III CZP 35/08

Uchwała z dnia 16 maja 2008 r., III CZP 35/08

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

Sędzia SN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Pawła H., (...) przy uczestnictwie Alicji

W., Czesława W. oraz Anny Ł. o powierzenie dalszego wykonywania umowy, po

rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16 maja 2008 r.

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu

postanowieniem z dnia 25 stycznia 2008 r.:

"I. Czy określone przepisem art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o

własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) powierzenie

przez sąd dalszego wykonywania umowy przez innego wykonawcę może mieć

miejsce generalnie na rzecz wszystkich nabywców (którzy dysponują

ekspektatywami odrębnej własności poszczególnych lokali) i obejmować etap do

zakończenia budowlanego procesu inwestycyjnego, jednakże z określeniem

przedmiotowym robót mających być wykonanymi zastępczo, czy również powinno

obejmować inne czynności prawne zmierzające do wykonania umowy zawartej na

warunkach określonych w art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali; czy też

powierzenie takie może wyłącznie nastąpić na rzecz podmiotu nie będącego stroną

tzw. umowy deweloperskiej a posiadającego uprawnienia do prowadzenia

koniecznych robót zmierzających do zakończenia budowlanego procesu

inwestycyjnego?

II. W razie wskazania, że dalsze wykonanie umowy powierzone może być

jedynie podmiotowi nie będącemu stroną tzw. umowy deweloperskiej a

posiadającemu uprawnienia do realizowania budowlanego procesu inwestycyjnego,

zmierzającego do jego zakończenia, czy orzeczenie sądu powinno ściśle określać

granice przedmiotowe dalszego wykonania umowy i sposób wynagrodzenia takiego

wykonawcy oraz zmieniać zasady nadzoru inwestorskiego a podmiot ten powinien

być wezwany do udziału w sprawie stosownie do art. 510 § 2 k.p.c.?"

podjął uchwałę:

Przewidziane w art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) powierzenie przez sąd

dalszego wykonania umowy dotyczy tylko wybudowania na gruncie domu.

Sąd może powierzyć te prace także nabywcom, którym przysługuje

ekspektatywa ustanowienia odrębnej własności lokali w tym budynku.

Orzeczenie sądu wydane na podstawie wskazanego przepisu powinno

określać podmiot, któremu powierzono dalsze wykonanie umowy, oraz zakres

czynności koniecznych do zakończenia budowy domu.

Podmiot, któremu sąd powierzył dalsze wykonanie umowy, powinien być

uczestnikiem postępowania.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy dla Wrocławia Śródmieścia postanowieniem z dnia 5 lipca

2007 r. zezwolił wnioskodawcom na dokończenie, we własnym zakresie, ale na

koszt i niebezpieczeństwo uczestników postępowania, budowy lokali mieszkalnych,

położonych w budynku nr 12a przy ul. Z. w W. przez upoważnienie wnioskodawców

do wykonania wszelkich robót budowlanych oraz podejmowania wszelkich

czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do zakończenia budowy i uzyskania

decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wymienionego budynku. Jednocześnie

zobowiązał uczestników do wydania wnioskodawcom dokumentacji budowlanej

budynku, w szczególności pozwolenia na budowę, projektu budowlanego i

dziennika budowy.

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiło ustalenie, że uczestnicy nie

wywiązali się w terminie z umów zawartych z wnioskodawcami. Nie zakończyli w

umówionym terminie budowy domu, nie ustanowili odrębnej własności lokali i nie

przenieśli tego prawa na wnioskodawców. Inspektor nadzoru budowlanego oraz

kierownik budowy przestali pełnić swoje funkcje, a w ich miejsce nie zostali

wyznaczeni nowi. Rażące niedotrzymanie przez uczestników postępowania

terminów przewidzianych w umowach świadczy o ich nienależytym wykonaniu.

Okoliczność ta usprawiedliwia powierzenie dalszego wykonywania umów

wnioskodawcom. Upoważnienie ich do wykonania całości zadań budowlanych i

wszelkich działań niezbędnych do zakończenia budowy i uzyskania pozwolenia na

użytkowanie budynku czyni zbędnym szczegółowe wskazywanie w orzeczeniu

koniecznych do tego czynności.

