III CZP 33/08

Uchwała z dnia 9 maja 2008 r., III CZP 33/08

Sędzia SN Jan Górowski (przewodniczący)

Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski

Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Ryszarda O. przy uczestnictwie Renaty

O. o podział majątku wspólnego, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 9 maja 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd

Okręgowy w Katowicach postanowieniem z dnia 12 lutego 2008 r.:

"Czy w sprawie o podział majątku wspólnego, do którego przynależy m.in.

prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości

ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia

21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o

zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), podlega

rozliczeniu między byłymi małżonkami wartość tego prawa,

a w przypadku odpowiedzi twierdzącej:

w oparciu o jakie kryteria ustalać należy wartość owego prawa oraz czy, i w

jakim zakresie należy uwzględniać możliwość preferencyjnego zakupu lokalu przez

najemcę?"

podjął uchwałę:

Prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w

wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1

ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym

zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr

31, poz. 266 ze zm.), stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i

podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku. Jego wartość odpowiada

różnicy pomiędzy czynszem opłacanym a czynszem wolnym, z

uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego

trwania stosunku najmu. Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się

możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy Katowice-Zachód ustalił, że do majątku wspólnego

wnioskodawcy oraz uczestniczki należało m.in. prawo najmu lokalu mieszkalnego w

budynku wchodzącym w skład zasobu mieszkaniowego Gminy K. Najem został

nawiązany w czasie trwania wspólności ustawowej, a lokal miał służyć

wnioskodawcy, uczestniczce oraz ich synowi. Dokonując podziału majątku

wspólnego, Sąd Rejonowy przyznał prawo najmu lokalu wnioskodawcy, przyjmując

jednocześnie jego "zerową wartość" jako prawa niezbywalnego i niedziedzicznego.

W apelacji uczestniczka zakwestionowała stanowisko Sądu pierwszej instancji

co do wartości prawa najmu.

Sąd Okręgowy powziął poważne wątpliwości dotyczące sposobu ustalenia

wartości prawa najmu lokalu, wskazując, że wartość rynkowa jest cechą jedynie

tych rzeczy, które mogą stanowić przedmiot obrotu. Wyraził przy tym wątpliwości co

do aktualności uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02

(OSNC 2002, nr 12, poz. 150), podnosząc, że podjęta została w odmiennym stanie

prawnym, gdyż obecnie przepisy nie przewidują kategorii czynszu regulowanego.

Istniejące wątpliwości pogłębia brak mechanizmu normatywnego lub ukształtowanej

praktyki co do uwzględniania przy obliczaniu wartości objętego podziałem prawa

najmu lokalu komunalnego możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez

najemcę.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy wymaga

rozstrzygnięcia dwóch kwestii: jak obliczać wartość prawa najmu lokalu

mieszkalnego wchodzącego w skład majątku objętego wcześniej wspólnością

ustawową małżeńską oraz czy przy określaniu tej wartości należy brać pod uwagę

możliwość preferencyjnego nabycia własności lokalu przez najemcę. (...)

Przechodząc do pierwszego zagadnienia należy odnieść się do stanowiska

Sądu Najwyższego zawartego w uchwale z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02, w

której przyjęto, że wartość najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku

wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z

uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach sprawy, okresu prawdopodobnego

czasu trwania najmu. W uzasadnieniu uchwały podkreślono, że wartość prawa

najmu jest określona przez wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość

korzystania z przedmiotu najmu. Wartości tej nie da się obliczyć, odnosząc się do

kryterium wartości rynkowej, gdyż prawo najmu lokalu komunalnego nie jest

przeznaczone do obrotu, odwołać się zatem należy do przeciętnego czynszu

rynkowego, który najemca musiałby zapłacić za korzystanie z takiego samego

lokalu. Wartość tę należy pomniejszyć o czynsz uiszczany za korzystanie z lokalu

komunalnego, gdyż obowiązek uiszczania czynszu stanowi ekwiwalent prawa

korzystania z lokalu; chodzi zatem o różnicę pomiędzy czynszem „wolnym" a

czynszem uiszczanym przez najemcę lokalu komunalnego.

Sąd Okręgowy przedstawiający zagadnienie prawne podkreślił, że w

obowiązującym stanie prawnym nie występuje czynsz regulowany. Rzeczywiście,

obowiązująca ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz.

733, jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. – dalej: "u.o.p.l.") nie

posługuje się pojęciem czynszu regulowanego, jednak gdy właścicielem lokalu

wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego jest gmina, stawki

czynszu ustalane są uchwałą rady gminy, która, w ramach wieloletniego programu

gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, ustala m.in. zasady polityki

czynszowej oraz warunki obniżania czynszu (art. 8 w związku z art. 21 ust. 2 pkt 4

u.o.p.l.). Co do zasady zatem nadal czynsz uiszczany przez najemcę lokalu

wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy jest niższy niż czynsz

uiszczany za analogiczny lokal, którego wysokość określa tzw. rynek (czynsz

„wolny").

