III CZP 147/07

Uchwała z dnia 28 lutego 2008 r., III CZP 147/07

Sędzia SN Zbigniew Strus (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Iwona Koper

Sędzia SN Kazimierz Zawada

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Waldemara P. przeciwko Gminie B. o

stwierdzenie naruszenia prawa, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 28 lutego 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez

Sąd Okręgowy w Białymstoku postanowieniem z dnia 11 września 2007 r.:

"Czy biernie legitymowanym w procesie o ustalenie naruszenia prawa

wytoczonym w trybie art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych

ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz.U. Nr 157, poz. 1315),

w przypadku, gdy żądanie powoda oparte zostało na zbyciu umową darowizny

przez Skarb Państwa nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na

rzecz jednostki samorządu terytorialnego z naruszeniem prawa powoda do nabycia

zajmowanego przez niego mieszkania w tymże budynku, powinien być Skarb

Państwa, obdarowana jednostka samorządu terytorialnego, czy oba te podmioty

łącznie (współuczestnictwo konieczne)?"

podjął uchwałę:

W procesie o ustalenie naruszenia prawa wszczętym przez najemcę lokalu

mieszkalnego na podstawie art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie

niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz.U. Nr

157, poz. 1315) legitymowaną biernie jest tylko jednostka samorządu

terytorialnego, na rzecz której Skarb Państwa zbył nieruchomość zabudowaną

budynkiem mieszkalnym.

Uzasadnienie

Skarb Państwa nieodpłatną umową sporządzoną w formie aktu notarialnego z

dnia 17 kwietnia 2002 r. przeniósł na Gminę B. własność nieruchomości składającej

się z dwóch działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi. W jednym z nich

znajduje się lokal mieszkalny zajmowany przez najemcę powoda Waldemara P.,

któremu – jak ustalił Sąd pierwszej instancji – przysługuje pierwszeństwo do

nabycia na warunkach preferencyjnych, wynikające z art. 4 i 7 ustawy z dnia 15

grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością

przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu

Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących

własnością Skarb Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 – dalej: "ustawa o

zasadach zbywania mieszkań").

Pozwana Gmina przyznawała, że pierwszeństwo powoda wynikające z

wymienionej ustawy nie jest wobec niej skuteczne, choć uwzględnia ona przy

zbywaniu uprawnienia najemców wynikające z ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o

zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398). Nie

przysługują one jednak powodowi, niespełniającemu kryteriów przyznania prawa do

kwatery stałej (brak prawa do emerytury lub renty wojskowej).

Sąd pierwszej instancji, uwzględniając powództwo o ustalenie, że darowizna

między Skarbem Państwa a Gminą naruszyła prawo powoda, zaaprobował

zapatrywanie pozwanej co do braku uprawnień powoda do preferencyjnego nabycia

mieszkania na podstawie ustawy o zakwaterowaniu sił zbrojnych i w tym upatrywał

pogorszenie jego sytuacji po przekazaniu nieruchomości Gminie. Sąd uznał, że

prawo powoda zostało naruszone, a w związku z tym przysługuje mu prawo

pierwokupu, o którym mowa w art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o

zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz.U.

Nr 157, poz. 1315 – dalej: "ustawa zmieniająca").

Rozpoznając apelację pozwanej Sąd Okręgowy powziął wątpliwości co do

legitymacji biernej w procesie, podnosząc, że zagadnienia tego nie rozstrzyga art. 4

ust. 4 ustawy zmieniającej, jednak istotną wskazówkę zawiera ust. 8 przyznający

zbywcy roszczenie o wynagrodzenie szkody poniesionej wskutek zbycia lokalu za

cenę niższą od rynkowej. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W art. 4 ustawy zmieniającej złagodzono negatywne skutki społeczne niektórych

przekształceń własnościowych, w wyniku których zostały zbyte dotychczasowe

mieszkania zakładowe przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej

lub innej państwowej jednostki organizacyjnej, a nawet spółki handlowej, w

odniesieniu do której Skarb Państwa był podmiotem dominującym w rozumieniu

przepisów o publicznym obrocie papierami wartościowymi. W opisanych wypadkach

osobie fizycznej zajmującej mieszkanie w dniu wejścia w życie ustawy zmieniającej