Przy rozpoznawaniu apelacji uczestników Sąd Okręgowy powziął poważne

wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym Sądowi Najwyższemu do

rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym, przytoczonym na wstępie. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne wynikło na tle

wątpliwości interpretacyjnych art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”),

regulującego szczególny typ umowy zwanej w doktrynie umową deweloperską lub

realizatorską prowadzącej do ustanowienia odrębnej własności lokali, a ściślej rzecz

ujmując, na tle unormowania zawartego w ust. 3 tego artykułu, mającego na celu

zabezpieczenie prawidłowego wykonania umowy. Przepis art. 9 ust. 1 przewiduje

możliwość powstania odrębnej własności lokali w wykonaniu umowy

zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do

ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia

tego prawa na druga stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. W ust.

2 określone zostały przesłanki ważności takiej umowy, zgodnie zaś z ust. 3, w

przypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z jej

postanowieniami, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie

postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na

koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu. (...)

Zasadnicza wątpliwość dotyczy konstrukcji powierzenia dalszego

wykonywania umowy, o której mowa w art. 9 ust. 3. Treść tego przepisu

przypomina unormowanie zawarte w art. 636 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli

przyjmujący zamówienie wykonuje je w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową,

zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonywania i wyznaczyć mu w

tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu

zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze

wykonywanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego

zamówienie. O ile art. 636 § 1 k.c. – znajdujący na podstawie art. 656 k.c.

odpowiednie zastosowanie do umowy o roboty budowlane – przewiduje możliwość

powierzenia wykonywania umowy przez samego zamawiającego, o tyle art. 9 ust. 3

uprawnienie to zastrzega dla sądu. Zbliża to konstrukcję przewidzianą w tym

przepisie do konstrukcji przyjętej w art. 480 § 1 k.c., że w razie zwłoki dłużnika w

wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o

naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na

koszt dłużnika. W tym przypadku sąd nie powierza wykonania umowy, lecz

upoważnia wierzyciela do wykonania czynności. Mimo wskazanych różnic wydaje

się zasadne uwzględnienie – przy wykładni art. 9 ust. 3 u.w.l. – dorobku doktryny i

judykatury dotyczącego art. 480 i 636 k.c.

Z art. 9 ust. 3 u.w.l., odczytywanego łącznie z ust. 2, wynika jednoznacznie, że

powierzenie dalszego wykonywania umowy może dotyczyć wyłącznie wykonywania

umowy deweloperskiej, a więc umowy zawartej między właścicielem gruntu a

nabywcą. Wypływa stąd istotny wniosek, że decyzja sądu o powierzeniu wykonania

umowy nie może ingerować bezpośrednio w stosunki między właścicielem gruntu a

wykonawcą (generalnym wykonawcą, inwestorem zastępczym itp.), co oczywiście

nie wyklucza jej pośredniego oddziaływania na te stosunki. Wypada w tym miejscu

zauważyć, że niewłaściwe wykonywanie umowy deweloperskiej może być

następstwem zarówno działań (zaniechań) samego dłużnika – właściciela gruntu,

choćby zawarta przez niego umowa z wykonawcą była przez tego ostatniego

należycie wykonuje, jak i wynikiem działań (zaniechań) osób, przy pomocy których

dłużnik zobowiązanie wykonuje lub którym wykonanie zobowiązania powierza, gdyż

za ich działanie dłużnik odpowiada jak za własne (art. 474 k.c.).

Artykuł 9 ust. 3 u.w.l. nie określa bliżej, w jakim zakresie możliwe jest

powierzenia dalszego wykonania umowy innemu wykonawcy. Nie zawiera w

szczególności żadnych zastrzeżeń wykluczających możliwość jego zastosowania

do dalszego wykonywania umowy jedynie w zakresie, który dotyczy nabywcy

żądającego powierzenia, a więc odnoszącym się do budowy lokalu, mającego stać

się – po wyodrębnieniu – własnością tego nabywcy. Nietrudno dostrzec, że

wprowadzenie takiego ograniczenia w sposób znaczący redukowałoby

zastosowanie omawianego przepisu. Pozbawiałoby nabywców realnego

zabezpieczenia wtedy, gdy nie została jeszcze zakończona budowa domu w części,

która w przyszłości miałaby stanowić nieruchomość wspólną. Wykładnia literalna i

funkcjonalna przemawia zatem na rzecz stanowiska, że żądanie powierzenia może,

choć nie musi, obejmować całość niezakończonego procesu budowy, a więc także

części budynku przeznaczone na nieruchomość wspólną.

