sądowej, mimo że jej

zawarcie pozostaje pod kontrolą sądu (art. 223 § 2 k.p.c.).

Przeszkody do uznania omawianego wpisu za prawotwórczy nie stanowi

konstytutywny charakter postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości.

Należy podzielić pogląd, że wpis w księdze wieczystej ustanowienia odrębnej

własności lokalu na podstawie postanowienia znoszącego współwłasność

nieruchomości lokalu ma charakter prawotwórczy i dopełniający konstytutywny

skutek orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. Do powstania

odrębnej własności lokalu nie wystarczy bowiem uprawomocnienie się

postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości przez ustanowienie tego

prawa, lecz niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Trafne jest spostrzeżenie, że zasadą jest wpis deklaratywny, nie można

jednak pomijać, że ustawodawca docenia znaczenie wpisu konstytutywnego i

ewolucyjnie rozszerza jego stosowanie w granicach racjonalnych potrzeb (art. 19

ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu

nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm., albo art. 27

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst:

Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.