II CSK 69/08

Sygn. akt II CSK 69/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 czerwca 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący)

SSN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)

SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian

Protokolant Anna Banasiuk

w sprawie z powództwa Grupy Transportowej "M." Spółki

z ograniczoną odpowiedzialnością w B.

przeciwko "Castorama Polska" Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością

w W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 26 czerwca 2008 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 14 września 2007 r., sygn. akt [...],

oddala skargę kasacyjną i zasądza od powódki na rzecz

pozwanej kwotę 1800 (jeden tysiąc osiemset złotych) tytułem

kosztów postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Sąd I instancji oddalił powództwo najemcy lokalu użytkowego o zapłatę

żądanej kwoty tytułem zwrotu wartości poniesionych nakładów na wynajmowany

przez pozwaną Spółkę lokal. Podkreślił, że w umowie najmu lokalu użytkowego

strony jednoznacznie uregulowały sposób zwrotu i rozliczenia nakładów, m.in.

przez określenie sposobu rozliczenia nakładów nie dających się odłączyć, w wyniku

zastrzeżenia stałej i niepodlegającej zmianie stawki czynszu najmu.

Apelację powódki oddalił Sąd odwoławczy.

Stwierdził, że strony umowy potraktowały nakłady na lokal kompleksowo,

bez dzielenia ich na konieczne i ulepszające, poprzez użycie określenia „prace

adaptacyjne”. Uznał, że pojęcie to obejmowało urządzenie lokalu zgodnie z jego

przeznaczeniem i dostosowanie go do charakteru działalności, przy poczynieniu

przez powódkę wszelkich nakładów odpowiadających określonym w umowie

kryteriom wykorzystania lokalu. W ocenie Sądu Apelacyjnego strony określiły

sposób i zakres rozliczenia nakładów na lokal bez rozróżniania ich charakteru.

W konsekwencji uznał za prawidłową ocenę Sądu I instancji, że postanowienia

umowy uregulowały odmiennie niż w art. 676 k.c. m.in. zasady rozliczania

nakładów poczynionych przez najemcę na lokal użytkowy, co było zgodne

z przysługującą stronom zasadą swobody umów. Sąd II instancji podkreślił

dyspozytywny charakter przepisu art. 676 k.c., a w konsekwencji priorytet

postanowień umowy stron, które uznał za nieodbiegające od natury stosunku

najmu, zasad współżycia społecznego, ani zwyczajów odnoszących się do tego

typu rozliczeń.

W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie kasacyjnej powódka

zarzuciła niewłaściwą wykładnię art. 667 k.c. w zw. z art. 662 § 1 k.c. oraz art. 3531

k.c., co doprowadziło do bezzasadnego przyjęcia przez Sąd Apelacyjny, że strony

w umowie odmiennie od regulacji art. 676 k.c. ustaliły zasady rozliczenia nakładów,

w tym także takich, których poczynienie było niezbędne do doprowadzenia

przedmiotu najmu do stanu przydatnego do umówionego użytku.

3

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej powódka akcentuje konieczność

rozróżniania ulepszeń od nakładów koniecznych, sprzeciwiając się ich

utożsamianiu i twierdząc, że poczyniła nakłady konieczne, co do których strony nie

mają swobody kształtowania zasad ich zwrotu, ponieważ z mocy art. 662 § 1 k.c.

obowiązek ich poniesienia spoczywa na wynajmującym. Skarżąca podkreśla, że

art. 676 k.c. stosuje się tylko do ulepszeń, którymi nie są nakłady konieczne

obciążające wynajmującego, a Sądy obu instancji błędnie zastosowały ten przepis

do nakładów koniecznych. W ocenie powódki błędnym jest stanowisko Sądu

uznające swobodę stron także przy kształtowaniu zasad związanych ze zwrotem

wartości nakładów koniecznych, ponieważ ustawodawca dopuścił swobodę

kontraktową tylko w odniesieniu do przedmiotu regulacji zawartej w art. 676 k.c.

Zdaniem skarżącej, przyjęta przez Sądy interpretacja jest sprzeczna z istotą umowy

zawartej na czas nieokreślony, zważywszy że zawarcie umowy nastąpiło

6 września 2002 r., a pozwana spółka wypowiedziała ją już w dniu 12 grudnia

2003 r. W stosunku najmu nie wykazującym cech trwałości (jak przy umowie na

czas nieokreślony) strony nie są w stanie skalkulować kosztu nakładów

w odniesieniu do stawek czynszu, wobec braku wiedzy co do długości trwania tego

stosunku, podkreśliła powódka.

Pozwana w odpowiedzi na skargę kasacyjną wniosła o jej oddalenie

podnosząc, że dyspozytywny charakter mają zarówno normy zawarte w art. 662

k.c. jak i w art. 676 k.c., a zatem ustawodawca - w ramach swobody umów -

pozostawił woli stron sposób rozliczenia nakładów na rzecz najętą.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie wobec braku w niej

uzasadnionych podstaw.

Wobec przedstawienia przez stronę skarżącą zarzutów mieszczących się

wyłącznie w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej oceny ich zasadności należało

dokonać z uwzględnieniem stanu faktycznego będącego podstawą orzekania dla

Sądu drugiej instancji.