Taka interpretacja nie wyklucza, rzecz jasna, możliwości powierzenia

dalszego wykonywania umowy tylko w części dotyczącej określonego lokalu, jeżeli

uzasadnia to stan zaawansowania robót. Dopuszcza też ona powierzenie, na

żądanie choćby jednego z nabywców mających wspólny interes w wybudowaniu

nieruchomości wspólnej, powierzenie wykonania umowy w tym zakresie innemu

wykonawcy. W takim przypadku sytuacja nabywców przypomina sytuację wielości

wierzycieli w przypadku świadczenia niepodzielnego. Wprawdzie nie są oni stroną

jednej umowy, lecz wierzycielami z różnych umów, jednakże myśl wyrażona w art.

381 k.c. pozostaje tu aktualna; każdy może żądać spełnienia całego świadczenia,

co jednak nie może naruszać interesów pozostałych wierzycieli. Każdy z nabywców

może zatem doprowadzić do powierzenia nowemu wykonawcy dalszego

wykonywania umowy ze skutkiem dla innych, realizując swój interes, tyle że na

mocy orzeczenia sądu uwzględniającego interes pozostałych nabywców.

Powierzenie innemu wykonawcy dalszego wykonywania umowy

deweloperskiej odnosi się tylko do wynikającego z tej umowy zobowiązania do

wybudowania domu. Obowiązki innego wykonawcy wyznacza sąd; może powierzyć

mu wybudowanie całego domu, jak i jego części, np. określonego lokalu. Należy

przyjąć, że zakres obowiązków innego wykonawcy może obejmować czynności

związane z organizacją procesu inwestycyjnego, w tym nadzór inwestorski. Jest to

uzasadnione zwłaszcza w przypadku powierzenia wybudowania domu jako całości;

decyzja o powierzeniu wybudowania domu innemu wykonawcy nie mogłaby być

skutecznie realizowana, gdyby właściciel gruntu, korzystając z uprawnień

przysługujących mu w procesie inwestycyjnym, podejmował działania zakłócające

ten proces.

Nie ma natomiast podstaw do uznania, że obowiązki innego wykonawcy mogą

obejmować zobowiązanie do wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia tego

prawa na nabywcę. Przymusowe wykonanie tych zobowiązań następuje na

podstawie art. 64 k.c., nie zachodzi zatem potrzeba stosowania w tym zakresie art.

9 ust. 3 u.w.l.

W piśmiennictwie wskazuje się, że do określenie źródła obowiązku nowego

wykonawcy, a także relacji, w jakiej pozostaje ono do dotychczasowych

obowiązków właściciela gruntu, przydatne mogą być różne konstrukcje prawne.

Można bronić poglądu, że powierzenie wykonania umowy deweloperskiej innemu

wykonawcy prowadzi do powstania między tym wykonawca a nabywcą

(nabywcami) – na podstawie orzeczenia sądu – nowego stosunku prawnego, w

ramach którego wykonawca zobowiązuje się do wykonania powierzonej mu umowy

w takim zakresie, w jakim nie została ona należycie wykonana przez właściciela

gruntu. Oznacza to wygaśnięcie zobowiązania dłużnika–właściciela gruntu do

wybudowania domu w całości lub w części ze skutkiem ex nunc i konieczność

traktowania go tak, jakby nie wykonał on zobowiązania z przyczyn, za które

odpowiada. W rezultacie świadczenia spełnione dotychczas przez nabywców stają

się świadczeniami nienależnymi w zakresie, w jakim wykraczają poza stopień

zaawansowania procesu budowlanego. Podlegają one zwrotowi na rzecz

nabywców, którzy mogą je wykorzystać w ramach stosunku prawnego z nowym

wykonawcą. Koszty związane z wykonywaniem umowy deweloperskiej w ramach

stosunku prawnego z nowym wykonawcą obciążają bezpośrednio nabywców,

którzy – w zakresie, w jakim przekroczyły one koszty uzgodnione wcześniej z

właścicielem gruntu – mogą żądać ich zwrotu od pierwotnego wykonawcy.

Powierzenie wykonywania umowy innemu wykonawcy prowadzi zazwyczaj do

odpowiedzialności odszkodowawczej właściciela gruntu wobec dotychczasowych

wykonawców robót budowlanych, gdyż w zakresie, w jakim obowiązek

wybudowania domu przez właściciela wygasł, tracą rację bytu również umowy z

pierwotnymi wykonawcami.