Powołana uchwała Sądu Najwyższego zachowała więc aktualność. Wyraża

ona trafną zasadę, że wartością prawa najmu lokalu wchodzącego w skład

wspólności majątkowej małżeńskiej, podlegającego następnie podziałowi, jest

różnica pomiędzy czynszem ustalonym w trybie ustawy o ochronie lokatorów, a

czynszem „wolnym". Stosowanie tej zasady z uwzględnieniem okoliczności

konkretnej sprawy może prowadzić także do sytuacji, w których przyznane jednemu

z byłych małżonków prawo najmu lokalu mieszkalnego będzie miało "wartość

zerową", może się bowiem zdarzyć, że czynsz uiszczany za lokal komunalny będzie

równy czynszowi „wolnemu". Przy ustalaniu wartość prawa najmu objętego

podziałem należy, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w powołanej uchwale,

uwzględnić czas prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Argumenty

przemawiające za przyjęciem takiego kryterium zostały obszernie przedstawione i

niecelowe jest ich powtarzanie.

Drugi problem podniesiony przez Sąd Okręgowy to uwzględnienie przy

dokonywaniu podziału prawa najmu lokalu możliwości nabycia takiego lokalu przez

najemcę przy zastosowaniu obniżenia ceny (tzw. prawo do preferencyjnego nabycia

lokalu). Rozwiązanie tego problemu wymaga ustalenia charakteru prawnego

możliwości preferencyjnego nabycia lokalu przez najemcę.

W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn.

tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej: "u.g.n.") wskazano, że

najemcy lokalu mieszkalnego, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony,

przysługuje pierwszeństwo w nabyciu lokalu przewidzianego do zbycia (art. 34 ust.

1 pkt 3). Jednocześnie dla nabywców przewidziano obniżenie ceny należnej za

dany lokal, przy czym obniżenie to następuje, co do zasady, według reguł

określonych w uchwałach organów samorządowych. Czasami też ustawodawca

określa bezpośrednio w ustawie reguły pomniejszania ceny nabywanego lokalu (np.

w ustawie z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji

przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe", Dz.U. Nr 84, poz. 948

ze zm.). Obowiązujące uregulowania pozwalają jednak stwierdzić, że ustawodawca

lub odpowiedni organ samorządowy podejmuje decyzje, kształtujące częściowo

treść zawieranej umowy; chodzi o określenie ceny, jaką nabywca ma zapłacić za

uzyskanie odrębnej własności lokalu, którego wcześniej był najemcą. Stronom

odjęta została możliwość ustalenia wysokości ceny w sposób swobodny; muszą

respektować reguły określone bezpośrednio w ustawie (por. art. 44 ustawy z dnia 8

września 2000 r.) lub wynikające z uchwał organów samorządowych. Najemca

nabywający lokal ma przy tym prawo domagania się, aby zbywca (właściciel lokalu)

respektował wskazane normy.

Możliwość nabycia wynajmowanego lokalu komunalnego na zasadach

preferencyjnych nie oznacza jednak, że do majątku wspólnego małżonków wchodzi

przedmiot majątkowy, który można określić jako prawo do preferencyjnego nabycia

lokalu, wskazana bowiem możliwość nie jest prawem podmiotowym. Jest to jedynie

możliwość nabycia prawa do lokalu po cenie obniżonej spowodowana częściowym

uregulowaniem przez ustawodawcę (bezpośrednio lub pośrednio) treści umowy

zawieranej przez najemcę i właściciela nieruchomości, nie można zatem nawet

kwalifikować omawianej możliwości jako ekspektatywy ze względu na zbyt mały

stopień prawdopodobieństwa nabycia uprawnienia w przyszłości. Aby możliwość ta

przekształciła się w podlegające ochronie uprawnienie, musi zostać spełnionych

kilka przesłanek, takich jak podjęcie przez właściciela (jednostkę samorządu

terytorialnego) decyzji o sprzedaży i ogłoszenie tej decyzji, zawiadomienie najemcy

pozostającego w stosunku najmu nawiązanym na czas nieokreślony o

przysługującym mu pierwszeństwie w nabyciu oraz złożenie przez najemcę

stosownego wniosku w terminie określonym ustawą (por. art. 34 i 35 u.g.n.).

Najemca, zawiadomiony o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży i przysługującym mu

pierwszeństwie, może – lecz nie musi – podjąć decyzję o nabyciu lokalu. O istnieniu

uprawnienia wchodzącego w skład majątku wspólnego można mówić ewentualnie

dopiero od chwili, w której zostały spełnione wymienione przesłanki, w

szczególności, gdy najemca złożył wniosek o nabycie lokalu; dopiero od tej chwili

powstaje uprawnienie, które można określić i które podlega ochronie, a także

którego wartość da się ustalić.

Należy też wskazać, że za przyjęciem przedstawionego stanowiska

przemawiają względy praktyczne, powstaje bowiem pytanie, co się stanie, gdy

jednemu z byłych małżonków zostanie przyznane prawo najmu, którego wartość

ulegnie pomniejszeniu o wartość możliwości preferencyjnego nabycia lokalu, a

następnie, z jakichkolwiek względów, możliwość ta nie zostanie zrealizowana (np.

najemca nie zdecyduje się na nabycie lokalu lub powstanie wątpliwość co do stanu

własnościowego budynku, w którym lokal się znajduje uniemożliwiająca sprzedaż

lokalu). Względy słuszności, a także zasady regulujące podział majątku wspólnego,

nakazywałyby dokonanie stosownych rozliczeń, aby nie wystąpiła dysproporcja w

wartości przedmiotów majątkowych przyznanych każdemu z małżonków.

Dokonywanie takich rozliczeń po zapadnięciu prawomocnego orzeczenia o podziale

majątku wspólnego rodziłoby wiele problemów, a przede wszystkim wymagałoby

podstawy prawnej, której brak.

Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie

prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).