III CZP 53/08

Uchwała z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 53/08

Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący)

Sędzia SN Marian Kocon (sprawozdawca)

Sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Skarbu Państwa – Ministra Spraw

Wewnętrznych i Administracji w W. przeciwko Carlowi Ianowi K., Stanisławie K. i

Powiatowi G. o ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 25 czerwca 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez

Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 27 lutego 2008 r.:

"1. Czy sąd orzekając w trybie art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r.

o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ustala nieważność umowy

nabycia nieruchomości (orzeczenie deklaratywne) czy unieważnia umowę

(orzeczenie konstytutywne);

2. czy po stronie pozwanych małżonków – obywatela polskiego i

cudzoziemca, którzy nabyli nieruchomość do majątku wspólnego, w sprawie z

powództwa Skarbu Państwa – Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji,

opartego na przepisie art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r,. o nabywaniu

nieruchomości przez cudzoziemców, zachodzi współuczestnictwo konieczne

jednolite?"

podjął uchwałę:

Orzeczenie wydane na podstawie art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca

1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst: Dz.U. z

2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.) ma charakter deklaratywny. Po stronie

pozwanych małżonków – obywatela polskiego i cudzoziemca, którzy nabyli

nieruchomość do majątku wspólnego – zachodzi współuczestnictwo

konieczne jednolite.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Goleniowie wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2007 r. stwierdził

„nieważność z mocy prawa nabycia przez pozwanego Carla Iana K., na podstawie

umowy sprzedaży z dnia 25 lipca 2005 r., nieruchomości obejmującej działkę nr

129/7, o powierzchni 0,0731 ha, położonej w G. Ustalono, że w 2002 r. pozwany,

obywatel Wielkiej Brytanii, zawarł z pozwaną Stanisławą K. związek małżeński.

Pozwany mieszkał w Wielkiej Brytanii i tam miał stałą pracę. Kupna opisanej w

umowie z dnia 25 lipca 2005 r. nieruchomości dokonał z małżonką na prawach

wspólności ustawowej małżeńskiej, nie mając zezwolenia przewidzianego w art. 1

ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez

cudzoziemców (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm. – dalej:

„ustawa”).

Rozpoznając apelację małżonków K. Sąd Okręgowy w Szczecinie powziął

poważną wątpliwość odzwierciedloną w treści przytoczonego na wstępie

zagadnienia prawnego, przedstawionego Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Pierwsze zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy odnosi się

do art. 6 ust. 1 i 2 ustawy, zgodnie z którym nabycie nieruchomości przez

cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. W razie nabycia

nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także

na żądanie właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta

(burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody

albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Wątpliwości Sądu

Okręgowego pojawiły się na tle art. 6 ust. 2, w którym ustawodawca użył słów „o

nieważności nabycia orzeka sąd". Zdaniem Sądu Okręgowego, użycie tych słów

przemawia za stanowiskiem, że sankcją nabycia nieruchomości przez cudzoziemca

bez wymaganego zezwolenia, przewidzianego w art. 1 ust. 1 ustawy, jest

nieważność względna, co oznacza, że orzeczenie sądowe wydane na podstawie

art. 6 ust. 2 ma charakter konstytutywny.

Wykładnia art. 6 ust. 1 i 2 ustawy wskazuje, że ustawodawca wprowadził

skutek nieważności bezwzględnej nabycia nieruchomości bez wymaganego

zezwolenia. Artykuł 6 ust. 1 wyraźnie określa skutek w postaci „nieważności” aktu,

który ma prowadzić do nabycia nieruchomości, w tym czynności prawnej, a art. 6

ust. 2 stwierdza, że sąd orzeka o nieważności nabycia, a nie o unieważnieniu

nabycia. Nieważność należy zatem odróżnić od unieważnienia; w pierwszym

przypadku sąd stwierdza nieważność (orzeczenie deklaratywne), a w drugim

kształtuje stosunek prawny (orzeczenie konstytutywne).

Przyjęciu tej wykładni nie stoi na przeszkodzie art. 6 ust. 2, który – wbrew

niektórym wypowiedziom doktryny – nie ogranicza katalogu podmiotów

uprawnionych do powołania się na wadliwość nabycia nieruchomości, a także nie

wskazuje podmiotów, mających prawo żądania stwierdzenia nieważności nabycia

nieruchomości. W tym przepisie ustawodawca użył zwrotu „także”, co oznacza, że

wymienione podmioty, tj. wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta marszałek

województwa lub wojewoda albo minister właściwy do spraw wewnętrznych, nie są

jedynymi podmiotami, które mogą żądać stwierdzenia nieważności nabycia

nieruchomości przez sąd. Należy zatem uznać, że legitymacja taka przysługuje

każdemu, kto wykaże interes prawny.