na podstawie umowy najmu albo decyzji administracyjnej o jego przydziale

przyznano prawo pierwokupu tego mieszkania, jeżeli spełnione są dalsze przesłanki

określone w art. 4 ust. 2 ustawy zmieniającej, w którym ustawodawca nawiązuje do

przyznanego najemcom mieszkań objętych prawem pierwszeństwa ustanowionym

w art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o zasadach zbywania mieszkań. Przepisy te ustanawiały

na rzecz osób uprawnionych do mieszkania przeznaczonego na sprzedaż oraz na

rzecz osób innych niż uprawnione, lecz zajmujących je na podstawie umowy najmu

na czas nieoznaczony, prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania, tj.

przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami uprawnienie do nabycia

na zasadach preferencyjnych.

Przyznając prawo pierwokupu w ustawie zmieniającej, ustawodawca jako

warunek prawny jego istnienia wskazał naruszenie prawa osoby uprawnionej do

nabycia mieszkania, w szczególności prawa pierwszeństwa lub naruszenie interesu

prawnego osoby fizycznej określonej w art. 4 ust. 1 ustawy zmieniającej.

Wykonanie prawa pierwokupu obwarowanego przytoczonymi wymaganiami

ustawowymi prowadziło do nabycia przez osobę uprawnioną albo jej bliskich

mieszkania za cenę i na warunkach, na jakich nieruchomości zostały nabyte przez

zbywcę, z uwzględnieniem waloryzacji dokonanej według zasad określonych w

przepisach o gospodarce nieruchomościami. Aby ochronić słuszne interesy osób

uwikłanych w narzucony przez ustawę stosunek prawny w art. 4 ust. 4 ustawy

zmieniającej ustanowiono obowiązek uzyskania prejudykatu, tj. prawomocnego

orzeczenia sądu stwierdzającego naruszenie prawa lub interesu prawnego osoby

zajmującej mieszkanie, poddane wraz z nieruchomością przekształceniom

własnościowym.

Wyłączenie swobody ustalania ceny mieszkania nabywanego na podstawie

prawa pierwokupu, mimo zastosowania mechanizmu waloryzacyjnego, stwarza

ryzyko poniesienia przez zbywcę szkody w postaci różnicy pomiędzy ceną

uzyskaną od uprawnionego a wartością rynkową mieszkania. W takim wypadku –

verba legis – „podmiot, który naruszył prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania

lub jego następca prawny, wypłaci zbywcy odszkodowanie w wysokości

odpowiadającej tej różnicy”. W razie sporu co do wysokości odszkodowania,

sprawę rozstrzyga sąd, a zapłacie podlega część niesporna.

Przytoczone unormowania potwierdzają trafność zarzutów pozwanej Gminy, że

nie jest sprawcą naruszenia prawa powoda lub jego interesu prawnego przy

przekształceniach własnościowych mienia należącego do Skarbu Państwa.

Argument ten nie ma jednak znaczenia decydującego dla treści jej zobowiązania z

tytułu przysługującego prawa pierwokupu. Artykuł 4 ustawy zmieniającej w żaden

sposób nie nawiązuje do zasad odpowiedzialności odszkodowawczej

uregulowanych w kodeksie cywilnym, a w szczególności do zasady winy, ryzyka lub

słuszności. Nie ma żadnego powodu do oparcia jej odpowiedzialności na

bezpodstawnym wzbogaceniu lub odpowiedzialności z tytułu nienależytego

wykonania zobowiązania, natomiast wykonanie przysługującego powodowi prawa

pierwokupu może spowodować uszczerbek w majątku pozwanej. Stwierdzić należy

zatem, że w ustawie zmieniającej osobom fizycznym zajmującym mieszkania

sprzedawane przyznano rekompensatę uszczerbku ich praw podmiotowych

(szczególnie pierwszeństwa) lub interesu prawnego, w postaci prawa pierwokupu

skutecznego w stosunku do drugiego zbywcy, połączonego z możliwością pokrycia

szkody tego zbywcy kosztem pierwszego zbywcy.

Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powoduje dojście do skutku

umowy między uprawnionym a zobowiązanym, dlatego jest zrozumiałe, że wyrok

sądu stwierdzający naruszenie prawa lub interesu prawnego musi wiązać strony

umowy zawieranej przez wykonanie tego prawa. Ponieważ z art. 4 ust. 4 ustawy

zmieniającej nie wynika rozszerzona prawomocność takiego wyroku wiąże on

strony procesu, a to przekonuje o legitymacji biernej zbywcy.

W związku z tym stwierdzeniem wyłania się zagadnienie współuczestnictwa

Skarbu Państwa jako strony umowy przekazującej gminie nieruchomość, przy czym

chodzi o współuczestnictwo materialne konieczne, gdyż w takim wypadku sąd

wzywa z urzędu osoby niezapozwane do wzięcia udziału w sprawie w charakterze

pozwanych (art. 195 § 2 k.p.c.). Przepisy ustawy zmieniającej nie formułują wprost

konieczności łącznego występowania obydwu stron tej umowy, dlatego ewentualnej

podstawy współuczestnictwa koniecznego należy poszukiwać w istocie spornego

stosunku prawnego uzasadniającego wniosek, że sprawa nie może się toczyć tylko

przeciw jednej osobie, gdyż powództwo musiałoby ulec oddaleniu już tylko z tej

przyczyny. Tak silnego związku między zbywcą a nabywcą mieszkania objętego

prawem pierwokupu dopatrzyć się jednak nie można. W sprawie o naruszenie

prawa lub interesu prawnego sąd orzeka tylko o pewnym stanie obiektywnym z

punktu widzenia najemcy, tj. o naruszeniu jego pierwszeństwa. W przeszłości

naruszenie art. 4 ustawy o zasadach zbywania mieszkań było oceniane jako

przyczyna nieważności czynności prawnej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11

lutego 2003 r., V CKN 1633/00, nie publ.), jednak po wejściu w życie ustawy

zmieniającej stan prawny nie dopuszcza przyjęcia takiej sankcji, gdyż ustawa

zmieniająca ustanawia sankcję słabszą, zapewniając uprzywilejowanym najemcom

jedynie ochronę własnego interesu prawnego, ograniczającego się do zachowania

prawa do lokalu w przedstawiony sposób.

Charakter tego prawa (pierwokup) decyduje o sposobie jego realizacji,

polegającej na jednostronnym ukształtowaniu stosunku prawnego wynikającego z

umowy zawartej przez gminę z osobą trzecią. Stwierdzenie naruszenia prawa, które

nastąpiło we wcześniejszej fazie przekształceń własnościowych, stanowi warunek

prawny wykonania prawa pierwokupu dokonywanego bez udziału pierwotnego

właściciela (w tym wypadku Skarbem Państwa). Nie ma zatem żadnych przesłanek

do uznania, że wyrok stwierdzający naruszenie prawa może być wydany tylko

przeciw obydwu stronom dawniej dokonanej czynności.

W ustawie zmieniającej, ustawodawca poza najemcą zajmującym lokal

mieszkalny, chroni w pewnym zakresie również pierwszego nabywcę (tj. gminę),

przyznając jej w art. 4 ust. 8 prawo do odszkodowania od podmiotu, który naruszył

prawo pierwszeństwa najemcy. Okoliczności naruszenia pierwszeństwa nie są

zatem obojętne w sprawie wytoczonej na podstawie art. 4 ust. 4. W celu

uchronienia się przy żądaniu odszkodowania przed zarzutami błędnego

rozstrzygnięcia albo wadliwego prowadzenia procesu, zobowiązany z prawa

pierwokupu – pozwany o stwierdzenie naruszenia prawa – może zawiadomić

zbywcę o toczącej się sprawie i wezwać ją do wzięcia w niej udziału (art. 84 § 1 i 2

k.p.c.). Zbywca może również z własnej inicjatywy zgłosić interwencję uboczną (art.

76 k.p.c.).

Kierując się tymi względami, Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.