III CZP 10/08

Uchwała z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08

Sędzia SN Józef Frąckowiak (przewodniczący)

Sędzia SN Jan Górowski

Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy Miasta G. przeciwko wspólnocie

mieszkaniowej przy ul. G. nr 132a w G. o uchylenie uchwały, po rozstrzygnięciu na

posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej w dniu 7 marca 2008 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku postanowieniem z dnia 21

grudnia 2007 r.:

„Czy obowiązek remontu balkonów w budynku mającym wyodrębnioną własność

lokali obciąża wyłącznie właścicieli poszczególnych lokali, czy też może obciążać

wspólnotę mieszkaniową, zwłaszcza jeśli remont dotyczy elementów

konstrukcyjnych balkonów?”

podjął uchwałę:

Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w

należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące

wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym

lokalu.

Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są

elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają

wspólnotę mieszkaniową.

Uzasadnienie

Powodowa Gmina wniosła o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej z dnia

15 marca 2007 r., nakładającej na członków wspólnoty obowiązek wniesienia opłat

na sfinansowanie kosztu remontu balkonów. W ocenie powódki, balkony nie

stanowią części wspólnych budynku, lecz są przynależne do poszczególnych lokali i

koszty ich remontu obciążają właścicieli poszczególnych lokali. Z kolei w ocenie

pozwanej, balkony są elementem konstrukcyjnym wpływającym na wygląd elewacji

budynku i dlatego obowiązek ich remontu spoczywa na wspólnocie.

Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo, uchylając sporną uchwałę i

stwierdzając, że skoro balkony służą do wyłącznego użytku poszczególnych

właścicieli lokali, to nie są częściami wspólnymi budynku, lecz częściami

składowymi lokali, a w myśl art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali (jedn. tekst: Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 – dalej: „u.w.l.”) koszty związane z

utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel.

Przy rozpoznawaniu apelacji wniesionej przez pozwaną Sądowi Apelacyjnemu w

G. nasunęła się wątpliwość przedstawiona w przytoczonym na wstępie zagadnieniu

prawnym. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie posługuje się pojęciem

„balkon”. Nie ułatwia to prawnorzeczowej kwalifikacji statusu balkonu, która jest

niezbędną przesłanką określenia właściwego podmiotu zobowiązanego na

podstawie art. 13 ust. 1 albo art. 14 u.w.l. do ponoszenia wydatków związanych z

utrzymaniem balkonu w należytym stanie, obejmujących koszty jego remontu,

wymagającego naprawy także elementów konstrukcyjnych.

W art. 2 ust. 2 u.w.l. zawarta jest definicja "samodzielnego lokalu mieszkalnego"

w rozumieniu ustawy i stanowiącego odrębną nieruchomość, natomiast w art. 3 ust.

2 u.w.l. sformułowano definicję ustawową "nieruchomości wspólnej". Wymienione

przepisy są więc źródłem przyjętego w ustawie dychotomicznego podziału na dwie

kategorie nieruchomości, a mianowicie stanowią podstawę wyodrębnienia

samodzielnego lokalu mieszkalnego jako odrębnej nieruchomości, a ponadto

nieruchomości wspólnej, której elementami są m.in. części budynku niesłużące

wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Nie można mieć wątpliwości, że balkon jest częścią budynku, a w tej sytuacji

ustawową przesłanką uznania go za element nieruchomości wspólnej jest ustalenie,

iż nie służy on wyłącznie do użytku właściciela lokalu. W przeciwnym razie, a więc

w sytuacji, w której będący częścią budynku balkon służy do wyłącznego użytku

właściciela lokalu, nie można go uznać za element nieruchomości wspólnej, więc

pozostaje wówczas jedynie możliwość kwalifikowania go jako części składowej

lokalu mieszkalnego.

Na konieczność podwójnej kwalifikacji statusu prawnorzeczowego balkonu

wskazuje się zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Podkreśla się przy tym, że

status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na

które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna budynku.

Zwraca się uwagę, że balkon może być tylko częścią elewacji, spełniającą funkcję

zdobnicze, oraz być przeznaczony do użytku mieszkańców nie jednego lokalu, ale

dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet

wszyscy mieszkańcy danego budynku. Budynek może być tak zaprojektowany i

wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego

lokalu mieszkalnego i wówczas służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego

lokalu.

W pierwszej sytuacji przyjmuje się, że balkony stanowią ogólnodostępne części

budynku i dlatego są częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej,

że balkony nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowią część

składową lokalu mieszkalnego, co nie wyklucza kwalifikowania ich jako

pomieszczeń przynależnych w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. (wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 3 października 2002 r., III RN 153/01, OSNP 2003, nr 18, poz.

423, oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6

września 2005 r., VII SA/Wa 1498/04, nie publ.).