Należy zauważyć, że na bezwzględną nieważność czynności prawnej

dokonanej bez uzyskania zezwolenia wymaganego ustawą o nabywaniu

nieruchomości przez cudzoziemców wskazywały przepisy tej ustawy w brzmieniu

obowiązującym sprzed jej nowelizacji ustawą z dnia 15 marca 1996 r. o zmianie

ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. Nr 45, poz. 198), tj.

do dnia 4 maja 1996 r. Przedmiotem tej regulacji objęte było wówczas nabywanie

nieruchomości przez cudzoziemców jedynie na podstawie czynności prawnej. Poza

odwołaniem do transakcji, ustawa nie odwoływała się do innych zdarzeń prawnych,

na podstawie których mogłoby dojść do nabycia własności nieruchomości.

Na bezwzględną nieważność czynności prawnych dokonanych wbrew ustawie

wskazywał art. 7, który stanowił, że nabycie nieruchomości przez obcokrajowca

wbrew postanowieniu ustawy jest nieważne; w razie zawarcia transakcji wbrew

ustawie o nieważności orzekają sądy na żądanie właściwej władzy. Na podstawie

tego przepisu sądy stwierdzały nieważność transakcji nabycia nieruchomości (por.

np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 1925 r., C 2204/23, OSP 1927,

poz. 295).

Nowelizacja ustawy dokonana ustawą z dnia 15 marca 1996 r. rozszerzyła

przedmiotowy zakres ustawy również na inne poza czynnością prawną zdarzenia

prawne, wprowadzając definicję legalną nabycia nieruchomości. Rozszerzenie

przedmiotowego zakresu obowiązywania ustawy wymagało wprowadzenia zmian w

przepisach określających skutki nabycia nieruchomości bez wymaganej zgody. W

tym celu ustawodawca powtórzył w art. 6 ust. 1 dotychczasową treść zdania

pierwszego art. 7 ustawy, wskazując, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

wbrew przepisom ustawy jest nieważne, jednocześnie stwierdzając w art. 6 ust. 2,

że w razie nabycia niezgodnego z prawem sąd orzeka o jego nieważności.

Ustawodawca nadając temu przepisowi takie właśnie brzmienie objął sankcją

nieważności nabycie nieruchomość na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia

prawnego. Ten zabieg legislacyjny spowodował wiele wątpliwości interpretacyjnych,

biorąc jednak pod uwagę treść pozostałych przepisów ustawy odnoszących się do

nabywania nieruchomości na podstawie czynności prawnej – w szczególności art. 5

ustawy – należy uznać, że zamiarem ustawodawcy przy nowelizacji przepisów

określających skutki nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy nie było

wprowadzenie zmiany w zasadach dotyczących nabycia nieruchomości na

podstawie czynności prawnej. Przemawia to za stanowiskiem, że nabycie

nieruchomości na podstawie czynności prawnej dokonanej bez wymaganego

zezwolenia nadal skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej.

Przechodząc do drugiego zagadnienia prawnego trzeba przyjąć, że

nieruchomość nabywana do majątku wspólnego w drodze czynności prawnej

dokonywanej przez obu małżonków – cudzoziemca i obywatela polskiego – jest

nieruchomością nabywaną przez cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu

nieruchomości przez cudzoziemców. Oznacza to, że taka czynność nabycia

nieruchomości dokonana bez wymaganego zezwolenia (art. 1 ust. 1 ustawy), jest

dotknięta sankcją nieważności bezwzględnej (art. 6 ust. 1 ustawy). Ze względu na

konstrukcję prawną wspólności łącznej sąd nie może orzec nieważności „części”

czynności prawnej, w odniesieniu do małżonka będącego cudzoziemcem, który nie

legitymuje się wymaganym zezwoleniem.

W konsekwencji należy stwierdzić, że postępowanie w sprawie o stwierdzenie

nieważności umowy nabycia nieruchomości do majątku wspólnego przez

cudzoziemca i jego małżonka, obywatela polskiego dotyczy interesów obu

małżonków i w stosunku do obu małżonków zapada wyrok rozstrzygający sprawę w

sposób jednolity. W sprawie tej zachodzi więc współuczestnictwo materialne

jednolite (art. 73 § 2 k.p.c.), ponieważ z istoty stosunku prawnego wyrok ma

dotyczyć niepodzielnie obu małżonków. Oznacza to, że taka sprawa może się

toczyć tylko łącznie przeciwko obu małżonkom, ich współuczestnictwo jest więc

współuczestnictwem jednolitym i koniecznym (art. 72 § 2 k.p.c.).

Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.