Przedstawiona konstrukcja prawna zbliżona jest do przyjmowanej w doktrynie

w kontekście art. 480 k.c. Na gruncie tego unormowania może dojść do zawiązania

stosunku zobowiązaniowego pomiędzy wierzycielem a osobą trzecią. W takim

przypadku wierzyciel jest zobowiązany względem osoby trzeciej, która nie może

dochodzić wynagrodzenia za wykonanie czynności bezpośrednio od dłużnika,

wierzyciel ma jednak względem tego dłużnika roszczenie o zwrot zwiększonych

kosztów wykonania czynności.

W podobny sposób traktowane jest w doktrynie powierzenie poprawienia lub

dalszego wykonania dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo

przyjmującego zamówienie. Wskazuje się, że między przyjmującym zamówienie a

osobą trzecią, której zamawiający powierzył wykonanie czynności, nie powstaje

żaden bezpośredni stosunek prawny. Przyjmujący zamówienie ponosi ewentualne

wyższe koszty poprawienia lub dokończenia dzieła.

Powierzenie wykonywania umowy deweloperskiej może zostać oparte również

na innej konstrukcji prawnej. Skoro w art. 9 ust. 3 u.w.l. jest mowa o powierzeniu

wykonywania umowy deweloperskiej, to można przyjąć, że nie chodzi tu o

wykreowanie nowego stosunku prawnego miedzy nowym wykonawcą a nabywcą

(nabywcami), lecz o odjęcie właścicielowi gruntu, w całości lub w części, na rzecz

nowego wykonawcy możliwości wykonywania umów deweloperskich w zakresie

procesu budowlanego osobiście lub także przy pomocy wybranych przez

właściciela gruntu podmiotów. W świetle takiego rozwiązania, nowy wykonawca nie

staje się stroną umów deweloperskich, lecz podmiotem, przy pomocy którego – na

podstawie orzeczenia sądu – dłużnik, niezależnie od swej woli, wykonuje te umowy

i za działania którego ponosi odpowiedzialność w stosunku do nabywców. Między

nowym wykonawcą a właścicielem gruntu powstaje zatem bez umowy stosunek

prawny, na podstawie którego nowy wykonawca jest zobowiązany do wykonania

projektu inwestycyjnego przewidzianego w umowie deweloperskiej, właściciel

gruntu zaś jest zobowiązany do zapłaty stosownego wynagrodzenia. Stosunek

między właścicielem gruntu a nabywcami lokali w zasadzie nie uległby zmianie,

dopuścić jednak należy możliwość zmiany terminu wybudowania domu, jeżeli

dotrzymanie pierwotnego terminu nie było możliwe, trudno bowiem uznać, że ze

względu na przekroczenie pierwotnego terminu nabywcy mają prawo do

odstąpienia od umowy po powierzeniu jej wykonania innemu wykonawcy.

Należy uznać, że obie konstrukcje prawne mieszczą się w formule

powierzenia dalszego wykonywania umowy na koszt i niebezpieczeństwo

właściciela gruntu i każda z nich pozostaje w dyspozycji sądu. Zastosowanie

pierwszej powoduje powstanie stosunku prawnego między nabywcami a nowym

wykonawcą, a drugiej – stosunku między nowym wykonawcą a właścicielem gruntu.

Nie ulega zatem wątpliwości, że powierzenie wykonania umowy wymaga zgody

nowego wykonawcy i że powinien on być uczestnikiem postępowania (art. 510 § 1

k.p.c.) oraz zostać wskazany w treści orzeczenia. Nie ma przeszkód, aby innym

wykonawcą był podmiot, którego łączy już z inwestorem umowa o roboty

budowlane, albo nabywca (nabywcy), może to bowiem być każdy podmiot, który

daje rękojmię należytego wykonania umowy. W sytuacji, w której dotychczasowy

wykonawca robót budowlanych nie odpowiada za wadliwe lub sprzeczne z umową

wykonywanie umowy deweloperskiej, powierzenie mu jej dalszego wykonywania

może być rozwiązaniem najbardziej racjonalnym.

Treść stosunku prawnego powstającego na podstawie orzeczenia sądu

powinna zostać określona w taki sposób, aby strony tego stosunku wiedziały, jakie

przysługują im prawa i jakie ciążą na nich obowiązki. W podstawowym zakresie

treść ta wynika z pierwotnej umowy deweloperskiej, wystarczające zatem może być

odesłanie do jej postanowień. Należy jednak przyjąć, że warunki wynikające z tej

umowy, w szczególności termin jej wykonania i wynagrodzenie należne

wykonawcy, mogą zostać przez sąd zmodyfikowane.

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).