W doktrynie można jednak także znaleźć pogląd kwestionujący możliwość

kwalifikowania balkonu jako pomieszczenia, oparty na założeniu, że o

pomieszczeniu można mówić tylko wtedy, gdy jest ono w pełni wydzielone za

pomocą trwałych ścian. Takie kategoryczne stwierdzenie nie ma jednak wyraźnego

uzasadnienia normatywnego, z art. 2 ust. 2 u.w.l. wynika bowiem, że wymóg

wydzielenia trwałymi ścianami odnosi się tylko do izby lub zespołu izb

przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Wobec tego, skoro balkon nie jest izbą, to nie

ma przeszkód, aby uznać go za pomieszczenie.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego trafnie wskazuje się na konieczność

odróżniania pomieszczenia pomocniczego (art. 2 ust. 2 u.w.l.) od pomieszczenia

przynależnego (art. 2 ust. 4 u.w.l.). W wyroku z dnia 7 marca 2003 r., III RN 29/02

("Monitor Podatkowy" 2003, nr 5, s. 29) Sąd Najwyższy uznał, że pomieszczenie

pomocnicze służy bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, natomiast

pomieszczenie przynależne nie jest w sensie funkcjonalnym przestrzenią

przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi;

służy zaspokajaniu innych potrzeb osób, które korzystają z samodzielnego lokalu

mieszkalnego.

Nie ma wątpliwości, że balkony, których dotyczy kwestionowana uchwała strony

pozwanej, służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, ponieważ

wejścia na nie prowadzą wyłącznie z poszczególnych lokali mieszkalnych. Ta

okoliczność przesądza, że balkony są tymi częściami budynku, które służą

wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, co w świetle art. 3 ust. 2

u.w.l. wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej.

Konsekwencją tej negatywnej kwalifikacji jest uznanie takiego balkonu za

pomieszczenie pomocnicze, stanowiące część składową samodzielnego lokalu

mieszkalnego, służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wyłącznie osób

zamieszkałych w powiązanej funkcjonalnie i fizycznie z tym balkonem pozostałej

części samodzielnego lokalu mieszkalnego. Jeszcze raz należy podkreślić, że

uznaniu balkonu za pomieszczenie pomocnicze będące częścią składową

samodzielnego lokalu mieszkalnego nie sprzeciwia się – w ocenie składu

orzekającego w niniejszej sprawie – okoliczność, że balkon nie jest w pełni

wydzielony trwałymi ścianami, ponieważ okoliczność ta nie przesądza możliwości

uznania go za pomieszczenie. Za takim stanowiskiem przemawia wynik wykładni

językowej art. 2 ust. 2 u.w.l., w którym wymóg wydzielenia trwałymi ścianami w

obrębie budynku ustawodawca odnosi tylko do izby lub zespołu izb przeznaczonych

na stały pobyt ludzi, a nie do pomieszczeń pomocniczych, które – obok już

wymienionych wewnętrznych elementów lokalu mieszkalnego, tj. izb – także służą

zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób z nim zamieszkałych.

W orzecznictwie podkreślono, że pojęcie „pomieszczenia pomocniczego”

charakteryzuje taki funkcjonalny związek z izbą lub zespołem izb przeznaczonych

na stały pobyt ludzi, który polega na wykorzystywaniu całej tej „przestrzeni”

bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych potrzeb ludzi (wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 7 marca 2003 r., III RN 29/02, "Monitor Podatkowy" 2003, nr 5,

s. 29). Ponadto przyjęto, czyniąc to w odniesieniu do pomieszczenia

przynależnego, że pomieszczenie zawsze musi mieć pewne fizyczne

wyodrębnienie architektoniczne od pozostałych części budynku, ale zarazem nie

musi ono koniecznie spełniać takich wymogów budowlano-technicznych, jak

samodzielny lokal (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2004 r., I CK

696/03, OSP 2005, nr 5, poz. 61).

W tej sytuacji istnieją podstawy do przyjęcia, że balkon stanowi pomieszczenie

pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. wówczas, gdy służy wyłącznie

zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu

mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową

tego lokalu mieszkalnego. To z kolei przesądza, że właściciel tego lokalu ponosi

wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie

zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu (art. 13

ust. 1 u.w.l.).

Możliwość posłużenia się w takiej sytuacji umową zawartą przez właściciela

lokalu ze wspólnotą mieszkaniową w celu określenia w umowie zasad ponoszenia

wydatków związanych z utrzymaniem takiego balkonu w należytym stanie nie

wchodzi w rachubę, ponieważ mogłaby ona określać zasady korzystania przez

właściciela lokalu tylko z części wspólnych budynku, w zakresie przekraczającym

jego udział w nieruchomości wspólnej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19

czerwca 2007 r., III CZP 59/07, OSNC 2008, nr 7-8, poz. 81), a takiego charakteru

nie ma część budynku (balkon), służąca wyłącznie do użytku właściciela lokalu i

osób w nim zamieszkałych.

Należy jednak zważyć, że ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane

nie zawierają ustawowej definicji pojęcia „balkon”, a doświadczenie życiowe

dowodzi, iż pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym,

architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku

jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć,

że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część

składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy

wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią

przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy

także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której

brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem

korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy

architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół

usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do

wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w

lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku

właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być

kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy

przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą

konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością,

które obciążają wspólnotę mieszkaniową. (...)

Z tych względów, Sąd Najwyższy, zgodnie z art. 390 § 1 k.p.c., podjął uchwałę,

jak na wstępie.