Bezzasadny okazał się zarzut niewłaściwej wykładni art. 676 k.c., ponieważ

trafnie przyjął Sąd odwoławczy, że przepis ten zawiera normę o charakterze

4

dyspozytywnym, co pozwalało stronom na odmienne uregulowanie w umowie

materii objętej jego regulacją (wyrok SN z dnia 28 listopada 2006 r., I CSK 217/06,

niepubl., wyrok SN z dnia 19 listopada 2003 r., V CK 457/02, niepubl., wyrok SN

z dnia 9 listopada 2000 r., II CKN 339/00, niepubl.). O zasadności zarzutów strony

powodowej nie przesądza również twierdzenie, że jej żądanie dotyczy zwrotu

równowartości niezbędnych nakładów, które nie miały charakteru ulepszeń

w rozumieniu art. 676 k.c. Norma art. 662 § 1 k.c., określająca obowiązki

wynajmującego, również nie ma charakteru imperatywnego. W orzecznictwie

wyrażono pogląd, który skład orzekający w niniejszej sprawie podziela, że

z żadnego przepisu nie wynika, aby niedozwolone było zastrzeganie w umowach

odpłatnych, że wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej

rzeczy na podstawie umowy nie mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie

oddającej rzecz do używania. Sąd Najwyższy wręcz zaaprobował bardzo

rozpowszechnioną praktykę rezygnacji w umowach przez najemców ze zwrotu

dokonanych nakładów po ich amortyzacji, co dzieje się zwłaszcza wtedy, gdy

umówiony czynsz jest niższy od wynikającego z aktualnych relacji rynkowych

(wyrok SN z dnia 12 listopada 1982 r., III CRN 269/82, niepubl.).

Kontynuacją tej linii orzecznictwa jest uznanie dopuszczalności zastrzeżenia

w umowie, że wartość nakładów poczynionych przez najemcę na rzecz najętą -

i to bez względu na ich charakter (tj. czy są to nakłady konieczne, czy też

ulepszenia) - zostanie zwrócona przez wynajmującego w ten sposób, że kwota

odpowiadająca wartości tych nakładów będzie sukcesywnie potrącana z czynszu

najmu tak, że wysokość miesięcznego czynszu będzie pomniejszana nie więcej niż

o około ¼ jego części (wyrok SN z dnia 7 kwietnia 2005 r., II CK 565/04, niepubl.).

Nie sposób podzielić też kategorycznego stanowiska skarżącego, że część

wykonanych przez niego prac adaptacyjnych miała charakter nakładów

koniecznych, których wartość podlega zwrotowi. Dla ustalenia i oceny czy lokal

został wydany stronie powodowej w stanie przydatnym do umówionego użytku

należy ustalić w pierwszej kolejności, co stanowiło przedmiot umowy (v. wyrok SN

z dnia 13 lutego 2004 r., IV K 22/03, niepubl.). W tym przedmiocie Sądy obu

instancji trafnie ustaliły, że wolą stron umowy, wyartykułowaną wyraźnie zwłaszcza

w jej postanowieniach § 2 ust. 1, § 3 ust. 4 i § 6 ust. 1, było wydanie powódce

5

lokalu w stanie surowym zamkniętym bez wyposażenia, które najemca zobowiązał

się zapewnić we własnym zakresie. Poniesione z tego tytułu przez powódkę

nakłady w ramach adaptacji przewidzianej umową strony rozliczyły w wyniku

ustalenia stawki czynszu najmu (§ 9 ust. 2 umowy) na niższym od rynkowego

poziomie określonym w § 7 ust. 1 umowy.

Nie ma podstaw do przyjęcia, aby zastrzeżenie powyższych postanowień

umowy nastąpiło z naruszeniem swobody kontraktowej wynikającej z art. 3531

k.c.

Po pierwsze, powódka jako przedsiębiorca, a więc profesjonalista w obrocie,

musiała uwzględnić ryzyko ewentualności krótszego okresu związania umową

zawartą na czas nieokreślony, a w konsekwencji niezamortyzowania się w pełni

poczynionych nakładów. Po wtóre, twierdzenie skarżącej, że rozliczenie nakładów

w uzgodnionej przez strony stawce czynszu jest sprzeczne z istotą umowy

zawartej na czas nieokreślony nie jest tożsame ani równoznaczne z którąkolwiek

z ustawowych przesłanek ograniczenia swobody kontraktowej, tj. sprzeciwianiem

się treści lub celowi stosunku prawnego najmu właściwości (naturze) tego

stosunku, ustawie czy też zasadom współżycia społecznego. Uznanie przeto przez

Sąd Apelacyjny, że nie można przyjąć by ukształtowanie przez strony umowy

najmu odbiegało od natury tego stosunku, czy zasad współżycia społecznego nie

dowodzi zasadności zarzutu naruszenia art. 3531

k.c. przez jego niewłaściwą

wykładnię.

Wobec powyższego Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji na podstawie art.

39814

k.p.c.

O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1

i art. 99 k.p.c. oraz na podstawie § 6 pkt 6 i § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia

Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności

radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej

udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz.

1349 ze zm.).